パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6001: 匿名さん]

中央区は安いよ。
千代田、港、渋谷区とは比較にならない。
品川区の港区寄りとも比較にならず。

[6002: 匿名さん]

>>6001 匿名さん

こちらって品川区なんですけど。笑
しかも、港区よりでも何でもない元ドヤ街ですが。笑
可笑しなことおっしゃいますね。笑

[6003: 匿名さん]

>>6002 匿名さん
ドヤ街は言い過ぎですね。キャバレーやラブホがあったことからも分かるように、元遊郭なだけです。

[6004: 匿名さん]

>>6001

全く関係ない千代田区、港区と比較して中央区が安いって、そりゃそうでしょうよ。
港区湾岸なら中央区内陸の方が遥かに高いですが。

上の人はこの物件の品川区と中央区内陸を比較しても、中央区が安いと話してると思いますよ。

[6005: 匿名さん]

元工場地帯の大崎 vs 元下町の武蔵小山
こうしてみると、なかなかいい勝負ではないか。

[6006: 匿名さん]

>>6005 匿名さん

元遊郭ね

[6007: 匿名さん]

>>6005 匿名さん

まだムサコは下町だよ。
いつから元になったの？

[6008: 匿名さん]

こちらが割高であることについて
やりこめられてぐうの音も出なくなりましたね

[6009: 匿名さん]

>>5994 eマンションさん

> いずれも都心3区の中央区です

いくら中央区でも地盤の緩い埋立地のマンションはもともと高くないですよ。あなたの挙げているマンションは見事に全部その範疇ですね。

まあ城南じゃないので、そもそも答えになってませんが。

[6010: 匿名さん]

武蔵小山は高台で地盤はいいと思いますが、それを理由に湾岸を馬鹿にするのはやめた方が良いですよ。お金持ちの外国人は、銀座等の都心に近い海の見えるタワーが大好きですから。高い家賃でも簡単に借り手が付くんですよね。一方でここは、城南に住んでいる日本人がメインターゲットになると思いますので、月30万超の家賃で賃貸に出してもなかなか借り手が付かないでしょうね。よって、資産性という観点では湾岸タワマンの方が上だと思いますよ。

[6011: 匿名さん]

>>6008 匿名さん

いや、そんな自レスで勝手に納得されても困るんですが。誰もやり込められてないんですけど。

[6012: 匿名さん]

よくわからないけど、飛行路が駅の真上を直撃するケースって珍しいよな。笑

何か心当たりがある連中は気づかれないうちに売り抜けた方がいいよん。笑

[6013: 匿名さん]

恵比寿や目黒の話をするならともかく、大崎や晴海、北仲はどうでもいいよね～
たぶん本気でここを検討している人は同じじゃないかな。
城南の暮らしやすい街が良いのです。
タワマン括りで探してる人がその辺わかってなくて面倒くさい。

[6014: 匿名さん]

>>6009 匿名さん

銀座も築地も埋立地ですが、お安いんですか？笑

[6015: 匿名さん]

大崎だろうが武蔵小山だろうが八丁堀だろうが、地域そのものを貶めるのはやめましょうよ。そこに住む方々に大変失礼です。

[6016: 匿名さん]

ここが割高なのに、そんなことないって主張をする勘違いがいて
他の事例出されて喚いてらだけでしょう
こちらは割高でコスパは悪いけど、売れてます
それが事実です

[6017: 匿名さん]

>>6014 匿名さん

銀座も東銀座から築地・八丁堀寄りのエリアは安いよ。過去の供給実績知ってる？6009の方もざっくり過ぎだけど。湾岸を含むエリアはピンキリ。

[6018: 匿名さん]

武蔵小山は地歴は悪いけど地盤は良いんですね

[6019: 匿名さん]

>>6017 匿名さん

だから、どこと比べて安いのよ？笑
品川区小山と比べて？

[6020: 匿名さん]

ところで、ここの中住戸を買うなら南東一択ですよね。72Aはかなりの倍率になると思いますよ。なんせ他の方角と坪単価が変わらないのですから。一方で、住友とお見合いとなる北東は最も避けた方が良い方角ですよね。眺望なしだけならまだしも、日当たりも採光もゼロですから、最悪のケース、カビが生えると思います。

[6021: 匿名さん]

なんか論点をずらすのに必死な人がいてウケます。
中央区が一般的に高いのは周知の事実なのに、千代田区がーとかこの物件とは関係ない地区と比較しだしてウケます。

[6022: 匿名さん]

中央区と品川区ではどちらがお安いんでしょうか？
あ、こちらの物件を除いて笑

[6023: 匿名さん]

>>6019 匿名さん

ん？中央区内の話でしょ？中央区は高い安いっていろんなこと言う人がいるもんだから、一括りにはできないでしょって話。
で、名前の上がってた中央区のマンションが安くても別に不思議じゃないよってこと。
まあこの物件が割高だって言う意見も私は別に否定しないけど。武蔵小山は地域を上げたの再開発だから評価が難しいね。

[6024: 匿名さん]

ですからこちらのは専有も共有も仕様が悪いのに高額なのは事実ですけれど、販売は好調です

[6025: 匿名さん]

比較するなら、東急沿線、山手線外側、環7内側あたりで。それ以外は違いが大きすぎる

[6026: 匿名さん]

地歴が悪いって本当ですか？

[6027: 匿名さん]

>>6022 匿名さん

場所によるとしか。
あとなんか勘違いしてる人が多いけど、平均では品川区と中央区は同等というか、品川区の方がちょっと高いよ。

中央区
http://www.manen.jp/market/details/13/01/13102/0/

品川区
http://www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/

[6028: 匿名さん]

>>6025 匿名さん

そこで現在販売中、または直近まで販売していたタワーはありますか？

[6029: 匿名さん]

>>6027 匿名さん
じゃあ、同等エリアなのに、こちらの方が高いんですね

[6030: 匿名さん]

>>6028
代々木のタワーが近いかな
中層階位までは代々木の方が安いね

[6031: 匿名さん]

ブリリアタワーの賃貸、出回りはじめたね。
借り手ついてそう。。すごい。

[6032: 匿名さん]

山手線外側はちょっと...

[6033: 匿名さん]

武蔵小山推しの人は都心からの物理的な距離を無視している人ばかりですよね。不動産の価値は、基本的には都心から車で何分かかるのかで決まってきます。その次に電車利用の場合の都心からの時間距離。続いてマンションから駅までの徒歩距離。最後に周辺環境といった感じでしょう。武蔵小山は周辺環境が良いので誤解されがちですが、不動産という観点では中央区には勝てないですよ（あくまで地域同格同士を比較した場合）。

[6034: 匿名さん]

武蔵小山は山手線内側でしたっけ？

[6035: 匿名さん]

他の地域や物件をこき下ろして、どうしても自分の選択が最良だという後ろ盾が欲しいだけの方は他所でやって下さい。
こんな価格でこの場所のこの仕様を買う人は馬鹿だと言いたいのかもしれませんが、ここを買う人はそれらを承知の上でそれでも決めたのでしょうから、誰かに馬鹿呼ばわりされたとしても全く意に介さないでしょうね。

[6036: 匿名さん]

>>6029 匿名さん

それだけ武蔵小山の再開発が不動産業界で評価されてるってことじゃない？そもそもなんでこことの比較に中央区沿岸部の話が出てきたのかが意味不明だけど。

[6037: マンション検討中さん]

>>6033 匿名さん

そんな素人考えで語られても…オフィスならともかく、住居はそのロジックに当てはまらないこともたくさんあるでしょうに。そんなこと言い出したら自由が丘や二子玉川は説明が全くつきません（笑）
結局は物件の価格がその不動産の価値の殆どを反映してるとしか言いようがないです。

[6038: 匿名さん]

>>6036 匿名さん

この物件が割高というなら、割安な物件を出してみろって、購入者がキレたのがきっかけ

[6039: 匿名さん]

>>6038 匿名さん

なるほどね。で、出てきた比較対象がトンチンカンで余計に揉めた、と…

[6040: 匿名さん]

>>6039 匿名さん

いやいや、実際割安で反論できないから、中央区は安いだとか血迷った不規則発言をはじめたってどうでもいい話

[6041: 匿名さん]

そんなことより地歴は大丈夫ですか？
不安になってきました

[6042: 匿名さん]

現地見てくればよろしいのでは。

[6043: 匿名さん]

地歴は現地を見てもわからないことが多いですね
こちらはバラックのような建物が密集していました

[6044: 匿名さん]

>>6040 匿名さん

ふーむ。前に挙がってた中央区の物件は分譲時の相場からすると特に割安とは思わないけど、ここは現時点では過去実績からすると幾分割高に見えるね。とはいえ再開発。1年半後、実際に入居が開始する頃にどうなってるかだろうね。

[6045: 匿名さん]

ネガさん、あまりにも武蔵小山を知らなさすぎです。
君のくそ不味い撒き餌には誰も食いつかないよ

[6046: 匿名さん]

ネガ荒らしさん、中央区ネタ論破されて話題をすり替えようとしてるのが見え見え（笑）

お次はこのスレの質がマンション住民の質とか言い出したりして…自分が自演してまで荒らしてるのにね（失笑）

[6047: 匿名さん]

ほんとそう！中央区のタワーより値段が高い事実を突きつけられて、フルボッコにあって撃沈。
まぁ、いいじゃないですか、スミフが更に相場を押し上げて下さいますから、みなさん今が割高でも買って損はないですよ。

[6048: 匿名さん]

とりあえず、契約者の質も営業の質も低いようですね笑

[6049: 匿名さん]

ネガの質がいちばん悪いけどね笑

[6050: マンション掲示板さん]

>>6049 匿名さん

そういうこと書くから荒れるんです
いい加減にしなさい

[6051: 匿名さん]

とりあえず、ネガは倍率下げ工作にしか見えないですね

[6052: 匿名さん]

倍率付くほど人気あるのなら、ここで必死に営業活動をしなくても良いのでは？？

[6053: 購入経験者さん]

営業活動というのは、大崎の方々の売り煽り活動のことでしょうか。
まぁこれほど新航路がマトモに直撃するのは大崎だけですから、転売を急ぐその気持ちもわからないでもありません。

[6054: 匿名さん]

目黒線が山手線を抜くわけねーだろ

[6055: 匿名さん]

この辺りの小学校は、帰国子女や外国籍のお子様はクラスにどれくらいいますでしょうか？

子供が、普通の発音で英語を話すとからかわれたりして、意識的・無意識的に、ジャパニーズイングリッシュを話すようになるとか、可哀想だなと思いまして。

[6056: 匿名さん]

>>6047 匿名さん

ほんとにね〜

品川区より価値の高い中央区のマンションの方が安い！だからここは割高！ → 品川区の方が平均価格が上でしたw しかも例示したマンションは埋立地域の中でも地盤の緩い元々安価な物件でしたww

ネガさんの阿呆加減がめちゃくちゃ面白いよね 笑
単に私は個人的に高いと思う、くらいで済ませればいいのに浅知恵で中央区とか持ち出すから恥をかくんですよ。

比較するなら地域、販売時期、規模、住環境、駅距離、これらの要素のせめて半分以上は被ってないと参考にならない。つまり、ここのマンションに明確な比較対象はまだないのです。直近では、せいぜい規模と駅距離が違ってるインプレストコアくらい。

中古のパークホームズですら坪400万。
今の武蔵小山はそれだけの価値があると判断されてるエリア。当初割高という声があったのは事実ですが、現実はもはや割高とは言えなくなりつつあるということです。

[6057: 匿名さん]

なんか、小学生のマウンティング合戦みたいで、下らんスレだな～

[6058: 匿名さん]

>>6057 匿名さん

人は図星だとムキになるそうですね 笑

[6059: 匿名さん]

客観的であれば何を言っても良いのでしょうか。
例えば太めの女性がいて、標準体重よりも大幅に超過している見た目の女性に、大衆の面前でそれを伝えるのは誹謗中傷ではありませんか？
>>5936の話で大型ショッピングモールが出来るイメージが無い。ということであればまだ一つの意見として分かりますが、街が進化しないとは完全な主観であって。しかもショッピングモールが出来ないと進化出来ないと誘導しているように悪意を感じます。
個人商店でも、尖った店、個性的な店があれば街の魅力は保てます。

[6060: 匿名さん]

>>6050 マンション掲示板さん

先に6048に言うべきでは？貴方がいい加減にしなさいね。

[6061: 匿名さん]

>>6059 匿名さん

何を言ってるのか、意味がわからない

[6062: 匿名さん]

>>6057 匿名さん

論破されたあげくに捨て台詞w

[6063: 匿名さん]

>>6027 匿名さん
直近の坪単価では、中央区の方が高いみたいですね。
だからなんだって話ですけど。

[6064: 匿名さん]

ネガくん、しつこい

[6065: 匿名さん]

ネガを攻撃している方は、どうして割高だと意見する人がいることがそんなに嫌なのですか？
あと、ネガを叩くことでネガがなくなると思って叩いているのですか？

[6066: 匿名さん]

低俗な人ばっかりw

こんなやりとりばっかりしてたら、このマンションも低俗と思われてしまいますよ

[6067: 匿名さん]

品川区は中央区以上に場所によって単価差あるイメージ

[6068: マンション掲示板さん]

八丁堀は埋立地でも地盤は緩くない。
銀座と比べて安い理由が地盤のせいなんて的外れも良いところ。
都心部で、免震、タワー、大手ゼネコン施工の切り口でたまたま中央区の3タワーが引き合いに出されただけでこんな郊外の張りぼてタワマンにこき下ろされるスペックではありませんよ。

[6069: 匿名さん]

ネガの一部の人が酷すぎませんか。
街自体やそこに暮らす人、前向きに検討している人を蔑みすぎですよ。
自分が良いと思っているものを酷い言葉で罵られたら、誰だって不快でしょう。
蔑み罵るから余計反発が生まれるのです。
慎むようお願いします。

[6070: 匿名さん]

>>6065 匿名さん

単に関係ないエリアを持ち出した上に話の筋すら通ってないから突っ込まれてるだけだと思いますよ。

ネガを叩いてもネガが無くならないのはその通りですね。ネガさんドMですから 笑

[6071: 匿名さん]

何としてでも割高を否定したい購入者がムキになりすぎて失笑もの。

[6072: 匿名さん]

三井の販売営業も割高であると申し訳なさそうに話していましたけど、その上で納得して買われてるなら問題ないじゃないですか。

[6073: 匿名さん]

>>6066 匿名さん

>>6046さんの予言的中（笑）

そしてネガさん怒りの連続投稿（失笑）

[6074: 匿名さん]

中央区は安いだろ。
都内広く見てて相場観があれば常識。
湊のタワマンなんて賃料が安くて「やっぱり」だけどさすがにびっくりする。

[6075: 匿名さん]

>>6069 匿名さん
ポジの人の一部には酷い言葉で罵る人はいかなったのでしたか？
ポジティブな意見、ネガディブな意見、どちらもあって当然です。
皆さま、反対意見も参考にする余裕を持ちましょう。

[6076: 匿名さん]

割高かどうか現時点では分からないし、今後もタイミングによって変化すること。
にも関わらず割高だと認めさせたい幼稚性に辟易するわ。

[6077: 匿名さん]

客観的に見て、武蔵小山のタワーは割高。八丁堀のタワーは割安に反論の余地はないと思う。
但し、各個人が評価するにあたってそれぞれの通勤、実家の距離などの個別事情が加わるので、一般論とは違う尺度で語られておかしくなっている。

[6078: 匿名さん]

>>6068 マンション掲示板さん

八丁堀は地盤緩いですよ。

http://candy.pvsa.mmrs.jp/東京２３区/八丁堀駅の地盤/

たまたま引き合いに出たタワーは残念ながら参考になりませんでしたね。投稿者にはせめて城南でのピックアップをお願いしたいところです。比較するならまずエリア、せめて沿線を合わせるのが基本中の基本ですから。

[6079: 匿名さん]

共有部も専有部もコストカット激しすぎるのは周知の事実。契約者はそれでも良いものを買ったって納得したいですよね。わかりますその気持ち。自分が選んだものが否定されたら年甲斐もなく癇癪起こしたくもなりますよ。

[6080: 匿名さん]

>>6076 匿名さん

同意。
あと中央区を引っ張る人は

>> 6033
>> 6037

あたりの流れを見直した方が良い。武蔵小山と八丁堀や新川辺りなんて住環境に共通点なさ過ぎて比較しても無意味。

[6081: 匿名さん]

地盤の緩さと地下は必ずしも連動しませんね。
八丁堀が地盤が悪いから安いと理屈付けたい方がいますが、では銀座は八丁堀と同じく地盤が悪いからどうやって説明されるのでしょうか。

[6082: 匿名さん]

別にネガ意見があってもいいんだけど、中央区と比べられてもね。
それもしつこく。

大井町、戸越、中延、不動前、西小山、学芸大学などの周辺との比較ならまあわかるけど。
で、武蔵小山駅前がベラボーに高くなってますが、それでも売れるというのは適正値付けなんだと思います。
確かに高いですよね。もし、西小山駅前に同レベルの物件が2割安で買えるなら、そっちのほうがいいかも。

[6083: 匿名さん]

>>6076 匿名さん

現時点で割高は分かってます。将来的には住友のタワーができた頃には割高でなくなってます。だから買いです。

[6084: 名無しさん]

>>6079 匿名さん

ネガさんは一生懸命話を晒そうとするのがかわいいですね。できてないのでとても滑稽ですけど 笑

[6085: 匿名さん]

タワマンとしては、城南地区でこちらと比較する物件ないですからね。
強いて言えば、何度も登場している大井町くらいですか。
城南地区で唯一無二だからこの値段でも飛ぶように売れているのかもです。

[6086: 匿名さん]

銀座のある中央区と、品川駅の無い品川区の比較は無意味なので止めてください。

[6087: 匿名さん]

資産性では中央区圧勝ですもんね

[6088: 匿名さん]

ここは城南地区最強マンションです

[6089: 匿名さん]

>>6081 匿名さん

落ち着いて入力なさい 笑
いいですよ、気になってる様子なので説明しましょう。

完全な埋立地の築地や八丁堀以東（新大橋通り以東）と、陸地と細かい入江を固めた銀座の中心部は成り立ちが大きく異なります。ちょうど日比谷線が通ってるルート付近が半島状の沿岸部だったんですね。だからそのエリアのマンションは更に地盤の素性が悪く、不動産価格もいわゆる銀座と比べて大きく下がるのです。という訳で、正しく成り立ちを紐解けば、中央区内でも地盤と地価は連動しています。

まあ、その東側のマンションに銀座東だの、八重洲だのといった名前を付けるからあなたのような勘違いが生まれるんですけどね。

いずれにしても中央区はスレ違いなので以上としましょうかね。

[6090: 匿名さん]

>>6089 匿名さん

必死でお調べいただきましてありがとうございます。笑
貴方が地盤至上主義であることはよーくわかりました。
地盤の強さだけで地価が決まるわけではないんですよ。都心への物理的な距離や交通利便性などが主たる要因ですね。
地盤が悪いから地価が安いとはいやはやとんでも理論で面白かったです。
楽しませていただきました。笑

[6091: 匿名さん]

何にしてもスレ違い 笑

[6092: 匿名さん]

公示価格調べれば、築地、八丁堀が武蔵小山にダブルスコアで高いのは分かるのに、何わけわからない議論してんの？

[6093: 匿名さん]

芝浦のクラッシィと一時張り合っていたが、随分と差がついてしまったね、湊は。

[6094: 検討板ユーザーさん]

↑
激しく同意

[6095: 匿名さん]

>>6090 匿名さん

同じ中央区内の銀座と八丁堀がなんでそんなに違うの？という点を土地の成り立ちで説明しただけでレッテル貼りですか…連動って絶対的ではなく相対的な話ですよ。理解力なさ過ぎでちょっと呆れます 苦笑

あ、ところで二子玉川の不動産は何故あんなに高いんでしょうね？台東区が高くない理由でもいいんでぜひご教示ください 笑

[6096: 匿名さん]

>>6095 匿名さん

あなたが埋立地は安いってとんでも理論を出してきたのが発端。
埋立地でも銀座や築地は一般的に高いという事実を突きつけられて、今度は二子玉、台東区ですか？呆れます。笑
ご自分で勝手に分析なさってください。でも、行き着くところは地盤の強化さですかね？笑

[6097: 匿名さん]

結論からいうと武蔵小山は地盤がよいので将来的に不安が少ないでOK？

[6098: 匿名さん]

今の段階で売れているのが結局全てだよなぁ。
都心じゃなくても評価されるんだね。
武蔵小杉、自由が丘、二子玉川、東急の町のブランディング力は凄い。
鉄道会社としては田園都市線のアレがあったから不安が残るよね。

[6099: 匿名さん]

2017年公示価格
武蔵小山駅 81万5125円/m2
八丁堀駅 211万4000円/m2
築地駅 178万6333円/m2

[6100: 匿名さん]

逆に湊はブランド力に乏しいのが玉に瑕。