パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6101: 匿名さん]

>>6099 匿名さん

地べたの評価はこんなに差があるのに
マンションにすると価格が同じって
デベが利益を取り過ぎてるの？
建物が武蔵小山の方が遥かにコストかけた
ものなの？

[6102: 匿名さん]

住宅地に適しているかどうかでしょ。

[6103: 匿名さん]

>>6098 匿名さん
武蔵小杉はJR横須賀線の開業と駅前の広大な工場跡地を再改札した結果の人気ですよね。東急の果たした役割も大きかったんでしょうか？

[6104: 名無しさん]

>>6092 匿名さん
>>6099 匿名さん

おいおいどっちも武蔵小山とは比較してないぞw
そもそも戸建ならともかく、マンション価格と地価って直結してなくない？ツッコミ所がもはやスレ違いどころかサイト違いなんだけど。

[6105: 匿名さん]

>>6101
地価が安くてマンション高いのに
仕様低いってどこに金使ってんだよw

[6106: 匿名さん]

武蔵小山のタワーがいかに割高かって話しですよ。
地価の高い他のエリアよりも高い値付けをしているのことを裏付けられただけですよ。
契約者が必死に埋立地なんて騒いでも、これが全て。完全に論破されましたね。
割高感満載のマンションで新生活楽しんで下さい。笑

[6107: 匿名さん]

>>6096 匿名さん

いやだから、八丁堀は銀座に距離的には近いのになんで安いの？って問いかけに答えただけで…

いや、もはや何も言いません。どうやら論点のすり替えがお好きなようですしね。あ、思い込みが強い方なのかな？笑

[6108: 名無しさん]

ネガはただの愉快犯だからなあ。自分の言ってることの整合性なんでどうでもいいんでしょ。

[6109: 匿名さん]

結局は需給の問題。
人気薄の地域は低採算でも売り切らなければならないのが辛いところ。

[6110: 匿名さん]

>>6107 匿名さん

涙を拭きなよ。笑

ここが割高なら割安の例を出してみろって話になって、例示されたら埋立地は安いだなんだって言いがかりつけて論点ずらしてさ。
で、割高の事実を突きつけられたら、中央区内の話だとかわけわかんないこと言って。
元々なぜこの議論になったか主旨を考えてごらん。
でも、こてんぱんにやられてもう出てこれないか。笑

[6111: 匿名さん]

>>6107
埋立地全般の話に持って行って上手く論点すり替えかれたつもりが残念でしたね。
今度は湊批判でも始めて論点すり替えますか？w

[6112: 匿名さん]

どっちもどっちの気がするが。

[6113: 匿名さん]

武蔵小山と比較する対象は中央区ではなく、城南か山手線の内側北半分だと思う。埋め立て地は好き嫌いある。

[6114: 匿名さん]

中央区のタワーが話題になってるのは、購入前提の比較じゃなくて、ここが割高である根拠のための例だから
しつこいよ地盤くん笑

[6115: 匿名さん]

中央区いい加減にしろ
交通便利なだけが良い土地ではない。
買い物環境、自然環境、安全、人間関係、人気など含めて土地の値段がきまります。
ネガはアホやからそんなことがわかってない

[6116: 匿名さん]

>>6110 匿名さん

そんな子供じみた煽り方をされましても…
そういうのは私相手にムキにならず、事の発端の方におっしゃってくださいよ。
ほんと論点ずらすのがお好きですね 笑

それとも、もしかしてネガ投稿は全部あなたですか？
自演のし過ぎで誰と話をしてるのか分からなくなっちゃってるのかもしれませんね 笑

[6117: 匿名さん]

確かに傍で見ててもそんな感じですね。

[6118: 匿名さん]

要するに、武蔵小山は地価が倍近く高いエリアのマンションよりも仕様は劣るのに値段は高いということ。
城南地区の唯一無二のタワーなので売れてる、ということですな。

[6119: 名無し]

>>6114 匿名さん

で、結局は根拠になってないというw

銀座は高い → 分かる

銀座に近いのに八丁堀は大分安いね、完全な埋立地だからかな → まあ分かる

だから武蔵小山は割高 → ？？？？


せめて同じエリアで比較してくださいよーお願いしますから。

[6120: 匿名さん]

>>6117 匿名さん

論破されて必死の連投

[6121: 匿名さん]

>>6115 匿名さん

その結果が公示価格になってるわけで、
こちらは先に出た中央区の半値以下との
評価です

[6122: 匿名さん]

粘着してるね、八丁堀。

[6123: 匿名さん]

>>6119 名無しさん

公示価格が土地代の全てですから笑
あとは建物のスペックと照らし合わせて、価格が妥当かどうか。
それだけの単純な話をです。

[6124: 匿名さん]

>>6119 名無しさん

はい。これ。
2017年公示価格
武蔵小山駅 81万5125円/m2
八丁堀駅 211万4000円/m2
築地駅 178万6333円/m2

[6125: 匿名さん]

「話をです」　？

[6126: 匿名さん]

>>6121 匿名さん

>>6115 さんは話の前後関係が変だね。たぶん土地の価格じゃなくて住居としての不動産価格が、って言いたいんじゃない？

[6127: 匿名さん]

>>6124
地価の安さの割にこの値段は...

[6128: 名無し]

ネガさん、自演指摘が図星で怒りの連投パート2 w

[6129: 匿名さん]

城南地区で唯一無二のタワマンって、既に城南エリアだタワマン沢山建ってんだけど

[6130: 匿名さん]

>>6119 名無しさん

2017年公示価格
武蔵小山駅 81万5125円/m2
八丁堀駅 211万4000円/m2
築地駅 178万6333円/m2
銀座 2156万8125円/m2

地価について、八丁堀は銀座より安い。武蔵小山は八丁堀より安い。
でもMS価格は武蔵小山は八丁堀より高い。
だから、武蔵小山は割高。

[6131: 匿名さん]

わかりやすく書きますね。
こちらのマンションは、
土地→安い
仕様→低い
値段→高い

[6132: 匿名さん]

マンション価格が土地の値段と建物の値段で構成されてることを理解できていない人がいるね。

[6133: 匿名さん]

>>6131 匿名さん

簡潔で大変よくわかりました。笑

[6134: 匿名さん]

始めは軽い気持ちでネガしたのに、どうにもこうにも抜き差しならなくなった・・

[6135: 匿名さん]

>>6130 匿名さん
>>6132 匿名さん

前にも似たような話が出てたけど、地価と建物価格だけでマンション価格が決まるなら二子玉川が中央区並みって意味わかんなくない？
ロジック破綻してると思うけど。

[6136: 匿名さん]

人気があると高く売れる。そうでなければ、在庫が積み上がるばかりで値下げするしかない。

[6137: 匿名さん]

中央区埋め立て地はNGな人もいる。中央区でもいいなら中央区を選べばいい。

[6138: 匿名さん]

いくら公示価格並べてもねぇ
銀座でも武蔵小山でも値下げせず完売するマンションがあればそれは適正価格だったってこと
今ここはとりあえず売れてるんだからネガがいくら高すぎる割高と言ったところで
高すぎて割高な物件だと確定することはできない
どうぞもう少し見守ってくださいませ

[6139: 匿名さん]

>>6135 匿名さん
今度は二子玉を引き合いに出して論点すり替え
よくやるねえ

[6140: 匿名さん]

>>6139 匿名さん

ということは最初に中央区を出したやつが一番の問題児ってことだね（笑）

いずれにしてもこの一連の議論って、 >>6056 で一度結論出てると思うわ（言い方はちょっと不快だけど）。

後は論点がズレた不毛な罵り合い。しかも途中からマンション相場と公示地価を混同し始めるもんだから、話が噛み合うわけがない。

[6141: 匿名さん]

>>6138 匿名さん
デベにお布施して喜ぶというw
割高でも売れればそれはデベの儲けになるだけで、購入者にとっては適正な価格にして欲しいところでしょう
もう自分への納得感を持たせるのに必死すぎてウケます

[6142: 匿名さん]

>>6140 匿名さん

>>6131で結論出てるね

[6143: 匿名さん]

>>6140 匿名さん

自作自演カコワルイ笑

[6144: 匿名さん]

公事価格で自慢している人、駅から距離、用途地域、容積率ならべたてみなよ。まさか、駅徒歩10分、容積率100%とかじゃないよね？

[6145: 名無し]

>>6142 匿名さん

肝心な土地の安さの根拠は何？
ネガさんが大好きな公示地価、武蔵小山駅前の数字って出てないから比較のしようがないよねw

[6146: 匿名さん]

>>6144 匿名さん

ご自分の契約した物件に自信をもって！笑

[6147: 匿名さん]

>>6145
上のスレで武蔵小山駅前の公示価格は散々既出です

[6148: 口コミ知りたいさん]

もっと簡単に言うと、
・高すぎると思う→買わない
・高いと思う→買わない
・ちょうど良いと思う→買う
・安いと思う→買う
・安すぎると思う→もっと良いところを買う

[6149: 匿名さん]

>>6147 匿名さん

「駅前」の数字は出てないよ？
現時点でデータが存在するのは一番近くて駅から200mほど離れた地点だけ。

反論する場合は相手の投稿くらいちゃんと読んでくれよなー

[6150: 匿名さん]

>>6148 口コミ知りたいさん

高い、高すぎると思っても買う人は多い。
この物件もそうだよ。

[6151: 匿名さん]

>>6149 匿名さん

をいをい駅前価格が出てないから、比較できないなんて稚拙な理論。
どちらも駅の平均価格での比較だろうよ。
もう諦めろよ。笑
地価が安いのに価格が高いのは紛れも無い事実なんだから。

[6152: 匿名さん]

>>6149 匿名さん

武蔵小山、八丁堀のどちらも駅前価格は出ていない

[6153: 匿名さん]

公示価格で比較する意味ないよね
不動産の中古価格で比較するしかないんじゃないかな
武蔵小山ならパークホームズ、築10年くらい、徒歩3分、この条件で比較しましょ

[6154: 匿名さん]

地価が安くて仕様が低いのに高いマンションを
欲しいと思うならそれでいいじゃないですか！
ネガさん気にせず買いましょうよ！

[6155: 匿名さん]

>>6151 匿名さん

おいおい、再開発駅前の価値を過小評価し過ぎだよ。

まーそう考えると先行して再開発された二子玉川ってなかなかいいサンプルだよな。駅周辺の平均は平米75万なのに駅前は200近いんだから大したもんだ。
武蔵小山は200m離れたとこで133だから、公示されたら駅前は200超えだろう。二子玉川はちょっと駅から離れると100だから、ここは250超えても不思議じゃないね。再開発がひと段落したら公示地価も出てくるだろうから楽しみだわ。

おお、そうしたらネガさんのロジックが成り立つじゃん！丸く収まるね。よかったよかった 笑

[6156: 匿名さん]

なかなかおさまりませんねコレ笑
市場に出回るモノの価格を決定する仕事もしていますが、割高か割安かは個々の買い手が決めること。ひとつの条件やモノサシでは測れません。
一般消費財でも価格と訴求の異なるラインナップの中から自分の納得するものを手に取るのは当然でしょう。

この物件は購入検討者にとってはこの価格でデベに大きな利益を掴ませてでも買いたいと思わせる価値がある、というだけの話です。高いのに間違いはないですが、それだけの価値を感じるかどうかは人それぞれです。

[6157: 匿名さん]

6156さんがまとめてくれましまね。

[6158: 名無しさん]

>>6152 匿名さん

出てるよ。
八丁堀4-8-1
A3出口から徒歩1分で 235万/平米。

[6159: 匿名さん]

>>6155 匿名さん

こちらって二子玉と同じようなショッピングモールやなんやって付加価値の高い商業施設も併設されるんでしたっけ？
再開発に夢みるのは結構なことですね。
二子玉と並列に語った上で満足できたようでなにより。
やっと安堵できたようです。笑

でも地価は嘘つきませんよ笑

[6160: 匿名さん]

ネガの方とのやりとりすごいですね。
結局購入した方々は、割高だろうがここが良くて購入できる資金もあってのことなのだから、これ以上割高だということで騒がなくても。
誰も割安とは思って購入してないと思いますよ。
ネガの方はきっと割安で仕様の素晴らしいマンションにお住まいなんだと思います。

[6161: 匿名さん]

>>6156 匿名さん

その通りだと思います。
デベロッパーが利益をふんだくってることは地価のやりとりでよく分かりました。
でも実際これからまだ武蔵小山の相場は上がるでしょうね。

[6162: 匿名さん]

>>6153 匿名さん

平米が112.9万〜129万だから、坪で373〜391万くらいですね。
新築のインプレストコア、パークシティいずれとも立地も含め、相互のバランスは取れていると思います。

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/tokyo/municipalit...

[6163: 匿名さん]

>>6162 匿名さん

中古価格は新築価格に引っ張られるから
この界隈はタワーが建つことで、相場が
引き上げられて恩恵を受けます

[6164: 匿名さん]

インプレストコアもブリリア目黒も高いからなあ。しょうがない。

[6165: 評判気になるさん]

>>6162 匿名さん

お買い得やね。

[6166: 匿名さん]

価値はコストの積算で決まるのではなく、お客が決めるものと言う基本的なことが分かってない不毛な議論が続いていたみたいだね。

[6167: 評判気になるさん]

>>6166 匿名さん

買わないのに議論してもしょうがない。近年稀に見る割安物件なんだからサクッと買っちゃったもん勝ちでしょう。

[6168: 匿名さん]

>>6159 匿名さん
近隣に住んでますが再開発ワクワクしますよ。夢見てます 笑 。
だからといって二子玉や自由が丘のようなオシャレな街のイメージにはなってほしくないし、多分イメージはそんな変わらないと思います。でも、こんな庶民的な街なのにこんなお店もあんなお店もあるんだ！！となればラッキー。出不精なのでちょっと普段着で外に出ればなんでも済む暮らしに憧れます。武蔵小山は今でも十分ですが、もう少しオシャレな洋服やさんとかスタバ、成城石井なんかが来てくれると嬉しいです。2年後がワクワクです。

[6169: 匿名さん]

>>6166 匿名さん

地盤くん
涙拭きな。しつこいよ。笑

[6170: 匿名さん]

武蔵小山が割高といいつつ、具体的な数値を出せないお馬鹿さんへ
あとは、どれぐらい割安か割高かを計算してくれ

路線価はこのサイトで検索
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal


八丁堀は、シティータワー銀座東？
路線価は　710万／平米　商業地域（50％／500％）

当マンション
路線価　1090万円／平米　商業地域（80％／500％）
※公式ＨＰに記載ないので建ぺい率、容積率は推定（割り増しなどがあるかも）

[6171: 匿名さん]

まだ理解できてない　苦笑

[6172: 匿名さん]

>>6166
そのコストの積算の結果と販売の価格差がデベの利益であって、デベの取り分が少なければ購入者にとっては割安という単純な話。

[6173: 匿名さん]

路線価でみると、武蔵小山の方が断然高いやん

[6174: 匿名さん]

「銀座東」のネーミングに感激(実際は湊）。

[6175: 匿名さん]

>>6169 匿名さん

あらあら、その方は別人ですよ？八丁堀以東の土地の成り立ちを説明したのは私です。

ていうか、ネガさんて先程からからちょくちょく相手間違えてますね。やっぱりお一人でがんばってるんですか？本当にご苦労様なことで 笑

[6176: 匿名さん]

銀座東って紛らわしいから、東銀座で良かったのに。

[6177: 匿名さん]

ネガくん、頭弱いのか、間違いが多いねwww

[6178: 名無しさん]

>>6130 匿名さん

これ一通り見てみたけど、八丁堀周辺の地価って駅近より茅場町寄りの方が断然高いやん。
ブリリアタワー八重洲アベニューのある新川二丁目なんて駅徒歩数分なのに175万だし。
キミがドヤ顔で挙げてくれた物件て、地価からして割安なんかじゃなくて単に安かったってことなんだねw

[6179: 匿名さん]

東銀座駅の徒歩圏内と誤解されてしまうので、さすがに東銀座は名乗れないよ。

[6180: 匿名さん]

>>6177 匿名さん

人格攻撃とか見るに耐えない

[6181: 匿名さん]

>>6178 名無しさん

駅数分の新川で平米175なんですね。
武蔵小山の数分で130だから、やっぱり武蔵小山が安いのかあ。

[6182: 匿名さん]

>>6180 匿名さん

これが武蔵小山の民度

[6183: 匿名さん]

なぜ中央区の話ばかり？

[6184: 匿名さん]

>>6183 匿名さん

中央区と同格だから

[6185: 匿名さん]

>>6181 匿名さん

私鉄沿線の場合、急行停車駅なら駅前から数分離れれば1/3以上地価が下がるのがザラだから、武蔵小山の駅前が新川二丁目より安い可能性は低いだろうね。いずれにしても公示地価が出るまでは結論は出ない。

[6186: 匿名さん]

公示地価クン・・

[6187: 匿名さん]

>>6182 匿名さん

ネガさんて、分が悪くなるとなぜか民度だ営業だ、と話を晒しますね。今度はご自分で振った中央区ネタに逃げるとは…失笑ものですよ 笑

[6188: 匿名さん]

公示地価なんて、測定点がそうそう増えるものじゃないからいつまでたっても出ないと思うよ。
それに公示地価がでたところで、正確な地価じゃないんだから、おおよその比較にしかならない。
どうせ相対的なら、路線価の比較でも十分。

正確な比較は、その土地を同時期に実際に売買した場合じゃないと難しんじゃないかな。

まあ、でも、スレ違いだからこの話はそろそろ終わりにしましょう。
ネガさんにはむかついたけど、このスレに武蔵小山を愛している人が多くいるのは心強いです

[6189: 匿名さん]

>>6185 匿名さん

凄い自分に都合の良い解釈のオンパレード。
これで論破した気になってるのが本当に痛い。
地価の差は歴然とした事実であるし、建物スペックが武蔵小山のレベルが低いのも事実。
でも、販売価格は高額。笑

[6190: 匿名さん]

ネガさん、結局路線価はスルーですか。ここまで具体的な数字を並べられてもまだがんばるんですね。しかもお一人で…

なんか、もう哀れになってきました。。
これからも生暖かく見守ろうと思います。

[6191: 匿名さん]

>>6190 匿名さん

ブリリアのある新川2丁目と武蔵小山駅前の路線価をご自分で見ることはできないんですかね？
やっぱり武蔵小山の方がお値打ちですよ。
で、なんでこんなにマンション価格が高いんでしたっけ？
デベが儲けに貢献いただき、ありがとうございます笑

[6192: 匿名さん]

デベが儲けにってどういう意味ですかね？
結局この物件は当面城南23区では出色の新築物件、比較対象なし。
比較できるとしたら中央区駅距離あり物件ってことなのかな。
それなら駅近、鹿島三井のこの物件買うわ。

[6193: 匿名さん]

街ごと様変わりする再開発案件なんだから、過去の路線価はあまり意味が無いような。

[6194: 匿名さん]

>>6192 匿名さん

地盤くんはどうしてそんな特殊な解釈するんだろうか？笑
ここの再開発って、湊の再開発同様にタワマンがいくつか建つだけで、どれだけ路線価が上がるかはしれたもの。
現状の武蔵小山駅前とさほど変わらんよ。笑
で、なんでこんなにお高いんでしたっけ？笑

[6195: 匿名さん]

目黒から3㎞内でここより安いタワーなんて現状ないですよね。
だから高い高いとか言ってる人いますけど、ここは今の相場で最安値です。
もっと高い恵比寿とか高輪とか買える人はそっち行ってます。

[6196: 匿名さん]

こんな張りぼてタワマンを高額で売れれば三井の儲けも相当なもの。株買っておこうかな。笑

[6197: マンション検討中さん]

>>6168 匿名さん

再開発効果、私も期待してますよ！
実はパルム自体よりも、もっと外側への波及効果を期待してます。食の部分では隠れ家的な名店が沢山あるんですが、今の武蔵小山ってアパレルがちょっと弱いんですよね。もちろんチェーン店も悪くないので、少しでもそっち系のお店が増えてくれるといいなあ。

[6198: 匿名さん]

>>6195 匿名さん

意味不明

[6199: 匿名さん]

>>6197 マンション検討中さん

ユニクロ、H&Mが欲しいです！

[6200: 匿名さん]

総事業400億円。街が共用施設とも言えます。