パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7401: 匿名さん]

>>7400 名無しさん

ただこちらは繰り返し皆んなが言ってますが割高なんですよね。仕様もタワマン最低レベルですし。

[7402: マンション検討中さん]

ここの価格ぐらいじゃ割高だと思わない人が世の中にはいっぱいいるのが現実なんですよ。
だからどんどん売れてる。
仕様がここより良いならパークコートタワーになってあと坪+50-100
まぁそれでも半年長く時間かけたら完売すると思うけど、
そうせずに割安に出したのは三井の良心でしょうね。
まぁ私は今売ってる中ではシーサイドのタワーぐらいしか買えませんが、
ここが割高だとは全く思えないですね。

[7403: 匿名さん]

横浜・北仲のタワマンのスーペリアが割安だということで大人気のようです。
同じデベロッパーなのに、どうしてこの武蔵小山のタワマンはコストカットしているにもかかわらず割高だと言われているのでしょうか。
たぶん、北仲は（前デベロッパーの）森ビルから安く譲り受けたらしいのと、武蔵小山では地権者の協力を得るために、地権者に多大な金額を支払っているからでしょうね。
武蔵小山の購入者が支払う住戸価格には、地権者へのお布施が含まれているのですかね。

[7404: マンション検討中さん]

マンションなんて集客の1割程度の人しか買わないんだから、
９割の人が高いと感じるけど、１割の人が適正もしくは割安と感じたらそのマンションは完売。
ほとんどの人が割高と言ってるのはどのマンションでも当然のこと。それを殊更に何度も書く人は自分の無知をさらしてるのか、それともお金ないアピールなのか不明だわ。

[7405: マンション検討中さん]

北仲は間取り悪いからね。投資とかで安物で良ければいいんじゃないの?
ここは同じ鹿島でも免震で地盤もいい、都内への圧倒的な近さ、ワイドスパン。
住む部屋としては断然こっちだよね。
ここを住むために買って、投資用に北仲買うのがいいよね。
無理ならここだけ。次が北仲だけ、だろうね。
お金があればだけどね。

[7406: マンション検討中さん]

地権者へのお布施が嫌なら湾岸埋立地買えばいいんじゃない?
パークタワー晴海とか住不有明とか地権者いないよ。ここに張り付いてないで探せばいい。

[7407: マンション検討中さん]

一期２次は全部売り切ったのでしょうか？
完売といわれている間取りはすべての階で終わっているのですか？
２期はどこが？

[7408: 匿名さん]

>>7405 マンション検討中さん
北仲も地盤いいんですよ
ほとんど調べてないのに適当なこと書かないでくださいね

[7409: 匿名さん]

>>7405 マンション検討中さん

ここって都内じゃないんかい!?
都心にそんなに言うほど近くはないよ。
横浜に比べたら近いけど

[7410: 匿名さん]

北仲は埋立地で、武蔵小山は台地でしょう？ 埋立地のほうが地盤がいいってことあるの？

[7411: 匿名さん]

今さらですが、北仲の設備仕様と比較しますとここはかなり落としてることが分かりがっかりしてます。

[7412: 匿名さん]

>>7410 匿名さん
比較してなんて書いてないですよ

[7413: 匿名さん]

ここと比較すればさすがに北仲のほうが地盤は悪いんでしょうね、きっと。

[7414: 匿名さん]

北仲とここなんて立地が違いすぎて比較にあがらないんだけど。
確かに三井の人気マンションという点では一緒だけどそれだけ。
また荒らすのやめてください。
北仲欲しい人はそちらの掲示板で書き込みどうぞ～

[7415: 匿名さん]

>>7399 匿名さん
30戸の物件をさも素晴らしそうに言うのもどうかと思いますよ。

[7416: 匿名さん]

本当にここ売れてんのかな？
こんなエリア・仕様にしては超が付くほど高値の物件を掴んでしまうばかはそれ程居るのか・・・。
武蔵小山だよ。。。目黒線。。。。将来性は無いし、この価格では転売は無理。

[7417: 匿名さん]

>>7416 匿名さん
事実2、3ヶ月で6割売り切ってますけど、それを売れてないという人間がいるのかな？

[7418: 検討板ユーザーさん]

>>7416 匿名さん

相当な損失を覚悟しないとリセールは無理でしょうね。

[7419: 匿名さん]

>>7417
郊外の武蔵小山でタワマン最低レベルの仕様
なのに、超高額でよく売れるなぁ
ということでしょう

[7420: 匿名さん]

>>7410 匿名さん

北中は直基礎で、地盤は磐石です。

[7421: 匿名さん]

北仲は築10年の中古並みの価格だしね。正真正銘の駅直結で低層に大規模商業施設。ここより設備や仕様のグレード高いし。価格上昇が望める物件って、こういうやつだよね。

[7422: 匿名さん]

最近、目黒線の混雑具合が酷くなってる気がする。今週なんて、通勤時間に、混雑を理由に電車に遅れが出ていた。ここができたらと思うとゾッとする。

[7423: マンション検討中さん]

そうすると北仲買っちゃうとここより30分かそれ以上余計に通勤地獄を味わうことになりますね。

[7424: マンション検討中さん]

北仲欲しい人は北仲へどうぞ。
ここは今から儲けなくても十分なお金のある人が、基本スペックの良さや間取りの良さ、都心までの近さ、環境の良さで選ぶマンション。
値上がりしないときつい人や見た目の豪華さが欲しい人は北仲行けばいい。
ただあっちは子供はきついと思う。周りも言わないけど迷惑に思うと思うよ。

[7425: 匿名さん]

北仲なんて所詮は横浜だならなぁ。。。

[7426: 匿名さん]

北仲ってどこ？　って感じの人ばかりでしょ。東京では。

[7427: 匿名さん]

>>7426 匿名さん

はい、北仲ってどこですかwww

[7428: 匿名さん]

過去スレで「地権者へのお布施が嫌なら湾岸埋立地買えばいい」と書いていた方がいました。
そうすると、この武蔵小山のタワマンは、地権者に喜んでお布施を払いたいという人が買うのでしょうか。
世の中には信心深い方がいらっしゃるようです。
（ただ、このマンションの当初の資産価値は「住戸価格マイナスお布施額」ということになりますね。）
キャッチコピーの「日本一、感じのいいタワマン」というのは、購入者にとってではなく、地権者にとって感じのいいという意味だったのですね。

[7429: 契約者]

7417、本当に売れているのか知ってるの？
真実だとしたら、よく売れるよね～。こんな場所・こんな価格で。
日本一勘違いの物件。じゃないかな。いろんな意味でね

[7430: マンション比較中さん]

豊洲の兄弟分・大崎　VS　お布施の武蔵小山

両者譲らぬ戦いが続くでござるの巻。ＷwWwwWWＷ

[7431: 匿名さん]

>>7429 契約者さん
売れているのだからバカにしても無駄。

[7432: 匿名さん]

一期1次でキャンセル出てないのかな？　それは先着順で売れたのかな？
1次以降はどうなってるの？　売れ行き良いとは思えないけど。

[7433: マンション検討中さん]

>ただ、このマンションの当初の資産価値は「住戸価格マイナスお布施額」
意味不明。資産価値を主観で判断してどうするって話。



このマンションの当初の資産価値＝引き渡し日にすぐ売却した場合の各戸の中古価格の総和です。
それは需給で決まります。
お布施額引くなんてことは必要ありません。いくら地権者への払いが大きくても、市場価値が購入価格よりも高ければ儲かるでしょうね。
北仲だってそうでしょう。低層で投資向けの部屋なら。

[7434: マンション検討中さん]

>>7424 マンション検討中さん
基本スペックの良さ、、、？？？

[7435: マンション検討中さん]

>>7428 匿名さん
その通りです。

[7436: マンション検討中さん]

基本スペックの良さ
ワイドスパン間取り、免震タワー、アフター三井xスーゼネ対応。

現在販売中でここより良いスペックの少なくとも23区内の40F程度のタワーあったら教えてください。

[7437: 匿名さん]

ここが高値で捌ければ
近隣マンション所有者にはうれしい話だな
大崎とやらも安泰だな

[7438: 匿名さん]

スーゼネはリニア談合で全滅。

[7439: 匿名さん]

>>7434 マンション検討中さん
基本スペックは高いでしょ。
住宅性能表示で満点は、昨今ほとんど見かけない。

[7440: 口コミ知りたいさん]

>>7436 マンション検討中さん

現在販売中に限定する必要は全くないね。
中古ならいくらでもあるでしょ。
その基本スペックとやらが同様でも
こちらは仕様が飛び抜けて悪い。

[7441: マンション検討中さん]

>現在販売中に限定する必要は全くないね。
すみません、中古なら夫々の板でやってください。考えてないので。

[7442: 匿名さん]

中古も含め比較検討してる人もいるのでは。

[7443: 匿名さん]

>>7439
でも、角住戸以外はlow-eでもないし、スラブ厚薄いし生活はし難くそう。
付加価値となるような共有設備もないし、天カセすらないし。
どうなんでしょ。

[7444: 匿名さん]

むしろ住宅性能表示などどうでも良い。どうせ10年で住み替えるだろうし

[7445: 匿名さん]

>>7444 匿名さん

確かに。
タワーマンションに永住とかないわ。
特に武蔵小山は次々に新しいのが建つのに敢えて古いのに住み続ける理由ない。

[7446: 匿名さん]

>
確かに。
タワーマンションに永住とかないわ。
特に武蔵小山は次々に新しいのが建つのに敢えて古いのに住み続ける理由ない。

すでにここ買ったっていうことですよね。住民板に行けばいいのでは?

[7447: 匿名さん]

中古なら断然この新築だなぁ。まぁ価値観は否定はしないけど、
中古とここ例えばどれを比較してるのかな?

もしかして大崎?

[7448: 匿名さん]

結論としては、住宅性能表示、免震スーゼネ他、躯体やアフター、法令適合などのスペックは非常に高いということでいいようですね。

[7449: 名無しさん]

立地は資産性、間取りは快適性。どちらも満たしています。こんなに素晴らしい間取り、なかなかないと思う。住みやすそう。

[7450: 匿名さん]

しかし武蔵小山が坪460万円とはインフレだね
まー当たり前か

[7451: 口コミ知りたいさん]

>>7448 匿名さん

結論としては低仕様、高価格の割高マンションということです。

[7452: 匿名さん]

>>7749
三井のタワマンでは良くある間取り。
珍しくない。

[7453: 匿名さん]

>>7397 匿名さん
金利1日でも早く上がって欲しいー。

[7454: 匿名さん]

資材高は収まらないねえ。棒鋼でさえ一ヶ月に4%上がってる。

[7455: 匿名さん]

タワーマンションに永住はないって
なぜですか？

[7456: 匿名さん]

>>7433 マンション検討中さん

細かい話だけど、それ違う

[7457: 匿名さん]

>>7433 マンション検討中さん
何となく、話しがかみ合っていないように感じます。
私が言いたかったのは、ここを買った方は、お布施額だけ余分に支払っていることになるということです。
それでも構わないので買いたいという方が買っているのだとしたら、よほど信心深い方だと思ったのです。

[7458: 匿名さん]

>>7449 名無しさん

昔はなかったですよね。でも最近はキレイな間取り多いですよ。シティタワーの大井町や武蔵小杉の間取りは完璧に近いデキ。なので、間取りについては住友のタワマンも期待できる。

[7459: 匿名]

>>7407 マンション検討中さん

今週末が一期二次でしたよね。売り切ったか？は、明日の日曜日を締めないと分からないと思います。

[7460: 匿名]

>>7450 匿名さん
今の持ちマンション（中古）も高く売れるから、坪460万でもこのマンションを買える世帯が多いのだと思います。

[7461: 匿名さん]

地権者へのお布施だけでなく、三井へのお布施はそれ以上、と言うことを忘れないようにしましょう。

[7462: 匿名さん]

>>7460 匿名さん
ただ、実需の場合は中古売るの2年後だけどね。
何とかショックが起きない事をお祈りしています。

[7463: ご近所さん]

近くにお住いの親御さんから、それ以上のお布施を頂いている方々が購入しているんです。
それと、武蔵小山にお布施を捧げたい方も多いのです。

城南物件の特徴なので、近くの方でないと分からないと思いますが。

[7464: 通りがかりさん]

>>7462 匿名さん
さらに値上りして坪500万円になれば、含み益が1割できて決済できることになることもありえるよ

[7465: 匿名さん]

>>7464 通りがかりさん

その可能性はかなり低いだろうね。新築プレミアムが1割は乗っているだろうし、仕様も低いし、住友が坪500万で売り出してもここは変わらないだろうね。

まあ、もし価格上昇しても短期売買なので、購入時の諸経費やオプション費用、税金、仲介手数料を差し引くと1割程度の上昇ではロスで終わるよ。益を出すには2割程度の上昇が必要。

[7466: 匿名さん]

>>7460 匿名さん

そうなんですよね。インフレ部分で下駄を履いており、3年前なら坪400万弱のクオリティしかないモノが億ションになってしまっているんですよね。

[7467: マンション検討中さん]

まぁ先のことはわからないから、気に入った場所買っとけってことだよね。
城南・武蔵小山好きなのに他買って値下がりしてしまうほど嫌なことはないから。

[7468: 匿名さん]

>>7467 マンション検討中さん

ここの物件は買わずに借りるのが一番！

[7469: 匿名さん]

地震がくるかミサイルでもとんでこない限り極端にマンション価格が落ちることはない、金利も急激に上がることはないから、買った価格より上昇を見込まなくていいなら買った方がいいと思うけどね。
地元のものだけど、賃貸についても武蔵小山はファミリータイプのマンションは足りてなくて、2LDK以上で築浅はすぐ申し込みが入り二番手三番手もついてるよ。
このマンションを賃貸してもこのスレで言われてるような価格でそこまで安く借りれるとは思えない。
結局、この街の相場をわかってないから勝手なこと言ってるよねって思う。

[7470: 匿名さん]

>>7443 匿名さん
ベランダの戸境壁が天井まで届いてないとか、設備仕様のコストカットは目が肥えていない検討者にも目につくレベルだよね。
後から変えられない部分はもう少し金かけて欲しかった。駅前一等地が勿体無い。
けど、建築物としてのスペックは高いから、ここで言われるほどお布施が多いかは疑問。
地権者多いのもあって、採算分岐点高そう。

[7471: 匿名さん]

予算に上限なく、武蔵小山以外には絶対に住みたくなくて、且つタワマン限定ならば買い一択でしょ。でも、ここで話されていることって、そういうことじゃないですよね。

ここの価格は従来の武蔵小山の枠を超えていて、狭小ではない戸建や都心のマンションにも十分に手が届く水準なんです。そういう視点で見ると、ファミリータイプの家賃が月30万超えてきたら、戸建やより都心のマンションに流れるでしょって話。

[7472: 匿名さん]

>>7471 匿名さん
本当に駅近の狭小じゃない戸建買える？
より都心のマンションで駅近新築タワーはここより更に高いよね。

[7473: マンション検討中さん]

この物件は買うのが一番！
あ、少なくとも購入全く検討してない人はここに書き込まないでね。

[7474: 匿名さん]

ベランダのボードの件、タワマンってそんなにベランダ使うかな？
ここは外に洗濯物干せるみたいだけど、
うちはドラム式だから物干し竿は家の中にしまいっぱなしだよ。

ベランダにテーブルと椅子置いてお酒飲んだら楽しいのかな？

[7475: マンション検討中さん]

結局ここより安い駅直結または3分以内程度の、スーゼネ大手デベの城南もしくは都心のタワマンのほかの選択肢って出てこないよね。だからここは過去からみると高いかもしれないけど、今買える中では普通なんだよ。

[7476: 匿名さん]

>7455

タワマンだと１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に転売って考え。

[7477: 匿名さん]

>>7475 マンション検討中さん

タワマンが苦手だから躊躇っている

[7478: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[7479: 匿名さん]

うちもタワマン苦手だけど、ここの低層ならいいかなと考えています

[7480: マンション検討中さん]

タワマン考えてないのなら、ここ見てないで碑文谷か緑が丘か中延とかのほうがいいと思うよ。
タワマンは人気だからどうしても坪単価高くなるよね。今の市況なら中古で売るときも高いけど、
将来的には人気なくなる可能性もある。
個人的にはここは本年のベストバイと思ってます。

[7481: 匿名さん]

ここって、タワマンらしい豪華な設備もないし、眺望も住宅地が見えるだけ、しかも西側以外は今後建設予定の他のタワーに囲まれる。
タワマンであるメリットが何一つ享受できないけど、それでもタワーに固執する理由ってあるかな。

[7482: 匿名さん]

>>7475 マンション検討中さん

中古の選択肢いくらでもあります。
ここは設備仕様最低ランクだし、新築プレミアムを付けて買う理由が何一つない。

[7483: 匿名さん]

>>7473 マンション検討中さん

こちらは実質利回り1%台なので、どうしても住みたいなら賃貸一択！

[7484: 匿名さん]

武蔵小山が好きという要素がなければ良いマンションとは言えないんだよなあ。世間的には、駅近と言っても武蔵小山でしょ、それで1億もするの？ってなる。

[7485: マンション検討中さん]

>買う理由が何一つない
じゃあここに来るなよ

[7486: 匿名さん]

>>7484 匿名さん
本当にそうなんですよね。
武蔵小山が好きでも躊躇するくらい値段に見合った設備仕様になっていないから、迷います。

[7487: マンション検討中さん]

>駅近と言っても武蔵小山でしょ、それで1億もするの？ってなる。
山手線駅3分程度の城南タワーで80m2７０００万円程度の新築タワマンあるなら具体例だしてよ

[7488: マンション検討中さん]

>7481: 匿名さん　
最近のタワマンは豪華な設備減らす方向のもの多いですよ
住不有明とか代々木とか
将来的に要らないメンテナンスコスト払うぐらいなら豪華設備要らないですね

私はここは屋上の眺め、高層階のビュー、再開発、ワイドスパン、リセール時の売りやすさ等がメリットだと考えています。

[7489: 匿名さん]

>>7487 マンション検討中さん
結局、ここより良いところあるって言う人って全く例が出せないんだよね
今の相場じゃ無いんだよ
中古でもかまわないけど、どうせ中古も軒並み価格上がってるから出せないだろうね

[7490: 匿名さん]

>>7480 マンション検討中さん

タワマンは、築20年とかになると田舎のリゾートマンションみたいに負債になる可能性あるからね。そろそろ大規模修繕問題が表面化しそう。

[7491: マンション検討中さん]

利回りが低いマンションほど価格が保たれるのが相場だよ。
郊外行くと利回り高いマンションいくらでもあるけど、将来の価格下落織り込んでるよね。
利回りだけで判断すると失敗しますよ。

[7492: 匿名さん]

他にいいマンションないですね。ここは一番ましなほう。

[7493: 匿名さん]

投資で非居住のオーナーが増えるとリゾートマンションと同じ道をたどるでしょ。管理や修繕が重視されなくなるからね。

[7494: 匿名さん]

>>7489 匿名さん

ここより良いところはいくらでもあるけど、個別の物件名出すと荒れるから出さないんだよ。
過去スレ見れば毎回同じ流れ。
割高を受け入れられない契約者がとんでも理論で暴れるだけ。

[7495: 匿名さん]

ここが高い高いって言ってるの、業者か中古を売り出し中の人って気がしてる。

[7496: 匿名さん]

>>7489 匿名さん

過去散々出てたけど、スレ違いになるから控えているだけ。まあ、駅徒歩3分、スーゼネ、タワマンに拘るなら、湾岸くらいしかないだろうね。比較するのは、どれかを妥協した都心物件。

[7497: 匿名さん]

>>7488 マンション検討中さん

豪華設備までいかなくても、最低限のあるスカイラウンジや、高層階のゲストルーム、スタディルームといった基本設備すらない。
それでいて管理費は豪華設備のタワマンと変わらない。
高層階のビューも将来的には西側しか無理だし、それもつまらない住宅地ビュー。
ここはマジでタワマンらしいメリットがなーんもない。

[7498: 匿名さん]

>>7494 匿名さん
荒れるからじゃないでしょ、自信をもって言える物件がないから、若しくは批判されるのわかってるから挙げられないんでしょ？
わかりきったことだよ

[7499: 匿名さん]

>>7493 匿名さん

こちらは地権者が三分の一いるから非居住のオーナーだらけ。
ってことは、リゾートマンションと同じ道を辿るのかぁ。

[7500: 匿名さん]

>>7496 匿名さん
答えでてるじゃん、どれかを妥協した物件しかないって。