パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[4704: マンション検討中さん]

>>4697 匿名さん
よくみなさん5棟と言いますが、今決まってるのは3棟って言ってましたよ。
不動産の方が。

[4705: 4697]

>>4704 マンション検討中さん

以前どこかで5棟建つと聞いたのを思い出して、昨夜検索しました。

荏原3-8地区まちづくり協議会と小山3丁目地区まちづくり推進協議会というのが、駅前3棟以外に随分前から立ち上がっているようです。

荏原の方は場所がわかりましたが、小山3丁目の方の正確な場所がわかりません。
パルムに接しているようです。

私も営業さんに3棟と言われたのですが、正式に決定に至っていないだけで計画自体は静かに進んでいるのかと思っているのですが・・

どなたか小山3丁目地区まちづくり推進協議会のビルが建つ場所の住所なり、今ある店や建物の名称を教えていただけませんか？

[4706: 匿名さん]

>>4696 匿名さん

BAKA?

[4707: マンション検討中さん]

住友タワーがここより高くなる可能は低いと思います。
眺望はいいですが、元よりフロアが上がるごとの値段アップが住友は低いです。
また、この三井のタワマンが目黒くらいの勢いでうれない限り現実味は薄いですよ。
だって、、、これ以上あげたら坪500とかだよ。笑 普通に浜離宮とか買えるじゃん。

[4708: 匿名さん]

>>4707
別物件でスミフのマンションギャラリーに行きましたが、良心的な営業に当たったのか、もし武蔵小山を考えてるならスミフを待たずに三井に決めた方が良いと言われました。
その営業曰く、三井より安くすることはないし、仕様も三井以上にするとは思えないとのことでした。

[4709: 匿名さん]

周辺相場より高値設定するすみふが安く出してくるなんてありえないでしょ。

相場が下がってたら、売り渋りして上がるの待つよ。

[4710: 匿名さん]

>4708

すみふの営業が安く出さないっていうのはあったとしても、仕様も低いですなんて言うわけないけどな。しょぼい仕様の物件でも臆面もなく高級ですって説明するんだもの。

[4711: 名無しさん]

住友の方が眺望が抜けそうだし、後数年まって買いのひとも多そう。住友とお見合いの方面はずっと、工事中で、テンション下がりそう。完成後もお見合いだし。その分安いんでしょうけれど。
おそらく住友はここの売れ行きをみて、同じくらいかやや高めで値段つけていきそうですね。武蔵小山大きく変わりそうですね。

[4712: 名無しさん]

>>4710 匿名さん

同意。絶対にそんなこと言わない。
スミフの物件最近見てますが、明らかにここよりどれもよかった。
仕様を売りに、値段もあげていくとおもう。

[4713: 匿名さん]

＞４７０８

ステマ乙。バレバレだよ。

[4714: 名無しさん]

マンション売るひとって内面本気でがつがつしてるひとが多いだろうから、仕様が低いだと自分の物件下げは絶対に言わない。
やっぱりこの掲示板でしれっと嘘つくひといるんですねーー。こわーー(笑)

[4715: 匿名さん]

>>4705
小山3丁目で三井、住友の他にもう一棟建つのは
「小山三丁目第一地区」　三菱地所が建てることになっている
http://www.musashikoyama-palm.com/modules/palmguide1/index.php?id=54
http://a4232203.exblog.jp/18984263/

駅前のパチンコエンジェルやすき家、コージーコーナーから
一番通り商店街（マックがある通り）までの広い一帯
先行の2区域と比べてもかなり広いね。

[4716: 匿名さん]

ああ、小山3丁目地区のことね　よく見ていなかったゴメン

[4717: 匿名さん]

再開発エリアにおける価格設定はむつかしいですね
特に最初の大型物件は成功させないというプレッシャーもあるので弱気な価格になりがちですがここはそうではない（という意見が多いです）

なので後発のすみふは安く出してくるはず、という予測なわけですね

でも後発のすみふが安く出してくるなんてことは今まであったんでしょうか？
またそもそも分譲されるかどうかも確定といえるんでしょうか（大崎は分譲→賃貸になった）

いずれにしても後出しじゃんけんができるすみふは有利（先行者利益はとれないけど）

[4718: 匿名さん]

嘘つき呼ばわりされてる4708です。笑

自分に不都合？なことを事実ではないと決めつける人が多くてビックリしました。
営業担当も金太郎飴のように均質ではなく、多種多様な人がいることが受け入れられないんですかね。
私が当たった人がたまたまそういう意見を持ってましたよ、というご紹介だったのですが。

精々スミフが三井よりも高仕様、低価格で出てくることを夢見ていて下さい。

[4719: 匿名さん]

住不の営業が他社物件勧める場合って、自分のところは買えない客って判断した場合だな、一般的には。

[4720: 周辺住民さん]

>4705

>>小山３丁目第１地区に隣接する小山３丁目地区まちづくり推進協議会

マックとかツタヤの辺り

[4721: 匿名さん]

>>4717 匿名さん
後出しが有利というのは、スミフが高価格で売り出せる、つまり購入者には不利ということですか？土地や資材等の調達コストは後出しの方が不利なので、少なくとも後の方が安いなんてことはないでしょう。

[4722: 匿名さん]

スミフに低価格を期待してる人って、最近物件を見始めた人？まあ、買う気のない只の野次馬だろうな。

[4723: マンコミュファンさん]

>>4720 周辺住民さん

結構細長くパルムに沿って建つということかなあ。三井はこれとすみふに挟まれる感じか。

[4724: 匿名さん]

スミフのシティタワー大井町は、良心的な価格でしたよね。少なくともここよりは。

[4725: 匿名さん]

三井が再開発を主導し街のバリューアップ、知名度アップしたところでおもむろにすみふがさらに高い値段で売る、市況が悪い時は完成しても売らずに何年でも寝かせる

そんなのわかりきった話
すみふが安くいいもの出すとかどんだけ脳内花畑なのか

[4726: マンション検討中さん]

>>4724 匿名さん
場所が大井町ですから。
場所が違うのに、比べるのはどうかと。

5～10年先の三菱、どこにどう建てるか全くわからないですね。

[4727: マカン]

再開発があるから値段が下がらないなんてのもおかしな根拠だな。

いまは低金利に端を発し都心部を中心とした物件価格の上昇が起きているだけ。
金利が上がり始めればもうダメだよ。新築中古関わらず物件の値段は下がる。

ここの上層階は地元の富裕層である程度は売れるだろうね。逆に中低層が苦戦しそう。
武蔵小山に坪400万以上も出そうという変人は少ないでしょうから。そういう場所です。

[4728: 名無しさん]

>>4719 匿名さん

同意。
スミフが他物件すすめてくるときは、できない営業マンか、あなたが、そもそも客としてはずされてますね。一般的には。

[4729: 匿名さん]

>>4723 マンコミュファンさん
再開発エリアの地権者に聞いたところ、マックから駅側の広い範囲(三井と住友エリアを合わせた位の面積)放射26号沿いすきや、靴の流通センターからパルムの猫専門ショップ、ビックパフェのお店、パルムの道を挟んで、大黒屋、電気屋、Ymobileからオオゼキの斜め前のお寺までの予定で検討中との事。三菱のエリアに最低でも2棟のタワマンだそうです。仰るとおり三井は住友とは少し離れていますが、挟まれます。三井の管理がいいというのは聞いた事ありますが、住友は悪評しか聞きません。住友にお住まいの方住友の管理について教えて下さいませ。

[4730: 匿名さん]

三井の管理もひどいケースあるけどね。

[4731: 匿名さん]

金利が上がり始めたら物件価格が下がるのはわかる。キャッシュで買うなら待ちもあり。
ただ、ローンなら物件価格以上に借入限度も下がるんだし、年齢や就業状態条件も今より悪化している可能性が大きいんならば、結局いま買った方が良いの買えるし、名目の支払いは多くても損はしてないと思うよ。

[4732: マンション比較中さん]

4731さんのロジックに賛同です。
ところで、ここムサコを都心と勘違いしている人が結構いますが、都心は3区もしくは5区の山手線内です。ましてやムサコは路線の力が弱い。三田線、南北線はメジャーなところ（丸の内、銀座、新宿、渋谷、赤坂、青山、等々）にはダイレクトに行けない。もう少し冷静に立地を判断した方が良いのではないでしょうか。

[4733: 匿名さん]

>>4732 マンション比較中さん

丸の内（大手町）には行けるけどね。

[4734: 匿名さん]

>>4733 匿名さん

丸の内には行けますね。ちょい恥ずかしいっすね

[4735: マンコミュファンさん]

>>4732 マンション比較中さん

ムサコ、って、普通、武蔵小杉のことでは？

[4736: 匿名さん]

武蔵小山に住む意味って、都心では希少な環境の良さとか、広さとかにあると思うんだよね。

なので、あえてここまで都心を離れたのに、タワマンに住む意味がわからない。

タワマンみたいな生活は都心の方がフィットすると思う。

ここは、豪華な一戸建て（は高すぎて手が出ませんが）や、もっと広い、洒脱な低層マンションに価値があると思うけどな〜。

[4737: 匿名さん]

>>4732 マンション比較中さん

丸の内へは大手町から、銀座へは日比谷からアクセス可能。渋谷へは目黒乗り換えで15分。麻布十番や四ッ谷、後楽園も直通。近くはないけど十分じゃない？

[4738: 匿名さん]

>>4735 マンコミュファンさん
武蔵小山住民…ムサコと言えば武蔵小山です。
武蔵小金井住民…ムサコと言えば武蔵小金井です。
武蔵小杉住民…ムサコ？ここはコスギだよ。
一般人…ムサコ？よく知らないけど武蔵小杉のこと？

[4739: 匿名さん]

>>4736
タワマン駅近資産価値！タワマン駅近資産価値！

[4740: マンション検討中さん]

ココは駅1分で資産価値維持できるから、眺望が悪くなろうが将来的に管理費が上がろうが大規模修繕がどんな風になろうが固定資産税が高かろうが問題ないよ！免震だし！

[4741: 匿名さん]

タワマン駅近資産価値！タワマン駅近資産価値！

[4742: マンコミュファンさん]

3区なんて狭い範囲の都心の人はタワマンなんて住まないよ。10階程度までか、戸建も多いかと。

[4743: eマンションさん]

ここは、パークコート千代田富士見ザ・レジデンスとほぼ同じ坪単価。数年前とはいえ、共用部、建具等あまりの違いに驚くばかり。

[4744: 名無しさん]

>>4743 eマンションさん

インフレですから

[4745: マンション検討中さん]

>>4743 eマンションさん
千代田富士見の方が安い部屋多いですよね！
私もビックリしました。
中古で千代田富士見を検討していたので、、、
断然、ここは格下。
三井のタワマンの中でもレベル低いなと個人的に感じています。

[4746: 匿名さん]

>>4743 eマンションさん

マンション直近底値の2012～2013年に販売された物件出されても。。むしろ、当時で既にここ並みの価格だったって方が驚き。当時は絶対に買えなかったなあ。今なら持ち家や株の益があるからここでも買えちゃう。どうしようかな。

[4747: 匿名さん]

>4744

マンション価格だけね。アベノミクスの低金利によるものだけど、異常だよな。

[4748: 匿名さん]

>>4745 マンション検討中さん

飯田橋は線路脇の劣悪環境でしたからね。
景気悪いときは、ああいう物件出やすいですよね。

[4749: eマンションさん]

千代田富士見は前田建設が安く売りすぎたのかも。武蔵小山は地権者が多く、期間が長引いたせいで補償が増え、その分新規購入者の価格に反映されたと思う。

[4750: 名無しさん]

この金額でこの仕様、なぜそうしたのか疑問がのこります。
高いのは仕方ないとしてご時世的に。
仕様あげてくれてもよかったのにと思いました。

[4751: 匿名さん]

>>4738 匿名さん
昔から武蔵小杉に住んでいる知人は、仰るとおり武蔵小杉をコスギ、武蔵新城をシンジョウ、武蔵小山をムサコと言っていたそうです。武蔵小金井住民がムサコといっているのは知りませんでした。

[4752: 匿名さん]

>>4751 匿名さん
個人的にはムサコと言えば武蔵小金井ですね。大学が近かったもので。ちなみにお隣の東小金井はヒガコと言います。(関係ない話で失礼しました)

[4753: 匿名さん]

>>4750 名無しさん

ホント、中々気持ち良く買わせてくれないですよね。

[4754: 通りがかりさん]

大井町の方が安いのに仕様がいいっていうね

[4755: 匿名さん]

大井町は羽田新航路の直下３００ｍ、環境が劣悪過ぎるよ。

[4756: 住民板ユーザーさん1]

大井は昼間の時期帯のみかつ、風向きが一定の場合かつ、通過するのは駅の反対側だけどね。

ここは違うけどむき出しの路線傍よかよっぽどマシ。

[4757: マンション検討中さん]

そりゃ千代田富士見も浜離宮も線路脇だけどそれを感じさせない人気ぶりに加え、抜群の資産価値だしなぁ。
ここがこんな有様になると知っていたなら、無理してでも浜離宮を買っておくんだったと激しく後悔中。

[4758: 購入経験者さん]

>>4754 通りがかりさん
それは無い。
大井町を買った者ですが。

[4759: 匿名さん]

>>4756 住民板ユーザーさん1さん

昼の間だけって、平日はよくても土日どうするの？昼寝したりテレビ見たりできないかもよ。新航路使うの南風時で、1年の4割くらいが南風ですよ。1時間に30本も通過するなんて恐ろしくないですか？
電車もうるさいけど、飛行機の騒音も相当ですよ、たぶん。
武蔵小山は大丈夫ですかね、少し心配です。

[4760: 匿名さん]

メジャーどころ全てににダイレクトアクセスできる駅なんて無いし、他の方仰る「路線が強い」とされる駅でも徒歩1分の物件はそうそう無いでしょう。
ここを選ぶ人はそもそもムサコが好きだったり再開発駅近で選んでる人が多いと思いますので、都心アドレスや路線の強さを最重要視する人はここには来ないのでは。

[4761: マンション検討中さん]

>>4736 匿名さん
だから以前みなさん言ってたけど。
武蔵小山が好きで、そこに駅近いマンションができてたまたまタワーだっただけじゃない?

武蔵小山は豪華な一戸建てって感じじゃないですよ。

[4762: マンション検討中さん]

>>4753 匿名さん
もし抽選になったら、の対策では?
って書くと、また同じこと繰り返し言われちゃうかな(笑)

[4763: マンション比較中さん]

都心で立地の交通利便性を求める場合は、丸ノ内線か銀座線を選びます。何より駅ホームが浅くて朝夕抜群に楽です。本数も多く、改札・ホームも楽々です。このムサコタワマンの金額が出せれば、新築物件は少ないけど（それでも結構ありますよ）選択肢は多いです。もともと割とハイグレードなマンションが多いので、仕様・設備も問題ありません。
4760さんが仰るように、ムサコが好き、駅徒歩1分が良い、と言う方とは住み分けすればいいと思います。

[4764: 匿名さん]

ムサコはいい街だし、駅1分は魅力的。
でも、何度か話題にのぼりましたが、Low-Eガラスやボイドスラブ などの低仕様が気にかかります。
特に、ペアガラスとLow-Eガラスの比較では、夏場のガラスの温度が10℃も違いますから。
どうしようかな。

[4765: 匿名さん]

武蔵小山の中古を買えばよくないですか？
やはり皆さん新築志向ですか？

[4766: 匿名さん]

次の再開発エリアに中古マンション買っておくのが経済的には正解だろうね
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_88135746/

ここ買っておけば、権利交換で三菱地所のタワマンに変身するわけだ
面積足りなければ割安な値段で買い増しできるんだっけ？

[4767: 匿名さん]

>>4766 匿名さん

築35年の武蔵小山でこの価格はクソ高いね。
捕らぬ狸にならぬようお気をつけ

[4768: マンション比較中さん]

でも、大化けしそうな気がする…

[4769: 匿名さん]

三井不動産初めて接するんですけど、
よくも悪くも営業の接客がドライじゃないですか？

[4770: 匿名さん]

ここアクセスが悪いけど買うっていうポジが多いけど、地元の人以外に売らないと売り切れない規模じゃないですかね。

そうなのになんでこんなに高いんだろう。

[4771: 匿名さん]

>>4770
それでも買う奇特な人がいるからでしょ。

[4772: 匿名さん]

>>4770 匿名さん
地元からの買い替えなんて少数派ですよ。
多くは、無縁の方々。
営業の地元の方の買い替えが多くて～は、ビジネストークです。

[4773: 匿名さん]

>>4772 匿名さん
地元からの買い換えが多いとビジネストークすることの、三井側のメリットってなんですか？
純粋に思い付かないのでおしえてください。

[4774: 匿名さん]

半径１.５キロ。
どんな日常生活が待っているか、奥さんに説明する時にどうぞ。この街だと、専業主婦は少ないのかな？

◆武蔵小山駅
https://goo.gl/oFjh3A

◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

[4775: 匿名さん]

>>4772 匿名さん
確かに、地元の見学は多いという話でした。
ただ、モデルルームの見学者という意味です。見学者の1割しか申し込まないので、地元の人は申し込まないですよ。
話のネタとして見ただけです。
高過ぎますから。

[4776: 匿名さん]

>>4774 匿名さん

ここと同じ坪単価で買えるところありますか？

[4777: 匿名さん]

>4769

見込み客とみなされてないんじゃない。三井は客を選ぶ。

[4778: 匿名さん]

>>4777:匿名さん

どんな人がお客として見てもらえるのですか？
物件を今一つ気に入っていなさそうな人も除外されますか？

[4779: 匿名さん]

>>4775
モデルルームは地元にないのに地元民がわざわざ大崎まで話のネタのために行くの？

[4780: 匿名さん]

>>4773 匿名さん

三井側というか、デベ側ね。
MRに今まで50箇所近く行ってるけど、ほとんどのMRで地元の方が…という話をされる。

恐らく、地元の方がなかなか離れられないくらい素晴らしい環境というのをアピールしたいのかなと

[4781: 匿名さん]

1期1-３次で2/３は売れるような状況では。
具体的には地権者入れて400/６００ぐらいじゃないかな。足元から見た予測だけど。

[4782: 匿名さん]

普通は地元住民や地縁のある人の購入が多いから現地の近くにモデルルーム作るんだけどね。沿線でもない大崎にモデルルーム作るって地元住民は買ってくれないという判断なのか。

[4783: 匿名さん]

全然納得感ない説明。
大して素晴らしい環境というアピールになってないし。

[4784: 匿名さん]

思ったより売れてそうですから、ネガが多いのも納得でしょう。

[4785: 匿名さん]

>>4782 匿名さん

単に、自分のモデルルーム用の広い土地が有ったから利用したんでしよう。

[4786: 匿名さん]

>>4785 匿名さん

アグリーです。穿った見方する人もいるもんですね。

[4787: 匿名さん]

>>4785 匿名さん
単にというか大崎は三井のタワーマンションがたくさんあるし再開発のショーケースとして最適なのであえて大崎にしたようですよ

[4788: 匿名さん]

>>4781 匿名さん

ないない、そんなに売れたら奇跡だよ

[4789: 匿名さん]

私はとっくに撤退しましたが、どの程度の人気で、どのくらい売れるのか、気になっています。今後のマンションマーケットのひとつの方向が見えるように考えています。

[4790: 購入経験者さん]

>>4787 匿名さん
あそこはグランスカイの時代からの使い回しです。要はコストが安いから。深い意味はありません。
南青山の都心物件向けサロンと一緒です。その城南版。

[4791: 匿名さん]

>>4790 購入経験者さん

そうだっけ？グラスカは別の場所だった気がする。
キャッツシアターがあったような

[4792: 匿名さん]

グランスカイのモデルルームは２回作り直してて途中で一回移転したんですよ
その後はパークシティ大崎のモデルルームがありました

[4793: 匿名さん]

明日明後日のモデルルーム、ガラガラです。やっぱり見合わない価格が理由でしょうか。

[4794: マンション検討中さん]

ここの向きの人気度ってどうなんでしょう。
北東に住友、南西に三菱でお見合い状態。
この2面はカーテン無し生活はほぼ無理。

かといって、南東、北西にも目ぼしい眺望無し。
西に富士山、南は陽だまりってことで、
南東>北西>南西>北東の順かしら。

人気の72Dは北東のためか、価格安めの設定ですね。

[4795: 匿名さん]

武蔵小山がさばけたら、いよいよ、ここのモデルルーム跡地にタワマンかな。

[4796: マンション検討中さん]

>>4793 匿名さん

Web予約できないのに、なぜ空き状況知ってるんですか？
わざわざ電話確認ですか？
毎週お疲れ様です。

[4797: 匿名さん]

>>4795 匿名さん

あそこは、周辺のマンションの所有者合意が取れてないから、暗礁じゃないですかね。またしばらく駐車場。
今回、カフェっぽい作りにしたから、そのままカフェでもすればいいのに。

[4798: マンション検討中さん]

>>4794 マンション検討中さん
ガラスがしょぼいから北東のが良いのかも。

[4799: 匿名さん]

北東は住友とお見合いの時点で最下位

[4800: マンション検討中さん]

ガラスの質が悪いので夏冬は辛い
平日は満員電車でアクセスの悪い路線で辛い
商店街はまぁまぁ
春秋の週末は楽しめそうですね
値段は超一流

[4801: マンション検討中さん]

北東はいいとこないじゃん

[4802: 匿名さん]

>>4800 マンション検討中さん

ガラスの質って、コストカットなのは間違いないですが、さほど問題ないと思うのですが。low-eって直射日光に対して遮熱効果を発揮するのであって、庇があって直射日光が入らない設計の場合は単に無駄なコストになっているだけでは？

[4803: マンション検討中さん]

冷暖房効果や保温効果も全然違うので、年中エアコンをつけることになりますな