パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[5301: 匿名さん]

>>5297 匿名さん

めんどっちいな～
沖式単価m2
パークシティ大崎ザタワー 中古138万円
パークシティ武蔵小山ザタワー 新築127万円

同じデへの同じブランドマンションなのに、新築駅１分が中古築３年駅６分
に資産価値で勝てないのです。
これを中古同士で比較したら、もっと差がでます。

以上

[5302: 匿名さん]

なるほど！
パークシティ大崎の坪単価380万円は今回の値上がり前の相場ですもんね！

[5303: 匿名さん]

しかしモモレジさんがここまで言うって珍しいねえ。

>やはり「感じが悪い」とまで言われている価格が最大のポイントにはなるでしょうね。
>近いエリアでパークシティ武蔵小山ザ・タワーがとんでもない価格で分譲開始されましたし

個人的にはここがそれほどバカ高くは感じないんだが。

[5304: 匿名さん]

開発がほぼ終わった大崎の中古マンションを高値で購入するよりは、これから本格的に再開発が始まる武蔵小山の新築を購入した方がいいと思い購入決めました。新築に入居する方が気分がいいです。皆様が比較データを出してくれましたが、武蔵小山より大崎が圧倒的に地価が高いなら武蔵小山で十分だと思いました。山手線まで少し頑張れば徒歩で行けますから笑。

[5305: 通りがかりさん]

再開発って武蔵小山はタワマンが複数建つ以外に再開発あるんですか？

[5306: 匿名さん]

>>5301 匿名さん
これが全てですね。

[5307: マンション検討中さん]

ここ資産価値でも大井町の物件に負けてますわね。

沖式 シティータワー 大井町131万円
武蔵小山は127万円*3.3=419万円が適正な坪価格
一坪500万円で買うと、70平米の物件でおよそ1600万円の高掴みです。それが少なくとも一般的な相場の見方。

マンション購入は半分投資だということをお忘れなくー。

[5308: 匿名さん]

>>5304

それでいいと思います。
資産価値だけでなく、予算もあるので絶対額も大事。
無理しないこと。
多分、安物買いの銭失いで、経済的には損することになると思うけど。

[5309: 匿名さん]

今は市況高値だからここからの上昇は難しいけど、
このマンションの資産価値維持率は非常にいいと思うよ。

[5310: 匿名さん]

湾岸とか品川大崎のタワー買う人はなんか資産資産うるさいよね。
この辺りは相対的に資産より居住の質や環境重視。
その分お金持ちが多いのでしょう。

[5311: マンション検討中さん]

>>5310

ここの住居は安作りだし、共有部は貧相ださは、環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。

[5312: 匿名さん]

数百万程度の資産価値の差気にしてで１億のマンション買うか否か判断するのはやめた方が良いですよ。
資産価値の差が2割程度なら誤差だし、開発逆転もある。５割なら考えるけど。
好きな方買うべき。
私は買うなら断然こっち。

[5313: 匿名さん]

世田谷区のどこが良いの?あの落ち目の区の?
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20171004/biz/00m/010/015...
逆張りならいいかもね

[5314: 匿名さん]

>環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。
ここ検討してないそちらこそ世田谷か地方へどうぞ

[5315: 匿名さん]

>>5312
2割って2000万ですよね？
大きくないですか？

[5316: 匿名さん]

>>5313 匿名さん

なぜ世田谷が落ち目になったのか

それは一重に交通利便性が低いからです

[5317: 匿名さん]

>>5315 匿名さん

決して小さくはないですね。

[5318: 匿名さん]

>>5310 匿名さん

だから、それで正解。住みたいところに住むのが一番幸せ。何も空中族のまねする必要なし。
それを無理して資産価値も山手線内側より上、とかいう人がいるから、それは違いますよ、といってるだけ。

[5319: 匿名さん]

なんか必死でわらいますね
抽選前はいつこんな感じですけど

[5320: 匿名さん]

>>5313 匿名さん

世田谷を擁護するわけではないが、提灯記事しか書かず、世田谷の人気が落ちてるのを「謎」と言うような櫻井氏の記事は読むに値しない。

[5321: 匿名さん]

というか大崎は新築じゃないし中古じゃ好きな間取りの部屋を比較して選べないわけだから価格妥当性の検証する以外に比較の意味ないよな

[5322: 匿名さん]

大崎に新築ありますよ。イタリア語のオシャレなやつ。誰か忘れずに検討してあげて。

[5323: 匿名さん]

>>5322 匿名さん
タワーじゃないから論外

[5324: マンション検討中さん]

>>5288 匿名さん

あなたの詳細要らないですよ、無視した方がいいですよ。

[5325: 匿名さん]

>>5301 匿名さん

始めからそうしてくれれば無駄な議論しなくて済むのに。そうですね、沖式ではそういう結果なんですね。

ここから先は個人的意見ですが、①ここは今までにない全く新しい立地のため、沖式の精度が疑問、②今後の再開発による価格上昇分がどの程度織り込まれているのか不明。沖式は否定しませんが、この結果を見て各々が補正する使い方が良いと思います。

[5326: 匿名さん]

>>5323
ちなみにタワーじゃないとダメな理由ってなんですが？

[5327: 匿名さん]

>>5325 匿名さん

類似物件がなく、今後も一等地というのは大きなメリットですよね

[5328: 匿名さん]

再開発物件ってだけで、なんでキャピタルゲイン得られると思ってんのかな？

[5329: 匿名さん]

>>5327 匿名さん

それは既に価格に織り込まれています

[5330: 匿名さん]

>>5325 匿名さん

再開発分は織り込み済みでしょ。

[5331: 匿名さん]

後、二本タワーマンションが建つだけでしょ？
ここの再開発って。

それくらの開発なら、まだ大崎も西口、ゲートシティ横の印刷会社跡地、ここのモデルルーム跡地に建つでしょ。大崎駅の内側は、その他歯抜けになって開発されてないところも開発されるから、残された再開発規模もずっと大きい。

[5332: 匿名さん]

>>5305
再開発と言えるか分からないが
周辺の主要道路もかなり増強されるよ

26号線が大井町までつながる・道路幅も武蔵小山周辺で広くなるし
山手通りから小山台・西小山から洗足に抜ける道も整備される。
あとは旧中原街道も拡幅されるんだっけ。

[5333: 匿名さん]

再開発で間違いなく利するのは、ディベロッパーと地権者だけです。
購入者がキャピタルゲインを出すためには、まず市況が↗であること。
次に、今後その街の人口増加が見込めること。なぜなら、中古市場の価格形成は需給関係で決まるので

例えば、武蔵小山の富裕層が住み替えでこの物件を買ったとします。三井は1戸売れて儲かりましたが、武蔵小山の人口自体は±0で増えてないわけです。外部から新たな人が手を挙げてくれないと、リセールしたくてもできないわけです。

今後、新たに新築マンションが建つわけで、街としては供給増になるわけですが、需給関係に負けないくらい街としての魅力を上げないといけないし、大手ディベロッパーも共通意識で街づくりを進めて欲しいです。

懸念材料は、スミフが空気を全く読まないこと。後出しのスミフ分譲価格も釣り上げてくれるものなら良いのですが、市況が悪化し上蓋にならないか心配しています。

[5334: 匿名さん]

>>5331 匿名さん

マンションが建つだけではないですよ。低層階に商業施設が入り、街の雰囲気もガラッと変わります。

[5335: マンション検討中さん]

>>5334 匿名さん

マンション低層階の商業施設とは規模的にかなり限定的なのではないでしょうか？
ららぽーととかが隣にできるなら再開発の意味もわかる気がしますが…

[5336: 匿名さん]

駅直結および駅前再開発物件で値下がりしたものありましたっけ？月島、勝どき、二子玉川はえげつなく上昇しているが。

[5337: 通りがかりさん]

>>5333 匿名さん

ここの売り出しの数を見ると、まさに武蔵小山在住の富裕層以外の外部からの購入者がどれ程いるのか疑問ですね。
武蔵小山に地縁がない人、武蔵小山じゃなくても良い人は他のエリアと比べるからね。ここは高過ぎて外からの取り込みに苦戦しているんでしょうね。

[5338: 匿名さん]

>>5335 マンション検討中さん

前にしょぼいチェーン店と言ってた方がいましたが、ここの商業施設の規模を見ても、そんなに期待しすぎない方が良いと思います

[5339: 匿名さん]

大崎をディする割に、大崎にモデルルームある。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[5340: マンション検討中さん]

パークタワー晴海検討また、北仲タワーだよ。。

[5341: マンション検討中さん]

>>5335 マンション検討中さん

住友の物件にも商業施設入るし。

普通に考えてららぽーとは、広い場所がないと無理でしょう。

ネガ、歓迎です。
明日の14時まで、バシバシお願いします。

[5342: 匿名さん]

>>5337 通りがかりさん

事実売れてるんだから苦戦していない証明でしょう。

[5344: 匿名さん]

[No.5343と本レスは、前向きな情報交換を阻害のため、削除しました。管理担当]

[5345: 匿名さん]

>>5333 匿名さん
同意。
上昇相場なら、いくら高い価格で買ってもさらに値上がりすることが期待できる。
しかし今は相場は天井。
それに加えてこの価格。
シティタワーズ東京ベイと同様、再開発分はデベが利益先取り。
あるいは、地権者のために利益を取らざるを得なくなっている。

[5346: 評判気になるさん]

たしかに、住んでみないと住みやすさが分からないので外からの人がどれだけいるのか疑問です。
私も武蔵小山に住んでいなかったら絶対一億円だして買ってないと思います 苦笑

[5347: 匿名さん]

>>5346 評判気になるさん

確かにそうですよね。逆に住んだことあるなら1億2千万でも買ってしまう。不思議な街。

[5348: 匿名さん]

>>5347 匿名さん

別に不思議でも何でもなくて、武蔵小山に限った話ではない

[5349: 匿名さん]

>>5346 評判気になるさん

遊びに来るだけじゃ良さが分かりにくいのも特徴。ミスドやトスカーナとかのチェーン店も良いですが、個人店も皆さん子連れにも優しく、味も美味しく、雰囲気も良く、最高に住みやすい。街の人がみんな優しく感じる。

[5350: 匿名さん]

>>5310 匿名さん
今本当にお金持ちの人は資産価値や売却時の損得とか考えずに、住みたい所に住むのでは？例えば世田谷区はこれから価格が下がると言われてても、山手線外側の郊外と言われててもお金持ちたくさん住んでますしね。緑が多いとか静かだからという理由等で。中途半端なお金持ちの人達が資産資産と騒いでいるとしか思えない。

[5351: 匿名さん]

>>5350
言えてる！

[5352: 匿名さん]

ご唱和下さい！
タワマン駅近資産価値！
タワマン駅近資産価値！

[5353: 匿名さん]

>>5349 匿名さん
武蔵小山が好きな人達だけで、今の街の住みやすさが変わらないように住み続けたい所です。あそうだ！ネガらないといけないんでしたっけ笑

[5354: 匿名さん]

みなさんテンションあがってますね笑

[5355: 匿名さん]

>>5350 匿名さん

そんな大金持ちは、こんな掲示板にかじりついて必死に書き込みなんかしないよ。あなたみたいに

[5356: 匿名さん]

>>5353 匿名さん

ホントそうですね。マンション住民でオフ会でもやりながら武蔵小山にたくさんお金を落としても良いと思っています！

[5357: 匿名さん]

感じがいい！

[5358: 匿名さん]

>>5355 匿名さん
あなたも私と同じなんですね。仲間がいて良かった。お互いにこんな掲示板で意見交換して仲良くしましょう。同じ階に住んだりして？それとも武蔵小山が嫌いな大崎の資産価値派の方ですか？

[5359: 匿名さん]

>>5352 匿名さん

MUSAKO!
MUSAKO!

[5360: 匿名さん]

>>5358 匿名さん

キモいからご遠慮します。

[5361: 評判気になるさん]

トスカーナ、小さなフライパン、大好きです！！とにかく希望の部屋が買えますように・・・こんなところで倍率下げなんてしても意味ないような・・

[5362: マンション検討中さん]

資産価値って、、、。三菱やすみふも建つのに、このスペックで、、、。投資物件ではないし、ほんとに街が好きな人だけで埋まればいいですね。

[5363: 匿名さん]

>>5361 評判気になるさん

それらのお店良いですよね。ボニートボニートや一途、楽観など、ラーメン店も美味しくて優しくて大好きです。

[5364: 匿名さん]

>>5362 マンション検討中さん

今後はもっとスペックが落ちるかも知れませんよ

[5365: 匿名さん]

ここも含めて色々検討したのですが、晴海にしようと思います。

[5366: 匿名さん]

>>5365 匿名さん

あちらも良いマンションかと思いますので、どうぞ。

[5367: 匿名さん]

>>5365 匿名さん

それも人生だよ

[5368: 匿名さん]

晴海タワーの豪華共有施設と占有のクオリティを先に見ていたので、どうしても武蔵小山タワーが受け入れられませんでした。
価格も1.5倍になりますし。

[5369: 匿名さん]

>>5368 匿名さん

いいんじゃない

[5370: 匿名さん]

>>5368 匿名さん

うん、設備重視ならそうなりますね。晴海の駅遠で土地代が超安いから可能なんです。

[5371: 匿名さん]

皆さん、さすが富裕層ですね。晴海ちゃんに対しても感じいいです。さすが感じのいいタワマンです。

[5372: 匿名さん]

こちらの売りは私鉄駅前ですから
共有と占有は思いっきりコストカットしてます
それでいて価格は高級物件並み

[5373: 匿名さん]

>>5372 匿名さん
そうなんだ。
具体的にどんな点がコストカットなの？

[5374: 匿名さん]

ここに否定的なモモレジさんですらきちんとポジは書いてますよw

日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります

屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
商業モール側ではない敷地北東側にメインエントランス（2階）があるのですが、そちらにもエスカレーターが施されているあたりも良い点の1つです（要するに住宅専用のエスカレーターがある）。

ちなみに特段アピールされていないように見受けられますが、当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
4～5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており、アピールする物件も少なくなっていたように思うので、当物件はもっとアピールすべきではないでしょうか。

専有部分もワイドスパンですし
さて、肝心の当プランですが、完全アウトフレームがやはり素晴らしいですね。

見た目よりも本質に非常にコストかけた物件ですね
まあその意味では後坪2-30高くして専有部グレード上げる手もあったんでしょうけど、
それは各自でやってくれってことなんだと。

[5375: 匿名さん]

>>5368 匿名さん
ご自身が納得できる物件で決断できて良かったですね。妥協して購入はできないですよね。

[5376: 匿名さん]

今期、販売を予定していた11プランのうち、
好調なのが83～85A（西角）、83B、76A、72D、60D、47A
不調なのが65A、82～87A（東角）、63A、61D、67A。

東角は西角に比べて割高。65Aは三菱とのお見合いの影響か、予定価格から値下げしたにも関わらず苦戦。
63Aは登録がほぼ入らなかったのか、全戸次期以降に販売後倒し。
中層まで販売予定だった61Dは半分も売出せず、63Aとともに住友の影響が大きかったか。
67Aはこの物件では良ポジだが、一般的に不人気の北西が他の方角と比較して割高に感じた
こんなところが要因でしょうか。

南角、西角の抽選漏れは東角、北角へ
76Aの抽選漏れは77A、72Aへ
72Dの抽選漏れは67Aへ
60Dの抽選漏れは61C、61Dへそれぞれの一部が流れるのでしょうかね。
となると65A、63Aあたりが苦戦しそう。

といっても、抽選になる部屋自体が少ないという情報もあるので、
今期不調の部屋も厳しい販売状況になってしまうかも。

私は抽選から漏れたら撤退を検討しようと思っています。

[5377: 匿名さん]

>>5376 匿名さん

こうやってみると、昔は庶民向けのマンションの広めの3LDKは90平米台が中心、狭めが80平米、2LDKは70平米台

こういう時代でした。つくづくマンション価格の高騰を実感します。狭くしてグロス下げないと売れない時代なのね～。

将来、また90平米台の3LDKが中心の時代が来てほしいですね。14畳のLDKは流石に狭すぎるよ

[5378: 匿名さん]

>>5377 匿名さん

そうですよね。私はメニュープランで3LDKを2LDKにするつもりです。狭くて奥行きがあると、折角の眺望も魅力半減しますしね。

[5379: 匿名さん]

営業担当も、ネガティブ書き込みに対する反対意見の書き込みに大変ですねww
ここ、思ったより、登録時期を延ばしたり、来場も登録も思ったより伸びてないようですね。
やっぱり、高過ぎて苦戦気味でしょうか。
今日で登録締め切りの様ですが、行った方のご意見をお聞きしたい。
この様な場所で、この様な価格でどの様な方が買われるのか、何故こんな物件を買うのか、正直不思議。

[5380: 匿名さん]

>>5376 匿名さん

ありがとうございます、とても参考になりました。
やはり、この状況はかなり苦戦ということになりますね。抽選も少ない＝類似の間取りに流れる方も少ないということで、第1期で300戸はいかなそうですね。

[5381: 匿名さん]

北仲タワーは約1100戸に対し第1期730戸販売ですが、同じ三井なのに随分違いますね。中央湊を検討したときに武蔵小山を聞いたら、資材高騰でどの設備を標準にするか揉めていて、販売はかなり遅れると言っていましたが、工事費の高騰もあって、価格差を付けられなかったのかな。上層階と下層階でもっと価格差があれば、第1期の販売はもっと増えたかもね。

[5382: 匿名さん]

>>5376 匿名さん

不調と書いてる部屋も半分くらいは登録入っているんじゃないですかね？最新状況は知らないので、申し込み段階の話ですが。

[5383: 匿名さん]

>>5379 匿名さん

登録は始まったばかりですよ。
12/3が最終です。
落選者のために、一期二次にとっているものもあります。

[5384: 匿名さん]

>>5383 匿名さん

失敬！誤爆です。

[5385: 匿名さん]

>>5381 匿名さん

やはり、場所はともかく、マンション供給の今の話題は北仲が中心になってしまいますね

[5386: 匿名さん]

北仲の場合、三井は神奈川で弱気に転じてる気もしますね。
一方23区では強気という感じ。
北千住でパークホームズクラスが坪330万と足立区最高値で即日完売しました。
北千住では今後タワマンも出てきますから400万もありそうな気配。
まだまだ高値が続きそう。。。

[5387: 匿名さん]

駅近くの路線価は馬車道駅の方が武蔵小山駅よりも高いのに、不思議ですよね。

どちらも再開発で更に路線価上がりそうですけれど

[5388: 匿名さん]

>>5387 匿名さん

都心勤務者の需要見込めない中、1000戸も捌かないといけないですからね。弱気になるのも分かります。一方で、ここは強気過ぎ。

[5389: 匿名さん]

>>5386 匿名さん

北千住は、ターミナル駅なのに周辺が未だ雑然としており将来性は抜群だと思います。さらにパークホームズ周辺はファミリータイプの住戸が少なく、3LDKのタイプの希少性が高いです。南側の再開発も予定されてますし、反対側も再開発されます。
今後、北東の玄関口として更なる発展が見込まれます。足立区というだけで見劣りされてきましたが、消費者も名より実を取る時代になってきたのかもしれません。
やはり、不動産は最寄り駅の駅力と再開発規模が物を言います。駅前1分だろうが5分だろうが、駅直結出ない限りそれは不動産価値を決める上で最重要ではないということです。

他が好調ななか、さあこの物件の売れ行きはいかに!?

[5390: 匿名さん]

さっき見た記事では横浜も370万いて金持ちも結構いると書いてあったけどね。
とりあえずあっちは730戸販売だから、検討者には美味しい物件だったのは確かだろう。

[5391: 匿名さん]

>>5390 匿名さん

自分も勤務地が都心じゃなく横浜だったら、北仲は買ってしまうかも

[5392: 匿名さん]

北仲は多少価格設定ミスもあるんじゃないの。
長期的に見ればさらに23区に人口が集中するとかあるし。
実は横浜は人口がそろそろ減少に転じると言われている。
去年、中心部の西区中区はほんの微増。
川崎市よりの地域が増加率高い。

[5393: 匿名さん]

>>5389
築地駅直結の物件が今出ている中だと、別格ということになりますか？

[5394: 匿名さん]

北仲は近隣小学校が10年限定っていうのがネックなのでは。
近くに出来る分校が期間限定で、それが無くなるとかなり遠いらしい。
子育て世代の新陳代謝を考えると、将来性という点では大きな不安材料。

その点、武蔵小山は徒歩10分圏内に品川区立小学校が3つあるから安心かな。

[5395: 匿名さん]

>>5393 匿名さん

見劣りする施工業者達の補完として駅直結があります。

[5396: 匿名さん]

>>5394 匿名さん

なるほど、小学校に10年以上通うなら心配だわ。
うちは、6年で卒業する予定です。

[5397: 匿名さん]

自分も5389さんのコメントは、築地を意識したものかと思いました。

世界的に有名な築地アドレスで、市場の再開発あり、且つ駅直結。

書かれた条件を具備してるのは築地かなぁ、と。

[5398: 匿名さん]

>>5396
「子育て世代の新陳代謝」

20回音読した上でのコメントを望みます

[5399: 匿名さん]

築地も厳密には駅直結じゃないんですけどね。ここと同じように、一瞬外に出るタイミングがある。

[5400: マンション掲示板さん]

知っている不動産屋が地権者でこの物件と等価交換したが、話を聞くとばからしくなり、ここの検討はやめた。詳しくは教えてくれなかったが、売っても貸しても地権者は損しないようになっているらしい。