パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[5024: 匿名さん]

やっぱり、ビルトインエアコンが搭載されていないことに面食らわれてますね
世間の当然の反応ですね

[5025: 匿名さん]

>>5007 マンション検討中さん
高いでしょ
上野桜木だよ

[5026: 匿名さん]

>>5008 マンション検討中さん

参考になります。普通のマンションであればこの考え方で冷静に判断できそうです。しかしながら、ここは再開発による価値の創造をどう価格に反映させるかがポイントだと思います。三井と住友の建物が完成すれば、目黒にだいぶ迫ることができるのではと思うのですが。

[5027: 匿名さん]

山手線の内外格差は主に標高格差によるものです
故に内外で標高の差があまりない例えば目白などは格差が少ないです

[5028: 匿名さん]

渋谷、代々木はどう説明します？

[5029: 匿名さん]

>>5023 マンション検討中さん

ほれ

http://mansion-madori.com/blog-entry-5337.html?sp

[5030: 匿名さん]

>>5029
さすがモモレジさん。
タワマン＊＊＊＊の記事しか書かない
マンコミュブロガーで唯一フラットな視点。
信頼できるわ〜

[5031: 匿名さん]

>>5030 匿名さん

モモレジじゃなくても、リビングの柱はないな～と思うよ。
まあ、鏡貼ったりとかやりようはあるけど

[5032: 匿名さん]

鏡貼ったところでね〜
モデルルームで柱に貼ってる鏡は見るけど、違和感あるよ

[5033: 匿名さん]

>>5032 匿名さん

じゃあ、どうすればいいのさ！

[5034: 匿名さん]

>>5033
他のまともな物件を検討すれば良い

[5035: 匿名さん]

モモレジさん好きですけど、パークシティ大崎ザタワーや二子玉川ライズもダメ出しされていましたし、どれ程信じて良いのか分かりませんよね。

[5036: 匿名さん]

私はモモレジさんに全幅の信頼を置いてます。
好きだけど信じないって、どういう心境なんでしょう？
論理的思考を持ち合わせていないようですね。
そのような方はどんな物件も感情的に評価されるから関係ないでしょう。

[5037: 匿名さん]

>>5036 匿名さん

コメントは参考になるから好きですが、ダメ出しした物件も順調に完売したり、価格上昇していたりしているので、ダメ出し=ダメ物件というわけじゃないから100%で信じられないのです。他人の意見を信じるだけじゃなくて、自分の頭でも考えた方が良いですよ。

[5038: 匿名さん]

何を当たり前のことをしたり顔で言ってるんですか。
この情勢で都心物件で上昇してない物件を探す方が難しいです。

[5039: 匿名さん]

>>5026 匿名さん

んなわけないでしょ。目黒線だよ

[5040: 匿名さん]

>>5038 匿名さん

都心でも有数の価格上昇をしている物件(パークシティ大崎ザタワー等)でもダメ出ししておられるのですが。

[5041: 匿名さん]

ダメ出し=資産価値毀損ではありません
まともな判断が出来ない人ですね

[5042: 匿名さん]

物件の良いところや悪いところを批評、批判するのは良いですが、投稿者を批判するのはやめましょう。検討者の品格を問われますよ。

[5043: 匿名さん]

私もモモレジさんの間取り講評大好きです。
でも、モモレジさんはこのあたりの土地や不動産取引状況にはやや詳しくないのかなと思います。
この辺りはグロスで億ちょいぐらいであればじりじり売れていくんですよね。このタワーの値付けもそれを反映してると思いますね。

インプレストコア@４００ちょいのときも、モモレジさんは高い・足元見すぎとの内容でしたが、
http://mansion-madori.com/blog-entry-4575.html
坪単価は410万円。･･･、いくらなんでも足元見過ぎだと思うんですよね･･･。
確かにとても珍しい立地ですよ、ですけれども駅徒歩7分ですし、ここがこの単価だったらこれ以上の立地の駅前再開発タワーはいくらになるのよ？？？（笑）
http://mansion-madori.com/blog-entry-4574.html
やはりここは普通の物件のわりに高すぎかなと

インプレストコア、結局早くに竣工待たず完売してます。
別にモモレジさんが間違ったとかいうわけではなく、相場は上昇基調ですし、ここが欲しい人あと250人ぐらい余裕で集まるでしょう。地場の不動産屋さんも大体同意見ですよ。

性能はやはり最高のようですね。基本部分がしっかりしてるので安心できます。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5338.html
設計は日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります。
大崎同様に屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
4～5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており・・・。

この後は強気なお値段設定で知られるスミフタワーですので、三井さんも行けると踏んでいるということかねぇ…。
・・・笑えました。

[5044: 匿名さん]

>>5041 匿名さん

では、モモレジさんのコメントの何をもって買い物件なのかを判断されているんでしょうか？誉めていたら買い、ダメ出しをしていたら見送りという感じではないんですよね？

[5045: 通りがかりさん]

一期の売り出し戸数からしても高いと感じてる人が多いことは確かでしょ。三井だし、最後はあまり値下げもせずに完売出来ちゃうのでしょうが。

[5046: 匿名さん]

>>5039 匿名さん

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=75

住まいサーフィンに駅別マンション相場が載っている。武蔵小山の再開発によってこの関係性が崩れないと仮定するならば、目黒駅前のブリリアは坪600万なので、武蔵小山駅前であるここは坪510万程度(坪600万×301÷354)となる。坪500万程度まで価格上昇してもおかしくないでしょ。

[5047: 匿名さん]

モモレジは割高、コスパが悪いと評価してますが、それでも一定数欲しい人はいるので売れはするでしょう。別に売れないと評価してるわけですよね。
自分は冷静に考えて撤退します。

[5048: 匿名さん]

>>5046 匿名さん

分譲価格から更に12％上乗せで売り抜けなんて、お花畑すぎるでしょ。
良くて5％、同値撤退でも良し

[5049: 匿名さん]

>>5048 匿名さん

そう考えるロジックは？

[5050: 匿名さん]

マンションって、販売戸数分の購入者を見つければ良い訳で、みんなに評価されなくて良いんです。

[5051: 匿名さん]

>>5049 匿名さん
ロジックバカ。
相場が全部ロジックで説明できると思ってんの？

[5052: マンション比較中さん]

住まいサーフィンで、ここの儲かる確率が
途中から10％上がってるよ〜

[5053: 匿名さん]

>>5044 匿名さん
ダメなとこはダメと言ってくれるので逆にそこが許容範囲なら買いということではないでしょうか
あくまで間取り評価だしね

[5054: 匿名さん]

>>5052 マンション比較中さん

住まいサーフィンはね、あれはあれで参考になるけど、完全に信用するのはどうかと思う。
だけど、なかなか衝撃的な利回り

[5055: 匿名さん]

>>5054 匿名さん

ちなみに127万/平米って坪単価420万です。

[5056: 匿名さん]

話聞いてきたけど、良い部屋はすぐに売れるねこの感じじゃ

[5057: 匿名さん]

>>5056
なぜそう思われたんですか？

[5058: 匿名さん]

>>5057 匿名さん

広い部屋はほぼ抽選でしたので

[5059: 匿名さん]

スーゼネ直接基礎免環境性能表示オール五つ星。本質のスペックは非常に高い。

[5060: 匿名さん]

住宅性能評価の評価値は？

あれってオール1でも評価を受ければ評価物件。評価値を確認しないと。

[5061: 匿名さん]

屋上のテラスからは海が見えるって本当ですか？無茶苦茶欲しくなってきました。

[5062: 匿名さん]

スカイテラス良さそうですねー
芝生で幼児が遊んでる絵がありますね。
商業施設のように屋上までダイレクトにエレベーターで行けるのかな。。

[5063: 匿名さん]

海は見えそうだけど「見える」と言えるレベルかは疑問だね

Google Mapの航空写真を3Dモードにして傾けて見るとイメージできるよ

[5064: 匿名さん]

>>5062 匿名さん

それはただのイメージで、実際は最上階住戸に余りにも足音が響きすぎて、子ども達がのびのびとなんて無理です。

[5065: 匿名さん]

遠くに東京湾が見えるのか!見えるのが少しでもそれはいいな!

[5066: 匿名さん]

屋上では走ったりはできないでしょう。ただし、開放感は凄いでしょうね。ぜひとも一回見てみたいものです。

[5067: 匿名さん]

プライベートガーデンというだけで楽しみ

[5068: 匿名さん]

日光に当たりたくないし、強風も嫌。エアコン付きのスカイラウンジがないのが痛い。

[5069: 匿名さん]

>>5066 匿名さん

パークシティ大崎とほとんど同じデザインだから、もし気になるなら大崎の中古内覧してみると良いと思います。

[5070: 匿名さん]

>>5068 匿名さん

とモヤシが申しております。

[5071: 匿名さん]

武蔵小山は地味に富裕層多いから、武蔵小山ナンバーワン物件となる当物件は500戸くらいは簡単に売れるでしょ

[5072: 匿名さん]

>>5069
でも、大崎と比べてこちらの方が相当仕様が落ちますよ

[5073: 匿名さん]

>>5072 匿名さん

そんなに違うんですか？間取りは圧倒的にこちらの方がキレイで好きなのですが。

[5074: 匿名さん]

川沿い近くの制震タワーなど、今さら怖くて住めませにゅ～((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[5075: 匿名さん]

大崎の1LDKと2LDKはタンク有りトイレという伝説

[5076: 匿名さん]

>>5074 匿名さん

住むとか住まないとかではなく、屋上のデザインがほぼ同じだから、内覧してみたらいいよと言うだけの話。　
あと、武蔵小山のパーティールームと大崎のキッズルームのデザインのベースがほぼ同じです。
そりゃ、事務所が一緒なら当然似てきてもおかしくない。

ちなみにあそこは、地盤は良いですよ。川沿いではないので。そういうことをちゃんと調べてから書き込んだ方が良いですよ。　

[5077: 匿名さん]

>>5075 匿名さん

マジでいらない情報デス。

[5078: 匿名さん]

>>5076 匿名さん
詳しいですね。大崎にお住まいですか？

[5079: 匿名さん]

>>5078 匿名さん

いえ、MR回りや中古タワマンを見て回るのが趣味なだけです。

パークシティ武蔵小山の最良の比較対象は、パークシティ大崎です。そういう比較対象があるというのは恵まれている話です。
MRでのワクワクするようなVTRや模型、モデルルームだけで購入を決めるのも良いですが、実際建ってる良いお手本があるのですから、なぜ購入前に見に行かないのかなとも思います。
5074,5075のような投稿は次元が低すぎて・・・

[5080: 匿名さん]

やはりタワマンは最新のものがいいですね。
大崎もいいですがやはり少し前のものなので。
ここと違って制震構造ですし。

[5081: 匿名さん]

>>5079 匿名さん

仰る通りです。特に北東のスミフとお見合い住戸なんて、大崎の西側住戸ともろ一緒ですよね。

[5082: 匿名さん]

>>5080 匿名さん

では、ついでにお答えしますが、はっきり言って制震とか免震とか、リセール面だけで考えれば全く意味ないですよ。それぞれ利点・欠点ありますので。
たったそれだけの要素だけでタワマンを比べ、制震マンションだからと排除するのは、甚だ滑稽な話です。

また、タワマンに関して新しい物が良いというのもちょっと違うと思います。

[5083: 匿名さん]

>>5081 匿名さん

お見合いに関しては、再開発エリアのタワマンの宿命ですので、別にパークシティ大崎を見なくてもいいと思います。
豊洲や武蔵小杉なんてお見合いだらけですし

まあ、近場で言えば東建の目黒ツインタワーのお見合い部屋などももし内覧できたらラッキーですね。

[5084: 匿名さん]

>>5083 匿名さん

そうですね。私の先ほどの意見は、向かいの建物との距離感が同じで、造りが似ているからパークシティ大崎が参考になるという意味でした。

[5085: 匿名さん]

>>5084 匿名さん

大崎の南西角部屋とのお見合いは、ブライトタワーになりますが、オフィスタワーです。なので居住者同士の目線というのは参考にならないですね。
もし、三井＆住友というタワマン組合せでお見合いというのなら、近場だとパークコート麻布十番とシティタワー麻布十番じゃないでしょうか。ちょっと距離ありますが

あこフルミラーの独特な建造物は、オフィスタワーなんかよりもよっぽどインパクトありますよ。

[5086: 匿名さん]

大崎の宣伝お疲れさまです

[5087: 匿名さん]

確かに、ちょっと極端にパークシティ大崎について詳しすぎですよね。

[5088: 匿名さん]

>>5082
タワマンが新しいほうがいいって
なにが間違ってんの？

[5089: 匿名さん]

>>5085 匿名さん

本当にお詳しいですね。私もその物件を知っています。確かに隣接していますね。スミフのタワマンは黒々していてインパクトありますよね。まあ、私は大崎見て、これはないなと感じたので、他の部屋にしましたが。

[5090: 匿名さん]

パークシティ大崎なんて駅から6分もかかるんでしょ？

[5091: 匿名さん]

山手線駅はちょっと違うだろうね。
そういう点ではブリリア目黒はすごい。

[5092: 匿名さん]

パークシティ大崎はそろそろ売り抜けないと大変ですからね。
焦りのせいもあるので大目に見てあげてください。

[5093: 匿名さん]

>>5087 匿名さん

じゃあ、他のタワマンの話もしましょうか？
つくづく次元が低いな～と。まあ、そのような方に何言っても糠に釘ですので、これくらいにしときますが、百聞は一見にしかずなので、時間に余裕があるのなら大崎の中古見といた方がいいですよ。

[5094: 匿名さん]

>>5088 匿名さん

タワマンに限らず住居に関しては、造られた年代に依って目に見えない部分で大きく異なります。
もちろん、同じ工法で同じ材料を使うのであれば新しい方が良いのですが、それは現実的じゃないので

やはり、人件費や材料費が高騰し、それを分譲価格に転嫁できなくなってる現在の状況の中で、圧縮せざるを得ないのは言わずもがなな部分なわけです。

[5095: 匿名さん]

>>5092
そうですね。早く売り抜けなきゃ。

[5096: 匿名さん]

>>5089 匿名さん

ちょっと補足しますが、多くのタワマンのお見合い部屋の中でガチンコお見合いっていうのは、そんなに無くて、ちょこっとズラしてたりして意外と気にならなかったりする事もあります。また、そのお向かいが何かに依っても変わりますよね。向かいがオフィスタワーだと、お互いの部屋にいる時間帯が真逆になるので、視線は全く気にならない事がほとんどです。
余談ですが、トライスター型なんてよく考えられていますよね。

とにかく、良い部屋に巡り合える事をお祈りしております。

[5097: 匿名さん]

>>5095 匿名さん

ちなみに大崎の売り時はもうちょっと先だと思いますよ。
まあ、いつ売るかは個人の問題なのでどうでも良い話ですが

[5098: 匿名さん]

72Dは抽選ですか？

[5099: 匿名さん]

パークタワー晴海の方が仕様良いですね！

[5100: 匿名さん]

大崎のピークは過ぎた。

[5101: マンション検討中さん]

>>5099 匿名さん
そりゃ建物だけ比べたら晴海の方が良いけども

[5102: 匿名さん]

>>5099 匿名さん

晴海は部屋を見るまでもなく検討外

[5103: 匿名さん]

設備仕様、共有施設は晴海が圧勝ですね

[5104: 匿名さん]

>>5103 匿名さん

そこは僻地だからね。マンションは立地がすべて。

[5105: 匿名さん]

立地で劣るところは仕様で惹き付けるしかないからね。有明も同様。パンダ部屋を投資用に買うのは良いけど。

[5106: マンション検討中さん]

>>5104 匿名さん
西側から見たら晴海は僻地
都心から見たらここは田舎
どっちもどっちの醜い争いだね。

[5107: 匿名さん]

確かに、武蔵小山も晴海もどちらも郊外。
であれば仕様が良い方がいいかもね。

[5108: 匿名さん]

ここ、パークシティ大崎の中古と同じ単価でしょう。築5年の差はあるけど、ここが中古になったら、どちらが高いかは自明。
やっぱりマンションは立地に尽きるね。

[5109: 匿名さん]

>>5108 匿名さん

ごめんなさい。自明と書かれてますが、どちらが高くなるのか私わからないです。教えてください

[5110: 匿名さん]

>>5107 匿名さん

埋め立て地で駅徒歩10分以上もかかるところなんて検討の余地もないんだけど。予算はないんだけどタワマンには住みたい人に晴海は良いのかもね。投資用で買うにしても、オリンピック選手村の方が断然有望株だし。晴海の方が良い思うなら、どうぞ、そちらを購入してください。

[5111: 匿名さん]

>>5108 匿名さん

武蔵小山にこだわりがなく、もし大崎が同じ価格で買えるなら大崎の方が良いですが、大崎の中古の方がここより高いですよ。坪490～500万で売り出されています。

再開発が終わった大崎とこれから再開発が始まる武蔵小山。武蔵小山の方が1割近く安いですし住環境は武蔵小山の方が上ですし、大崎にするか武蔵小山にするかは難しい判断だと思うのですが。

[5112: 匿名さん]

大崎大崎煩すぎ
わかってないね
ここ検討者はそもそも大崎との比較は少数派

[5113: マンション検討中さん]

お疲れ様です。
これらの内容で、少しでも倍率が下がれば❗嬉しいです。
他にいってくれたら…

まぁここで話してる人、討論だけで買わないですよね。

[5114: 匿名さん]

>>5112 匿名さん

多分、わかってないのはアナタ

[5115: 匿名さん]

大崎とか大井町に安くても住みたいと全く思わないんですけど。
中目黒　恵比寿　目黒は坪５５０以上。無理しないならこっち。
そういう人のほうが多いと思う。

[5116: 匿名さん]

>>5115 匿名さん
ですよね～。

[5117: 匿名さん]

>>5110 匿名さん
晴海と武蔵小山とかほんと醜い争い。
晴海は埋立地で駅遠だし、武蔵小山は品川区の田舎で住民層も微妙。駅直結とはいえ私鉄のローカル駅ではなぁ、、、なによりお墓フロントって冗談キツイ。
そこに坪500とか頭おかしいよね。

[5118: 匿名さん]

>>5115 匿名さん

武蔵小山と大崎どちらが良いか？
資産価値で言ったら断然大崎。
山手線ですよ？
駅周辺は10年前と比べたらすごくキレイになったしね。

武蔵小山は良いと思う。良いと思うけど、大崎には及ばないし、坪500近く出してまで買いたくはない。

「まったく住みたいと思わない」というのはあなたの主観であって、市場価値ではないことをご理解ください。

[5119: 匿名さん]

>>5117 匿名さん
晴海も武蔵小山もそこまでバカにしているのであれば、掲示板見なければいいのに。
理解不能。

[5120: 匿名さん]

>>5119 匿名さん

情報収集です。

[5121: 匿名さん]

リセールバリューや資産価値にとらわれ過ぎなんですよ。
会社や家族の都合や好みや事情なんて家族にとって千差万別なんだから自分が住みたいところに住むのが一番でしょ。
どちらの土地が上とか不毛な議論。

[5122: 匿名さん]

>>5121 匿名さん
ほんとそう。
晴海だの武蔵小杉だの大崎だの比較するのは醜い。
ただし、市場価格として高い安いはあるからね、

[5123: マンション検討中さん]

比較サイトに変わったんですか(笑)
ネガ言いたい方は言ってもらって、流しましょう。

早く希望の部屋の倍率が知りたいです。
買えるか買えないか、早く知りたいので。

二部屋買って繋げる人とかいるんですかね。