パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[551: 匿名さん]

三井は1棟目ですから売りさばけるでしょう。買えるか買えないかの問題ではなく、10年住んで売るつもりなので、オリンピック後、また住友、三菱などの建設後の値下がりが怖いですよね。

[552: 周辺住民さん]

武蔵小山在住のDINKS2000万ですが、この土地に愛着があるので検討中です。
ですが1億するのなら山手線内側の選択肢に手を伸ばそうと考えています。
買える買えない云々ではなく、高値掴みはしたくないですね。同じ価格帯でも、
良環境で利便性高いところはあると思いますので・・・。

[553: 匿名さん]

>>552 周辺住民さん
武蔵小山在住ではないですが、同じくです。
悩みはみなさん同じでしょうか。
買えますが、1億するのなら山手線内側の中古70平米以上の物件の方に価値を感じます。
設備は武蔵小山のタワーにかないませんけど、資産価値が一番重要です。

[554: 匿名さん]

シティタワー恵比寿も、駅7分ですが新築7階の63平米くらいのが1億円以下でしたよ。
1億円出すなら、武蔵小山より恵比寿を選ぶ人が多い気がします。
恵比寿かつ割高スミフでこの値段ですからね、ここは最上階などを除き1億円超えてほしくないです。

[555: マンション検討中さん]

転売・住替え前提なら、尚更、山手線内側のマンションの方がいいよ。

[556: eマンションさん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[557: 匿名さん]

一馬力3000です。
話題の港区大規模再開発ラッシュの中心にあるタワー買いました。
少しがんばればやはり満足度が桁違いに変わりますよ。

[558: eマンションさん]

背伸びカッコ悪い

[559: 匿名]

>>557 匿名さん
おめでとうございます。羨ましい。
そこは資産価値は下がらないでしょうから、満足度も高いでしょうね。
私は買えないからなー。

[560: 通りがかりさん]

>>557 匿名さん

3000kですか？英語圏では3桁区切りですから覚えておいてくださいね。

我が家は二馬力ですが失礼ながら税後ではあなたより上ですね。それでも港区は買えません、でなく買いません。武蔵小山の方が遥かに惹かれます。

なぜだか分かりますか？ヒントは「開発期待」。ここは某掲示板でないのであまり上から目線は控えてくださいね。

[561: 匿名さん]

急に英語圏とか、どうしたの？
コンプレックス刺激されちゃいましたか？

[562: 匿名さん]

560はちょっと恥ずかしいねw

[563: 匿名]

>>560 通りがかりさん
なんか感情的になられてるようですが、557さんの言いたいことは、年収が3000万円ということでも、港区のマンションを買ったということでもないと思いますよ。
高くても満足のいく物件を買うのがオススメということが言いたいのだと思いますが。。。

[564: 匿名さん]

少なくとも、人生の３分の１は家にいるわけだから、そこに重きを置いてお金をかけるのは、至極合理的だと思う。

[565: 名無しさん]

整理すると、PC浜離宮を買った一馬力年収3000万の方に英語被れの二馬力年収(手取り？)3000万超の方が上から目線で食ってかかったということかな？そしてブーメラン直撃してると。

…武蔵小山って英語圏なんですか？

[566: 匿名さん]

目くそ鼻くそという言葉が日本語圏には有ります。

[567: 匿名さん]

>>565 名無しさん

面白いこと言いますね。

[568: 匿名さん]

＞＞560

きっもwwwwwwwwwwww

[569: 匿名さん]

>>560 通りがかりさん

開発期待は、港区より武蔵小山の方が高いとみてるということですか？
場所にもよりますが、基本的には港区の方が開発期待高いと思いますが、どの辺が武蔵小山の方が高いと思ってらっしゃいますか？

[570: マンション検討中さん]

５６０は釣りなのか？おもしろいですね、港区は英語圏でしたっけ？

[571: 匿名さん]

560はコンビニバイトだよ。



英語圏の。笑笑

[572: 匿名さん]

港区より武蔵小山の方が値上がり率は高いんじゃないの？
港区はすでに十分高いから値上がりするっても限度があるっしょ

[573: 匿名さん]

広告がKinfolk。

[574: マンション検討中さん]

上層階坪500までなら買いたい。。。
再開発2棟目以降の物件が1棟目より安くなることはないし。。。

[575: 匿名さん]

もうちょっと華が欲しいかも。。
PT晴海は不便でも結構人気みたいなんで。
たけ丸ランドとか。

[576: 匿名さん]

>>572 匿名さん

港区と武蔵小山では、再開発のレベル・規模が全く異なりますよ。港区は、山手線新駅、リニア開通、品川駅や田町駅の開発があります。開発面積も比じゃないと思いますよ。
開発期待だけで選ぶなら、港区だと思います。

[577: マンション検討中さん]

開発期待、なんていうありもしない言葉(造語)を使って、さも投資や相場をわかっている風に語らないでいただきたいです。わたしのお願いはそれだけです。

[578: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん

開発期待って、造語だったんですねー。じゃあ、「開発の期待」でいいのかな。
港区の開発内容については、ネット上など色んなところに書いてあって、相場分かってる風とかじゃないと思いますけどね。

[579: 検討板ユーザーさん]

武蔵小山のこのタワマンで一番気になる点は地権者住戸の多さと地権者の強さですかね。
商店街の顔役だかなんだかのその辺の商業出たじじいに偉そうに仕切られるのはイヤだなあ。

[580: 匿名さん]

管理に詳しいはるぶーさんもスムログで回答してますね。25%以上だとやばいかも。
>>>とある都心のタワーのモデルルームの販売用ビデオで、中に地権者代表という人がでてきて「この話をまとめるのには延々２０年かかりました！」とか熱く語られているのをみてうーむ・・・とか思ったことがあります。理事会を２０年くらいやらないと、俺様と互角とは認めないということを、全購入検討者に言っているわけで、どうみても販売促進になっている気が私はしませんでした。相手の集団はそのマンションは俺たちが作ってきたものくらいに考えています。
https://www.sumu-log.com/archives/4058/

[581: 口コミ知りたいさん]

私もそこが気になっています
ここの地権者をまとめている方は地元でも大変有名で、デベ相手にうまく立ち回り大変有利な条件を引き出したと評判です
悪い評判は聞かないですが、
同じマンションにそういった方がいるのは心強くもありますが、新しい住民と利害が対立する場面もありますものね

[582: 匿名さん]

地権者リスクですか、怖いですね。
ここの地権者割合は22%弱でしょうか。25%未満なので安心していいのか、まだ安心できないのか…
地権者との対立って、例えばどんなことがあるのでしょうか？

[583: 匿名]

ちょっと規模が小さいけど、10年前に建ったパークホームズ武蔵小山は
総戸数278戸に事業協力者住戸127戸だから割合にして45%だよ
それでもトラブルは聞かないし、管理組合も機能していると聞くが

[584: ご近所さん]

関係ない質問ですみません。。
このマンションが建ったらやはり、ビル風はすごいことになりますよね。
駅までの道のりが険しいものになりそうです・・
（情けないことに、強風の日に自転車でパークホームズの前で風にあおられて転倒しました。。）

こちらのマンションはゲストルームなどの共用施設は何も書いてないのですが、
詳細決まってないのでしょうか。
それとも、共用施設がないとかもあるんでしょうか。。

[585: 匿名さん]

地権者が居住する場合は必ずしもネガじゃない。思い入れあるし、長く住むつもりなので、資産価値維持には関心が高い。問題なのは自己居住しないで、1kとかの賃貸に回す地権者住戸の比率が高いかどうか。

[586: 匿名さん]

>>585
元々商業テナントばっかりだったので、賃貸に回す場合が多いでしょうね

[587: 匿名さん]

>>584
確かに、一番通りの風は半端なく強い時結構ありますよね。
駅前もそうなるときついな

[588: 匿名さん]

>>584 ご近所さん

共用施設はあまりないんじゃないかな。ないと寂しい部分もあるけど、あると管理費高くなるからなぁ

[589: 匿名さん]

追加情報まだですかね。まだ時間あるし、もう少し先かな。

[590: ご近所さん]

587・588・589さん
返信遅くなり申し訳ございません。
もし可能なら駅前強風対策やっていただきたいですが、難しいですかね。
共用施設、何もうたってないところをみるとやはり、ないのかもしれないですね。
確かに、分譲価格が高く、管理費まで高くなってしまったら、
敬遠されてしまうかもしれないですね。
追加情報待ちます。ご回答ありがとうございました。

[591: 匿名]

以前テレビで武蔵小杉のビル風が特集されていた時に
「高層ビル2～3棟が一番ビル風が強くなる
　5棟くらい建つと全体が壁になって緩くなる」
という趣旨の解説を大学教授の先生がしていたよ

今ある計画が全部うまくいけば5棟だっけ？
完成を祈るしかない

[592: 匿名さん]

5棟完成するのって、10年後くらい先かも知れませんね。もっとかな

[593: 匿名さん]

私はビル風よりも目黒線の朝ラッシュが心配
駅の改札口も2つで足りるのかな

[594: 匿名さん]

出口が2つで改札は1つだけだね

[595: 匿名さん]

ホームもこじんまりとしてますしね。
マンションが東急不動産なら、もっと何らかの対策などするんですかね。
三井、住友、三菱の後のマンションは、どこが売主になるんですか？

[596: マンション比較中さん]

駅近かつ商店街入口の大規模マンションなので、住人ではない人の
出入りが心配なんですが（汗）
共用施設を利用しているなんて話もあるようですし。

取り越し苦労でしょうか？

[597: 匿名さん]

流石に共用施設の利用はないんじゃないですか？あるとしたら、どんな施設ですか？

[598: 匿名さん]

名前決まりましたね。

パークシティ武蔵小山ザタワー

[599: 匿名さん]

三井の単独の再開発でもないのにパークシティをつけるのは違和感あるな。
普通にパークタワーでいいのに。

[600: 匿名さん]

おぉ、名前決まったんですね。
パークシティって、街を作るっていうコンセプトですよね？
良い街にしてほしいですね。

[601: 匿名さん]

三井不動産の中で明確なランク分けが存在するんですよ。
管理体制、人事もそれで区分けされます。
４番目に位置付けられたってことですね。

1.パークコート
2.パークマンション
3.パークタワー
4.パークシティ
5.パークホームズ
6以下、パークリュクス、ファインコート…etc.

[602: 匿名さん]

パークマンションが一番上ですよ。

[603: 口コミ知りたいさん]

>>601 匿名さん
1と2は逆のはずですし、あんなに力の入っているパークシティ武蔵小杉のタワマン群がパークタワーより下というのも違和感が。。

[604: 匿名さん]

パークマンションが一番上っていうのは、私もどこかで見ました。
パークシティって、パークタワーの下なんですね。設備などもそれに応じたものになるということですよね？なんか残念だな…

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん

上下はないはず。
一棟か複数棟かの違いだけで、グレードに明確な差はないはず。

[606: 匿名さん]

では、今回のは、住宅棟と商業棟の複数棟だから、パークシティってことですね。
設備が良過ぎて価格が高くなるのも困りますけど、設備が悪いと購買意欲が落ちてしまいますよね。
自分で書いてて思います、ちょうど良いってなかなか難しいですね。

[607: マンション比較中さん]

>>597さん

アスレチック、ライブラリー、ラウンジでしょうか。
住人の後から入って、エレベーター乗らずに利用できる施設は
ちょっとありそうかなと・・・（汗）

[608: 匿名さん]

>>607 マンション比較中さん

このマンションって、アスレチック、ライブラリー、ラウンジなどの共用施設あるんですか？もしあったら、という意味でしょうか？

[609: 匿名さん]

それにしても、このスレッドのレス減りましたね…
今のところ情報待ちだから？
それとも、平均坪450っいうのが高いから？
その両方かな。

[610: 匿名さん]

>>609 匿名さん
MRも価格もまだなので、憶測話しかできないので盛り上がりようがないですね苦笑 これからだと思います

[611: 匿名さん]

>>603 口コミ知りたいさん
スミマセン、パークマンションとパークコートは逆でした、自分には縁がないもので…(自虐)。

パークシティ武蔵小杉は力は入ってますが、なんというか微妙に入れ方が違うんですよ。
パークシティは庶民の街を演出する感じ。イベント系に力を入れてみんなでワイワイ。共有部にはお金をかけるので管理費高い。
パークタワーは高級感やセキュリティ、住民個々人の暮らしが大事。設備もパークタワーの方が若干上、特に室内。
個人的には駅前繁華街なのでプライバシーがより守られるパークタワーが良かったです。神保町のみたいな。

[612: マンション比較中さん]

>>608さん
もし、あったらの話ですが、何かしらあると思います。
豊洲、大崎、麻布十番、浜離宮の三井マンションにはあったので。

あるとしたら、エレベーターに乗って行けるような導線が希望ですね。

[613: マンション比較中さん]

パークシティとパークタワーの違いが気になる方は、
モデルルーム見学の際、パークシティ大崎ザ・タワーと
パークタワー・グランスカイも見学されるのも一考かと。

個人的には、気になりませんが。

[614: 匿名さん]

マンションそのもののレベルでなく、総合的な開発かマンション単体かの話ですよね。
グランスカイはマンションだけだし、パークシティ大崎は商業棟や街並みも含め総合的な再開発です。
ここのJVは三井のエリアだけで終了でなく、三菱や住友も近隣に再開発をやるのでパークシティの名称よりパークタワーが良いかと思います。
パークタワーとパークシティがどっちが上とかでないと思うのですが。

[615: マンション掲示板さん]

>>611 匿名さん
そんなこと無いと思いますよ。武蔵小杉のパークシティはあの街がファミリーコンセントと言うだけ。パークシティ中央湊なんて普通に高級コンセントですし、パークシティ大崎も同様です。タワーとシティでデベ側は上下設けていないはず。敢えていうなら、一昔前まで都心近くにはパークシティと付くような大規模再開発が無かったから、もしくはJV案件なので三井主導で命名できず、結果としてパークシティのほうが庶民的なイメージだっただけ、という感じですかね。確か山手線内初のパークシティが大崎でしたし。
因みにパークホームズも一昔前の普及価格帯ではなく、ザレジデンスとかザテラスとか、名前を工夫して高級化を計っていますよね。

[616: 匿名さん]

確かに、パークホームズ四谷ザレジデンスの設備仕様は高級でした。（キッチン天板が天然石よりランク上の水晶を散りばめた人工石使ってたり）
いろいろと、多様化を図ってるんですね。
結果、モデルルーム行ったりして、実際をしっかり確認しないと本当のレベル感は分からないってことですね。

[617: 匿名さん]

三井不の人と話したら、ここは反響がいいのでがんばるみたいですｗ。具体的には坪500くらいに落ち着くかなと。高いけど、妥当ですかね。

[618: 匿名さん]

＞６１６

人の好みにもよるが、四谷のキッチンの天板が天然石より高級って・・・。

このご時世、色々と経費削減をしていたのは判るが、あれは無いよ。見てすぐに判る無駄にキラキラ光る人工石仕様。

所詮、人工石、天然石には適わないし、三井のスタッフも天然石仕様にするとお値段が・・・って言ってたが。

[619: 匿名さん]

坪500が妥当って、あり得ないですよ。
それって、場合によっては山手線内側の物件より高いってことです。それに64平米で1億近いって、買える人・買う人・買いたい人かなり減るのではないでしょうか？

[620: マンション検討中さん]

>>619 匿名さん

相続税対策だけで充分買いたい人いるから

[621: 通りがかりさん]

>>619 匿名さん


全ての物件が平均坪単価で取引されるわけではないですから。坪600ぐらいで取引されるものもあれば坪400で取引される物件も当然にありますよ。当然、手が届きやすい物件は競争率が上がりますけど最初から白旗というわけではありませんよ。最近分譲された三井タワーの価格表を上から下まで眺めてみてください。諦めないでください。

[622: 匿名さん]

617ですが、いろいろチェックしている中でも、山手線の内側で人気のエリア、青山、恵比寿、広尾はもはや坪600でも買えない感じです。我が家は80平米以上希望なので、上層階になりがちというのもありますが。あの辺はどうしてもそこに住みたいという方たちが買うのでしょうね。どうしても武蔵小山に住みたいという人はそこまで多くないと思いますが、この物件は利便性が高いので相場から見ると妥当だと感じました（高いけど）。

[623: 匿名さん]

天然石こそピンキリだから、パークタワークラスに使う天然石ならクオーツストーン(水晶)のほうが高いのではないかと思います。

[624: 匿名さん]

高田延彦＆向井亜紀夫妻も御殿山の豪邸を売却して高田道場のある武蔵小山に引っ越してきましたからね
武蔵小山の将来性を見込んでのことでしょうか

[625: マンション比較中さん]

まあ、「こんなご時勢だから当たり前でしょ」思える人は買いでしょう。
しかしながら、モデルルーム目の前にそびえるパークシティ大崎
「坪360～80ぐらいでしたね」の時世
う～ん・・・坪500（涙）

[626: 匿名さん]

>>625
たしかに武蔵小山で「再開発が終わりタワーマンションができたあとの姿」を客に想像させるのは難しいので
あえてモデルルームをパークシティ大崎（昔はグランスカイ）のモデルルームの場所に作るのは理解できるが
で、あれって当時いくらでしたっけ？と思わせたら一気に買う気が失せる客もいるだろうねw
まあ利便性は大崎とそう変わんないけどさ

[627: マンション比較中さん]

＞＞高田延彦＆向井亜紀夫妻
引っ越されましたか。酒癖も〇癖も一癖ありそうな（笑）高田さん。
近所で遊べば、亜紀さんも一安心のタレント将来性。
余計なお世話でごめんなさい。の職住近接

[628: マンション比較中さん]

クソ暑い中、大崎駅からモデルルームまで6分も歩いたら汗ダクですね。
「ご安心ください、パークシティ武蔵小山なら汗一つかかない徒歩１分です」
「♪涙は心の汗だぁ～」ぐらいかなの坪500（涙）

[629: 匿名さん]

>>621 通りがかりさん

ありがとうございます。でも、今にも諦めてしまいそうです。以前誰かが書き込んでいたシティタワー恵比寿の方が良いような気がしてきました。ちょっとそっちを覗いてきます。

[630: 匿名さん]

この物件に限ったことではないが、これだけマンション価格が高騰して市場全体で売行きが鈍っているにもかかわらず、高値でも喜んで買う人がたくさんいるので、なかなか価格が下がらないのが現実です。
消費者が、もう少し慎重に行動しないといけないと思います。
スーパーで食料品を買うときには、誰もが少しでも安くてよいものを買おうとするのに、マンションを買うときになると、高額な物件を買えることが自らのステイタスであるかのように錯覚して、高値でも飛びついてしまうのはどうかと思います。
高額のマンションを買えるだけの高収入があるのだから問題ないと考える人もいるのでしょうが、食料品を買う場合と同じで、よい物件を少しでもお値打ちに入手しようという心掛けを多くの人が持つべきでしょう。
人気物件の場合には高値でも先を争うように買うといった購買行動を多くの人がとり続ける限り、デベロッパーの思うつぼでしょう。

[631: マンション掲示板さん]

武蔵小山で坪500は無いですよ。市場とかけ離れすぎて、買い手がつくはずがない。

[632: 匿名さん]

ですね、私も500はないと思う。
450でも高めだと思うけどな。
ここ商業地域で夜も比較的賑やかだから、住居としてはマイナス面も多いんじゃないかな。
外部の人が共用施設を利用しちゃう問題もありそうです。

[633: 匿名さん]

二子玉川の２４６沿いが＠５００～なんて言われているが・・・。

あそこより安価なの？

あり得ない感じがしますが・・・？

[634: マンション掲示板さん]

>>633 匿名さん

私もあり得ないと思いますが、東急は自分のテリトリーでは相場以上の強気価格で値付けするので致し方ないと思います。

[635: 匿名さん]

ブリリアタワー目黒も発表当時坪単価６３０万も「ありえない！」「売れ残る！」の声多数でしたが、蓋を開けてみればたった４ヶ月で６３０戸を平均倍率４．３倍で売り切りましたからね
まあ買う人は普通のサラリーマンじゃないだろうし、富裕層の気持ちで考えたら目黒で６３０なら武蔵小山で５００は妥当な気がしてきましたｗ

[636: マンション検討中さん]

世帯年収1,500万ない人が買うマンションじゃないってこと理解してない人いるよね

[637: 匿名さん]

まあ武蔵小山は別に富裕層が住む街じゃなかったからね
お、武蔵小山で新築マンション？買ったろみたいなノリの人が多いのだろう
でもこのマンションに引きずられて既存の中古が値上がりするかといえば疑問だね
客層が違うよねたぶん

[638: 匿名さん]

500万超えるわけない！って掲示板で書き込めば価格下がるなら優しい世界だけど、まあ今の相場だと平均500万は妥当だろうね。70平米で1億1000万。
で、数年後には住友が600オーバーで分譲の流れ。再開発なんてそんなもんだよ、既存の下町イメージだからとかトンデモナイ

[639: 匿名さん]

再開発恐ろしいなー
でも、日銀の政策によって相場全体の風向きが変わるので、再開発効果を簡単に揉み消しできるからね

[640: 口コミ知りたいさん]

>>638 匿名さん

>>638 匿名さん
脳天気な予想をありがとさん。
10年後にはマンション買うとか売るとか言ってる場合じゃなくなってるよ。

[641: 匿名さん]

>>636 マンション検討中さん
世帯年収１５００万ごときに１億のマンションは高すぎやろ
最低でも２０００万やね

[642: マンション検討中さん]

>>641 匿名さん

DINKSなら50平米台だから1,500万で買える

[643: 匿名さん]

>>641 匿名さん
同意。世帯年収2000万円DINKSにとっても、一億円は高い

[644: 匿名さん]

>>642 マンション検討中さん
世帯年収1500万円のDINKSが狭い50平米に住みますか？

[645: マンション検討中さん]

>>644 匿名さん

住むよ
港区あたりには普通にいる

[646: 匿名さん]

>>640 口コミ知りたいさん

どういう意味ですか？
10年後にはどうなってるんですか？

[647: 匿名さん]

高値掴みお疲れ様です。

[648: 匿名さん]

武蔵小山のマンションが坪単価500万円というのは、いくらなんでも高すぎでしょう。
（450万円でも高いくらいです。）
他の地域の相場から、坪500万円くらいが妥当という人もいますが、今のマンション市場は過熱気味で高値膠着状態にあるので、現在の相場に合った価格が適切とはいえません。

坪500万円と言っている人は、よほど高値掴みをしたいのか、それともデベロッパーの利益に貢献したいのですかね。

[649: 匿名さん]

>>648匿名さん

「坪500が妥当」と言っているのは利害関係者がかなりいる気がする

[650: 通りがかりさん]

>>641 匿名さん

2000万でも子供の教育費考えるとちときついです。撤退気味に考えてます。坪450未満なら…、坪400超ぐらいなら生活に支障出なさそうなので即購入に践みきれそうなんですがね…。