パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[5264: 匿名さん]

>>5260 匿名さん

山手線徒歩圏内、この一言だけで充分な位資産価値という点においては大事な事です。

それと住環境の話は全く別です。住環境に関しての評価は個人差ありますので。

リセールを考える上においては、前者はとても大切。逆に永住するなら後者がとても大切。

ただ、ババ抜きと言われているタワマンで永住って勇気がいりますよね。

[5265: 匿名さん]

>>5262 匿名さん

では客観的だと思われる沖式時価を見ると、パークシティ大崎で今売りに出されている中古もここも沖式対比で1～2割程度割高となっています。どちらも割高度は一緒。要は、現時点で資産性は同等なんです。

[5266: 匿名さん]

顧客は獲得するものではなく産み出すというのがマーケティングですから、大多数のマンション検討者がこんな価格や設備ありえないと言ったとしてもその人達はターゲット外。
立地や再開発といった部分を価値と捉えた少数の顧客で捌ければ成功でしょうね。
ただ、キャッチコピーの付け方は上手くなかったと思います。一体「誰にとって」感じがいいのか、考えてしまいますね。

[5267: 匿名さん]

>>5265 匿名さん

そうだろね。だから三井も大崎の中古動向を注視して、武蔵小山の分譲価格を決めてます。
同じ価格で大崎の中古を買うより、武蔵小山の新築が良いと思わせるために。
ただ新築の価格はデベの利益乗せた価格なので、ご注意を

[5268: 匿名さん]

>>5266 匿名さん

あのキャッチはホントに酷いと思います。「感じのいい」なんて抽象的なコトバでしょう。

[5269: 匿名さん]

この価格でだすなら、
感じ悪いって揶揄されることは想像できるでしょうに、センスないですね

[5270: 匿名さん]

>>5260 匿名さん

住環境を重視するなら都内じゃなく、郊外や地方に行った方がいい。そこに価値を求めて、Iターンする方々もいるので。
都内において資産価値は、交通利便性＞＞＞住環境になってしまうのはしょうがないです。
あんな汚い目黒の駅前、内装がとてもしょぼすぎるバブリアタワーですら、山手線駅徒歩1分というバリューだけであれだけ盛況に完売してしまうんです。
これが現実

[5271: 匿名さん]

>>5269 匿名さん

キャッチ決める時は、まだ価格形成してないでしょ。デベの中でも

[5272: 匿名さん]

>>5263 匿名さん

15年後の予想はかなり難しいですね。途中でリーマン級のショックもあるはずですし。まあ、仰っていることはわかります。私もそうなったら残念ですので、お気に入りのお店には足しげく通って、お金を落としていくつもりです。

[5273: 匿名さん]

>>5266 匿名さん
その通りと思います。価格に見合う価値を見出す少数の顧客が、思ったより多いんだなという印象です。この掲示板も以前は高過ぎる、という声が多かったのが、今はかなり減りましたよね。諦めた人が投稿しなくなったのかも、ですが。

[5274: 匿名さん]

>>5265 匿名さん

？意味不明？
新築は定価、中古は売主の言い値
新築は新築プレミアム込み、中古は市場価格
何を比較してるんだろう？

[5275: 匿名さん]

キャッチコピー下手ですよね。
物件見てもいまいちピンと来ないし、誰にとって感じがいいの？と思ってしまいます。
抽象的なこと言わずに、素直に駅前再開発の先駆性を謳えばいいのに。

まぁ過去には大して日も当たらないのに「お日様と仲良しって感じ」なんてキャッチコピー付けてたマンションもあったり、デベ側としては弱点だと思ってる部分をポジティブに転換したい意図があるのかもしれませんね（逆効果だと思いますが…）。

[5276: 匿名さん]

>>5270 匿名さん

いやいや、山手線徒歩1分だけじゃないでしょ。高台であったり眺望であったり車移動が便利だったりブランドイメージだったり。そして、目黒は公園や美味しいレストランも多く、住環境も良いですよ。

[5277: 匿名さん]

>>5240 マンション検討中さん
全て主観。もっと客観的な視点でお願いします。

[5278: 匿名さん]

>>5274 匿名さん

沖式中古時価の定義の通りですが、直近に成約に至った価格を足許の相場で調整して今の想定価格を出しているようです。仰る通り、今出ている価格で実際に成約すればそれが市場価格になりますね。

今は売り主が強気で、過去に成約した水準にプレミアムを乗っけて売り出しているということですね。

[5279: 匿名さん]

>>5247 匿名さん

まさしく。

武蔵小山 81.5万/m2
https://tochidai.info/area/musashi-koyama/

大崎 120.1万円/m2
https://tochidai.info/area/osaki/

[5280: 匿名さん]

>>5276 匿名さん

目黒駅前再開発、これだけですよ。

住環境を言えば、白金台の方が上。
しかも当時の白金エリアの戸建ては、ブリリアよりも安かったし

[5281: 匿名さん]

>>5276 匿名さん

車移動が便利？週末の目黒駅前知らないでしょ。

ブランドイメージ？東京建物ですよ。

ホントに物件音痴ですね（笑）

[5282: 匿名さん]

ブランドって目黒というエリアのブランドって意味じゃないの？

[5283: 匿名さん]

>>5281 匿名さん

バカにしてるようですが、ブリリアはすでに立派なブランドですよ。なぜあなたがブリリアをバカに出来るのか？

[5284: 匿名さん]

>>5260
住環境住環境というなら、千葉や神奈川の方に行けば、同じ価格出せばもっと広く、商店街が充実してる街なんていくらでもあります。

でも武蔵小山の方が高い、それは都内だからです。

そして大崎の方が高い、それは山手線徒歩圏だからです。

住環境重視なら、田舎に行けば良いと思いますよ。

[5285: 匿名さん]

「ウチノカチ」というサイトで中古マンションの成約価格を元にマンション価格のシミュレーションができます。

大崎駅徒歩6分新築は坪410万程度みたいですよ。一方で、武蔵小山駅徒歩1分新築は坪465万程度。パークシティ大崎ってかなり割高ですね。

[5286: 匿名さん]

人によって「住環境」に求めるニーズは千差万別
ここで自分の「好み」を押し付けあっても無意味

[5287: 匿名さん]

>>5283 匿名さん

5281は、相手にしない方がよい。武蔵小山以外はかす、見たいですから。
客観的な市場価格や公示価格は、目に入らず、ひたすら主観でデスるだけ。

[5288: 匿名さん]

>>5244 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。ここをキャッシュで購入後も三菱を購入できるキャッシュが残り、かつ、今居住中のマンションも賃貸にまわす予定なので、ローンとか中古価格が高止まっているかとか、全く心配していないので、三菱に買い替えすると軽く書いてしまっているわけで。

[5289: 匿名さん]

>>5285

わざわざ恣意的にデータ取ってご苦労様です。
ウチノカチのデータは下記の通りですよ。


武蔵小山駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　3,239.9 万円
  （83.1 万円／㎡、274.7 万円／坪）
・平均築年数　　18.8 年
・平均駅距離　　6.5 分


大崎駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　5,594.0 万円
  （99.7 万円／㎡、329.6 万円／坪）
・平均築年数　　13.1 年
・平均駅距離　　6.0 分

[5290: マンション検討中さん]

>>5288 匿名さん
あなたみたいなの、たまに登場するよね笑
絶対同じコミュニティに入りたくないわ笑

[5291: 匿名さん]

マンションの資産性で見たら、武蔵小山徒歩1分>>大崎徒歩6分ですね

[5292: 匿名さん]

>>5289 匿名さん

いやいや、駅距離と築年数が全然違うんですが。

[5293: 匿名さん]

>>5282 匿名さん

補足ありがとうございます。仰る通り、目黒ブランドの意味で使いました。

[5294: 名無しさん]

>>5289 匿名さん

マンション自体で比較してるってことなら
>>5285 はおかしくないでしょ。

条件を揃えて比べたら地価が大崎 > 武蔵小山なのは当たり前。

[5295: 匿名さん]

大崎が上と必死で書いてる人は倍率下げの人でしょ

[5296: 匿名さん]

訳のわからんデータベースもってきて何がしたいのやら。
マンションには、使用価値と資産価値の二つの価値がある。
大崎より武蔵小山の方が住みたい街、だけでここを選ぶ立派な理由。

それを資産価値で大崎と張り合おうとするから無理がある。
そんなもの、誰がみても目黒線（旧目蒲線）のローカル駅と発展著しい複数路線が使える山手線駅では、どっちが資産価値が高いかなんて、比較するまでもない。それくらいの常識は社会人として身につけてないとはずかしいよ。

[5297: 匿名さん]

>>5296 匿名さん

それを主観と言うんです。データで示してください。武蔵小山徒歩1分と大崎徒歩6分で後者の方が資産価値が高いことを示すものを。

[5298: 匿名さん]

>>5290 マンション検討中さん
正直にコメントしただけで同じコミュニティに入りたくないなんて、心が狭い。ここはお金に困ってる発言をしないと仲間に入れないのかな？最近以前よりは、ここの金額を妥当という購入可能層が増えてきて、嬉しかったのに残念。

[5299: 匿名さん]

安く仕込めたパークシティ大崎と比較する意味なし

[5300: 匿名さん]

>>5299 匿名さん

同意です。やけに大崎を推してくる輩がいたのでかまってあげただけです。

[5301: 匿名さん]

>>5297 匿名さん

めんどっちいな～
沖式単価m2
パークシティ大崎ザタワー 中古138万円
パークシティ武蔵小山ザタワー 新築127万円

同じデへの同じブランドマンションなのに、新築駅１分が中古築３年駅６分
に資産価値で勝てないのです。
これを中古同士で比較したら、もっと差がでます。

以上

[5302: 匿名さん]

なるほど！
パークシティ大崎の坪単価380万円は今回の値上がり前の相場ですもんね！

[5303: 匿名さん]

しかしモモレジさんがここまで言うって珍しいねえ。

>やはり「感じが悪い」とまで言われている価格が最大のポイントにはなるでしょうね。
>近いエリアでパークシティ武蔵小山ザ・タワーがとんでもない価格で分譲開始されましたし

個人的にはここがそれほどバカ高くは感じないんだが。

[5304: 匿名さん]

開発がほぼ終わった大崎の中古マンションを高値で購入するよりは、これから本格的に再開発が始まる武蔵小山の新築を購入した方がいいと思い購入決めました。新築に入居する方が気分がいいです。皆様が比較データを出してくれましたが、武蔵小山より大崎が圧倒的に地価が高いなら武蔵小山で十分だと思いました。山手線まで少し頑張れば徒歩で行けますから笑。

[5305: 通りがかりさん]

再開発って武蔵小山はタワマンが複数建つ以外に再開発あるんですか？

[5306: 匿名さん]

>>5301 匿名さん
これが全てですね。

[5307: マンション検討中さん]

ここ資産価値でも大井町の物件に負けてますわね。

沖式 シティータワー 大井町131万円
武蔵小山は127万円*3.3=419万円が適正な坪価格
一坪500万円で買うと、70平米の物件でおよそ1600万円の高掴みです。それが少なくとも一般的な相場の見方。

マンション購入は半分投資だということをお忘れなくー。

[5308: 匿名さん]

>>5304

それでいいと思います。
資産価値だけでなく、予算もあるので絶対額も大事。
無理しないこと。
多分、安物買いの銭失いで、経済的には損することになると思うけど。

[5309: 匿名さん]

今は市況高値だからここからの上昇は難しいけど、
このマンションの資産価値維持率は非常にいいと思うよ。

[5310: 匿名さん]

湾岸とか品川大崎のタワー買う人はなんか資産資産うるさいよね。
この辺りは相対的に資産より居住の質や環境重視。
その分お金持ちが多いのでしょう。

[5311: マンション検討中さん]

>>5310

ここの住居は安作りだし、共有部は貧相ださは、環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。

[5312: 匿名さん]

数百万程度の資産価値の差気にしてで１億のマンション買うか否か判断するのはやめた方が良いですよ。
資産価値の差が2割程度なら誤差だし、開発逆転もある。５割なら考えるけど。
好きな方買うべき。
私は買うなら断然こっち。

[5313: 匿名さん]

世田谷区のどこが良いの?あの落ち目の区の?
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20171004/biz/00m/010/015...
逆張りならいいかもね