パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[5244: 匿名さん]

>>5235 匿名さん

その時までに、マンション需要と中古価格が高止まりだといいね。
じゃないと、転居しようにもローンでがんじがらめになりかねん。

[5245: 匿名さん]

>>5243 匿名さん

ライバルというなら、せめて同じくらいの地価のところ挙げないと頭悪いと思われますよ。

[5246: 匿名さん]

>>5245 匿名さん

下町で同じくらいの物件価格というと、人形町とか日本橋浜町あたりか。

[5247: 匿名さん]

>>5245 匿名さん

なるほど。納得。武蔵小山と大崎は、地価が全く違うからライバルではないですね。

ライバルは西小山かな？

[5248: 匿名さん]

西小山にも駅前タワーの計画ありますよね

[5249: 匿名さん]

>>5247 匿名さん

確かに地価の比較は参考になるね。

武蔵小山はこれから再開発されるから、2割とは言わないけど1割位の地価上昇は期待できるのかな。
ただ、このマンションの場合、分譲価格に既に反映されちゃってるとも言える。

[5250: 匿名さん]

モデルルームに行く時に散々大崎を利用してみた感想が武蔵小山>大崎というもの。みんな改めて武蔵小山の良さを実感したんじゃないかなあ。山手線徒歩圏という点以外はあまり魅力を感じなかった。

大崎がいまいちだと思った点。安くて美味いお店がない、街に活気がない、パークシティは駅から遠い、林試の森のような大きな公園がない。

[5251: 匿名さん]

>>5249 匿名さん

地価を見るなら住所で見ないと正確じゃないと思います。小山3丁目と北品川5丁目で比較するとどうなりますかね。

[5252: 匿名さん]

>>5251 匿名さん

個別の住所比較は、ちょっとした要素が繁栄されやすくなってしまうので、比較する意味ないと思います。

街の価値としての地価比較がいいかと

[5253: 匿名さん]

>>5249 匿名さん

大崎120万円、武蔵小山81万円
確かにライバルではないですね。

[5254: 匿名さん]

>>5253 匿名さん

北品川86万円、大井町85万、武蔵小山81万、見事に横並びですね(笑)再開発で武蔵小山が一本抜け出すのかな？

[5255: 匿名さん]

https://chikasearch.com/tokyo/eki/
ここ見ると、大崎221万円、武蔵小山84万円

[5256: 匿名さん]

>>5254 匿名さん

北品川って、京急の北品川駅ですよ。
大崎とは全然違う場所。ほとんど新馬場。

[5257: 匿名さん]

>>5256 匿名さん

確かに5254はちょっと恥ずかしい

[5258: 匿名さん]

>>5250 匿名さん

山手線徒歩圏って資産価値決める上で、無茶苦茶大きい要素ですよ。
それに気付かないのは愚か

[5259: 匿名さん]

登録期間って、皆さんこんなに投稿するんですね。深夜や早朝なども。ここの注目度とても高いということでしょうか？少数の方の連投が影響してるのでしょうか？それもと、最後の営業工作でしょうか？
いずれにせよ、年内に300戸売れたら凄いですね。

[5260: 匿名さん]

>>5258 匿名さん

山手線徒歩圏の資産価値が高いのは分かっていますって。でも、それがすべてではないでしょうと言うこと。とりあえずは住環境は武蔵小山>大崎。資産価値という点でも、武蔵小山はこれから再開発によって価値が上昇する街。そんな魅力的な街のマンション価格が安く放置される道理はないでしょ。

[5261: 匿名さん]

山手線でオフィス街のある大崎駅と地価で比較的するのは無意味では。逆に、大崎はオフィス街のせいで無意味にテナント料が高くなってしまっており、しょうもないチェーン店だらけになっているのでは？

[5262: 匿名さん]

あなたの武蔵小山愛はわかった。
客観的な資産価値とは別に、この価格でも買いたいということですね。

[5263: 匿名さん]

>>5261 匿名さん

再開発エリアの商業施設がチェーン店化してしまうのは致し方ないかと思います。やはりテナント料が高騰してしまうので。
ただ、しょうもないは言いすぎ。チェーン店の中にも素晴らしいお店はあります。個人経営店でも山ほどしょうもない店あるしね。

私が懸念してるのは、15年後の商店街及び商業施設の未来です。
駅前の地価が高騰することにより、固定資産税や相続税が払えない店舗が必ず出てきます。駅前という好立地なため、虫食いにはならないでしょうが、結局のところ採算性の高いチェーン店しか入らなくなることが容易に想像できます。既にパルム商店街もじわじわと個人商店が姿を消し、チェーン店が増えてきてますからね。

よそ様の事よりも、自分達の現状を考慮しないといけないのかもしれません

[5264: 匿名さん]

>>5260 匿名さん

山手線徒歩圏内、この一言だけで充分な位資産価値という点においては大事な事です。

それと住環境の話は全く別です。住環境に関しての評価は個人差ありますので。

リセールを考える上においては、前者はとても大切。逆に永住するなら後者がとても大切。

ただ、ババ抜きと言われているタワマンで永住って勇気がいりますよね。

[5265: 匿名さん]

>>5262 匿名さん

では客観的だと思われる沖式時価を見ると、パークシティ大崎で今売りに出されている中古もここも沖式対比で1～2割程度割高となっています。どちらも割高度は一緒。要は、現時点で資産性は同等なんです。

[5266: 匿名さん]

顧客は獲得するものではなく産み出すというのがマーケティングですから、大多数のマンション検討者がこんな価格や設備ありえないと言ったとしてもその人達はターゲット外。
立地や再開発といった部分を価値と捉えた少数の顧客で捌ければ成功でしょうね。
ただ、キャッチコピーの付け方は上手くなかったと思います。一体「誰にとって」感じがいいのか、考えてしまいますね。

[5267: 匿名さん]

>>5265 匿名さん

そうだろね。だから三井も大崎の中古動向を注視して、武蔵小山の分譲価格を決めてます。
同じ価格で大崎の中古を買うより、武蔵小山の新築が良いと思わせるために。
ただ新築の価格はデベの利益乗せた価格なので、ご注意を

[5268: 匿名さん]

>>5266 匿名さん

あのキャッチはホントに酷いと思います。「感じのいい」なんて抽象的なコトバでしょう。

[5269: 匿名さん]

この価格でだすなら、
感じ悪いって揶揄されることは想像できるでしょうに、センスないですね

[5270: 匿名さん]

>>5260 匿名さん

住環境を重視するなら都内じゃなく、郊外や地方に行った方がいい。そこに価値を求めて、Iターンする方々もいるので。
都内において資産価値は、交通利便性＞＞＞住環境になってしまうのはしょうがないです。
あんな汚い目黒の駅前、内装がとてもしょぼすぎるバブリアタワーですら、山手線駅徒歩1分というバリューだけであれだけ盛況に完売してしまうんです。
これが現実

[5271: 匿名さん]

>>5269 匿名さん

キャッチ決める時は、まだ価格形成してないでしょ。デベの中でも

[5272: 匿名さん]

>>5263 匿名さん

15年後の予想はかなり難しいですね。途中でリーマン級のショックもあるはずですし。まあ、仰っていることはわかります。私もそうなったら残念ですので、お気に入りのお店には足しげく通って、お金を落としていくつもりです。

[5273: 匿名さん]

>>5266 匿名さん
その通りと思います。価格に見合う価値を見出す少数の顧客が、思ったより多いんだなという印象です。この掲示板も以前は高過ぎる、という声が多かったのが、今はかなり減りましたよね。諦めた人が投稿しなくなったのかも、ですが。

[5274: 匿名さん]

>>5265 匿名さん

？意味不明？
新築は定価、中古は売主の言い値
新築は新築プレミアム込み、中古は市場価格
何を比較してるんだろう？

[5275: 匿名さん]

キャッチコピー下手ですよね。
物件見てもいまいちピンと来ないし、誰にとって感じがいいの？と思ってしまいます。
抽象的なこと言わずに、素直に駅前再開発の先駆性を謳えばいいのに。

まぁ過去には大して日も当たらないのに「お日様と仲良しって感じ」なんてキャッチコピー付けてたマンションもあったり、デベ側としては弱点だと思ってる部分をポジティブに転換したい意図があるのかもしれませんね（逆効果だと思いますが…）。

[5276: 匿名さん]

>>5270 匿名さん

いやいや、山手線徒歩1分だけじゃないでしょ。高台であったり眺望であったり車移動が便利だったりブランドイメージだったり。そして、目黒は公園や美味しいレストランも多く、住環境も良いですよ。

[5277: 匿名さん]

>>5240 マンション検討中さん
全て主観。もっと客観的な視点でお願いします。

[5278: 匿名さん]

>>5274 匿名さん

沖式中古時価の定義の通りですが、直近に成約に至った価格を足許の相場で調整して今の想定価格を出しているようです。仰る通り、今出ている価格で実際に成約すればそれが市場価格になりますね。

今は売り主が強気で、過去に成約した水準にプレミアムを乗っけて売り出しているということですね。

[5279: 匿名さん]

>>5247 匿名さん

まさしく。

武蔵小山 81.5万/m2
https://tochidai.info/area/musashi-koyama/

大崎 120.1万円/m2
https://tochidai.info/area/osaki/

[5280: 匿名さん]

>>5276 匿名さん

目黒駅前再開発、これだけですよ。

住環境を言えば、白金台の方が上。
しかも当時の白金エリアの戸建ては、ブリリアよりも安かったし

[5281: 匿名さん]

>>5276 匿名さん

車移動が便利？週末の目黒駅前知らないでしょ。

ブランドイメージ？東京建物ですよ。

ホントに物件音痴ですね（笑）

[5282: 匿名さん]

ブランドって目黒というエリアのブランドって意味じゃないの？

[5283: 匿名さん]

>>5281 匿名さん

バカにしてるようですが、ブリリアはすでに立派なブランドですよ。なぜあなたがブリリアをバカに出来るのか？

[5284: 匿名さん]

>>5260
住環境住環境というなら、千葉や神奈川の方に行けば、同じ価格出せばもっと広く、商店街が充実してる街なんていくらでもあります。

でも武蔵小山の方が高い、それは都内だからです。

そして大崎の方が高い、それは山手線徒歩圏だからです。

住環境重視なら、田舎に行けば良いと思いますよ。

[5285: 匿名さん]

「ウチノカチ」というサイトで中古マンションの成約価格を元にマンション価格のシミュレーションができます。

大崎駅徒歩6分新築は坪410万程度みたいですよ。一方で、武蔵小山駅徒歩1分新築は坪465万程度。パークシティ大崎ってかなり割高ですね。

[5286: 匿名さん]

人によって「住環境」に求めるニーズは千差万別
ここで自分の「好み」を押し付けあっても無意味

[5287: 匿名さん]

>>5283 匿名さん

5281は、相手にしない方がよい。武蔵小山以外はかす、見たいですから。
客観的な市場価格や公示価格は、目に入らず、ひたすら主観でデスるだけ。

[5288: 匿名さん]

>>5244 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。ここをキャッシュで購入後も三菱を購入できるキャッシュが残り、かつ、今居住中のマンションも賃貸にまわす予定なので、ローンとか中古価格が高止まっているかとか、全く心配していないので、三菱に買い替えすると軽く書いてしまっているわけで。

[5289: 匿名さん]

>>5285

わざわざ恣意的にデータ取ってご苦労様です。
ウチノカチのデータは下記の通りですよ。


武蔵小山駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　3,239.9 万円
  （83.1 万円／㎡、274.7 万円／坪）
・平均築年数　　18.8 年
・平均駅距離　　6.5 分


大崎駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　5,594.0 万円
  （99.7 万円／㎡、329.6 万円／坪）
・平均築年数　　13.1 年
・平均駅距離　　6.0 分

[5290: マンション検討中さん]

>>5288 匿名さん
あなたみたいなの、たまに登場するよね笑
絶対同じコミュニティに入りたくないわ笑

[5291: 匿名さん]

マンションの資産性で見たら、武蔵小山徒歩1分>>大崎徒歩6分ですね

[5292: 匿名さん]

>>5289 匿名さん

いやいや、駅距離と築年数が全然違うんですが。

[5293: 匿名さん]

>>5282 匿名さん

補足ありがとうございます。仰る通り、目黒ブランドの意味で使いました。