★総事業費400億!
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業(品川区決定):http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17:http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造:RC造り(一部S造り)
高層棟階数:地上41階 地下2階
低層棟階数:地上7階 地下2階
総戸数:615戸
着工予定:2016年3月?竣工予定:2019年5月
所在地:東京都品川区小山3の15ほか(地番)区域面積0.9ヘクタール
交通:東急目黒線 武蔵小山駅
事業主:武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社:鹿島建設株式会社
設計・監理:株式会社 日本設計
パークシティ武蔵小山 ザ タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/
所在地:東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
交通:東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩1分
総戸数:628戸(地権者住戸137戸含む)
構造、建物階数:鉄筋コンクリート(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建
売主 :三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社:鹿島建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
[スムログ 関連記事]
第111回 再開発マンションは高過ぎる。なぜ?
https://www.sumu-log.com/archives/9145/
[スレ作成日時]2015-12-22 11:31:18
パークシティ武蔵小山 ザ タワー
6313:
匿名さん
[2017-12-10 23:23:13]
|
6314:
匿名さん
[2017-12-10 23:23:48]
日経に出てますね
三井不動産 物件ごとに売れ行きは異なるが需要は根強く期間をおけば着実に売れていく まぁ値下げはせずに住友方式まねた長期販売でしょうか。 ていうか、それどころか北仲は絶好調、武蔵小杉も完売寸前。販売在庫が枯渇しつつありますよね、三井の城南~横浜方面物件。会社のB/Sには問題ないどころか、もうちょっと在庫あってもいいぐらい余裕なんじゃないかと。 来年とか売るものあるんでしょうか? |
6315:
匿名さん
[2017-12-10 23:24:03]
|
6316:
匿名さん
[2017-12-10 23:25:00]
|
6317:
匿名さん
[2017-12-10 23:25:58]
|
6318:
匿名さん
[2017-12-10 23:26:13]
|
6319:
匿名さん
[2017-12-10 23:27:48]
自作自演があまりに露骨で楽しいです
|
6320:
匿名さん
[2017-12-10 23:29:00]
|
6321:
匿名さん
[2017-12-10 23:29:50]
個人的にはここは都心部や他県と比較して下げ幅は相対的に低いと思うから購入検討中
イメージ的には調整入ったら 都心 1.3-1.5→1億 ここ1億→8000万 郊外7000-8000万→5000万 ぐらいのイメージ ま、相場観は人それぞれですけど、ここが大きく下がると思っていて、余裕金が少ないのならやめたほうがいいかもね。 |
6322:
匿名さん
[2017-12-10 23:31:00]
|
|
6323:
ご近所さん
[2017-12-10 23:31:15]
変えられない仕様にしつこく文句言っても無駄なのでは?
|
6324:
6225
[2017-12-10 23:32:06]
>>6312 匿名さん
ふふふ、寝かしてくれないのね~。 下げ幅ってパーセンテージの話ですか?それとも金額? 個人的には、市況が悪化した際、都心部の立地が悪いエリアが今の中古価格からの下げ幅が最も大きくなるのではないかと思ってます。リーマン後の中古市場の底辺(2013年前後)からの上昇率が高いエリアが、当然の事ながら、下落率が最も高くなるリスクがありますよね。これは、自分で調べれば良いかと ここが市況悪化した際、どうなるかというのはこれからの街の発展次第。合理的に考えれば、既出の情報は価格に織り込み済み。今後、市況も含めて街としてポジティブサプライズがあるのか、ネガティブサプライズがあるのか、こればっかりはわかりませーん。 |
6325:
匿名さん
[2017-12-10 23:32:57]
|
6326:
6225
[2017-12-10 23:35:35]
|
6327:
匿名さん
[2017-12-10 23:36:07]
|
6328:
匿名さん
[2017-12-10 23:37:42]
>>6324 6225さん
市況悪化時は山手線外側はここを含めて全滅だろうね。 目黒のブリリアも内側だけど上げ幅が半端ないんで厳しい。湾岸も無理。 都心3区で外人受けする場所が残る感じではないでしょうか。 |
6329:
匿名さん
[2017-12-10 23:39:39]
|
6330:
6225
[2017-12-10 23:41:07]
|
6331:
6225
[2017-12-10 23:42:08]
|
6332:
匿名さん
[2017-12-10 23:43:30]
|
6333:
6225
[2017-12-10 23:50:08]
>>6332 匿名さん
名前変えるとしたら匿名さんにするけど、名指しで返信いただく限り、一応6225でいきます。礼儀なので ところで、この週末3日間全然見てなかったてす。久々に見てみたら、荒れに荒れててビックリ。 スレが不毛に荒れるのは悲しいですね~。 |
6334:
匿名さん
[2017-12-10 23:51:12]
|
6335:
匿名さん
[2017-12-10 23:54:09]
|
6336:
6225
[2017-12-10 23:54:28]
|
6337:
匿名さん
[2017-12-11 00:26:49]
|
6338:
口コミ知りたいさん
[2017-12-11 00:43:50]
|
6339:
匿名さん
[2017-12-11 01:21:51]
|
6340:
匿名さん
[2017-12-11 01:29:21]
|
6341:
検討板ユーザーさん
[2017-12-11 04:47:41]
一期二次の抽選も、もうすぐですね。
スケジュールは今回タイトな感じですね。 |
6342:
マンション掲示板さん
[2017-12-11 06:44:47]
検討スレなのに購入者や営業の意見しか思えないコメントばかり。役に立たないな~。
|
6343:
6225
[2017-12-11 06:45:05]
|
6344:
口コミ知りたいさん
[2017-12-11 07:38:35]
|
6345:
6225
[2017-12-11 07:51:04]
|
6346:
6225
[2017-12-11 07:58:02]
|
6347:
評判気になるさん
[2017-12-11 08:01:13]
割安なんだからさっさと買わないと売切れが心配されますね。ゆっくり選びたいですが人気物件は勢いが必要。
|
6348:
匿名さん
[2017-12-11 08:08:40]
荒らしくんの相手をするのは、荒らし君に餌をあたえるようなものです。
自分のレスにどういう反応があるかを楽しんでいるんだから、スルーが一番。 我慢できないなら、荒らしくんの主張を終了させるような正しい意見が良いと思います。 たとえば、銀座の土地の成り立ちや路線価での比較のような内容です。 荒らしくんは苦し紛れの言い訳などをするでしょうが、 従来の主張を続けるのは不可能になり一旦は落ち着くかもしれません。 まあ、繰り返しますが、スルーが一番です。 あとは、黙って削除依頼、アクセス禁止依頼。 |
6349:
マンション検討中さん
[2017-12-11 08:17:36]
>>6299
私鉄の田舎駅とターミナル駅を比べられても、どっちがいいかなんていいきれませんよ。 |
6350:
匿名さん
[2017-12-11 08:22:07]
立地と再開発
なにより大手デベのタワーというのが 盤石な資産価値だと思います。 内装の議論がいろんな掲示板でも出ますが リセールには関係ないでどこも終わりますよ。 |
6351:
匿名さん
[2017-12-11 08:30:51]
池袋のグランドミレーニア、まだ販売してる。第1期の頃、検討してたけど、見送ってしまった。今の
販売価格を見てびっくりした。ここと同じぐらい。あそこは、最寄りは池袋で山手線内側。でも、個人的にはこっちがいい。後ろは線路沿い、前は大通りで、駅まで結構歩く。どっちに価値を見出すかは、人それぞれだな。 |
6352:
口コミ知りたいさん
[2017-12-11 08:54:55]
|
6353:
匿名さん
[2017-12-11 08:58:28]
いくらデベが利益乗っけた割高プライスでも、買う人間がいるから成り立っている
|
6354:
匿名さん
[2017-12-11 09:07:07]
|
6355:
匿名さん
[2017-12-11 09:14:20]
>池袋のグランドミレーニア 今の販売価格を見てびっくりした。ここと同じぐらい。
ここって坪590万だったっけ? |
6356:
匿名さん
[2017-12-11 09:14:27]
|
6359:
匿名さん
[2017-12-11 10:40:00]
|
6360:
匿名さん
[2017-12-11 10:51:47]
|
6361:
匿名さん
[2017-12-11 11:03:42]
もう割高議論飽きました。
同意の方は、参考になる!をお願いします。 割高議論している方はこの結果の総意をもって今後も続けるかどうかお考えください。 |
6363:
匿名さん
[2017-12-11 11:16:14]
土地価格高くない、建物価格高くない、デベの利益最大! で割高議論は決着したはずです。
|
6368:
マンション検討中さん
[2017-12-11 11:27:56]
[No.6357~本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
|
6369:
匿名さん
[2017-12-11 11:29:27]
|
6370:
マンション検討中さん
[2017-12-11 11:30:56]
だから
一生住む人には 関係ないんじゃない? |
6371:
評判気になるさん
[2017-12-11 11:33:05]
もうこの価格では買えなくなるんでしょうね。賃金3%アップとか実現したら、更に上がるのかな。とほほ。。。
|
6372:
住民板ユーザーさん8
[2017-12-11 11:50:48]
>>6370
タワマンに一生住む人とかいるの? |
6374:
匿名さん
[2017-12-11 12:33:36]
現時点で高価だから買う値段で売れるとは思わないけど、ある程度の低い下落率を維持するだろうし、賃貸で住むよりは結果お得でしたってなると思うけどね。
もちろん、リセール前提ね。 そもそも値上がりを求めるような人が買うマンションではないので、一部の方にはもう少しその辺りのこと理解して発言していただきたいですね。 |
6376:
匿名さん
[2017-12-11 12:37:21]
[NO.6373~本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]
|
6377:
匿名さん
[2017-12-11 12:51:16]
普通に聞きたいんですけど
ここ検討されたり購入された方で 永住とか終の住処にしようと思ってる方は いらっしゃいますか? |
6378:
匿名さん
[2017-12-11 12:51:34]
[前向きな情報交を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
|
6379:
6377
[2017-12-11 12:54:56]
>>6378
みなさんそんな感じなのでしょうか? |
6380:
匿名さん
[2017-12-11 12:56:12]
ここは地元の実需メインのように思うので、永住前提の人が多いんじゃないの。
空中族なら今なら北仲一択だろう。 |
6381:
口コミ知りたいさん
[2017-12-11 12:58:45]
[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]
|
6382:
匿名さん
[2017-12-11 13:03:58]
>>6379 6377さん
みんなそんな感じだったら、10年後誰も買い手がいなくなってしまうでしょ。 40年、50年後までリスク管理できますか?と言われたら、タワマンは不確定要素が多いというだけの話。それを許容して住み続けるか、転売するかはそれぞれ個人の考え方次第 |
6383:
匿名さん
[2017-12-11 13:13:01]
|
6384:
マンション検討中さん
[2017-12-11 13:14:32]
|
6385:
匿名さん
[2017-12-11 13:23:45]
永住目的の方多いですね。うちも永住のつもりで購入しました。
修繕費は確かに上がりますが、三井の見積もりによれば非現実的なほど高いとは思いませんでした。 こんなもんではないでしょうか。 |
6386:
匿名さん
[2017-12-11 13:44:25]
|
6387:
匿名さん
[2017-12-11 14:13:57]
マンションはランニングコストがかかるから迷ってます。
駐車場4万円、管理費修繕費4万円、固定資産税減税期間後は月5〜万円。 |
6388:
マンション比較中さん
[2017-12-11 14:21:46]
ランニングコストを気にするなら
戸建てのほうが良さそうですね あとは車を我慢するか… |
6389:
マンコミュファンさん
[2017-12-11 14:35:46]
長く住むつもりなら、どちらにしてもいずれフルリフォームなんだし、内装の仕様がどうとかではなく、建物としての造りや建材、直しやすさみたいなところを議論してほしいよね。
久しぶりに来て件数増えてるから期待したら、割安割高とかつまらない争いしてただけだった。 |
6390:
匿名さん
[2017-12-11 16:15:37]
では購入者の意見を。私は、家賃月35万くらいなら無理せず払えるし、買う方が賃貸するより割安だからここを検討した。そして、価格上昇なんて期待していない。家族が安心して安全に楽しく暮らすことができればそれでOK。ここはデベもゼネも最高クラスで環境性能表示も満点。武蔵小山駅ほぼ直結で直接基礎の免振。価格は坪500万以下。もうこれだけで「買い」でしょ。これを見送って何を買うの?まあ、お金がないなら見送りでも仕方がないか。
|
6391:
匿名さん
[2017-12-11 16:29:38]
駐車場は高いですよね…。まあ駐車場収入は管理組合に入るので、使っていただけるとありがたいですがw
戸建も結局、修繕費、場合によっては建て替え必要ですし、庭があれば、庭の手入れにも結構かかりますよ。 |
6392:
匿名さん
[2017-12-11 17:55:01]
この辺りで戸建だと基本的に3階建になるのでそれがどうしても許容できませんでした。
生活が不便そうだなぁと。 (3階建にお住まいの方にはごめんなさい。) 売り出されるものは間口の狭いザ狭小住宅で残念なものばかり。 2階建なら良いかと言えば、駅近で2階建建てられる土地もなかなかでませんし、あっても建物土地込みでこのマンション買えるか買えないか微妙なくらい高い。 ランニングコストは何だかんだいっても戸建の方が安いでしょうけど。 我が家はエリアが譲れなかったので結局、他に選択肢がなくこのマンションを検討しています。 |
6393:
マンション比較中さん
[2017-12-11 18:00:38]
|
6394:
匿名さん
[2017-12-11 18:07:13]
|
6395:
匿名さん
[2017-12-11 18:40:26]
番町じゃネガさんも入れないでしょ。因みに、番町今は@600-です。
|
6396:
匿名さん
[2017-12-11 19:05:04]
一昔前の話はナンセンス。今は、ブランドマンションなら、山手線内で坪500万~、山手線付近で坪400万~の時代。
|
6397:
匿名さん
[2017-12-11 19:23:10]
番町もピンキリ |
6398:
マンション検討中さん
[2017-12-11 19:25:51]
>>6393 マンション比較中さん
横からすみません、私は6932さんでは無いし、3階建の賃貸戸建住まいですが(笑)、このエリアが譲れないのはやはり生活利便性じゃないですか? 学大→駒大→ムサコと引っ越してきて、永住したいかも、と具体的に思ったのがこのエリアでした。家族の満足度がほんと高いんですよね。やはりパルムと林試の森の存在が大きいと感じます。あと、なんというか、この近辺は街と街が有機的に繋がっている感じがするんですよね。東西南北、どちらに散歩してもいつも新しい発見があるので、暮らしていてほんとに楽しいです。 |
6399:
匿名さん
[2017-12-11 20:29:56]
|
6400:
匿名さん
[2017-12-11 21:05:49]
|
6401:
匿名さん
[2017-12-11 22:13:37]
>>6400
確かに安普請でもそれは大きい。 |
6402:
匿名さん
[2017-12-11 22:22:27]
マンションの価値は、収益還元法で考えれば高いか安いか客観的に判断できますよね。
仮に港区が4%で武蔵小山が3.5%だとしたら、一般的に考えて割高でしょう。賃料査定を見ましたが、客観的に見てここは割高。ただ、なんらかのプレミアムが付いているということでしょう。 プレミアムが維持できる何かがあれば、ここのここの価値は適正でしょうし、そうでなければバブルなのでいずれ下がります。 今の時期、市況は建築費の高騰などで割高になっていますが、200人強の方がその価格で購入してもいいと思われたので、そういう意味では一応まずまずの価格なのでは。 ただし、市況が一転したら価格が下がるリスクを認識する必要はあるでしょうね。 私は一期は見送りましたが、立地は魅力的なので、今後購入するかどうか正直言って迷っています。 購入するにしても、購入しないにしても、その判断が正しいか間違えていたかは、時間が経たなければわかりません。 二子玉川や武蔵小杉のような再開発とは違い、むしろ虎ノ門や四ツ谷などの再開発などと比較した方が良いような感じがします。 |
6403:
匿名さん
[2017-12-11 22:24:57]
ネガは地域に愛がない、そもそもよく知らない
ネガは物件に愛がない、そもそもよく知らない なので、関係ない話で自分の土俵に引きずり込もうとする 哀れなでもあり寂しくもある人生 |
6404:
匿名さん
[2017-12-11 22:51:01]
>> 6402 さん
おっしゃりたいこと、痛いほどわかります。 収益還元法で考えるなら、地域ではなく竣工時期によるものが大きいのかと思います。 想像以上の速さで資材が急騰しており、分母の変化が大きい。 賃料が一定とするならば、資材が安い時期に作られた物件は利回りが高くなりますね。 今の港区の新築物件は、ここより遥かに高いと思いますが、いかがなもんでしょう。 投資としてみるなら「今なら、どの物件に投資するべきか?」この答えが求められています。 |
6405:
匿名さん
[2017-12-11 23:02:16]
6403さんが代弁してくれてますね
どーでもいい話が続いているのは荒らしの仕業なんだろうね |
6406:
匿名さん
[2017-12-11 23:07:29]
投資用をお探しなら北仲へどうぞ。ここは居住用。アップサイドよりダウンサイドのリスクの方が大きいよ。購入者の大半は、価格が上昇するからという理由ではなく、単に住んで楽しいからという理由で買っている。なので、プロもびっくりするような価格でも順調に売れている。
|
6407:
匿名さん
[2017-12-11 23:21:23]
ネガは話が長い。
どーでもいい内容の話が長い。 長いだけでなく退屈w |
6408:
匿名さん
[2017-12-11 23:34:24]
こちらは表面利回りは3%あるかどうかといったところでした。
投資の面だけでは割高な物件となるのでしょうが、それだけでは測れない街としての住みやすさなど別の価値が大きくある物件です。 |
6409:
匿名さん
[2017-12-11 23:49:15]
投資用としても魅力のある物件ということは、資産価値にも影響する話です。
なんらかの事情で、いざという時に借りてくれる人がいるかどうかは、特に流動性の薄い不動産というアセットにおいて大切な考え方だと思いますよ。 |
6410:
名無しさん
[2017-12-12 01:00:49]
|
6411:
匿名さん
[2017-12-12 01:53:19]
北仲って横浜でしょ
板違い |
6412:
匿名さん
[2017-12-12 06:34:02]
>>6411
自分で住まないなら北仲の方が良いってことでしょ。投資用物件を探しているなら他を当たる方が良いというアドバイス。ここは、固定資産税高く、ネットの利回り2%弱な上、10年後にはかなりの確率で値下がりしていると思われるので。でも武蔵小山に住むなら賃貸よりはお得という話。何度も言われているけど、ここに投資的妙味はないよ。 |
あら、いなくなっちゃうんですか。
変な人のお相手、長々とお疲れ様でした 苦笑