パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6601: 匿名さん]

不動産は基本欲しいのに悩む理由が値段なら買った方が後悔は少ないね
逆に悩む理由が値段ではなく仕様がしょぼいとか駅から少し遠いとかデザインが好みじゃないとか好みの街ではないとかなら多小安くてもやめといた方がいいね
金のことはぶっちゃけバーチャルな数字の話でローンの引き落としがされるだけだから携帯電話の料金みたいなもんで普段痛みは感じない
逆に毎日暮らす環境に納得いかないとストレス溜まる
まあ自分がどちらに痛みを感じるタイプなのか見極めたほうがいいけど

[6602: 匿名さん]

今頃気がつきました。大崎や中央湊のタワーには三井の賃貸があるのに、なぜ武蔵小山にはないのか。

周辺に賃貸物件が多数あり競合するのはもちろんですが、一番の理由は利回りが悪いからなのかもしれませんね。

我が家は歓迎ですが。

[6603: 匿名さん]

>>6592 匿名さん

本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格で納得して買えるかどうかということですよね
それを迷ってる人が多いから割高という声が多く出てるんだと思います
決して購入を決断した人を否定するものだとは思いません

[6604: 匿名さん]

>>6602 匿名さん
大崎に三井の賃貸なんてありましたっけ？

[6605: 匿名さん]

>>6603 匿名さん
本来の価格ってなんすか？
武蔵小山の平均賃料から割り戻した収益還元価格が本来の価格というのであれば今の東京に本来の価格の新築マンションなどないと思うが

[6606: 匿名さん]

駅前の再開発で作られたタワーマンションって新しい商品だから従来の相場とか関係ないんだよね
駅前の土地は普通オフィスや商業施設、もしくはホテルになりマンションにするには土地が高すぎて割に合わなかった
しかし駅前でタワーなら多少高くても買うぞって市場があることがわかったからそういうマーケットに向けた商品なんだよここは
三鷹駅しかり

[6607: マンション検討中さん]

まあ、今までの武蔵小山が安すぎましたね。

[6608: 匿名さん]

>>6605
その価格からの乖離幅が許容範囲内かどうかってことでしょう

[6609: 匿名さん]

>>6607 マンション検討中さん
駅前商店街の再開発なんて超めんどくさいわけで本来は割に合わない仕事
それでもやったんだから地権者も三井も頑張ったよ

[6610: 匿名さん]

>>6608 匿名さん
そりゃ高いと思うか安いと思うかは人によって違うだろう
まあ許容する人が分譲戸数よりははるかに多かったねという話だよね

[6611: マンション検討中さん]

本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格でも順調に売れてる
ってことは、よっぽどこのマンションにひかれてる人が多い、ほんとは物がいい、三井の販売が上手
ってことですよ

本当に本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格ならだれも買いませんから。

例えば今だと幕張のタワーが坪６００ならそりゃ厳しいでしょうね。

まあ武蔵小山はこれからここの価格がスタンダードだと思いますけど

[6612: 匿名さん]

>>6606 匿名さん

まるで業界のことは何でも把握しているプロの意見みたいですね。
府中駅のは知ってましたが、三鷹駅にも同じようなコンセプトのタワーがあったんですね。

[6613: 匿名さん]

>>6611 マンション検討中さん

よっぽどこのマンションにひかれてる人が多いのと、三井の販売が上手なのはその通りかと。
でも、ほんとは物がいいってのは大きな間違い。
マンションを見慣れていない層を囲い込めただけ。価格なりの良いものとなってないことは揺ぎようがない事実。

[6614: マンション検討中さん]

昔は安かったここは高いっていう人多いね
そんなのだれでも言える
検討してないならここに来るな

[6615: マンション検討中さん]

価格なりと思えないのは相場観がないからでしょうね

[6616: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[6617: 匿名さん]

欲しすぎる！広さを削ってでも買いたいなあ。

[6618: マンション検討中さん]

>>6615 マンション検討中さん

相場観あれば、こちらは高リスクすぎて怖くて買えません
相場観の無い、目がこえてない人達が購入してるのだと思います

[6619: マンション検討中さん]

いやいや、このぐらいのお金なら問題ない余裕ある近隣の人が多いと思いますね。
で、そういうマンションって上がるんですよね。

[6620: 匿名さん]

>>6618 マンション検討中さん
なぜ高リスクなんですか？
自己資金が少なくレバレッジかけないと買えない人はキャピタルロスが恐ろしいかもしれませんがそういう人は少ないのでしょう

そんなレベルのくせにこの後に及んでまだ自分が好きな物件選べる立場と思っているのを見ると笑ってしまいますね

[6621: 匿名さん]

港区の人は目黒駅前といっても品川区の物件は選ばないだろうという観測もありましたがフタを開けたら購入者の半分近くは港区、属性は会社オーナー、役員、医師などが半分以上を占めていたブリリアタワーズの例もありますからね
地元民以外にも港区の富裕層が山手線外に染み出してきている気もします

[6622: 匿名さん]

しかし港区の人は同じ武蔵小山でも徒歩五分の戸建てには見向きもしません
同じ駅でもマーケットは二極化してますよね
南北線沿線駅前のタワーマンションというくくりで見る人、私鉄沿線昭和な下町武蔵小山と見る人では判断が全く違います

[6623: マンション検討中さん]

物が悪い、物が悪い、と繰り返してる人がいるけど
ダイレクトウィンドウ以外では意味の無いLOW_eでないから？
スラブの厚さでだけで遮音性能が決まると勘違いしてるから？
そのうち三井に営業妨害と言われますよ。
構造については普通に免震、梁も少く考えられていてで評価できるかと。
ちなみにベタ基礎なのは単に支持層が浅かっただけでたまたまです。
購入者には１番大きなメリットですが(笑)
部屋内は好みなので賛否あるかもしれませんが。

[6624: 検討板ユーザーさん]

購入を決めたものです。
我が家は、武蔵小山に賃貸で住んでおり、以前より武蔵小山の物件を探していました。
最初値段を見た時、武蔵小山でこの価格？と驚愕しました。しかし、この価格につられてか、武蔵小山近辺の全ての不動産、中古や戸建も価格が上昇。そうなると、トータルで考え、購入する結論になりました。

我が家が、子どもがいないなら、この価格で、武蔵小山と言う選択肢はなかった気がします。
住んで見てわかりますが、子育てするにあたり、武蔵小山、更には品川区アドレスはかなりの魅力です。
実際、武蔵小山の目黒区住民の多くの方もこのマンションの購入者と聞いてます。

多分、購入を決めた大きな要素は武蔵小山に住みたい、と言うところではないでしょうか。

[6625: 匿名さん]

>>6621 匿名さん

それ、目黒駅前だからだよ。山手線だから
特別と考えてヨロシ

[6626: 匿名さん]

やはり、水木はポジ投稿増えるね・・・

[6627: 匿名さん]

武蔵小山が子育てにいいって、そうですか？私は普通レベルだと思っています。商店街は常に混みあっていて子供連れだと大変ですし、認可保育園はどこも一杯で今は認可外に入れています。

[6628: 検討板ユーザーさん]

次の二次も抽選部屋が多いのかなあ。

[6629: 検討板ユーザーさん]

>>6627 匿名さん
林試の森が近くにあるのは子育てには魅力ですよ。
我が家は、0歳児の時、普通に認可保育園入れてます。このタワマン の為か、近辺に新設認可保育園いくつかできますから、その辺りは品川区も努力されているのではないでしょうか。

[6630: 内通者]

このスレは大崎の住民に監視されています。

[6631: 匿名さん]

>>6615
>>6618

相場観相場観って、不動産を投資商品として見すぎなのでは??
そういう側面があることは否定しませんが、いいものかどうか見極める力があるなら相場の方がついてくるもんじゃないかな。
株で1000円儲けるのに、目先の買値1円、2円を渋ってる感じする。せこい。

[6632: 検討板ユーザーさん]

>>6627 匿名さん
子育てしやすい、子育て世帯に良い街かどうか、ってその人その世帯によるところですから、武蔵小山が万人に受けるかと言うと、確かにそうではないと思いますが、子育て世帯に人気がある街であることは確かだと思います。
現に、このマンションのファミリー向けの3LDKは前の1次も今度の2次も抽選になる部屋がかなり多いと営業担当者から聞いています。

[6633: 匿名さん]

>>6627 匿名さん
子育てにいいってのは曖昧で解釈に幅があるので突っ込んでも意味ないよね

[6634: 匿名さん]

>>6623
ダイレクトウィンドウ以外でLOW-eが意味がないとはどういうことですか？
詳しく教えてください

[6635: 匿名さん]

品川区の子育て良いですよ。
妊娠中は母親学級、出産後は親子参加の交流会があり新米ママさんとすぐ仲良くなれます。
一時間500円の一時保育サービス、他には地域交流室というスペースがあり無料で子どもを遊ばせながら他のママさんと交流できます。
認可保育園は、いったん認可外に入れて点数稼げばだいたい入れます。
ママさんの満足度は抜群で、大田区、目黒区、世田谷区にママ友にも羨ましがられるくらいです。
合わせて公立の小学校の評判もそこそこ良いですし。
子育てのために目黒区から引っ越してきたママ友も何人か居ます。
どなたかが書いてましたが何を求めるかはそれぞれなので、とりあえず個人的には満足度高いです。

[6636: 匿名さん]

お前ら神奈川県の不動産のことなんか知らんと思うから教えてやるが綱島とか大倉山とか郊外のくせにとんでもない価格かついてるぞ
東横線は東京から離れても横浜に近づくと値段が上がる
武蔵小山なんてかわいいもんだ

[6637: 名無しさん]

>>6635 匿名さん
私の旦那が教職員なのですが、財政面でも区の取り組みとしても品川区は目黒、大田、世田谷よりも良いと聞いています。港区はまた別格ですが。

[6638: 匿名さん]

>>6636 匿名さん

綱島、大倉山も高いから
ここが適正とは思わない

[6639: 匿名さん]

>>6637 名無しさん
私も親友が小学校教諭ですが、品川区は23区トップ3に入ると言っていましたよ。

[6640: 匿名さん]

なんだかんだで仕様が悪くて、価格が高くても大人気ですね
この反響ですと今年の都内マンションの注目度No. 1に違いありません

[6641: 検討板ユーザーさん]

>>6639 匿名さん
「品流し」有名ですよね。
友人の息子さんが大田区立の小学校に行ってますが、話を聞いても品川区立の小学校の方が格段に先生の子どもへの指導やカリキュラムの取組など上だと感じます。

[6642: 匿名さん]

Low-Eの話が出ているので少し考察。
Low-EといってもおそらくほとんどはA6だと思いますので、条件を揃えてここの普通複層ガラスと比較すると、断熱性能を示す熱貫流率(W/㎡・K)は、

・Low-E複層ガラス(FL3+A6+Low-E3) 2.6W/㎡・K
・普通複層ガラス(FL3+A6+FL3) 3.4W/㎡・K

家の中を暖房で10時間のあいだ23℃に保つ場合、寒い冬の外気温を6℃と仮定し（温度差17℃）、サッシ高2.3m×幅4mの標準的なリビングの窓（面積9.2㎡）の条件下で計算すると、失われる熱量は、

Low-E 2.6×9.2×17×10＝4066W
普通複層 3.4×9.2×17×10＝5317W

差は1251Wとなりました。設定温度・エアコン稼働時間・窓面積により大きく変動しますが、おおよその目安として下されば幸いです。
確かに角部屋のようにダイレクトウインドの場合、非常に大きな差になりますので理にかなっていると思いますが、個人的には通常のリビングではどうしてもないと困る設備ではないのかな、と思います。

[6643: 匿名さん]

>>6642 匿名さん

断熱性よりも、遮熱性の方が重要かと思いますがその点はいかがですか？

[6644: マンション検討中さん]

設備が酷評されていますが、もちろん最新最高高級が嬉しいのは間違いないものの、買う買わないの判断を左右するほどのものではなく、快適に生活できそうに思えています。

[6645: 匿名さん]

>>6643 匿名さん

申し訳ないのですが、熱移動という点では上記と同じ考え方なのでご自分で計算してみて下さい。

[6646: 匿名さん]

>>6645 匿名さん

この価格帯でダイレクトウィンドウ以外にLow-eでないってありえないです。南、西な遮熱性の面では必須だと思います。
仮に必要ないからといってパークコートやパークマンションでペアガラスってあるんですか？

[6647: 匿名さん]

>>6644 マンション検討中さん

値段もそれなりなら設備が多少コストカットされてても目を瞑れるんだけどね
この価格で、これはないでしょ！って仕様の連続なんですよねー

[6648: 匿名さん]

>>6647 匿名さん
仕様がご自分の中でかなり重要な要素であればあっさりとお見送りなさったらいいかもしれませんね。
何が最重要かは個人差ありますから。

[6649: 匿名さん]

スタディルームが無いのは非常に残念だった。
住友さんは作ってくれるかな。

[6650: マンション検討中さん]

LowEガラスではなくとも、180cmのベランダ庇があります。170cmでもあまり来ないと聞きますから、ガラスの性能差は25%。なんとかなるんじゃないのかなあ。

[6651: 匿名さん]

>>6650 マンション検討中さん

一か八かの賭けですね。
自分はマンションではlow-eしか経験が無いのでペアガラスの場合にどうなるかが不安です。
住友の大井町はlow-eなんですよね。

[6652: 匿名さん]

>>6649 匿名さん

スタディルームはあると本当に便利な共有設備ですよね
一部屋分不要になりますよね

[6653: 匿名さん]

住友を待つ手もあるよ。坪500万超でも仕様がしっかりしているなら全然OK。住友が坪500万超えても、ここの価値は坪470万止まりでしょ。

[6654: 匿名さん]

内装の仕様ってリセールには関係ないんじゃないの？

[6655: 匿名さん]

狭い部屋が多いから、スタディルームはあるものとばかり思っていたので残念。友達のマンションにはスタディールームがあるので、勉強に集中してくれていると言ってました。

[6656: 匿名さん]

>>6650 マンション検討中さん
西日は低い所からやってくる！
やつは手強いぞ！
夏はマジきつい。

[6657: マンション検討中さん]

6645さん
大変勉強になりました、ありがとうございます。
一つ教えていただきたいのですが、外気温ではなく直射日光の熱線による室内温度の上昇も、この計算で考慮されているのでしょうか？熱移動なので断熱も遮熱も同じ計算式でよいというのは、正しいのでしょうか？

[6658: 匿名さん]

内装や間取りのリセールへの影響は小さいと言われているけど、居住用としては大きな問題。タワマン買って後悔する原因として、夏の灼熱地獄またはお見合い住戸で一日中カーテンというのが言われているくらいだし、よく考えた方がいい。

ここを買うなら南東～真南。南西～西や北東は危険な香り。北西は眺望良しなのでまずまず。

[6659: 匿名さん]

南東に人気が集中しているのはそういう理由
他の方向はさほど人気ないでしょ

[6660: 匿名さん]

米国は利上げしましたね。ここに限った話ではありませんが、ローン実行が2年超後というのが最大のリスクですね。

[6661: 匿名さん]

>>6654 匿名さん
内装仕様はリセールに関係あるなしではなくて、日々の生活の満足度のためにある程度の上質なものがいいですよね

[6662: 匿名さん]

>>6653 匿名さん

low-eはやるかもしれないけど、他の住友と三井の隣接物件を見ても、住友が仕様を上げるとは思えない。
三井がこんな仕様でも売れまくってるから、仕様を上げる必然性もないし、我慢できないなら三菱まで待つか、他の街ですね。

[6663: マンション検討中さん]

スタディールームがあるタワマンに住んでいますが、使えません。同じ人が朝からずっと陣取っていて使う隙がなんです。それも学生ではなく中高年が飲み物持参、パソコンやっています。こんなんならスタディールームなんかいらないです。共有ではなく個人の利益になってしまってますから。

[6664: マンション検討中さん]

太陽の角度は、
夏至の78度-春分秋分55度。
冬至の32度-春分秋分55度。
http://kitajima-architecture-design.com/blog/489/home2

このマンションのバルコニーの奥行き1.8m、天井高2.6m。
つまり陽射しは、夏至-春分秋分の期間は部屋に入らず、冬至-春分秋分は部屋に入る。

日本設計、流石や！

季節通りの気候なら問題ないが、例えば冬の季節外れの陽気となると気をつけないと。

[6665: 匿名さん]

>>6663 マンション検討中さん
同じくです。
最初は良いと思ったのですが使えませんでした。

[6666: 名無しさん]

>>6663 マンション検討中さん

そんなに席数が少ないんですか？
或いは席を占領するマナーの悪い住民が多いマンションなんでしょうか。
自分の知ってる範囲ではそんな話聞いたことがないです。

[6667: 名無しさん]

>>6664 マンション検討中さん

バルコニー奥行2mの西でLOWeですが、それでも結構きついです
あまり理論値を鵜呑みにするのはどうかと思いますね。

[6668: 名無しさん]

>>6663
スタディルームが無い分、管理費が安ければ文句ないけど、豪華設備のところと変わらないからね。
利用マナーの悪さを前提にするなら全ての共有施設がいらなくなるので、それを前提とするのはナンセンスです。

[6669: 名無しさん]

>>6664 マンション検討中さん

その理屈で三井はパークコート、パークマンションでもペアガラスにしてるんでしたっけ？
ただのコストカットだと思いますけど。

[6670: 匿名さん]

>>6669

6664です。
パークコートがLowEじゃないなら、なんか諦めつく…。

[6671: 名無しさん]

>>6670 匿名さん

本当にそう思う。納得感が得られる。
誰かパークコートで南、西にペアガラス使ってる事例あれば教えて下さい。

[6672: 匿名さん]

シティタワー大井町はlow-e

[6673: 匿名さん]

ブリリア目黒はペア

[6675: 匿名さん]

後発は住友と三菱なんだから、三井の他物件や東建と比較しても意味なくないですか？

[6676: 匿名さん]

>>6673
もしかしてブリリア目黒も安普請？

[6677: 匿名さん]

>>6676
もしかしなくても安普請です。
東建はコストカット激しいですよ。

[6678: 匿名さん]

あんなクソ高いマンションでも安普請なら
ここが安普請なのもしょうがないんじゃないですか？結局内装なんて建物の価値には関係ないってことでしょ？

[6679: 匿名さん]

>>6678 匿名さん

倍率つく位だから、安普請でもしょうがないと諦めて購入してる人は多いよね。
内装は満足度に影響するから、その優先度が低いなら良いんでしょうね。

[6680: 匿名さん]

>>6679
内装の優先度が高い人が多くないから
売れてるわけですよね。
ならリセールにも関係なさそうだし、
自分が満足ならいいんじゃないですか。

[6681: 匿名さん]

>>6621 匿名さん

投資目的とか、子供のためとか、セカンドとか、本拠でない人が多かったイメージですけどね。

[6682: 匿名さん]

当時の雰囲気がよくわかる記事だと思います。今はバブルだと思いますけどね。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-etc/item/1827-brillia-tower-600

東京建物の「Brillia Towers目黒」がヴェールを脱いだ。記者の坪単価予想550万円はものの見事に外れ、600万円になることが分かった。

　しかし、「目黒」で坪600万円の値が付いたことで、今後の都心のマンションは高値を続々更新してくるのは間違いない。先に住友不動産が竣工見学会を行った「高田馬場」も「池袋」も坪400万円だ。分譲時には「安くない」と思ったが、今となったらこれは安いか。立地、その他総合的な評価ではもちろん「目黒」だが、坪200万円も差があるのか。

　さらに、駅力からいったら山手線29駅で「目黒」を上回るのは、東京を筆頭に、品川、新宿、原宿、渋谷、恵比寿、有楽町などがあり、比較感から他の駅も軒並み400万円以上になる。山手線内の高級住宅街は最低でも700万円、800万円以上つけないとバランスが取れない。

　他のデベロッパーはこれ、つまり他社物件が高値をつけるのを待っていたのだ。今回の「目黒」がメルクマールとなって、数字が独り歩きし、さらにヒートアップするのではないか。

[6683: 匿名さん]

>>6680 匿名さん

内装仕様だけで資産性が決まるのではないから。
また、資産性と生活のしやすさは必ずしも比例しない。
こちらに書き込みをしている多くが資産性に疑問を持ってる。けど、購入者はそれよりも生活のしやすさなど別の軸で評価して購入している。
書かれている通り、購入者が満足してればいいと思います。外野に何を言われようと気にする必要ない。

[6684: 6680]

>>6683
そうは書きましたけど
私も目蒲線沿線で山手線外側のこのマンションの
資産性は評価していません。
リセールに響かないなら資産性に内装は関係ないよねって言いたかっただけです。

[6685: 匿名さん]

投資目的で買っていないからこそ、仕様が重要なんじゃないの？自分で住むなら灼熱地獄は嫌だな。プラス100～200万くらいでそのリスクを回避できるなら払うよ。

[6686: 匿名さん]

窓ガラスの話題になってますが、
遮音性の等級はどうですか？
人通りの多い駅前であるのと、
小山台高校の部活動の音が懸念材料です。

[6687: 匿名さん]

住友を待つという選択肢もあるから、ゆったり構えられるね。

[6688: 匿名さん]

>>6687 匿名さん

待ってもいいもの出てこないと思うよ
その頃にはここも大概捌けて、残りは条件の悪い部屋だけ

[6689: 匿名さん]

この坪単価なのだから内装、仕様はすばらしくあって欲しい、、、ということかと思いますが
品川シーサイドのように同時期に同じエリアで物件がでないと比べようがないというかそこで差別化をしようと
いうふうになかなかならないですよね
割安命ならデベが競い合う状況の物件を選んだほうがいいでしょう

[6690: 匿名さん]

西角じゃなければ、LowEでなくても大丈夫ですよね。

[6691: マンション検討中さん]

これ、公式HPに設備仕様について掲載されていないのは、やっぱり低仕様だからなのでしょうか？
普通載っていますよね。

[6692: 匿名さん]

>>6686

商店街、イベント、駅前、学校。そもそも集合住宅。
どんなに防音性能が良くても、無音を期待するなら無理。

[6693: 匿名さん]

タワマンは、上下の音も響きやすい気がします。

[6694: 匿名さん]

>>6692 匿名さん

T3等級くらい使われてるんでしょうか？

[6695: 匿名さん]

>>6691 マンション検討中さん
MR行くともらえるタブレットに詳細に載っています。ここのスレで、当初、単板ガラスとまで言われていましたが、タブレットで確認したら全然違くて安心しました。

[6696: 匿名さん]

>>6695 匿名さん

遮音等級載ってます？

[6697: 匿名さん]

>>6696 匿名さん

載ってない。多分、T2じゃない？

[6698: 匿名さん]

だから、西面（南西～北西）は西日が尋常ではないですよ。中古マンションの内見で分かりますよ。

[6699: 名無しさん]

>>6697 匿名さん

新飛行ルートの影響が気になりますが、
T2だと飛行機騒音の感じ方はどの程度なんでしょうか

[6700: 匿名さん]

プラマードU買うか…