パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6351: 匿名さん]

池袋のグランドミレーニア、まだ販売してる。第1期の頃、検討してたけど、見送ってしまった。今の
販売価格を見てびっくりした。ここと同じぐらい。あそこは、最寄りは池袋で山手線内側。でも、個人的にはこっちがいい。後ろは線路沿い、前は大通りで、駅まで結構歩く。どっちに価値を見出すかは、人それぞれだな。

[6352: 口コミ知りたいさん]

>>6351 匿名さん

こちらが割高ってことですな

[6353: 匿名さん]

いくらデベが利益乗っけた割高プライスでも、買う人間がいるから成り立っている

[6354: 匿名さん]

>>6348

非常に手の込んだ煽りですね
こういうこと止めてください

[6355: 匿名さん]

＞池袋のグランドミレーニア　今の販売価格を見てびっくりした。ここと同じぐらい。

ここって坪590万だったっけ？

[6356: 匿名さん]

>>6343 6225さん

6310です。おはようございます。
こちらこそ返信ありがとうございます。

>>6348 の方もおっしゃる通り、真面目に説明してあげて、それでもダメならスルーですね。
ま、昨日のやり取りを見て、このネガさんは何を言っても無駄だということが既に十分かってしまいましたが 笑

土地代と建物代がマンション価格が決めるから武蔵小山は割高とか、流石に戸建のような発想で噴飯ものでしたね 笑
その理屈なら、例えば彼の大好きなブリリアタワー八重洲とパークシティ武蔵小山の敷地面積も比較しないと意味ないんですけどねえ。
ま、最早どうでもいいですが。

[6359: 匿名さん]

>>6357 匿名さん
で、武蔵小山は幾らなら適正？
いま販売中の新築物件であなたが割高だと思わない物件はどこ？

[6360: 匿名さん]

>>6359 匿名さん

割高だとは思わない理由はナニ？
中古やインプレストの価格以外で笑

[6361: 匿名さん]

もう割高議論飽きました。
同意の方は、参考になる！をお願いします。
割高議論している方はこの結果の総意をもって今後も続けるかどうかお考えください。

[6363: 匿名さん]

土地価格高くない、建物価格高くない、デベの利益最大！　で割高議論は決着したはずです。

[6368: マンション検討中さん]

[No.6357～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6369: 匿名さん]

>>6368 マンション検討中さん

資産性では間違いなくクエスチョンが付く高リスク物件ですよね

[6370: マンション検討中さん]

だから
一生住む人には
関係ないんじゃない?

[6371: 評判気になるさん]

もうこの価格では買えなくなるんでしょうね。賃金3%アップとか実現したら、更に上がるのかな。とほほ。。。

[6372: 住民板ユーザーさん8]

>>6370
タワマンに一生住む人とかいるの？

[6374: 匿名さん]

現時点で高価だから買う値段で売れるとは思わないけど、ある程度の低い下落率を維持するだろうし、賃貸で住むよりは結果お得でしたってなると思うけどね。
もちろん、リセール前提ね。
そもそも値上がりを求めるような人が買うマンションではないので、一部の方にはもう少しその辺りのこと理解して発言していただきたいですね。

[6376: 匿名さん]

[NO.6373～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]

[6377: 匿名さん]

普通に聞きたいんですけど
ここ検討されたり購入された方で
永住とか終の住処にしようと思ってる方は
いらっしゃいますか？

[6378: 匿名さん]

［前向きな情報交を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[6379: 6377]

>>6378
みなさんそんな感じなのでしょうか？

[6380: 匿名さん]

ここは地元の実需メインのように思うので、永住前提の人が多いんじゃないの。
空中族なら今なら北仲一択だろう。

[6381: 口コミ知りたいさん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[6382: 匿名さん]

>>6379 6377さん

みんなそんな感じだったら、10年後誰も買い手がいなくなってしまうでしょ。
40年、50年後までリスク管理できますか？と言われたら、タワマンは不確定要素が多いというだけの話。それを許容して住み続けるか、転売するかはそれぞれ個人の考え方次第

[6383: 匿名さん]

>>6382 匿名さん

だからババ抜きと呼ばれてるんですよね
古くなった部屋で、とてつもなく高額となった修繕費を払い続けるより新しい所に住み替えするのが現実的かな

[6384: マンション検討中さん]

>>6377 匿名さん

ウチは基本永住目的で検討中ですね。
一時的には自分が実家の戸建に移り、親の老後にあてる可能性も視野に入れてます。

[6385: 匿名さん]

永住目的の方多いですね。うちも永住のつもりで購入しました。
修繕費は確かに上がりますが、三井の見積もりによれば非現実的なほど高いとは思いませんでした。
こんなもんではないでしょうか。

[6386: 匿名さん]

>>6383 匿名さん

ババの基準がみんな違うんですよ

[6387: 匿名さん]

マンションはランニングコストがかかるから迷ってます。
駐車場4万円、管理費修繕費4万円、固定資産税減税期間後は月5〜万円。

[6388: マンション比較中さん]

ランニングコストを気にするなら
戸建てのほうが良さそうですね
あとは車を我慢するか…

[6389: マンコミュファンさん]

長く住むつもりなら、どちらにしてもいずれフルリフォームなんだし、内装の仕様がどうとかではなく、建物としての造りや建材、直しやすさみたいなところを議論してほしいよね。
久しぶりに来て件数増えてるから期待したら、割安割高とかつまらない争いしてただけだった。

[6390: 匿名さん]

では購入者の意見を。私は、家賃月35万くらいなら無理せず払えるし、買う方が賃貸するより割安だからここを検討した。そして、価格上昇なんて期待していない。家族が安心して安全に楽しく暮らすことができればそれでOK。ここはデベもゼネも最高クラスで環境性能表示も満点。武蔵小山駅ほぼ直結で直接基礎の免振。価格は坪500万以下。もうこれだけで「買い」でしょ。これを見送って何を買うの？まあ、お金がないなら見送りでも仕方がないか。

[6391: 匿名さん]

駐車場は高いですよね…。まあ駐車場収入は管理組合に入るので、使っていただけるとありがたいですがw
戸建も結局、修繕費、場合によっては建て替え必要ですし、庭があれば、庭の手入れにも結構かかりますよ。

[6392: 匿名さん]

この辺りで戸建だと基本的に３階建になるのでそれがどうしても許容できませんでした。
生活が不便そうだなぁと。
(３階建にお住まいの方にはごめんなさい。)
売り出されるものは間口の狭いザ狭小住宅で残念なものばかり。
2階建なら良いかと言えば、駅近で2階建建てられる土地もなかなかでませんし、あっても建物土地込みでこのマンション買えるか買えないか微妙なくらい高い。
ランニングコストは何だかんだいっても戸建の方が安いでしょうけど。
我が家はエリアが譲れなかったので結局、他に選択肢がなくこのマンションを検討しています。

[6393: マンション比較中さん]

>>6392
このエリアが譲れない理由、
差し支えなければ教えてもらえますか

[6394: 匿名さん]

坪５００って、一昔前なら、番町買えたよね。番町とか、話している内容も余裕があるというか、貫禄がある。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624890/32/

[6395: 匿名さん]

番町じゃネガさんも入れないでしょ。因みに、番町今は＠600-です。

[6396: 匿名さん]

一昔前の話はナンセンス。今は、ブランドマンションなら、山手線内で坪500万～、山手線付近で坪400万～の時代。

[6397: 匿名さん]

番町もピンキリ

[6398: マンション検討中さん]

>>6393 マンション比較中さん

横からすみません、私は6932さんでは無いし、3階建の賃貸戸建住まいですが（笑）、このエリアが譲れないのはやはり生活利便性じゃないですか？
学大→駒大→ムサコと引っ越してきて、永住したいかも、と具体的に思ったのがこのエリアでした。家族の満足度がほんと高いんですよね。やはりパルムと林試の森の存在が大きいと感じます。あと、なんというか、この近辺は街と街が有機的に繋がっている感じがするんですよね。東西南北、どちらに散歩してもいつも新しい発見があるので、暮らしていてほんとに楽しいです。

[6399: 匿名さん]

>>6396
ブランドマンションとは
大手分譲という意味ですか？

[6400: 匿名さん]

>>6399

大手分譲（財閥系＋野村）かつスーゼネですね。

[6401: 匿名さん]

>>6400
確かに安普請でもそれは大きい。

[6402: 匿名さん]

マンションの価値は、収益還元法で考えれば高いか安いか客観的に判断できますよね。
仮に港区が4%で武蔵小山が3.5%だとしたら、一般的に考えて割高でしょう。賃料査定を見ましたが、客観的に見てここは割高。ただ、なんらかのプレミアムが付いているということでしょう。
プレミアムが維持できる何かがあれば、ここのここの価値は適正でしょうし、そうでなければバブルなのでいずれ下がります。
今の時期、市況は建築費の高騰などで割高になっていますが、200人強の方がその価格で購入してもいいと思われたので、そういう意味では一応まずまずの価格なのでは。
ただし、市況が一転したら価格が下がるリスクを認識する必要はあるでしょうね。
私は一期は見送りましたが、立地は魅力的なので、今後購入するかどうか正直言って迷っています。
購入するにしても、購入しないにしても、その判断が正しいか間違えていたかは、時間が経たなければわかりません。
二子玉川や武蔵小杉のような再開発とは違い、むしろ虎ノ門や四ツ谷などの再開発などと比較した方が良いような感じがします。

[6403: 匿名さん]

ネガは地域に愛がない、そもそもよく知らない
ネガは物件に愛がない、そもそもよく知らない
なので、関係ない話で自分の土俵に引きずり込もうとする
哀れなでもあり寂しくもある人生

[6404: 匿名さん]

>> 6402 さん
おっしゃりたいこと、痛いほどわかります。
収益還元法で考えるなら、地域ではなく竣工時期によるものが大きいのかと思います。
想像以上の速さで資材が急騰しており、分母の変化が大きい。
賃料が一定とするならば、資材が安い時期に作られた物件は利回りが高くなりますね。

今の港区の新築物件は、ここより遥かに高いと思いますが、いかがなもんでしょう。
投資としてみるなら「今なら、どの物件に投資するべきか？」この答えが求められています。

[6405: 匿名さん]

6403さんが代弁してくれてますね
どーでもいい話が続いているのは荒らしの仕業なんだろうね

[6406: 匿名さん]

投資用をお探しなら北仲へどうぞ。ここは居住用。アップサイドよりダウンサイドのリスクの方が大きいよ。購入者の大半は、価格が上昇するからという理由ではなく、単に住んで楽しいからという理由で買っている。なので、プロもびっくりするような価格でも順調に売れている。

[6407: 匿名さん]

ネガは話が長い。
どーでもいい内容の話が長い。
長いだけでなく退屈w

[6408: 匿名さん]

こちらは表面利回りは3%あるかどうかといったところでした。
投資の面だけでは割高な物件となるのでしょうが、それだけでは測れない街としての住みやすさなど別の価値が大きくある物件です。

[6409: 匿名さん]

投資用としても魅力のある物件ということは、資産価値にも影響する話です。
なんらかの事情で、いざという時に借りてくれる人がいるかどうかは、特に流動性の薄い不動産というアセットにおいて大切な考え方だと思いますよ。

[6410: 名無しさん]

>>6405 匿名さん

週末はホントひどかったからねえ。。
今みたいな流れがこのサイト本来の姿だよね。

[6411: 匿名さん]

北仲って横浜でしょ
板違い

[6412: 匿名さん]

>>6411

自分で住まないなら北仲の方が良いってことでしょ。投資用物件を探しているなら他を当たる方が良いというアドバイス。ここは、固定資産税高く、ネットの利回り2%弱な上、10年後にはかなりの確率で値下がりしていると思われるので。でも武蔵小山に住むなら賃貸よりはお得という話。何度も言われているけど、ここに投資的妙味はないよ。

[6413: 匿名さん]

自宅として購入する人が多そうだね。投資妙味第一ならほかを当たった方が良い。

[6414: 匿名さん]

>>6412
たしかに武蔵小山に１０年住んだ家賃総額よりも、ここを購入して１０年後に売却した場合のほうがローン金利や各種ランニングコストを考慮したとしても恐らく安上がりだろうね
もっとも１０年間の賃貸との勝負なら武蔵小山に限った話ではないけど

[6415: 匿名さん]

前にどなたかが書いていましたが、学大→駒沢→ムサコと住んで、ムサコが一番住みやすい、とのことですが、分かります。四方どこへ歩いても楽しい、納得です。学大は駒沢通りと目黒通りに挟まれて周囲は殆ど住宅街。駒沢は246（上に覆い被さる首都高）に分断された町、ムサコは確かに少し状況違いますね。

[6416: 匿名さん]

まあ、ここと学大や駒沢と比べて考える人は結構いそうだが、中央区の下町と比べる人はいそうもないな。

[6417: 匿名さん]

3階建の戸建ての話の中でエリアを変えられないとレスした者です。
他の方が既にレスしてくださいましたが私も同じ理由で、住みやすさから武蔵小山で物件を検討しています。
23区の東も西も幾つか住んだ後、友人に武蔵小山が良いらしいと聞いて軽い気持ちで引っ越してきたところとても気に入りました。
どなたかが書いていましたが東西南北の徒歩でのお散歩が楽しいです。
ちょっと電車に乗って外出するときは自由が丘、武蔵小杉、二子玉川、横浜まで足を延ばすこともあります。
休日くらいは東京方面や新宿方面の都心に出ずに過ごしたいのでそういった家族や自分の希望に合っていると感じています。
あとは郵便局や病院、必要なものがこじんまり揃っていて不便を感じません。
また我が家は子供が居るので品川区の公立の評判の良い教育、大きな公園は非常に魅力に感じます。
このスレにも武蔵小山ファンの方がたくさん居て嬉しいです。
時々、散々な書かれようで悲しい気持ちになりますが、客観的に見るともっと良い街があるのでしょうか。
盲目的にならないように気をつけたいとは思います。

[6418: 匿名さん]

他にも同等の住環境の街は、私はあると感じています。家族構成や街の好みがありますから、いろいろあって良いと思います。良さそうかなって思ってMR行ったのですが、この値段出すならもう少し見比べたいと思っています。都心にも良いところいっぱいあります。

[6419: 匿名さん]

>>6418 匿名さん
同等の住環境の街をぜひおしえてくださいませんか。
参考にさせていただきたいです。

[6420: 匿名さん]

私もムサコ歴は短い方ですが、とても気に入ってここをホームタウンにしたいと思っています。
この街を散々に書いている人は住んだことない方ばかりでは？（贔屓目なのは否定できませんが…）。三井の営業さんも少々不勉強だったので、タブレットに載っていないこの街の良さを熱く語りそうになったくらいです。

タワマン住民は庶民的な暮らしが似合わないと感じる人が多いのかもしれませんが、りゅえるに思い出のある身としてはここに住みながらも短パンビーサンで焼鳥食べに行くつもりですし、ムサコならそれが許されるだろうと期待しています。

[6421: マンション比較中さん]

このエリア譲れない理由をお聞きした者です。
回答ありがとうございました。
すごく参考になりました！

[6422: 匿名さん]

6418ですが、他の良い街はここでは書けません。本当はお教えしたいのですが、こういう場ですと「ネガだ！」と言って酷く叩かれます

[6423: 匿名さん]

ここが山手線沿線かつ山手線内側なら買ってた。

[6424: 匿名さん]

6422です。追伸
目星をつけて是非ご自身の目で、街を歩いてみて、モデルルームをできるだけたくさん見てください。設備仕様をはじめ目は自然に肥えていきますよ。3A＋番町を除いたらムサコのこの物件と大差ない価格で買えますよ。

[6425: ご近所さん]

私もいろいろ住んだが、目黒線の目黒～洗足は住むと幸せになれる場所だと思うね。
あとは四谷神楽坂目白なども個人的にはいいと思うけど、武蔵小山は本当にいいところだと感じます。

[6426: 匿名さん]

>>6415 匿名さん
＞四方、どこに歩いても楽しい。

半径1.５キロ。普段、奥さんや子供が過ごすエリアです。

◆武蔵小山駅
https://goo.gl/oFjh3A

◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

[6427: 匿名さん]

>>6422 匿名さん
たぶんたいした街をあげられないから書けないんでしょうね。
書く気がないなら最初から思わせぶりに発言すべきではありません。

[6428: マンション検討中さん]

>>6427 匿名さん
あなたみたいにくいつくから、きっと言いたくないんですよ。

[6429: 匿名さん]

いや、もっといい場所ありますよ！おしえないけどねっておかしいだろ。

[6430: マンコミュファンさん]

>>6427 匿名さん

つまらない煽りは止めなさい
恥ずかしいですよ

[6431: マンコミュファンさん]

>>6424 匿名さん

確かにこの価格出すならいくらでも良い街のもっと良い物件が選べますね

[6432: 匿名さん]

実質利回り2%弱であれば、賃貸で借りた方が損失無くて良いと思います

[6433: 匿名さん]

6425さん、教えてください。四谷　神楽坂　目白のそれぞれ良いところ悪いところ、教えて頂けませんか？　3つの街とも良く知らないので興味あります！　お願いします。

[6434: 匿名さん]

>>6431 マンコミュファンさん
具体例あげるのがマナーでしょ

[6435: 匿名さん]

武蔵小山以外に良い場所はたくさんあると思います。
というか、どんな街にもいいところはいっぱいあると思いますし、
勝ち負けじゃないと思います。
荒らしさんの街比べに付き合う必要はないし、そもそもスレチだよね。

もし、武蔵小山が好きだけどこのマンションは高すぎると真剣に思うなら
品川区の目黒線、池上線、大井町線沿線で探すといいと思います。
だいたいどの駅も武蔵小山と似た雰囲気を持つ街だと思います。
商店街の規模は武蔵小山に劣るけど、それぞれが良い街だと思います。
公園好きなら、戸越公園や文庫の森あたりもいいですね。
交通利便性求めるなら中延が地味にお勧めです。
安いのは多分大田区との境界あたり。

[6436: マンション比較中さん]

パークシティ大崎って坪417なんですね、ここより少し安いくらいですか。
随分と値上がりしたものですね。

[6437: 匿名さん]

ネガさんの第一法則

ネガは地域に愛がない、そもそもよく知らない
ネガは物件に愛がない、そもそもよく知らない
なので、関係ない話で自分の土俵に引きずり込もうとする
哀れでもあり寂しくもある人生

[6438: 匿名さん]

6437　何言いたい？

[6439: 匿名さん]

>>6436
そんなに安くないよ
坪450くらい

[6440: 匿名さん]

武蔵小山一番！って、別な言い方すると他の街は下、ってことでしょう。
ここより他にもっといい街がある、と言ってる人と大差ない。

皆さん、自分の予算内で自分にとっての最良の街に住んでください。

[6441: 匿名さん]

>>6440 匿名さん
全然違うよ。
自分の良い街は言わないで一方的に批判してるわけだから。

[6442: 匿名さん]

またアラシが入ってきた、ここはスルーかな

[6443: 匿名さん]

>6436
ぷっ
イキッてた割にはそんなもんか。W
住まいサーフィンだよね、それ。W

[6444: 匿名さん]

>>6426 匿名さん

これを見ると、都心でも閑静で緑の多い地域もあることがわかる。青山〜六本木〜赤坂にかけての地域は美術館や有名学校なんかも多いですね。

そうすると、あえて武蔵小山に住む意義というのは、一戸建てとか、マンションなら、１５０平米くらいの広い部屋に住めるとか、にある気がするんだけどな。

そりゃ、お金がいくらでもあれば、都心で広い部屋や戸建も夢ではないのだろうけど。

[6445: 匿名さん]

>>6439 匿名さん

成約みたら、@450～500くらいだね。中住戸で

[6446: 匿名さん]

>>6445 匿名さん

角部屋は530くらい

[6447: 匿名さん]

こちらのマンションで実質利回2%弱とは、客観的にみて割高と言わざるを得ないですね。
でも、これからまだ数本タワーが建つもののプレミアムな何かがあるのでしょうね。

[6448: 匿名さん]

なるほろ。

他は見逃しても大崎を貶める投稿はなにがなんでも許せない、といったご様子ですね。

そこまでして、大崎の方々がここを見回り監視する理由はなんでしょうか。

聞いたこともないようなゼネコンの制震タワマンに住まないといけない不安のせいで、徐々にストレスが蓄積してきたのでしょうか。

[6449: 評論家さん]

パークタワマン大崎は、ニシマツ×制震×元工場×川っぺりで最強に見えるな。わら意

[6450: 匿名さん]

>>6448 匿名さん

大崎の事はどうでもいいけど、西松建設知らないのはあまりにも無知なんじゃない