パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[5284: 匿名さん]

>>5260
住環境住環境というなら、千葉や神奈川の方に行けば、同じ価格出せばもっと広く、商店街が充実してる街なんていくらでもあります。

でも武蔵小山の方が高い、それは都内だからです。

そして大崎の方が高い、それは山手線徒歩圏だからです。

住環境重視なら、田舎に行けば良いと思いますよ。

[5285: 匿名さん]

「ウチノカチ」というサイトで中古マンションの成約価格を元にマンション価格のシミュレーションができます。

大崎駅徒歩6分新築は坪410万程度みたいですよ。一方で、武蔵小山駅徒歩1分新築は坪465万程度。パークシティ大崎ってかなり割高ですね。

[5286: 匿名さん]

人によって「住環境」に求めるニーズは千差万別
ここで自分の「好み」を押し付けあっても無意味

[5287: 匿名さん]

>>5283 匿名さん

5281は、相手にしない方がよい。武蔵小山以外はかす、見たいですから。
客観的な市場価格や公示価格は、目に入らず、ひたすら主観でデスるだけ。

[5288: 匿名さん]

>>5244 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。ここをキャッシュで購入後も三菱を購入できるキャッシュが残り、かつ、今居住中のマンションも賃貸にまわす予定なので、ローンとか中古価格が高止まっているかとか、全く心配していないので、三菱に買い替えすると軽く書いてしまっているわけで。

[5289: 匿名さん]

>>5285

わざわざ恣意的にデータ取ってご苦労様です。
ウチノカチのデータは下記の通りですよ。


武蔵小山駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　3,239.9 万円
  （83.1 万円／㎡、274.7 万円／坪）
・平均築年数　　18.8 年
・平均駅距離　　6.5 分


大崎駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　5,594.0 万円
  （99.7 万円／㎡、329.6 万円／坪）
・平均築年数　　13.1 年
・平均駅距離　　6.0 分

[5290: マンション検討中さん]

>>5288 匿名さん
あなたみたいなの、たまに登場するよね笑
絶対同じコミュニティに入りたくないわ笑

[5291: 匿名さん]

マンションの資産性で見たら、武蔵小山徒歩1分>>大崎徒歩6分ですね

[5292: 匿名さん]

>>5289 匿名さん

いやいや、駅距離と築年数が全然違うんですが。

[5293: 匿名さん]

>>5282 匿名さん

補足ありがとうございます。仰る通り、目黒ブランドの意味で使いました。

[5294: 名無しさん]

>>5289 匿名さん

マンション自体で比較してるってことなら
>>5285 はおかしくないでしょ。

条件を揃えて比べたら地価が大崎 > 武蔵小山なのは当たり前。

[5295: 匿名さん]

大崎が上と必死で書いてる人は倍率下げの人でしょ

[5296: 匿名さん]

訳のわからんデータベースもってきて何がしたいのやら。
マンションには、使用価値と資産価値の二つの価値がある。
大崎より武蔵小山の方が住みたい街、だけでここを選ぶ立派な理由。

それを資産価値で大崎と張り合おうとするから無理がある。
そんなもの、誰がみても目黒線（旧目蒲線）のローカル駅と発展著しい複数路線が使える山手線駅では、どっちが資産価値が高いかなんて、比較するまでもない。それくらいの常識は社会人として身につけてないとはずかしいよ。

[5297: 匿名さん]

>>5296 匿名さん

それを主観と言うんです。データで示してください。武蔵小山徒歩1分と大崎徒歩6分で後者の方が資産価値が高いことを示すものを。

[5298: 匿名さん]

>>5290 マンション検討中さん
正直にコメントしただけで同じコミュニティに入りたくないなんて、心が狭い。ここはお金に困ってる発言をしないと仲間に入れないのかな？最近以前よりは、ここの金額を妥当という購入可能層が増えてきて、嬉しかったのに残念。

[5299: 匿名さん]

安く仕込めたパークシティ大崎と比較する意味なし

[5300: 匿名さん]

>>5299 匿名さん

同意です。やけに大崎を推してくる輩がいたのでかまってあげただけです。

[5301: 匿名さん]

>>5297 匿名さん

めんどっちいな～
沖式単価m2
パークシティ大崎ザタワー 中古138万円
パークシティ武蔵小山ザタワー 新築127万円

同じデへの同じブランドマンションなのに、新築駅１分が中古築３年駅６分
に資産価値で勝てないのです。
これを中古同士で比較したら、もっと差がでます。

以上

[5302: 匿名さん]

なるほど！
パークシティ大崎の坪単価380万円は今回の値上がり前の相場ですもんね！

[5303: 匿名さん]

しかしモモレジさんがここまで言うって珍しいねえ。

>やはり「感じが悪い」とまで言われている価格が最大のポイントにはなるでしょうね。
>近いエリアでパークシティ武蔵小山ザ・タワーがとんでもない価格で分譲開始されましたし

個人的にはここがそれほどバカ高くは感じないんだが。

[5304: 匿名さん]

開発がほぼ終わった大崎の中古マンションを高値で購入するよりは、これから本格的に再開発が始まる武蔵小山の新築を購入した方がいいと思い購入決めました。新築に入居する方が気分がいいです。皆様が比較データを出してくれましたが、武蔵小山より大崎が圧倒的に地価が高いなら武蔵小山で十分だと思いました。山手線まで少し頑張れば徒歩で行けますから笑。

[5305: 通りがかりさん]

再開発って武蔵小山はタワマンが複数建つ以外に再開発あるんですか？

[5306: 匿名さん]

>>5301 匿名さん
これが全てですね。

[5307: マンション検討中さん]

ここ資産価値でも大井町の物件に負けてますわね。

沖式 シティータワー 大井町131万円
武蔵小山は127万円*3.3=419万円が適正な坪価格
一坪500万円で買うと、70平米の物件でおよそ1600万円の高掴みです。それが少なくとも一般的な相場の見方。

マンション購入は半分投資だということをお忘れなくー。

[5308: 匿名さん]

>>5304

それでいいと思います。
資産価値だけでなく、予算もあるので絶対額も大事。
無理しないこと。
多分、安物買いの銭失いで、経済的には損することになると思うけど。

[5309: 匿名さん]

今は市況高値だからここからの上昇は難しいけど、
このマンションの資産価値維持率は非常にいいと思うよ。

[5310: 匿名さん]

湾岸とか品川大崎のタワー買う人はなんか資産資産うるさいよね。
この辺りは相対的に資産より居住の質や環境重視。
その分お金持ちが多いのでしょう。

[5311: マンション検討中さん]

>>5310

ここの住居は安作りだし、共有部は貧相ださは、環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。

[5312: 匿名さん]

数百万程度の資産価値の差気にしてで１億のマンション買うか否か判断するのはやめた方が良いですよ。
資産価値の差が2割程度なら誤差だし、開発逆転もある。５割なら考えるけど。
好きな方買うべき。
私は買うなら断然こっち。

[5313: 匿名さん]

世田谷区のどこが良いの?あの落ち目の区の?
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20171004/biz/00m/010/015...
逆張りならいいかもね

[5314: 匿名さん]

>環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。
ここ検討してないそちらこそ世田谷か地方へどうぞ

[5315: 匿名さん]

>>5312
2割って2000万ですよね？
大きくないですか？

[5316: 匿名さん]

>>5313 匿名さん

なぜ世田谷が落ち目になったのか

それは一重に交通利便性が低いからです

[5317: 匿名さん]

>>5315 匿名さん

決して小さくはないですね。

[5318: 匿名さん]

>>5310 匿名さん

だから、それで正解。住みたいところに住むのが一番幸せ。何も空中族のまねする必要なし。
それを無理して資産価値も山手線内側より上、とかいう人がいるから、それは違いますよ、といってるだけ。

[5319: 匿名さん]

なんか必死でわらいますね
抽選前はいつこんな感じですけど

[5320: 匿名さん]

>>5313 匿名さん

世田谷を擁護するわけではないが、提灯記事しか書かず、世田谷の人気が落ちてるのを「謎」と言うような櫻井氏の記事は読むに値しない。

[5321: 匿名さん]

というか大崎は新築じゃないし中古じゃ好きな間取りの部屋を比較して選べないわけだから価格妥当性の検証する以外に比較の意味ないよな

[5322: 匿名さん]

大崎に新築ありますよ。イタリア語のオシャレなやつ。誰か忘れずに検討してあげて。

[5323: 匿名さん]

>>5322 匿名さん
タワーじゃないから論外

[5324: マンション検討中さん]

>>5288 匿名さん

あなたの詳細要らないですよ、無視した方がいいですよ。

[5325: 匿名さん]

>>5301 匿名さん

始めからそうしてくれれば無駄な議論しなくて済むのに。そうですね、沖式ではそういう結果なんですね。

ここから先は個人的意見ですが、①ここは今までにない全く新しい立地のため、沖式の精度が疑問、②今後の再開発による価格上昇分がどの程度織り込まれているのか不明。沖式は否定しませんが、この結果を見て各々が補正する使い方が良いと思います。

[5326: 匿名さん]

>>5323
ちなみにタワーじゃないとダメな理由ってなんですが？

[5327: 匿名さん]

>>5325 匿名さん

類似物件がなく、今後も一等地というのは大きなメリットですよね

[5328: 匿名さん]

再開発物件ってだけで、なんでキャピタルゲイン得られると思ってんのかな？

[5329: 匿名さん]

>>5327 匿名さん

それは既に価格に織り込まれています

[5330: 匿名さん]

>>5325 匿名さん

再開発分は織り込み済みでしょ。

[5331: 匿名さん]

後、二本タワーマンションが建つだけでしょ？
ここの再開発って。

それくらの開発なら、まだ大崎も西口、ゲートシティ横の印刷会社跡地、ここのモデルルーム跡地に建つでしょ。大崎駅の内側は、その他歯抜けになって開発されてないところも開発されるから、残された再開発規模もずっと大きい。

[5332: 匿名さん]

>>5305
再開発と言えるか分からないが
周辺の主要道路もかなり増強されるよ

26号線が大井町までつながる・道路幅も武蔵小山周辺で広くなるし
山手通りから小山台・西小山から洗足に抜ける道も整備される。
あとは旧中原街道も拡幅されるんだっけ。

[5333: 匿名さん]

再開発で間違いなく利するのは、ディベロッパーと地権者だけです。
購入者がキャピタルゲインを出すためには、まず市況が↗であること。
次に、今後その街の人口増加が見込めること。なぜなら、中古市場の価格形成は需給関係で決まるので

例えば、武蔵小山の富裕層が住み替えでこの物件を買ったとします。三井は1戸売れて儲かりましたが、武蔵小山の人口自体は±0で増えてないわけです。外部から新たな人が手を挙げてくれないと、リセールしたくてもできないわけです。

今後、新たに新築マンションが建つわけで、街としては供給増になるわけですが、需給関係に負けないくらい街としての魅力を上げないといけないし、大手ディベロッパーも共通意識で街づくりを進めて欲しいです。

懸念材料は、スミフが空気を全く読まないこと。後出しのスミフ分譲価格も釣り上げてくれるものなら良いのですが、市況が悪化し上蓋にならないか心配しています。