パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6751: 匿名さん]

町の属性、そんなに違うかなー。晴海とは違うと思うけど、月島と武蔵小山はそんな遠くないのでは。以前勝どきに住んでいたものですが。

[6752: 匿名さん]

こちらを含む駅前再開発物件がスムログで記事になっていますね。
価値に見合わない高値であると酷評されてますね。物件こそ特定してはないですが、多分ここでしょう。
過去の駅前再開発でもリセールは買値で売れれば御の字なんですね。

[6753: 名無しさん]

>>6751 匿名さん

何度かもんじゃ食べに行っただけだけど、月島って中央区というより江東区っぽくてちょっと無機質な印象。区画がきっちり整理されてるからかな？あと、商店街がザ・昭和。なんだろう、こち亀っぽいイメージ。好きな人は好きだと思う。でも武蔵小山とは結構違う気がする。

[6754: 評判気になるさん]

>>6752

貴重な情報ありがとうございます。
ほんと高いよ。安くない。

でもさ、まわりみるとこんな感じ。

パークホームズ武蔵小山　　　　　坪350
パークシティ武蔵小杉ザガーデン　坪318
インプレストコア武蔵小山　　　　坪420
ここ　　　　　　　　　　　　　　坪460　←
ブリリアタワー目黒　　　　　　　坪600

つらいけど納得するしかないの。

[6755: 匿名さん]

>>6754 評判気になるさん

価格に見合った品質なら良かったんでしょうけどね。本当に低品質コストカットで辛いですが、納得するしかないんでしょうかね。
武蔵小山に固執するのをやめれば解決するでしょうね。

[6756: 匿名さん]

>>6754 評判気になるさん

インプレストコアが420だからこちらが妥当な価格とでも言いたげですね
なんとか売り切れたとしても、リセールは厳しいという現実に目を背けて納得して買うか

[6757: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/9145/
スムログによると
このマンションは割高
値が上がる元凶は地権者
ということのようです。

[6758: 評判気になるさん]

>>6756

インプレストコア、高いよね…。

[6759: 匿名さん]

>>6754 評判気になるさん

目黒と武蔵小山を横一線で並べないでよ（笑）

[6760: 匿名さん]

武蔵小山住民って、キモいぐらい武蔵小山を愛してるってことが分かりますね、このスレを見てると。

[6761: 匿名さん]

>>6758 評判気になるさん

そう。まずインプレストコアが割高。再開発による価格上昇を織り込んだ価格になってる。

[6762: 評判気になるさん]

>>6759
武蔵小杉も一直線で並べてるから許して

[6763: 匿名さん]

>>6757 匿名さん

極めてまともな意見。特にここの地権者は強気にデベと交渉したでしょう。割高になるに決まっている。

[6764: 匿名さん]

やはり割高であることは間違いなさそうなので、リセールを気にするなら購入しない方がいいですね

[6765: 名無しさん]

>>6751 匿名さん

違いますよ

[6766: 匿名さん]

地権者へ払う金を肩代わりさせられて
そんな地権者たちと生活を共にする。
とても感じがいいタワマンですね。

[6767: 匿名さん]

リセールで儲けようって人はあまりいないんじゃないかな。
このスレでも既に何人かの人が同様の発言してたけど、賃貸で住むよりはお得だと思って買ってる人が多いんだと思うよ。
武蔵小山に他に買いたい中古がないから。

[6768: 匿名さん]

>>6760 匿名さん
本当にそうだよね。
そのくらい住みやすくて人をひきつける何かがある街なんだよねぇ。

[6769: 匿名さん]

>>6767 匿名さん

一生同じタワマンに住み続けるのは現実的ではないから、リセールを意識するのは当たり前だと思います。
どうしてもこちらが良いなら賃貸で借りた方がお得だと思いますよ。

[6770: 匿名さん]

>>6768 匿名さん

盲目的で視野が狭いんだろうなと思います

[6771: 匿名さん]

>>6768 匿名さん

いや違うでしょ。コンプレックスがあるからだよ。

[6772: 匿名さん]

少し安くなると中古で買いたい人もここは非常に多い。
だから、リセールを意識したらここは結局買いになるのでは。
都心ほどではないけど、高く買っても高く売れると思う。

[6773: 匿名さん]

>>6772 匿名さん

スムログ読む限りでは、駅前再開発に関してはそんなデータないみたいよ

[6774: 匿名さん]

>>6766
そして購入者が新たな地権者となるのですよ？

[6775: 匿名さん]

>>6769
まーた適当なこと言ってる。
なぜ一生住むのが現実的ではないのですか？
なぜ賃貸の方がお得なのですか？

[6776: 匿名さん]

ポジティブな言葉がでるとすぐネガがわくw
やはり人気物件だねw

[6777: 匿名さん]

>>6775 匿名さん

急騰する修繕費を払い続けることになるからではないですか？
実質利回り2%弱なので、リセールのリスクを考えると賃貸の方が良いと考えるのは不自然なことではないと思います。

[6778: 名無しさん]

>>6760 匿名さん

言い方が失礼。

[6779: 匿名さん]

>>6776 匿名さん

どこにポジティブな流れがありました？
建物の仕様の酷評続きだったかと思うんですけど、自分の読み間違いかな。

[6780: 匿名さん]

>>6771 匿名さん
意味不明。

[6781: 匿名さん]

もうすぐ1期2次だ。
どのくらい売れるのか注目だね。

[6784: 名無しさん]

[No.6782～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6785: マンション検討中さん]

基本的に駅近タワマン三井に鹿島、人気の武蔵小山で売れ行き堅調でポジティブな流れだと思うが。
で、細かいネガがいろいろ書き込まれるけど、結局は売れてるのが今現在、でしょうか。
だから流れができてないのがネガ。購入してる人に全く無視されてるし、このペースならあと1年程度で完売しそうだからね。

[6786: マンション検討中さん]

私もここにしようと思いましたが、ここは手が届かなかったです。
三井の他のマンション契約してしまいました。
将来的にここが中古で少し安くなって、お金たまってたらもちろん狙いますよ。

[6787: 匿名さん]

>>6780 匿名さん

分からないんですね笑
武蔵小山を特別な地だと認めてもらいたいんですよ。「大した地じゃない」という意識があるからこそ、そうなるわけです。

都心一等地のことを、わざわざアピールするような人はいません。一流の地ということが誰の目にも明らかですからね。

[6788: 匿名さん]

ここ自体は、下町と知って買っているんでしょ。
さほどの知名度はないけど、少し北に行くと結構高級な住宅地けどね。
そこに親が住んでいる若夫婦なんかには打って付けだと思う。資金援助もあろうから。

[6789: 匿名さん]

私も諦めて都心の中古を買ってしまいました。

価格が高すぎ、マンションのセミプロ陣が薦めていない、仕様・設備が他タワマン対比ショボい、ローン実行が2年後な上に金利上昇リスクがかなり高まっている、目黒線や商店街が現時点で既に混みあっておりキャパオーバーになりそう、北東部屋は予算内であったが条件としては最悪等、不満・不安が多かったので。

でも頭金として4000万以上出せる資金力があれば買っていたと思います。買える人がうらやましいです。

[6790: 匿名さん]

>>6789 匿名さん

そういう既購入者が焦るような投稿はやめなされ

[6791: 匿名さん]

>>6785 マンション検討中さん
全く意味不明です
売行きとこの板での話題をごっちゃに
されてますね
売れてるのは事実だけど、低仕様なのも
事実
だから購入を迷われている人が多くいる
のですよ

[6792: 匿名さん]

>>6787 匿名さん
違うでしょうよ。
たんに街のことを知らずに発言されるからアピールしてるだけ。
特別な地と認めて欲しいというのはあなたの勝手な残念な妄想ね。

[6793: 匿名さん]

>>6789 匿名さん
またネガの釣りか。
スルーですね。

[6794: 匿名さん]

>>6790 匿名さん

購入者は焦らないですよ。
ここに書かれている多くのネガティブな要素があっても購入するメリットがあると考えて契約しましたから。
ネガティブな事実を受け止められない方は精神衛生上契約しない方が良いと思います。

[6795: 匿名さん]

>>6793 匿名さん

なんでもかんでもネガと決めつけ
他者の意見を批判するあなたが
荒らしです。
板を荒らさないでいただけませんか。

[6796: 匿名さん]

>>6787
都心に住みたいという憧れはありません。
あるならとっくに買ってます。

[6797: 匿名さん]

ネガさんは本当にマッチポンプがお好きですねえ。
あの手この手で一生懸命なところがかわいらしくて、面白いです 笑

[6798: 匿名さん]

スムログや有名ブロガーさんの記事はとても参考になるけどね

[6799: 匿名さん]

価格度外視で買うのは武蔵小山大好きな人たちだけ。問題は彼らが何世帯あるのかということ。1000世帯もあればここは楽に完売するでしょうが、住友、三菱と建設ラッシュは続きます。この価格ではすべてのタワマンの完売は難しいのではないかというのが世間の見方。

まだタワマン第1弾の1期が始まったばかり。話題性は抜群であったので、足許の売れ行きは当然。今後の売れ行きに注目ですね。

[6800: 匿名さん]

頭金が2500万円しかないので多額のローンを組むのですが、金融の友達から来年から金利が上がり始めるのは確実だから金利の低いうちに固定金利にするべきだと言われました。経済のことはよくわかりませんが、変動金利は高リスクでしょうか？

[6801: 通りがかりさん]

皆さんは、

①立地 ②価格 ③間取り/広さ ④その他（設備など）

と行った優先順位をどう考えてらっしゃるのでしょうか。

スレッドの投稿内容を勘案するに、私はこちらの物件は何より①を優先される方、即ち「武蔵小山で駅近でだから検討したい」という方向きと思います。

従って、立地にこだわらない、予算や仕様がご自身に合わない、と感じる方は、他のスレッドでこ検討・ご相談された方が良いのではないでしょうか。そういった方は、こちらを前向きに検討している方とは論点が合わないでしょうし、実際に長いこと話が噛み合わないというか、ループしているように感じました。

[6802: 匿名さん]

>>6800
そもそもここの引き渡しは2020年4月、ローンもその時の金利で実行されます。
今の金利でFIXしたいなら、現在竣工済みの物件から選ぶしか⋯⋯

[6803: 名無しさん]

>>6801 通りがかりさん

それを分かった上でそれらしい煽りをしつこく書き込むのがネガ荒らしなんだよなあ…

[6804: 匿名さん]

価格度外視って言うけど、そこまでかけ離れているとは思わない。

[6805: マンション検討中さん]

言葉の使い方自体が無理ネガだよねえ
綱島練馬で坪350で普通のマンションの時代。都心５５０、ここ450、おかしくないよ。
ここが550-６００のパークホームズならだったら価格度外視かもしれないけど、これは普通の値付けだよ。
せいぜいちょっと高めぐらい。そういうところが変。

[6806: 匿名さん]

>>6805 マンション検討中さん

いや、都心の淡路町や本郷、築地でも坪500程度。ここは坪470でしょ。普通ですか？

[6807: 匿名さん]

>>6800 匿名さん

ホントに来年から金利が上がるのわかりません。
変動金利の上昇よりも先に固定金利の方が上がって行きますので、固定金利の変動に注意を払っておけば良いと思います。
とはいえ、そんなに急激に金利が上がれば、経済が破たんしますので、上がるとしても緩やかです。

[6808: マンション検討中さん]

また適当な。
駅1分、タワマン、三井か大手+スーゼネで500の物件の具体例挙げてもらわないと比較にならない。

そのうえで、私見では淡路町や端っこの中央区ならこっち選びますね。
あの辺りは基本企業も多く中小ビルも多く、住む場所としてはよくない。
別に武蔵小山でなくても中目黒-田園調布、林試－尾山台、旗の台や雪が谷ぐらいまでの落ち着いた東急沿線に住みたい人っていっぱいいますけど。

[6809: マンション検討中さん]

ローン多い人は警戒したほうがいいと思うよ
でもその間にもここは現金中心組で売れちゃうとは思うけど。
結局ここ欲しいお金持ちなんていっぱいいるからね。

[6810: 匿名さん]

>>6792 匿名さん
妄想じゃないでしょ笑
だって、ポジはみんな武蔵小山はすごいんだと書き込んでるじゃん笑
目黒と並べて見たりさ笑

[6811: 匿名さん]

>>6810 匿名さん

目黒と並べるのは目黒線沿線の駅なのだから普通。
あと、武蔵小山はすごい、はニュアンスが違うと思いますね。検討者が武蔵小山を気に入ってる、だと思いますよ。

穿った見方がお好きなようで 笑

[6812: 匿名さん]

>>6808 マンション検討中さん

都心が住む場所として良くないと感じてない人が多いから都心回帰になってるわけで、
本当に比較がお好きですね。
先のセミプロの方に聞いてみたら良いと思いますよ。こちらのような駅前再開発が価値がない高価格の割高と論理的に説明されています。

[6813: 匿名さん]

>>6811 匿名さん
目黒は山手線。その駅前と私鉄の駅前は天と地ほどの違いがある。それを並列で語るのは無理がありすぎですね。

[6814: 匿名さん]

割高と認識しながらも気に入っているので買うというのが正しいスタンス。それを割高ではないと言い出すから話が噛み合わなくなる。

[6815: 匿名さん]

>>6814 匿名さん

そのとおりですね。
無理に他と比較して適正価格と主張しする契約者がいるから揉める。そう思いたいのはわからなくもないけどね。
でも現実を見ましょう。

[6816: 匿名さん]

>>6806 匿名さん

調べたら築地の駅直結が500みたいですね
資産価値だけで比べると築地なんでしょうけど

[6817: 匿名さん]

ここと同じ価格で都心物件も買えるけど、住環境的にはよくないのしか買えないよね。

[6820: 名無しさん]

[No.6818～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6821: 匿名さん]

>>6813 匿名さん

目黒線＋山手線の目黒が600、そこから3分の目黒線の武蔵小山が450。別におかしくないのでは？って話なんじゃないんですか？
どの辺に無理がありすぎるのかよくわからないのですが…

[6822: eマンションさん]

>>6821 匿名さん

山手線は別格です。
そこからの距離は全く関係無いです。

[6823: 匿名さん]

>>6808 マンション検討中さん

端っこの中央区の物件とここでは価格帯が違いますから比較対象にならないのでは？

[6824: 匿名さん]

>>6820 名無しさん

ポジ、焦りすぎだよw

[6825: 匿名さん]

住環境住環境言ってる人がいるけど、大量の地権者かいるせいで高くなっているのはまぎれもない事実なんだよね。

[6826: 匿名さん]

中央区とここを比較検討するのはDINKSやシングルかな？子育て環境を重視するファミリーとは話があわないね。もっとも、中央区は教育や子育て支援は充実してるけどね。緑がないのはどうしようもない。

[6827: eマンションさん]

>>6826 匿名さん

本当に比較検討してる人はいませんよ。
ここが都心部並みの価格であることを例として挙げてるだけですよ。
あと、中央区の全てがビル街じゃない。築地・明石町は緑多いし子育て環境としては悪くない。

[6828: 匿名さん]

>>6827 eマンションさん

比較する人もいないなら無意味な議論ですね。中央区だと、環境いいのは築地、明石町、佃、浜町公園あたりかな。築地は市場のまわりの雑然とした感じを受け入れられるかどうか。

[6829: 匿名さん]

休日になると湧くね。
よしよし、本当はここを欲しくてたまんないんだね？自分の物件高く売れるといいね！

[6830: 匿名さん]

>>6822 eマンションさん

別格だから目黒と武蔵小山に150万の差がついてるのではないのですか？価格が同じか、ほとんど変わらないと言うなら理解できますが…

目黒や武蔵小山の価格が適正かどうかはともかく、この二駅を並べて語るのは無理があり過ぎる、という理屈が本当によく分かりません。できれば説明してもらえませんか？

[6831: 匿名さん]

>>6830

目黒を比較対象として持ち出すことが
そもそも無理ある。
目黒駅前がプレミアムつきまくりだから
ここが100強安いからといって適正では
ないでしょう。
同じくプレミアムつきまくりと解釈できる。

[6832: 匿名さん]

>>6831 匿名さん

だんだん苦しくなってきましたね。
いまはどこもプレミアムつきまくりで割高ですね。安くなるまで長生きしましょう。

[6833: 匿名さん]

>>6832 匿名さん

本当にこちらが割高でないことを証明するのは苦しいですね。
こちらほどプレミアムついてない街も多くありますが、荒れる元なので止めましょう。

[6834: 匿名さん]

>>6833 匿名さん

そのプレミアムついてない街ってどこ？

[6835: 匿名さん]

>>6834 匿名さん

荒れるからやめましょう。調べればわかりますから。
こちらの物件のお話をしましょうよ。
今日なんかもさっきまで日差しがありましたが、南向きlow-e窓、バルコニー1.8mの我が家は暑くて暑くて送風を付けてました。
カーテン開け放しが良いなら北東向きが良いかもです。

[6836: 匿名さん]

>>6835 匿名さん

割高だと主張するには他と比較できないと説得力ないですね。

[6837: 匿名さん]

>>6836 匿名さん
他と比較する必要ないですよ。
スムログ読めば、何故割高となっているか
理解できると思います。

[6838: 匿名さん]

>>6853
冬なのに羨ましいね。なんという贅沢。

[6839: 匿名さん]

パークホームズの中古もチャレンジ価格で吊り上がってるし、今の武蔵小山は手を出しにくいね。プロからも、今は絶好の売り時とのアドバイスを受けるし。そんな中、ここはぶっちぎりの地域最高値なんだから、割高としか思えないけどね。

[6840: 匿名さん]

都内で来年度以降に竣工するマンションは、どこも同一エリア内の過去実績と比して随分と高くなっていってる。武蔵小山に限った話じゃなく、市場全体の流れがそう。なので真剣に投機目的で手を出すなら、今期竣工か、中古（特に開発が進んでいないエリア）を狙う方がベター。

ここを購入する人も当然そういったことは織り込み済みでしょう。それでも武蔵小山のフラグシップが欲しい、武蔵小山に住みたいと思う人が買うというだけの話。

[6841: 匿名さん]

>>6839 匿名さん

時系列で比較すれば割高なんでしょうけど、そんなことみな承知してる訳で。他地域と比較してどうなのかか問題。

[6848: 匿名さん]

スムログのブログの分析で目が覚めました。
リセールや仕様なんて気にしない余裕ある人(そんな人いるか？)が購入するんですね。
自分はそんな余裕ないことに気付きました。

[6850: 匿名さん]

首都圏史上最高のマンション！異常に便利なマンション他にない！