パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[5425: 名無し]

やはりあまり入りは良くないみたいだね。
需要のあるはずの初回でこの程度か。

[5426: 匿名さん]

>>5423 評判気になるさん

仰っていることはわかります。ただ、高いわ、折角の駅近なのにエントランスでワンクッションあるわ、自転車は地下2階だわ、あまりに住民が蔑ろにされていて感じが良くないんですよね。

[5427: 匿名さん]

>>5424 マンション掲示板さん

元麻布と比べるなんて、酷すぎんだろ。
そういえば、ドムスの隣にグランドヒルズ元麻布ができるから、検討してみたら？

[5428: 匿名さん]

>>5426 匿名さん

商店街と利用客にとって感じが良いマンション

[5429: 匿名さん]

5421です。5424さんのタワマンの評価基準は私には大いに参考になります。
私には、タワマンであることの絶対的優位点が非常に大きな要素でした。すなわち、圧倒的な大規模エントランス、スカイラウンジ、スタディルーム、キッズルーム、ゲストルーム、昔は温水プール等々、多種多様な共用施設が普通でした。ここムサコもそうですが、最近はだいぶ簡素化されてきましたね。
そのような時に、「そこが低層マンションでも買う気がするか？」という基準は大切なことに思えますし、そのように考えることでタワマンでなくても良いマンションはある、と思えるようになってきていたところです。
エリア、立地、交通利便性、周辺の街並み・景観、心地よい商業施設の集積などを重視して、今回久しぶりにタワマン以外を買いました（ムサコを撤退して）。本当の都心には上記のような物件も発掘できます。

[5430: 匿名さん]

エントランスが駅向きじゃないのは、住民のプライバシー考えて、だと思いますけど。
駅向きにしても、北東側にしても、駅徒歩の分数（1分）が変わらないから、プライバシー取ったんじゃないですかね。

[5431: 匿名さん]

>>5429 匿名さん

ちなみに、どこですか？
抽選外れたら、別のところ検討しますので、その時の参考にさせていただきたいと思います。良かったら教えてください。

[5432: 匿名さん]

中目黒の再開発タワマン（円柱形のやつ）も
駅から見て裏側に住民用エントランスがあるよ
単にプライバシーの問題だと思うけど。

[5433: 匿名さん]

5431さんに是非ともお教えしたいのですが、以前、比較しているエリアを書き込んだら「誘導だ」とか言われて微妙な気持ちになりました。良い方法あればお教えします。

[5434: 匿名さん]

>>5432 匿名さん

回り込むことは良いとして、1階か駅直結の地下にエントランスが欲しかったなあと。

[5435: 匿名さん]

駅直結は駅の構造の問題で無理なんじゃない？
とはいえ入り口まで屋根くらい付けてほしいものだね

[5436: 匿名さん]

>>5416 匿名さん

被害者意識丸出し
この立地に住めるのは、地権者が協力してくれたから、ありがたや、
とか思えば。

[5437: 匿名さん]

>>5433 匿名さん

割高と感じて撤退した方やこれから抽選外れたりでこの掲示板見る人は大勢いると思います。その方々にとっても有用な情報かと思います。
誘導って言う人は勘違いされただけか性格悪いかだと思います、無視していいと思います。

[5438: 匿名さん]

5437さんに助けられて、思い切って書かせて頂きますが、あくまで私の主観ですから、ご承知のうえでお読みください。ここのタワマンの金額出せれば本当の都心でも買えますよ。
私は、エリアは山手線内側新宿とお茶の水を結ぶラインのの南側、恵比寿駅と浜松町を結ぶラインの北側に限定しました。先ずは、路線ですが、駅ホームが浅くて・本数が多く・通勤時も混まないので、丸ノ内線と銀座線がお勧めです。丸ノ内線は西へ行けば新宿、東へ行けば銀座・東京・丸の内、銀座線は西へ行けば渋谷、東へ行けば虎の門・銀座・日本橋、なおかつこの2路線は赤坂見附でホーム反対側で楽々乗り換え。個人的には赤坂が好きですが、でもさすがに、表参道・青山・赤坂エリアは高くて手が出ません。それ以外で自分の好みのエリアの物件を「残らず」のつもりで見て歩くと、結構あります。あとは、立地、交通利便性、周辺の街並み・景観、心地よい商業施設の集積などが好みでポイントになるかと思います。
私はジオ四谷を選びました。この10年で少なくとも100か所以上見てきましたが、間違いないと思いました。

[5439: 匿名さん]

>>5438
ここの検討者は商店街>>都心の価値観の人たちだから意味ないよ

[5440: 匿名さん]

>>5438 匿名さん

これは誘導と言われてもしょうがないくらいの書き込みですね。そう言われるのを承知で書き込まれた行動に拍手を贈りたいと思います。

で、内容に関してですが、10年で100カ所見てきた方が選ぶ物件とも思えないし、今買うなんてよっぽど優良物件に縁がなかったか、不動産売買に対するセンスがないのか。

[5441: 匿名さん]

この間に新築でファミリー物件6件買って賃貸にしています。良い物件に出会ってますよ。
やっぱりばかばかしい反応ですね。失礼しました。撤退します。

[5442: 匿名さん]

>>5438 匿名さん
有益な情報をありがとうございます。
そしてお優しい方ですね。
とても勉強になります。

[5443: 匿名さん]

ありがとうございます。

[5444: 匿名さん]

>>5441 匿名さん

実需じゃなく投資案件なら尚更選ばん

お疲れ様でした。

[5445: 匿名さん]

ジオ四ッ谷は耐震構造という点と非財閥デベという点で見送りました。

[5446: 匿名さん]

>>5438 匿名さん

ありがとうこざいます。考え方も教えていただき、とても勉強になりました。私以外にも参考になった方多いと思います。
私も抽選外れたら、丸の内線沿線でも探してみようかと思います。
良い物件に出会うには、それなりの数をこなさなきゃダメですね。頑張ります‼︎

[5447: 匿名さん]

当選しました。皆様とご一緒できるのを楽しみにしています。

[5448: 匿名さん]

>>5438 匿名さん
ジオ四谷は新宿とお茶の水を結ぶラインより北側では？まあそこはこだわっても仕方ないですね。山手線内側だと北側には結構穴場が残ってると思います。

[5449: 匿名さん]

>>5446 匿名さん

ホントに勉強になった？

要約すると
・丸の内線と銀座線は便利
・赤坂　青山、表参道は流石に高いですね。
・あれ、四谷って良いんじゃない
↓
ジオ四谷にしました。

こんな感じだよ。
絶対、物件6件も持ってないし、凄いレベルの低い書き込みですよ。
自分で書いて自分で返信してるのかもしれませんが。

もし6件も回せるほどの実力のある方でしたら、是非ともこの物件の投資案件としての視点から教えていただきたいですね。よろしくお願いします。

[5450: 匿名さん]

なんか、文句ばっかり言って対案出さない、野党みないな人がいますね。
人の意見にケチだけつけるのは楽ですもんね。

[5451: 匿名さん]

登録前は、倍率下げのネガ、営業のムリポジとそれに過剰反応するネガ　こいつらが急増するけど、登録後は希望物件で抽選に破れた人を狙って他物件の営業書き込みか増える

これってどの物件のマンコミュでも同じ現象です。

[5452: 匿名さん]

>>5450 匿名さん

今はフェイクニュースが平気で垂れ流される時代ですよ。

[5453: 匿名さん]

好みの問題とは理解しているものの、タワマンに住むなら、湾岸エリアではないかな？タワマンと街がマッチしている。

ムサコに住むなら、ゆったり低層か、豪華戸建だよ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950/

[5454: マンション検討中さん]

>>5452 匿名さん

朝日新聞のことかー！

[5455: 匿名さん]

ムサコの低層は目黒区側の1件駅からかなり遠い物件と商店街側の駅から微妙な距離の1件でこちらは古いです。
ほぼ無いものの話をしても仕方ありません。

[5456: 匿名さん]

当たりました！
皆さんにお会い出来るのを楽しみにしています。
倍率は最高どの位だったのでしょうか？

[5457: 匿名さん]

>>5450 匿名さん

煽りに対してムキになって対応してみます。
他物件の事でスレが荒むのは本意ではないのでご容赦を

物件に関して大事なのは立地です。それは、実需であっても投資物件であってもそう大差ないはずです。
都心三区がなぜ都内で絶対的な立場を保っていられるかを見ればわかるかと思います。
ただ、その都心であっても全てが万能なわけではなく、真空地帯が至る所に存在します。そういう真空地帯を三井などの大手ディベロッパーが壮大なコンセプトの元取りまとめをして一つの街として再開発していくことに再開発物件の醍醐味があり、そこのに利益が生まれてくるのです。
例えば、以前の富久ですがあんな所山手線駅内でも住みたくなかったですよね。それが富久クロスという化け物が誕生した事によってあの辺りの住環境は激変したわけです。

では、ジオ四谷について考えてみましょう。
そもそもあの辺りの環境は元々ファミリー層にはむいていません。四谷駅物件というよりは、四谷三丁目物件と言えますが、百歩譲って四谷駅案件として考えます。ホームページでも四谷駅再開発推しですしね。

ジオ四谷の大きな問題点として、どこで食料品を買い物するのかということがあります。一番近いスーパーが富久のイトーヨーカ堂という状態。徒歩17分です。
マイバスケットがありますが、なかなか厳しいと思います。
四谷駅前の再開発で大型スーパーが入れば良いですが、あそこの再開発はオフィスがメインで商業施設も飲食店中心になってしまうのではないかと思います。
そういった意味で、あそこの場所として再開発するならば独身や単身者向けであるべきなのです。
とはいえ、どのようにエリアでも実需の方はいらっしゃるのでそれはそれで問題ないのですが、それをファミリー向けの投資物件として購入するのはあまりにもハイリスクすぎます。
もっと話せばキリがないのですが、そういったディベロッパーのコンセプトと物件価格付けのミスがあれだけの売れ残りを生んでる一因と考えます。
そういった意味で、ジオ四谷を投資先と考えてる6件運用している方は、よっぽど資金があるのか、一発逆転の情報を持ってるのか

今までの不動産投資は市況の強烈な上昇のお陰でどんな物件買っても大丈夫と言われてましたが、現在の高値圏での推移の状況の中、投資先の選別に対してより一層慎重にならざるを得ないと思います。投資には、休むも投資という格言があります。

あと、ここの抽選漏れた時用に何か物件おしえてくださいという方がいましたが、厳しいようですが、そんなの自分の足で探しなさいと言いたいです。自分で勉強したことが、自らの糧となり将来に生かされます。人から教えてもらった情報などアカンです。
今はインターネットで物件情報簡単に得られる時代ですから、少しは努力されてもよろしいかと思います。

長文失礼しました。

[5458: マンション検討中さん]

外れました。
年内にもう一度販売すると言われましたが
ショックで寝れそうにありません。。

[5459: 匿名さん]

倍率どのくらいつきました？

[5460: 匿名さん]

>>5457 匿名さん
みんなが分かりきってることばかり長文で書いて、何が言いたいの？笑

[5461: 匿名さん]

普通は外れた人用に1期2次がすぐにあるでしょう。

[5462: 匿名さん]

76aの倍率が気になります

[5463: 匿名さん]

72dを売り切ったのは三井さん、上手くやりましたね

[5464: 匿名さん]

>>5463 匿名さん
なぜ72dを売り切ることが上手くやったということになるのでしょうか？

[5465: 匿名さん]

60Dは何倍だったのでしょうか

[5466: 匿名さん]

>>5461 匿名さん

その通り。
ただでさえ今は１人も検討者を営業は逃したくないはず

[5467: 匿名さん]

>>5460 匿名さん

阪急の営業さん、しつこい

[5468: 匿名さん]

抽選当たった方おめでとうございます。
外れた方も気落ちせず、こんな所で運を使わなくて済んだと上を向いて次に行きましょう！！

[5469: 匿名さん]

>>5464 匿名さん

一番条件が悪いので。他の住戸は条件が良いので、売れ残ってたとしても自信を持って竣工後の実物を見せることができる。

[5470: マンション検討中さん]

横浜北仲と比較検討してる方いますか？

[5471: 匿名さん]

>>5467 匿名さん
いや、ほんとに、みんなが知ってることをつらつら書いてるだけでしょ？違うの？

[5472: 匿名さん]

当選しました。
ここを見てそれほど人気ないと書いている方々が居たので無抽選かと思っていたら普通に抽選でした。
同じく当選したみなさん、よろしくお願いします。

[5473: 評判気になるさん]

私も当選しました！2年後、楽しみですね。

[5474: 匿名さん]

私は抽選外れました。倍率は高いところで5倍くらいですかね。
第2期にいくか、別のマンションにするか、迷い中です。