パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6582: 匿名さん]

>>6579 匿名さん
その通りですよ
価値に見合わない価格をつけたデベロッパーはマーケットから罰を受けるだけですよ
ここはマーケットが価値に見合った価格であると認めたということです

勝手に安値を期待して結果がそうでなかったからといってグジグジ言っててもしょうがないですよ
この事実を受け止められないなら次の物件や７年後の中古を安く買おうという作戦はやめた方がいいと思います
割安物件を手に入れたいのか武蔵小山に住みたいのかどっちか決めて行動しましょう

[6583: 匿名さん]

>>6578 匿名さん
マーケットを作る住友不動産は割安なんですね。相場を押し上げても結果、売れてるので、完売すれば割安と解釈できると。
うーん、こんな解釈する購入者っているのかな？

[6584: 匿名さん]

都心部は2005年あたりの底値から、いいところは倍、ふつうのエリアで１．５倍に値上がりしてきてる
だから武蔵小山の現在は４６０万円/坪が相場になったということ

次のすみふのタワーは５００万円/坪くらいにはなるだろうから、開発がつづくエリアでは初物に乗るのがセオリーでしょう

パークシティ豊洲を買った人は今となっては２倍近いリセールバリューを享受しています

[6585: 匿名さん]

>>6581 匿名さん
そりゃ倍率なくて安く買えたら嬉しいでしょうけど
高い確度で買えるけど高いのと、確度は１０パーセントしかないが安く買える可能性があるのと基本どっちかしかありません
後者にすべきだという人は共産主義者なんでしょうか？

[6586: 匿名さん]

>>6585 匿名さん
武蔵小山の希望者のパイが限られていて、その限られた人たちは一定のレンジ内であれば買う可能性もあります。
要は安くしても、希望者は増えない可能性もあるということ。安くしていたら10倍になっていたはずというのは感覚論ですから。
あなたがデベの営業であれば、価格で諦めた人数から倍率を算出することはできるのかもしれませんね。

[6587: 匿名さん]

すんごい倍率ついて完売したバブリアの坪600万円は割高だったのでしょうか？

[6588: 匿名さん]

というかここで高い高い言ってても下がりませんよ
マーケットの見方がわかったのだから、それを認めてこの価格で買うか、それともここは見送るか判断すべきでしょう
すみふが突然坪３００万で次のタワーを売るかもとか思うならセンスなさすぎでしょう
検討スレってそういう話をするとこですよね

[6589: 匿名さん]

いくらなんでもこの価格はおかしい
パブってる
そのうち下方調整されるはず
その時に自分は買う

というのは一つの判断なので尊重しますが武蔵小山に欲しいなら少しでも早く買った方がいいと思うわまじで

[6590: 匿名さん]

なんか営業マンみたいなことを言う人が多いなあ、、

[6591: 匿名さん]

未練がましいですね
自分が次どういう行動をするかでしょ
買わない自分の行動を見ず知らずの人にここで認めてもらいたいんですか？

[6592: 匿名さん]

>>6583 匿名さん
割安なんていってないですよ
売れてるってことは適正価格ってことですよ
あ、適正価格っていうのは市場価格ってことね
つまりはロレックスの時計の適正価格はいくらですかってことですよ

[6593: 匿名さん]

>>6592 匿名さん
客観的な指標で割高でも、欲しい人がいれば売れる。
欲しい人がいたから適正な価格とは言えない。需給が成立したに過ぎない。

[6594: 匿名]

>>6593 匿名さん
あなたが売り手の場合、5000万で売れる物を4500万で売りますか？

[6595: 匿名さん]

めちゃくちゃ面白い。勉強になります。

[6596: 匿名さん]

荒らしさんにはスルーでいきましょう
相手すればするほど、荒らしさんに燃料を与えてることになるよ

[6597: 匿名さん]

>>6594 匿名さん

それは5000万円ではなくて、6000万円で売れるものかもしれませんね

[6598: 匿名さん]

値段見て驚き、モノ見てガッカリ。
でも次スミフだからもっと高くなるよなぁ
買うなら今だよなぁ、と感じて購入意欲を
高めようとしているものの
武蔵小山に拘らなくてもいいかもと思ったり。
そんな感じで揺れている検討者もいます。

こんなにコストカットしてなければ、この値段でも決断できたんだけど、モノが悪いから微妙な感じ。

[6599: 匿名さん]

>>6592 匿名さん

割高だけど、適性な価格と言うか
割高だけど、上手い価格と言うか
いずれにせよ割高だけど売れている

[6600: 匿名さん]

>>6598 匿名さん
武蔵小山に拘らなくていいなら他の物件でいいと思いますよ。
私は拘りが強いのでこちらを買いますが、もっと安い魅力的な街があれば良かったのにと思ってなりません。
羨ましいです。

[6601: 匿名さん]

不動産は基本欲しいのに悩む理由が値段なら買った方が後悔は少ないね
逆に悩む理由が値段ではなく仕様がしょぼいとか駅から少し遠いとかデザインが好みじゃないとか好みの街ではないとかなら多小安くてもやめといた方がいいね
金のことはぶっちゃけバーチャルな数字の話でローンの引き落としがされるだけだから携帯電話の料金みたいなもんで普段痛みは感じない
逆に毎日暮らす環境に納得いかないとストレス溜まる
まあ自分がどちらに痛みを感じるタイプなのか見極めたほうがいいけど

[6602: 匿名さん]

今頃気がつきました。大崎や中央湊のタワーには三井の賃貸があるのに、なぜ武蔵小山にはないのか。

周辺に賃貸物件が多数あり競合するのはもちろんですが、一番の理由は利回りが悪いからなのかもしれませんね。

我が家は歓迎ですが。

[6603: 匿名さん]

>>6592 匿名さん

本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格で納得して買えるかどうかということですよね
それを迷ってる人が多いから割高という声が多く出てるんだと思います
決して購入を決断した人を否定するものだとは思いません

[6604: 匿名さん]

>>6602 匿名さん
大崎に三井の賃貸なんてありましたっけ？

[6605: 匿名さん]

>>6603 匿名さん
本来の価格ってなんすか？
武蔵小山の平均賃料から割り戻した収益還元価格が本来の価格というのであれば今の東京に本来の価格の新築マンションなどないと思うが

[6606: 匿名さん]

駅前の再開発で作られたタワーマンションって新しい商品だから従来の相場とか関係ないんだよね
駅前の土地は普通オフィスや商業施設、もしくはホテルになりマンションにするには土地が高すぎて割に合わなかった
しかし駅前でタワーなら多少高くても買うぞって市場があることがわかったからそういうマーケットに向けた商品なんだよここは
三鷹駅しかり

[6607: マンション検討中さん]

まあ、今までの武蔵小山が安すぎましたね。

[6608: 匿名さん]

>>6605
その価格からの乖離幅が許容範囲内かどうかってことでしょう

[6609: 匿名さん]

>>6607 マンション検討中さん
駅前商店街の再開発なんて超めんどくさいわけで本来は割に合わない仕事
それでもやったんだから地権者も三井も頑張ったよ

[6610: 匿名さん]

>>6608 匿名さん
そりゃ高いと思うか安いと思うかは人によって違うだろう
まあ許容する人が分譲戸数よりははるかに多かったねという話だよね

[6611: マンション検討中さん]

本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格でも順調に売れてる
ってことは、よっぽどこのマンションにひかれてる人が多い、ほんとは物がいい、三井の販売が上手
ってことですよ

本当に本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格ならだれも買いませんから。

例えば今だと幕張のタワーが坪６００ならそりゃ厳しいでしょうね。

まあ武蔵小山はこれからここの価格がスタンダードだと思いますけど

[6612: 匿名さん]

>>6606 匿名さん

まるで業界のことは何でも把握しているプロの意見みたいですね。
府中駅のは知ってましたが、三鷹駅にも同じようなコンセプトのタワーがあったんですね。

[6613: 匿名さん]

>>6611 マンション検討中さん

よっぽどこのマンションにひかれてる人が多いのと、三井の販売が上手なのはその通りかと。
でも、ほんとは物がいいってのは大きな間違い。
マンションを見慣れていない層を囲い込めただけ。価格なりの良いものとなってないことは揺ぎようがない事実。

[6614: マンション検討中さん]

昔は安かったここは高いっていう人多いね
そんなのだれでも言える
検討してないならここに来るな

[6615: マンション検討中さん]

価格なりと思えないのは相場観がないからでしょうね

[6616: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[6617: 匿名さん]

欲しすぎる！広さを削ってでも買いたいなあ。

[6618: マンション検討中さん]

>>6615 マンション検討中さん

相場観あれば、こちらは高リスクすぎて怖くて買えません
相場観の無い、目がこえてない人達が購入してるのだと思います

[6619: マンション検討中さん]

いやいや、このぐらいのお金なら問題ない余裕ある近隣の人が多いと思いますね。
で、そういうマンションって上がるんですよね。

[6620: 匿名さん]

>>6618 マンション検討中さん
なぜ高リスクなんですか？
自己資金が少なくレバレッジかけないと買えない人はキャピタルロスが恐ろしいかもしれませんがそういう人は少ないのでしょう

そんなレベルのくせにこの後に及んでまだ自分が好きな物件選べる立場と思っているのを見ると笑ってしまいますね

[6621: 匿名さん]

港区の人は目黒駅前といっても品川区の物件は選ばないだろうという観測もありましたがフタを開けたら購入者の半分近くは港区、属性は会社オーナー、役員、医師などが半分以上を占めていたブリリアタワーズの例もありますからね
地元民以外にも港区の富裕層が山手線外に染み出してきている気もします

[6622: 匿名さん]

しかし港区の人は同じ武蔵小山でも徒歩五分の戸建てには見向きもしません
同じ駅でもマーケットは二極化してますよね
南北線沿線駅前のタワーマンションというくくりで見る人、私鉄沿線昭和な下町武蔵小山と見る人では判断が全く違います

[6623: マンション検討中さん]

物が悪い、物が悪い、と繰り返してる人がいるけど
ダイレクトウィンドウ以外では意味の無いLOW_eでないから？
スラブの厚さでだけで遮音性能が決まると勘違いしてるから？
そのうち三井に営業妨害と言われますよ。
構造については普通に免震、梁も少く考えられていてで評価できるかと。
ちなみにベタ基礎なのは単に支持層が浅かっただけでたまたまです。
購入者には１番大きなメリットですが(笑)
部屋内は好みなので賛否あるかもしれませんが。

[6624: 検討板ユーザーさん]

購入を決めたものです。
我が家は、武蔵小山に賃貸で住んでおり、以前より武蔵小山の物件を探していました。
最初値段を見た時、武蔵小山でこの価格？と驚愕しました。しかし、この価格につられてか、武蔵小山近辺の全ての不動産、中古や戸建も価格が上昇。そうなると、トータルで考え、購入する結論になりました。

我が家が、子どもがいないなら、この価格で、武蔵小山と言う選択肢はなかった気がします。
住んで見てわかりますが、子育てするにあたり、武蔵小山、更には品川区アドレスはかなりの魅力です。
実際、武蔵小山の目黒区住民の多くの方もこのマンションの購入者と聞いてます。

多分、購入を決めた大きな要素は武蔵小山に住みたい、と言うところではないでしょうか。

[6625: 匿名さん]

>>6621 匿名さん

それ、目黒駅前だからだよ。山手線だから
特別と考えてヨロシ

[6626: 匿名さん]

やはり、水木はポジ投稿増えるね・・・

[6627: 匿名さん]

武蔵小山が子育てにいいって、そうですか？私は普通レベルだと思っています。商店街は常に混みあっていて子供連れだと大変ですし、認可保育園はどこも一杯で今は認可外に入れています。

[6628: 検討板ユーザーさん]

次の二次も抽選部屋が多いのかなあ。

[6629: 検討板ユーザーさん]

>>6627 匿名さん
林試の森が近くにあるのは子育てには魅力ですよ。
我が家は、0歳児の時、普通に認可保育園入れてます。このタワマン の為か、近辺に新設認可保育園いくつかできますから、その辺りは品川区も努力されているのではないでしょうか。

[6630: 内通者]

このスレは大崎の住民に監視されています。

[6631: 匿名さん]

>>6615
>>6618

相場観相場観って、不動産を投資商品として見すぎなのでは??
そういう側面があることは否定しませんが、いいものかどうか見極める力があるなら相場の方がついてくるもんじゃないかな。
株で1000円儲けるのに、目先の買値1円、2円を渋ってる感じする。せこい。