パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[5705: 匿名さん]

もちろん塩ビシートです
だからこれまでのレスでも散々仕様が低いと話題でした

[5706: 匿名さん]

シートフローリングと無垢、両方物件持ってますが、シートフローリングの管理のし易さは悪くない

[5707: 匿名さん]

コンロもリンナイの安物でしたね

[5708: 匿名さん]

資材高騰してますから仕方ないでしょう。
免震など大切な所をけちってないので、むしろ好感。
リンナイの安物が嫌ならそこは入居後にいくらでも変えられる。

[5709: 匿名さん]

営業マンの台詞みたいですね

[5710: 匿名さん]

オプションでも出来ないことが多すぎるんですよね。キッチン袖の石貼りなんかも標準じゃなければオプションで普通はできるのに、こちらは無理だったり。塩ビシートを貼るのがオプションというチープっぷり。

[5711: 匿名さん]

>>5708 匿名さん
資材が高騰しているからではないですよ。三井が利益を過剰にとっているだけです。
詳しくはこのスレの利益推移で検索してみてください。

[5712: 匿名さん]

>>5711 匿名さん

三井不動産の利益率がお気に召さないならスミフもダメでしょうね。どこが薄利かな。

[5713: 匿名さん]

どうぞ薄利のデベからお買い上げください。

[5714: 匿名さん]

営業マンの台詞みたいですね

[5715: 匿名さん]

三井はこのエリアを相当下に見ていると思う。
そもそもの仕様も酷いし、オプションで変更可能なグレードも低すぎる。

[5716: 匿名さん]

どうせならエスカレーターも階段で良かったのになー

[5717: 匿名さん]

資材が高騰しているのも理由としてはあるけど、リーマンショック後の不動産不況で中堅デベが破綻して大手寡占になってしまったってもの価格高騰に大きく寄与しているはず。

[5718: 匿名さん]

武蔵小杉よりも仕様低いんですか？

[5719: 匿名さん]

武蔵小杉より低いです
共有施設もコストカットが酷すぎる

[5720: 匿名さん]

それは舐められてますね。。

[5721: 匿名さん]

客観的に見たら買えない物件ですよね。
どうしても武蔵小山という人には、幸い次は住友が出すので損はしないとの安心感はありますね。

[5722: 匿名さん]

眺望しかメリットがないと言っても過言ではないタワーマンションで、
数年後には両隣にタワーマンションが建ってご対面になってしまうのにも
関わらず、この割高な価格でも購入する理由は何なのでしょうか？

煽りとかではなく、非常に興味がありまして

[5723: 匿名さん]

眺望といっても都心側は住友に塞がれますし、富士山側も三菱に塞がれますし
空いている眺望はつまらないものですよね

[5724: 匿名さん]

タワーマンションの良さって、眺望ももちろんのこと、ホテルのような共用部が売りだと思うのですが、ここは共用部も高級感ゼロですよね。以前住んでいたUR以下です笑

[5725: 匿名さん]

私はこのマンションとってもいいと思います。
ネガの人はほかの物件がいいんですか？信じられない。

[5726: 匿名さん]

このスレ、抽選直前の喧騒、直後の長い沈黙、それが終わってようやく客観的な見方が出てきましたね。決してネガではないと思います。

[5727: 匿名さん]

でも、客観的に実際売れてるからね～

[5728: 匿名さん]

結局のところ物件の価値って立地なんですよね。

[5729: 匿名さん]

>>5728
本当にそう思います。
いくらコスパが悪くても立地がそれを凌駕する。

[5730: 匿名さん]

そう、立地。
設備は好きなようにリフォームしたらいいし、過度な共用施設もメンテナンス考えたら要らない。
今の流れですね。

共有スペースの高級感を求める人は全体的に見たらかなり少ない。
そういった拘りが強い人はそれを叶えてくれる物件を買えば良いだけのこと。

[5731: 匿名さん]

立地も目蒲線だからいらない

[5732: 匿名さん]

お金がある人は全部リフォームしてから入居すると思いますよ
激安シティタワー品川とかURみたいな内装だったので新築なのにいきなり引き渡しと同時にスケルトンリフォームしていたひとたくさんいたよ

[5733: 匿名さん]

ここで言う立地。武蔵小山はダメでも、駅1分は他の価値に変えられない人が買う。プラス、武蔵小山大好きな人が買う。

[5734: 匿名さん]

勝どきでもスミフのドゥトゥールよりも駅上直結のURの中古の方が高い。地場の不動産屋が面白いことを言っていた。お金持ちは仕様よりも便利さで物件を選ぶ。しかし電車には乗らずいつもタクシーを使う。

[5735: 匿名さん]

目黒線は車両増に加えて、新横浜を介しての相鉄線との直通計画もあるから増発も必至ですね。
今後も確実視される輸送需要増に追いついてくれるのであれば、東急線の中で今最も成長性があると言える。マンション購入条件の最優先事項は立地というのがマジョリティですから、その点で駅近、都心寄りながら住宅地としての活気もあり、かつ自然にも恵まれたここの希少性は抜群でしょう。高くても購入する人が多いのはその点を評価する人が多いから。ぶっちゃけ仕様は二の次三の次だと思います。共有部に豪華さを求めないのも昨今の流れですね。少なくとも専有部は好きにすればいい訳ですし。

[5736: 匿名さん]

>>5735 匿名さん

増発が簡単にできるなら既にやってますよ。これ以上できないから8両化が話題になっている。

[5737: 匿名さん]

ものは悪くても、駅前なら売れることが証明できて良かった

[5738: 匿名さん]

共用部の仕様は立地と反比例する気がしますね
いままではタワーマンションは僻地というか規制がゆるく広い敷地の埋立地の工場、倉庫跡地を再開発して
つくるケースが多く、都心からは物理的距離は近いものの駅からは離れていたり、既存の市街地が発達していないことから近隣の生活利便性はあまり高くない場所に建設されることが多かったです
それゆえマンションの中にそういう施設をつくってしまえというコンセプトのマンションがヒット（ワールドシティタワーズや芝浦アイランド、有明や豊洲の一連のタワーマンション）したのでタワーマンション＝豪華共用設備ってイメージがありますが、武蔵小山の駅前なら別にマンションの中にそんなもの作らなくても周囲にいくらでもありますからね
武蔵小山ならタワマンの共用設備のスパより近所の銭湯のほうが気分でしょう

[5739: 匿名さん]

つまりその場所にタワーではない普通の（例えば１０階建て総戸数４０戸みたいな）マンションをイメージしたときに住みたいと思う人が多いかどうかが立地の価値を決めているかと思います
１０階建て４０戸のマンションが有明にあっても住みたいひとはあんまりいないと思いますが、武蔵小山駅徒歩１分ならたくさんいるであろういとイメージできます

[5740: 匿名さん]

月島の駅直結とか、八丁堀前のタワーとか
駅近でもそれなりに共有部は充実してる
ここが、酷すぎる

[5741: 匿名さん]

>>5736
朝はともかく、夕方・夜は増発する余地があるよね
自分は朝ラッシュに乗ることが無いから分からないけど、
夜は夜で混み過ぎだと思うからどうにかしてほしい。

[5742: 匿名さん]

月島や八丁堀はオフィスならともかく生活するには駅近辺がちょっと貧弱ですよね
なので共用部は豪華にする必要ありかと思います
また月島はリバーシティからの買い替え、買いましも多いのでそちらと比べられることも考慮したのでは
ないかと思います
（もっとも月島もこれから建設するとなるともっと仕様はしょぼくなるでしょうね）

[5743: 匿名さん]

>>5742
意味不明
他にも駅近で武蔵小山と同じ位しょぼい共有施設のタワーなんてある？

[5744: 匿名さん]

他と比較し過ぎるのもどうかね。

学生時代いなかった？
参考書に妙に詳しいわりに成績が大して良くない同級生。

[5745: 匿名さん]

>>5744
例えが下手すぎる

[5746: 匿名さん]

共有も占有もコストカットで仕様が低いのも事実(営業担当も認めてます)
でも売れてるのも事実

[5747: eマンションさん]

しょぼいって言っても、豪華にして高くなったら文句言うんでしょ

[5748: 匿名さん]

>>5747
違うでしょ。
武蔵小山なのにこの値段なら
もっと豪華でもいいだろってことでしょ。

[5749: 匿名さん]

しょぼいんだから（俺が買えるくらい）安くしろよってことだよ
言わせんな

[5750: 匿名さん]

しかし２０００年代前半のマンションはいろいろ仕様がいいな
新しいマンションのほうが当然いいかと思っていたが逆転していて驚いた

当時はそんなものかと思ってたが当時流行りだしたタンクレストイレだし水栓はグローエ
キッチンはジーマッテックだった
エアコンはリビングと主寝室は天カセ標準
フローリングはシートフローリングがまだ発達してなかったせいか突板
立地は山手線内側だけど財閥でもないカタカナデベで価格も＠３００くらいでこの程度
まあ築１５年くらいなのでグローエの水栓もぼろぼろだしフローリングもくすんでいてまあ中古で買う人は
そこに価値を見出してはくれないわな

[5751: 匿名さん]

>>5748
豪華だったら感じ悪いだろ

[5752: 匿名さん]

もういいじゃないですか、粗悪でも駅前のおかげで売れたマンションってことで

[5753: 匿名さん]

価格以上の価値を求めるなら今すぐ横浜北仲へ逝け

[5754: マンション検討中さん]

外国製っていうだけで価値があると思ってしまう方もいますが、国産の製品の方が性能も故障時の対応も断然良いです。

[5755: 匿名さん]

駅前と言っても商店街しかないのが残念。それプラス、東京駅や新宿や銀座まで車で10分以内とか、キレイな夜景や景色が見えるとか、設備が豪華とかないと、誰もが羨むタワマンにはなれないね。お山の大将にしかならないよ。

[5756: 匿名さん]

誰もが羨むタワマンって笑
そもそもここ買う人はそんなこと求めてないよ。
バランスの良さだよ。

[5757: 匿名さん]

誰もが羨むタワマン...
タワマン住む人の虚栄心の嫌な部分を凝縮した表現ですね。
こんな人が住人だと感じのいいタワマンにはなれませんよ。

[5758: 匿名さん]

ここ買いたいなぁ

[5759: 匿名さん]

>>5755
小山の大将ｗ

[5760: 匿名さん]

売れた部屋がわかる価格表を見ていると60平米台があまり人気がないみたいよ。
3LDK以上が欲しい人は早めに2期の流れにのって2期から販売される部屋を買えるように急いだ方が良さそう。
これ見てると2億以上を除く70平米以上の部屋はこのまま普通に売りきるんじゃないかな。
値下げ期待してる方は買えないだけ。
苦戦するのは60平米台の部屋。

[5761: 匿名さん]

60Dは人気ですよね？
唯一眺望が抜ける方向

[5762: 匿名さん]

>>5761 匿名さん
60Dは売り切りましたね～

[5763: 匿名さん]

値下げなんてあり得ないでしょ。倍率も3倍ついてて買いたくても買えないのが現状。今年一番の物件になりそうですね。

[5764: 匿名さん]

今年一番は浜離宮でしょう、これも三井か。

[5765: 匿名さん]

駅直結だと思ったら違ったのが残念ですねー

営業の女性も他マンションの事例を使ってやたら駅1分の価値をアピールしていましたが、
ここみたいに敷地の端っこまでが1分という紛い物マンションはあったのでしょうか？

それに最近の価格上昇を受けて値上がっているだけで、徒歩2分や3分だと値上がり率が
低いといったデータでもあればまだしも、都合の良いデータを引っ張っているだけで、
それを聞いたときに何か冷めましたね。。

竣工時に売り切れているかお手並み拝見ですね！
これだけ戸数があればキャンセルも出るでしょうし、他社の方が優れていると感じたら
手付放棄して買い替えるお金持ちの方もいらっしゃるかもですし笑

[5766: 匿名さん]

>>5763
今年一番は北仲でしょう
こちらも三井ですが

[5767: 匿名さん]

それ、YOKOHAMA、な。

[5768: 匿名さん]

KYOTOにもいいマンションできたぞ、今年。

[5769: 匿名さん]

大崎は治安が悪いし子育て世帯は住めません。

https://www.msn.com/ja-jp/news/video/%e5%a4%a7%e5%b4%8e%e9%a7%85%e5%89...

[5770: 匿名さん]

契約者用スレはいつ立ち上がるのですか？

[5771: 匿名さん]

この勢いだと竣工時には売り切れているでしょう
キャンセル戸はここに限らず出るよ
確率の話

[5772: 匿名さん]

>>5755 匿名さん

誰もが羨む、というのは、結構ハードル高いですよね。線路沿いなんて有り得ない、って人も少なからずいるし、六本木ヒルズレジデンスだって、ヒルズでしょっちゅうイベントやっているので、結構煩いですしね。他方、元麻布ヒルズは、駅から遠いという人もいるし（富裕層は気にしない人が多いと思いますが、、、）。

[5773: 匿名さん]

ホノルルのホテルで、オーシャンフロントではなく
シティフロントの部屋を選んだみたいな感じかな

タワーの魅力がないなぁ

[5774: マンション検討中さん]

一番上の階は売れたのかな。

[5775: 匿名さん]

隣の住友の情報はいつ頃出てきますか？

[5776: 匿名さん]

以前どなたかが投稿されていましたが、ここの坪単価は数年前の千代田富士見と同じなのですね。
品川区で安普請なのに千代田区のパークコートと同じお値段とは。アベノミスクの副作用なのかしら。確かに買い物は便利なので、主婦からしたら断然武蔵小山ですけど、価格的には残念よね。

[5777: 匿名さん]

一番上は三割くらいの売れ行きですな。

[5778: 匿名さん]

>>5776 匿名さん
アベノミスクね。。

[5779: マンション検討中さん]

アベノ…
ドンマイ！

[5780: 匿名さん]

>>5778 匿名さん
ごめんなさいね。
ご丁寧にご指摘してくださり、ありがとうございました。

[5781: 匿名さん]

駅のロータリーにあるタクシー乗り場まで、
もちろん徒歩1分。羽田空港もタクシーで。
便利すぎる！

[5782: 匿名さん]

>5765

不動産表示の駅徒歩って駅の出口から敷地までってのがルール。ここに限らず。

地下鉄の駅なんて改札から出口まで距離あったりするし。駅徒歩って必ずしもあてにならない。

[5783: 名無しさん]

駅から敷地までなら下手すりゃ数歩、数秒なんじゃないか。エントランスなら1分かかりそうだけど。

[5784: 匿名さん]

駅直結だと資産価値は高い
傘がなくても濡れないから

1～2分は大差ないね
ここは中途半端で残念

[5785: マンション検討中さん]

5776さん
千代田富士見は行ってみると事情がわかりますよ。武蔵小山のような良い地盤ではないですね。汚れた外堀に接してます。崖です。中央線・総武線の騒音もひどく、夜はホームを西側へ移動する工事をしています。事情があって安かったのでしょう。夜間帯の鉄道工事の騒音は避けたい方が多いでしょう。

[5786: 匿名さん]

>>5785 マンション検討中さん

外堀は崖といっても人工の堀割りだけど。

[5787: 匿名さん]

>>5785 マンション検討中さん
千代田富士見は、某大学教授のレポートで、活断層の存在の可能性が指摘されているので、断然、武蔵小山です。

[5788: 匿名さん]

確かに駅直結が良かったけど、別に1分なら良いけどね。
回り込むから敷地内まで時間かかるといっても、これだけが理由で購入見送る人は少ないのでは。
言い出したらキリがない。
1分は1分。
中途半端と言われようが1分と聞いてメリットに感じる人の方が多いのが事実。
ゴタゴタ言う人は結局、値段やら武蔵小山自体とか根本的なところが気に入らないんだろうね。

[5789: マンション検討中さん]

人工か自然かではないよ。過去に近くの斜面で土砂崩れがあって中央線危機一髪の状態だったのは記憶に新しい。土砂崩れ危険地域はたくさんあっても、実際に崩れちゃうのは稀で、近くの地続きの斜面で起きたら怖いし無理。あの斜面は弱いんでしょ。やっぱ武蔵小山。土砂崩れ起きないし。線路もホームも地下だから騒音なし。

[5790: 名無しさん]

武蔵小山の知名度が低いと感じます。
武蔵小杉と間違われることが多い。

[5791: 匿名さん]

武蔵小山の知名度が低いのは仕方ないです。そもそも目蒲線沿線か、品川区と目黒区の一部の住民くらいしか縁のない町ですから。

[5792: 匿名さん]

武蔵小山は人気の街ですが地元需要が中心なので確かに知名度は低いです
逆に地元の人というか地縁のある人は多少割高でも買うのでこの価格でも売れたのでしょう

地元需要があまり見込めない埋立地、他エリアからの購入が中心になるマンションは
他のエリア物件と冷静に比較されちゃうのであまり強気な価格にできない事情もあるかと
思います

特に年齢層が高い地元の人ってすでにローンが終わっていたり、地元の病院、地元の
スポーツ事務、地元の店などいろいろ地縁ができているので既存市街地がある駅前
タワーマンションはとんでもない値段になりがちですよね（そしてそれが受け入れられて
しまう）

[5793: 匿名さん]

品川区でもっとも知名度が高い駅ってどこだろう？

五反田？、大井町？
目黒駅も知名度自体は高いけど目黒区だと思っている人も多いだろうし
逆に品川駅は港区だけど品川区と答える人も多そう

武蔵小山より戸越銀座のほうが知名度高そうだね

[5794: 匿名さん]

知名度なんか低くて良いんだよ。
わかる人が分かれば良い。

[5795: 名無しさん]

5790です。

5794さんのようにナイショにしておくのも楽しいですが、知名度の高さは需要につながり、リセールバリューにつながるのではないか、という観点でお話しします。

地方出身者の方にヒアリングしますと、品川区と言うと、(クルマのナンバーから)全国的に有名ですが、駅名だと武蔵小杉と混同されます。人を招待する時にも良く確認をしないといけませんね。

良くも悪くも武蔵小杉のニュースに巻き込まれるのは不憫でなりません。

なお『実地図でこの辺ね』と伝えると実用性と利便性についてはビックリされるほど理解していただけます。

[5796: 匿名さん]

>>5793
五反田、大崎、大井町くらいじゃないですか？

[5797: 匿名さん]

小山高校が有名かな？

[5798: 匿名さん]

>>5797 匿名さん

小山台高校だと思うよ。
優秀らしいね。

[5799: 匿名さん]

知名度そんなに必要？
知名度ないのに高い値付けが可能なのは、思ったより知っている人多いからでは？
目黒区、品川区、目黒線沿線の多くの人がこの駅を知っていて、武蔵小山に住みたいと思っている人は多いと思う。

知名度が高い駅って、わざわざ出かけていく街だとおもうけど、武蔵小山は電車を乗り継いでまで買い物したり食事したり飲んだりデートしたりするような場所じゃないよね。
でもというか、だからというか、そういう地元志向の強いところが魅力なんじゃないかな。

戸越銀座も似たような性格の街で、知名度はいい勝負でしょうが、どっちに住みたいかを両方知っている人にアンケートとれば、武蔵小山の方がダブルスコアぐらいで勝つんじゃないかと思う。

[5800: 匿名さん]

居住環境よりアドレスの認知度を重視する層って、投資目的かシングル・DINKSが多いのではないでしょうか。私見ですが。

[5801: マンコミュファンさん]

>>5781 匿名さん

ここ、ロータリーにタクシー乗り場はあるけど余りタクシー来ないんだよね…。雨の日なんかは呼ばないとダメだよ。

[5802: 匿名さん]

同じ武蔵小山でも、品川区じゃなくて、目黒区アドレスが良かった

[5803: 匿名さん]

>>5785 マンション検討中さん

あそこは別に安かったわけではない。
その当時の市況から言えば、それなりにしました。
あの当時にここが売り出されたら高くても@350でしょ
ただ単に世の中の相場が上がっただけです。
それなのに、安いだけの理由があるとディスるのは大人げなさすぎ

[5804: 匿名さん]

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628237/