パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[7189: マンション検討中さん]

次に書き込む人は残戸数について教えてほしい～。

[7190: 匿名さん]

>>7186

その時期に買った人がここ2年ぐらいに売却していれば例外なく儲かってると思う。再開発と関係なく。

[7191: マンション検討中さん]

確かに数字がすべて
でも数字の読み方を知らないと判断間違いますよ

ここの利回りが低いのは、非常に人気が出つつある場所で、価格が高くなりつつあり、買った人は実需でなかなか手放さないだろうから価格が高値安定すると合理的に考えられるからでしょう。

[7192: 匿名さん]

>>7191 マンション検討中さん

地権者住戸が大量に放出されます。
またタワーは修繕費の上昇が激しいので、途中で別のタワーに移る方が多くいます。
そして、この地域には今後5本のタワーが建設予定のため希少性はありません。
武蔵小山の賃料上昇が見込めない以上、利回りが改善することもありません。
よって、割高のこちらは賃貸で借りるのが得策です。

[7193: 匿名さん]

>>7188 マンション検討中さん

こちらは利回り低いのに質が悪いからね。
low-eなし、スラブ厚薄い、天カセなし、貧相な共有部どれを見てもコストカット丸出しの低品質。残念でならない。
スムログの通り不当な要求する地権者のせいでこんな価値に見合わない高価格にせざるを得なかったんだろうね。

[7194: 匿名さん]

>>7192 匿名さん
今のところ決まってるのは2本だけですよ。
5本じゃありません。

[7195: 匿名さん]

>>7193 匿名さん
スムログ信者w

[7196: マンション検討中さん]

まぁいろんな意見があるが、買うのがいいと思うね
三井タワーは大人気だな

[7197: マンション検討中さん]

まったく逆。数字・価格がすべて。
例えば3A地域で仕様がここより多少悪くても、ここより高く売れるはず
ここは武蔵小杉より仕様が多少悪くても、武蔵小杉より高く売れるはず

で、実際そうですよね。ここの順調な売れ行き見れば。
現実見ようよ。

[7198: 匿名さん]

販売数491、1期1次で204、このスレに2次で50弱という書き込みがあったので、この情報が正しければ残数230～240。
70平米台は人気なのでほぼ売り切れ、比較的60平米台80平米台以上が残っている状況ではないでしょうか。

[7199: 匿名さん]

>>7194 匿名さん

予定ときちんと書いてます。
同一駅であと5本、隣の西小山でも1本のタワーの予定ありです。
また、こちらは西側以外他のタワーに囲まれる形になるため眺望、日照は期待できません。お金ある方は条件の良いタワーに移るでしょうから、こちらを手放すのでしょうね。
希少性は全くありません。

[7200: 匿名さん]

1期1次は即日完売ではなかったようだね。でも先着順もないようだ。

[7201: 匿名さん]

>>7197 マンション検討中さん

他の地域は関係ないですね。
現実はここが割高でタワマン最低クラスの低仕様でも売れまくってるということ。
これが全てですね。
売れてるから割高でないというとんでも理論に驚いています。

[7202: マンション検討中さん]

>7198: 匿名さん
ありがとうございます。やはり価格的にはこのぐらいでも売れていくんですね。
２期前向きに検討します。

[7203: 匿名さん]

>>7199 匿名さん
どこにかいてあるの？

[7204: マンション検討中さん]

仮に5棟が１０年ですべてできてもここから２０００戸程度
武蔵小杉の1/３～1/5、勝どき晴海月島の1/４～1/８程度。

ちょうどいい戸数ですね。
あまり多すぎると需給悪化の危険はありますが、このぐらいなら街が一段と人気化し、
活性化する絶妙の戸数と思います

ここ、需給面からみても非常にいいですね。

[7205: 匿名さん]

このペースだと余裕で完売でしょうし、本気で検討してる方は早めに動いた方が好きな部屋を購入できるでしょうね。

[7206: 匿名さん]

>>7205 匿名さん

それはそう。問題なのは予算ギリギリの人。ここが完売するのと価格が落ちないことは別問題だからね。南東の3LDK限定なら落ちない可能性高そうだけど。

[7207: 匿名さん]

>>7204 マンション検討中さん

何を根拠にちょうど良いと言っているのか全く不明です。
武蔵小山の魅力は小さい個人商店の集合体です。
再開発により、個人商店が消えつつありその魅力が薄れて、無機質なタワーだけが増える。
街が活性化するためのファクターが不足していると思います。

[7208: 匿名さん]

>>7207
最近は商店街の外に魅力的な個人店がどんどん増えているよ。
魅力が薄れているとは全く思わないね。

[7209: 匿名さん]

三井さんのブログ記事は面白かった。
ここは地権者けっこう多いようだけど、どういう人なの？

[7210: 匿名さん]

価格上昇前提で無理して買うような物件ではないのは確か。賃貸するよりはお得だけど、それでも3LDKなら月30万近くかかる計算。それなら月30万のマンション借りて会社の家賃補助制度使った方が断然お得なんだよなあ。

[7211: 匿名さん]

管理費・修繕積立金も固定資産税も初期費用もメチャ高いですよね

[7212: 匿名さん]

>>7210 匿名さん

賃貸の方がお得だよ。
ネット利回り1%台でリセールリスクあり。
所有欲がないなら賃貸一択。

[7213: 匿名さん]

>>7212

この先、賃料が上がらない保証がどこにある？
君は成功体験のない人だね。

[7214: 匿名さん]

>>7213 匿名さん
賃料が大幅に上昇した地域を教えてください

[7215: 匿名さん]

>>7204 マンション検討中さん

2000戸をスムーズに捌けるような交通インフラ、あるんでしょうか？武蔵小杉みたいな通勤地獄になりませんか？

[7216: 匿名さん]

>>7211 匿名さん

加えて、中古で売るときの仲介手数料3%

[7217: 匿名さん]

こちらは設備仕様が酷いので、後発のタワーが共有部や占有部を豪華にして来た場合は古い上に見劣りするので、リセールは苦労するでしょうね。

[7218: 匿名さん]

立地は動かせないけどねー

[7219: 匿名さん]

>>7216 匿名さん

このマンションなら1.5%ぐらいまでは間違いなく交渉できると思うよ。

[7220: 匿名さん]

>>7219 匿名さん
その根拠は？
中小だと仲介手数料値引きがないこともないですが、大手は無理ですよ

[7221: 匿名さん]

ここは目黒区ではなくて品川区なんですね。

[7222: 匿名さん]

>>7221 匿名さん

目黒区アドレスの方が響きは良いですが、行政サービスだと品川区の方が良いようです

[7223: 匿名さん]

>>7220 匿名さん

ふふっ。交渉がお苦手なようで。
相手のこともありますから当然多くは言えませんが、経験からとしか言いようがないですね。大手と呼ばれる会社さんのうち、値下げに応じなかったのは1社のみだったかな。

[7224: 匿名さん]

>>7220 匿名さん

特に、エリア内で単価が高いマンションは応じやすい。

[7225: 匿名さん]

>>7224 匿名さん

億越えの場合は手数料もそれなりになるので、多少のディスカウントはあるのかもしれませんが、7千万円以下の物件でのディスカウントは厳しいと思いますよ。
交渉余地のある大手はどこでしょうね。三井のリハウスは全く無理でした。

[7226: 匿名さん]

>>7225

7千万円以下？w
この板をどこだと思ってる

[7227: 匿名さん]

>>7226 匿名さん

1LDK

[7228: マンション検討中さん]

へ?競争とか様々な要因で手数料値引きあるよ
１０００万でもあったもん。

[7229: マンション検討中さん]

売れるの予想より早くていい部屋なくなってきたみたい( ;∀;)

[7230: 匿名さん]

>>7229 マンション検討中さん

割高だと思うが、これくらいは売れると思ってたよ。良い部屋を後で買おうなんて、相場感なさすぎ。

[7231: マンション検討中さん]

買った人は先見性ありまくりですね

[7232: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[7233: 匿名さん]

>>7230 匿名さん

相場観は関係ないね。MR行ってれば、営業が階数調整に苦労しているのがわかるし。
割高だけど、その中でもまだましな部屋がやっぱり人気で、残ってる部屋はよりリセールが厳しいね。

[7234: 匿名さん]

>>7225 匿名さん
いやいや、ふつうに7000万以下でも交渉できますよ。もちろん、ただ「値引きしてください！」と言っても応じてくれるわけはありません。

[7235: 匿名さん]

売れやすいようにいろいろ工夫するってことかな。

[7236: 匿名さん]

>>7221

まだ始まったばかり。これから好材料どんどん出るぞ。

[7237: マンション検討中さん]

7200:>>1期1次は即日完売ではなかったようだね。でも先着順もないようだ。

それは他社のように要望書の入ったところだけ、一期で販売する＝即日全戸完売～というふうな販売の仕方じゃないからでしょ。

[7238: 匿名さん]

>>7222 匿名さん
そうですね。イメージは目黒の方が高級感ありますよね。ただ、ここの立地は最高によいでね。