パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6551: 名無しさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6552: 匿名さん]

>>6547 匿名さん
今は駅距離が最重要視されてるのご存知ないのかしらね。
7分は厳しいんじゃない、せめて5分は必須ではないかと。

[6553: 匿名さん]

大崎の住人は、戸越銀座やパルムに、
わざわざ来て買い物していますから、
仲良くしましょう。

[6554: 匿名さん]

>>6550 匿名さん


駅力として、恵比寿>>武蔵小山なのは当たり前。そんなん今更でしょ。

ただね、恵比寿と一括りにしてもピンキリだからね。
現地行ったらわかるだろけだ、スミフの物件は周りに何も無いから。お山のてっぺんだから、どこ行くにも結構な坂道。坂関係なくご飯食べたいなら、ドミノピザかしお貫くらいしかない。
ちょっと歩いてもいいなら、裏道でガーデンプレイスまで坂なく行けるけど、遠いよね

[6555: 匿名さん]

>>6553 匿名さん

大崎民は、戸越銀座までは行くだろうけど、ムサコまではちょっと距離あるんじゃない？
電車or自動車でわざわざいくほどの価値もあるとは思えんし

[6556: 匿名さん]

大崎住人ですがムサコどころか目蒲線とかいうローカル線もここ10年くらい乗っていません。

[6557: 匿名さん]

ただ同価格帯というだけで、ターゲットも生活スタイルも大きく異なる物件を持ち出してきて天秤にかけるのはちょっと違う気がします。

[6558: 匿名さん]

ネガさんが言いたいことも分かる！価格が出た時は無いなぁと思った。ただ、武蔵小山を諦め切れない、だから段々とこの価格が適切な価格なのかも…と思えてきました。たしかに1億2000万出せば麻布に住める、でも生活感なさすぎて。我が家は普段着でオオゼキに買い物に行き、安くて美味しい食材を買って料理をします。高級スーパーで悩みながら食材を買う生活はストレスかな。
武蔵小山の再開発、住民の期待に応えてもらいたいですね。

[6559: 匿名さん]

私も諦めきれないから、中古で出るのを待つことにしたよ
幸い7年くらいは待てるし、今住んでるところの家賃が安いからね。

[6560: 匿名さん]

他にも良い街があると聞いて試しに四谷をあたってみました。2004年築で少し古いですがさすがに住不、外観写真は古さを感じません。シティタワー四谷、四谷3丁目徒歩2分なんてのもありました。＠400万円前後みたいです。神楽坂は交通の便が良さそうなところでは良さそうな物件は見つかりませんでしたが、少しエリアを広げて、東西線・大江戸線方面になれば新築でも＠400万円前後でありそうです。

[6561: 匿名さん]

>>6558 匿名さん

麻布が生活感ない？
笑わせないで

[6562: 匿名さん]

大江戸線は深すぎる・狭いし
東西線は混んでるイメージがある

[6563: 匿名さん]

みなさん高い高い言いますけど横浜北仲みたいな価格だと転売ヤーが群がって倍率高くて結局買えないわけですよ
転売ヤーや投資家にはこれじゃ儲からない、旨味がないと思われる値段にして初めて実需のひとが手を上げれば買える状況になるわけですよ

[6564: 匿名さん]

>>6559 匿名さん
ここが中古になるのを待つ？
そんなん高くつくだけでっせ
いくら家賃が安いっていってもいつかは出るわけでしょ
社宅で家賃が3000円とかなら限界まで頑張ったらいいとは思うけど

[6565: 匿名さん]

やはり中古を待つという発想になるくらい人気なんだ。
私も欲しいけど金額的に無理だから気持ちよく分かる。
でも、そういう人が沢山要ると価格下がらないんじゃないかなって不安になっちゃう。

[6566: 匿名さん]

>>6564
さすがに3000円ではないけど、社宅みたいなところなんで安いです。
しかも現金で買えるので、金利が上がってからの方が有利かと。
超低金利でローンが組める今買うメリットが無いので、しばらく待ちます。

[6567: 匿名さん]

>>6563
購入者の視点での発言ではないですね。
このコメントにもの凄い違和感を覚えます。

購入者が「値段高くしてくれてありがとう、価格高くしてくれたお陰で転売ヤーや投資家が目を向けなくて買えました！」ってことでしょう？

普通の感覚ではないと思います。。

[6568: 匿名さん]

>>6566 匿名さん
エリアを武蔵小山と決めてるなら先延ばしして得することはあまりないと思うぞ
東日本大震災直後の原発がどうなるか、東京に人が住めなくなるかもみたいな時にあえて買う胆力がないと安くなったら買うとか難しいしそもそも安くなるのかすらわからん

[6569: マンション検討中さん]

６５６３さんの言うとおりだと思うが。ここが後50-100安かったら結局倍率10倍超えて当たんないんだろーな

[6570: マンション検討中さん]

中古の話は初めて考えましたが、ここにいくらマンションできても武蔵小杉ほどの土地はないので、中古需給はかなりタイトですよね。
デベはいい値付けしますよね。

[6571: マンション検討中さん]

タワーマンションだとペラボーは仕方ない、という感じのようですが、もっといい仕組みがあるのでしょうか？

[6572: 匿名さん]

>>6571 マンション検討中さん

隙間を作らず天井まで這わせる

[6573: 匿名さん]

>>6569 マンション検討中さん

購入者にとってお得な物件が高倍率となるのは当然のこと。
高倍率だと買える可能性が低くなるから高くて良かったというのは、購入者・検討者の意見ではないと思う。
ここは階数や眺望による価格差がほぼないので、条件の悪い部屋では坪100安くてもおかしくない。

[6574: 匿名さん]

>>6573 匿名さん
6567さん、6573さんと同様に感じたことを書かれていますが、私もそう思います。
売ってやってる意識を持つ人の発想。もしくは、地権者。
タワーの抽選に外れて、そのタワーの転売された未入居のお部屋を買ったとしても、中古価格が分譲価格だったら抽選倍率が低くなって良かったのにとは思わないでしょう。利益をデベがとろうが転売者がとろうが買うほうはどちらでもいい。安く買える確率があるほうがよっぽどいいです。

[6575: 匿名さん]

割高であることを正当化しようとしていて、無茶苦茶な理論となってますね。
割高でも得をするのは、販売会社と地権者だけです。

[6576: 匿名さん]

坪100万安かったとすれば、約2000万-3000万ぐらい下方リスクを覚悟しておけばいいんですかね。

[6577: 匿名さん]

>>6554 匿名さん
シティタワー恵比寿は坂下ですよ。
シティハウス恵比寿伊達坂の事ですか？
あなたは恵比寿の事を知らない？
武蔵小山の商店街は良いですよね。
タワーマンションが建っても良い感じで交わって欲しい。

[6578: 匿名さん]

6563です
権利変換終わった地権者にとってはデベが保留床をいくらで売ろうが別に得も損もないですよ
駅前の土地は限りがあり欲しい人がたくさんいます
トンデモ理論とのご指摘ですが我が国は自由経済社会なので不動産の価格は需給で決まるのは当たり前じゃないんですかね
別に援護とかしたいわけでなく事実を事実として書いているだけですよ
たまに横浜や少し前の富丘クロス、シティタワー品川みたいな宝くじ物件はありますがそんなの５００件に一件くらいでしょ
ここは５００件に一件ではなかったというだけですよ

割高というのは例えばチャレンジ価格をつけたプロパストの大崎物件のようなところをいうのです

マーケットにあわせて値段をつけるというのは大事なことですね

[6579: 匿名さん]

>>6575 匿名さん

>>6563 は正当化してるというより、単に結果論として語ってるだけに感じたけど。

価格に対して持ってるイメージによって受け取り方が変わるってことなんだろうね。

[6580: 匿名さん]

>>6578 匿名さん

割高であるかどうかは収益還元法からも明らか。但し、割高であったとしても希望者がいれば売れるという当たり前のこと。
需給が成り立つから割高ではないというのがとんでも理論ということ。
それから、地権者住戸を売却するにあたって、成約事例となる新築価格が高い方が良いのは当然です。

[6581: 匿名さん]

>>6579 匿名さん

坪500弱でも倍率ついている部屋があるので、買えなかった人はもっと値段が高ければ競合がなくて喜ぶことになったでしょうか。
自分にはこの理屈が意味不明でした。

[6582: 匿名さん]

>>6579 匿名さん
その通りですよ
価値に見合わない価格をつけたデベロッパーはマーケットから罰を受けるだけですよ
ここはマーケットが価値に見合った価格であると認めたということです

勝手に安値を期待して結果がそうでなかったからといってグジグジ言っててもしょうがないですよ
この事実を受け止められないなら次の物件や７年後の中古を安く買おうという作戦はやめた方がいいと思います
割安物件を手に入れたいのか武蔵小山に住みたいのかどっちか決めて行動しましょう

[6583: 匿名さん]

>>6578 匿名さん
マーケットを作る住友不動産は割安なんですね。相場を押し上げても結果、売れてるので、完売すれば割安と解釈できると。
うーん、こんな解釈する購入者っているのかな？

[6584: 匿名さん]

都心部は2005年あたりの底値から、いいところは倍、ふつうのエリアで１．５倍に値上がりしてきてる
だから武蔵小山の現在は４６０万円/坪が相場になったということ

次のすみふのタワーは５００万円/坪くらいにはなるだろうから、開発がつづくエリアでは初物に乗るのがセオリーでしょう

パークシティ豊洲を買った人は今となっては２倍近いリセールバリューを享受しています

[6585: 匿名さん]

>>6581 匿名さん
そりゃ倍率なくて安く買えたら嬉しいでしょうけど
高い確度で買えるけど高いのと、確度は１０パーセントしかないが安く買える可能性があるのと基本どっちかしかありません
後者にすべきだという人は共産主義者なんでしょうか？

[6586: 匿名さん]

>>6585 匿名さん
武蔵小山の希望者のパイが限られていて、その限られた人たちは一定のレンジ内であれば買う可能性もあります。
要は安くしても、希望者は増えない可能性もあるということ。安くしていたら10倍になっていたはずというのは感覚論ですから。
あなたがデベの営業であれば、価格で諦めた人数から倍率を算出することはできるのかもしれませんね。

[6587: 匿名さん]

すんごい倍率ついて完売したバブリアの坪600万円は割高だったのでしょうか？

[6588: 匿名さん]

というかここで高い高い言ってても下がりませんよ
マーケットの見方がわかったのだから、それを認めてこの価格で買うか、それともここは見送るか判断すべきでしょう
すみふが突然坪３００万で次のタワーを売るかもとか思うならセンスなさすぎでしょう
検討スレってそういう話をするとこですよね

[6589: 匿名さん]

いくらなんでもこの価格はおかしい
パブってる
そのうち下方調整されるはず
その時に自分は買う

というのは一つの判断なので尊重しますが武蔵小山に欲しいなら少しでも早く買った方がいいと思うわまじで

[6590: 匿名さん]

なんか営業マンみたいなことを言う人が多いなあ、、

[6591: 匿名さん]

未練がましいですね
自分が次どういう行動をするかでしょ
買わない自分の行動を見ず知らずの人にここで認めてもらいたいんですか？

[6592: 匿名さん]

>>6583 匿名さん
割安なんていってないですよ
売れてるってことは適正価格ってことですよ
あ、適正価格っていうのは市場価格ってことね
つまりはロレックスの時計の適正価格はいくらですかってことですよ

[6593: 匿名さん]

>>6592 匿名さん
客観的な指標で割高でも、欲しい人がいれば売れる。
欲しい人がいたから適正な価格とは言えない。需給が成立したに過ぎない。

[6594: 匿名]

>>6593 匿名さん
あなたが売り手の場合、5000万で売れる物を4500万で売りますか？

[6595: 匿名さん]

めちゃくちゃ面白い。勉強になります。

[6596: 匿名さん]

荒らしさんにはスルーでいきましょう
相手すればするほど、荒らしさんに燃料を与えてることになるよ

[6597: 匿名さん]

>>6594 匿名さん

それは5000万円ではなくて、6000万円で売れるものかもしれませんね

[6598: 匿名さん]

値段見て驚き、モノ見てガッカリ。
でも次スミフだからもっと高くなるよなぁ
買うなら今だよなぁ、と感じて購入意欲を
高めようとしているものの
武蔵小山に拘らなくてもいいかもと思ったり。
そんな感じで揺れている検討者もいます。

こんなにコストカットしてなければ、この値段でも決断できたんだけど、モノが悪いから微妙な感じ。

[6599: 匿名さん]

>>6592 匿名さん

割高だけど、適性な価格と言うか
割高だけど、上手い価格と言うか
いずれにせよ割高だけど売れている

[6600: 匿名さん]

>>6598 匿名さん
武蔵小山に拘らなくていいなら他の物件でいいと思いますよ。
私は拘りが強いのでこちらを買いますが、もっと安い魅力的な街があれば良かったのにと思ってなりません。
羨ましいです。