パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[4644: マンション検討中さん]

>>4643 匿名さん

東北の地震で三井の免震は問題なかったと聞きました。

[4645: エラン]

建物は影響ないとしてもライフラインは断絶だよ。
壁のクロスや床のタイルに亀裂は入るし。

[4646: 匿名さん]

クロスが破れるってことは壁も壊れてる。もしかしてクロスの破れだけってことにしちゃってたりして。

[4647: 匿名さん]

建築基準法で震度５強で損傷せずってなってるけど、対象は構造部分だけ。乾式壁は非構造部分だから壊れても設計上、問題なし。

[4648: 匿名さん]

なるほど。
じゃあますます制震マンションなんか住めたもんじゃないですね。

[4649: 匿名さん]

制震は今のところ倒壊リスクがあるような弱点は指摘されていない。長周期パルスって逃げる時間もないみたいだから、直撃して倒壊したらアウト。

[4650: 匿名さん]

>4645

三井の某タワマンで中圧ガス管を直接引き込んでいるので、ガスの供給が止まるリスクがほとんどありませんって宣伝してたけど、裏を返すと対応していない物件は何かあったらガスの供給止りますって言ってるようなもの。

[4651: 匿名さん]

では、活断層がある可能性のある四ッ谷付近なんかはとても買えないですね。武蔵小山付近は活断層はないので心配無用では？

[4652: 匿名さん]

関東の場合、ローム層に覆われて活断層がわかってないだけなんてこともあり得るんだけどね。

[4653: 匿名さん]

心配無用は言い過ぎだけど、武蔵小山で不安ならホントに四ッ谷付近は怖すぎて住めない買えない。

[4654: マンション検討中さん]

>>4651 匿名さん

長周期パルスを連呼してる人はどうせ「見つかってないだけで可能性はある」とか言うだけですよ。
そんな可能性の話をしだしたらキリがない。交通事故で死ぬ可能性があるから家から出ない、っていう引きこもり理論に等しい。

[4655: 匿名さん]

何かあっても、想定外で三井は逃げる。浦安の液状化がそうだった。近隣では対策してるケースがあったにもかかわらず。

[4656: 匿名さん]

対地震については都心最強なのは間違いないよ。地盤が良いので当マンションだけじゃなくライフラインの耐久力も抜群。

[4657: 匿名さん]

表層地盤増幅率は1.6８で揺れやすい。最強ではないけどね。

[4658: 匿名さん]

ネガが多いのは抽選が近いからかな?

[4659: 匿名さん]

うまく四谷に誘導できてるようだね

[4660: マンション検討中さん]

断言しよう。このスレに書き込んでいる人間のうち、99.8%の人間は購入する財力はない／(^o^)＼

[4661: マンション比較中さん]

99.8％の人間は購入する意思はない、財力もない、あるのは。。。。。

[4662: 匿名さん]

>>4660 マンション検討中さん
そういうあたな様は、残り0.2%の購入財力を十分お持ちの方でいらっしゃるんですね。素晴らしいです。裕福でいらして。お仕事は何をされているんですか。30代で弁護士さんでいらっしゃるとかですかね。最上階とかご購入できるといいですね❗

[4663: マンション検討中さん]

現時点の倍率について、連絡がありました。
私の希望する部屋は倍率ついてないみたいです。

3LDK、中層、1億未満ですが、
人気ないのかな…。

[4664: 匿名さん]

>>4663
武蔵小山に住みたい人はそんなにいないんでしょう。

[4665: 匿名さん]

>>4663 マンション検討中さん

私と同じ条件の部屋ですね。うまく分散されたのかな？

[4666: マンション検討中さん]

>>4662 匿名さん

もちろん、私はこの物件を買う財力などありません！！！私はしがないサラリーマンでございます！！！

[4667: 匿名さん]

>>4664 匿名さん
まったくそんなことはない。
ただ価格が合わないだけで、価格がもっと安ければいくらでも住みたい人はいるでしょう。

それでも売れてるんだから、金持ちって、たくさんいるものですねえ。

[4668: 匿名さん]

1期1次ではありませんが、我が家も未だに迷っています。
どうしても割高に思えるのです。
次の住友が高く出してくるのは確かだと思うし、だからこそ三井が安く出したくない気持ちは理解出来ます。
地縁もないので、ここにこだわらなくてもいいこともあって迷っています。

[4669: 匿名さん]

今はどこも高いよ。２０年以内に一回は３割引で買える時があるとは思う。
じゃあそれを待つかというと、その時にはローンが組めないかもとかも思う・・・

[4670: 匿名さん]

とりあえず、割安ではないことは確か。庶民としてはガッカリ。

[4671: 匿名さん]

>>4668 匿名さん
仰るとおり、住友の五洋建設施工物件より安くすることはできないと思います。住友は不動前でさえ、あれだけ高額で出しましたからね❗
地縁もなくて悩まれているのであれば、後悔しないように他のエリアにした方がいいかもしれないですね。お悩みになる気持ちはよくわかりますが。

[4672: 匿名さん]

>>4669 匿名さん
どうしても東京23区内で今購入したい世帯は、2馬力でも人気の都心、城南エリアは諦めて、荒川区足立区等23区東側で妥協しているそうですね。

[4673: 匿名さん]

論点はここを買うかどうかではなく、今買うかどうかだと思いますよ。例え価格がここより安いところを買っても、ここより下落幅が大きかったら意味がありません。今はどこも住宅価格が異常に上昇していると思いますので、10年くらい買えなくても問題ない場合は待った方が良いんじゃないでしょうか。

[4674: 匿名さん]

若い人は待ちもありですね
でも40近い世代以降なら時代が悪かったと思うしかないよね
というか、アベノミクスに株式投資してれば余裕だったのでは?
ビットコインや資源株、アップルやアマゾンアリババなどのネット系など、いくらでも数倍になってる
リスク取らないで買えないと言っててもダメだよね。私も含めて。

[4675: 匿名さん]

>>4674 匿名さん
30代の子育て世代こそ教育のことなど考えると待てないと思いますが。20代独身なら待てるかな。20代だとそもそもマンション買う人少ないでしょうけど。

[4676: 匿名さん]

リーマンショックみたいなことがあれば簡単に坪350くらいにはなるんだろうな。それでも10年耐えられるならまた相場も戻るだろうから、キャッシュフローさえ維持できるなら安心して買える。居住目的なら買い、投資目的なら見送り。

[4677: 匿名さん]

同じ三井のパークホームズ武蔵小山で新築物件として70m2台で7,000万円くらい、今は市況が3割アップとすると9,000万円台で、このタワーだけが特別に高いというわけではないのだと思います。
買いたい時が高い時だと悩みますね。

[4678: 4668]

皆さん、ご意見ありがとうございました。
ご意見参考にしながら、もうしばらくだけ真剣に考えます。

[4679: 匿名さん]

ちなみにここら見送ってる人は
どことか狙ってますか？
ただ漫然と安くなるの待っててもしょうがないですよね。

[4680: 匿名さん]

漫然と晴海の選手村跡地待ちです

[4681: 匿名さん]

>>4676 匿名さん

リーマン級あれば、@300万まで落ちると思います。

[4682: マンション掲示板さん]

次に２つタワーが控えてるからね。
焦ることはないかと思う。
駅前にこだわらなければ、他のちいきはここまで高騰してない所もある。
例え下がったとしても最初の価格からいくら下がったかだから、ここみたいに高値のマンションほどダメージが大きいよね。

[4683: 匿名さん]

駅前はこれ以上安くならないと思う。

[4684: 匿名さん]

住友のタワーはどんなに安くてもシティタワー目黒と同じ価格、すなわち坪500付近でしょうね。三菱は、販売は5～10年後なのでは？待つという判断は、買えなくても良い人しかできないのが現実。

[4685: マンション検討中さん]

中古マンション、武蔵小山だけが高いですよね。ずっと住んでいるのでよく物件情報を見ていますが、隣の駅になるとかなり安くなっていると思います。武蔵小山どんどん上がってくれたらいいなぁ。

[4686: マンション掲示板さん]

１つ不安要素をかかれると下がらない下がらないって、いくつも書き込みが。営業すごいですね。　

デベの営業、ここをチェックしてるといってましたしね。

[4687: マンション掲示板さん]

駅前が極端に高ければ、徒歩5分や7分かかる物件でもそちらを買いますよ。　
健康にもいいですしね。

[4688: 匿名さん]

下がるってなんの話をしているのか？
リーマンショック的な大不況がきたら中古は下がるぞって主張ですか？
武蔵小山駅前中古が坪３００万でしか売れない時なら目黒駅も坪３５０万くらい程度に下がってますよね
ここ売却して坪あたり５０万の差額払えば目黒に中古タワーにアップグレードできるならいいんじゃないの

それとも不況になったら武蔵小山駅前に坪３００万の新築タワーが分譲されるって主張ですか？

[4689: 匿名さん]

>>4685 マンション検討中さん
武蔵小山にお金持ちが増えるのは嬉しいです。私のマンションも新築購入時よりプラス2千万で売却できているようです。パークホームズ武蔵小山も高値でいつも売りが出ていますが、室内のグレードが低く、住友のタワーの近く過ぎて工事中の音の影響があるので、あそこを中古で購入するのはリスクがあるかもです。　
武蔵小山の新築がここと、住友で高値で出してくれると、中古の駅近マンションの価格が上がってうれしいです。買い換えする者としては大変助かります。

[4690: 匿名さん]

倍率は高くなさそうですね

[4691: 匿名さん]

まあでもここはこれから値が上がる余地はあるんじゃないでしょうか。

[4692: 匿名さん]

大崎みたいに再開発終盤のとこよりはね。

[4693: 買い替え検討中さん]

すでに値上がり益が確定している大崎を引き合いに出されても
無理がある

[4694: 匿名さん]

今新築を購入した場合の話だろ。

[4695: 匿名さん]

>>4693 買い替え検討中さん

大崎の開発終盤で異常な高音で分譲されてるグランデパンセ御殿山は値上がり余地は少ないですが武蔵小山の再開発は序盤なのでという意味では？

[4696: 匿名さん]

>>4695 匿名さん

御殿山と武蔵小山で比べるのが無理あるんじゃない。
御殿山は城南五山ですよ

[4697: 匿名さん]

駅前3棟以外にあと2棟計画している最中ですよね。
小山3丁目に1棟ともう1棟。
このマンションから見てどちらの方角かご存知の方おられますか？
土地勘がないので教えていただけると助かります。

[4698: 名無し]

ないない。上がるわけない。いい加減にしろ営業マンw
こんなとこ買ったら後ろ指さされて笑われる。

[4699: 匿名さん]

値上がり余地は少ないでしょうね。
一方でリーマンショックが来るのを祈ってるのも短い人生では無意味。仙人みたいな方ならいいですけど。

[4700: 名無しさん]

>>4684 匿名さん

どんなに安くても、ってことは基本線はもっと高いってこと？いくら住友といえどそりゃないのでは？あちらは目黒五反田徒歩内ということで売ってるけど、こちらは純粋な武蔵小山物件。地縁があって金に糸目つけない層が一定数はいても、このパークシティがかなり食い尽くすだろうし。

[4701: 匿名さん]

>>4700 名無しさん
住友がここより安く売り出したら、マンションバブル終了
真っ暗な時代に入っていくから、もう買わない方がいいよ

[4702: 匿名さん]

立地はここが一番なので多少ここより安い可能性はある。免震じゃなければ安くできるし。まあ、武蔵小山の再開発が続く限り暴落することはないでしょ。私は買えないが、ここの完成が楽しみ過ぎる。

[4703: 匿名さん]

眺望は3面が抜ける住友の方がいいですよね。スカイラウンジとスタディルームを作って欲しいなー。

[4704: マンション検討中さん]

>>4697 匿名さん
よくみなさん5棟と言いますが、今決まってるのは3棟って言ってましたよ。
不動産の方が。

[4705: 4697]

>>4704 マンション検討中さん

以前どこかで5棟建つと聞いたのを思い出して、昨夜検索しました。

荏原3-8地区まちづくり協議会と小山3丁目地区まちづくり推進協議会というのが、駅前3棟以外に随分前から立ち上がっているようです。

荏原の方は場所がわかりましたが、小山3丁目の方の正確な場所がわかりません。
パルムに接しているようです。

私も営業さんに3棟と言われたのですが、正式に決定に至っていないだけで計画自体は静かに進んでいるのかと思っているのですが・・

どなたか小山3丁目地区まちづくり推進協議会のビルが建つ場所の住所なり、今ある店や建物の名称を教えていただけませんか？

[4706: 匿名さん]

>>4696 匿名さん

BAKA?

[4707: マンション検討中さん]

住友タワーがここより高くなる可能は低いと思います。
眺望はいいですが、元よりフロアが上がるごとの値段アップが住友は低いです。
また、この三井のタワマンが目黒くらいの勢いでうれない限り現実味は薄いですよ。
だって、、、これ以上あげたら坪500とかだよ。笑 普通に浜離宮とか買えるじゃん。

[4708: 匿名さん]

>>4707
別物件でスミフのマンションギャラリーに行きましたが、良心的な営業に当たったのか、もし武蔵小山を考えてるならスミフを待たずに三井に決めた方が良いと言われました。
その営業曰く、三井より安くすることはないし、仕様も三井以上にするとは思えないとのことでした。

[4709: 匿名さん]

周辺相場より高値設定するすみふが安く出してくるなんてありえないでしょ。

相場が下がってたら、売り渋りして上がるの待つよ。

[4710: 匿名さん]

>4708

すみふの営業が安く出さないっていうのはあったとしても、仕様も低いですなんて言うわけないけどな。しょぼい仕様の物件でも臆面もなく高級ですって説明するんだもの。

[4711: 名無しさん]

住友の方が眺望が抜けそうだし、後数年まって買いのひとも多そう。住友とお見合いの方面はずっと、工事中で、テンション下がりそう。完成後もお見合いだし。その分安いんでしょうけれど。
おそらく住友はここの売れ行きをみて、同じくらいかやや高めで値段つけていきそうですね。武蔵小山大きく変わりそうですね。

[4712: 名無しさん]

>>4710 匿名さん

同意。絶対にそんなこと言わない。
スミフの物件最近見てますが、明らかにここよりどれもよかった。
仕様を売りに、値段もあげていくとおもう。

[4713: 匿名さん]

＞４７０８

ステマ乙。バレバレだよ。

[4714: 名無しさん]

マンション売るひとって内面本気でがつがつしてるひとが多いだろうから、仕様が低いだと自分の物件下げは絶対に言わない。
やっぱりこの掲示板でしれっと嘘つくひといるんですねーー。こわーー(笑)

[4715: 匿名さん]

>>4705
小山3丁目で三井、住友の他にもう一棟建つのは
「小山三丁目第一地区」　三菱地所が建てることになっている
http://www.musashikoyama-palm.com/modules/palmguide1/index.php?id=54
http://a4232203.exblog.jp/18984263/

駅前のパチンコエンジェルやすき家、コージーコーナーから
一番通り商店街（マックがある通り）までの広い一帯
先行の2区域と比べてもかなり広いね。

[4716: 匿名さん]

ああ、小山3丁目地区のことね　よく見ていなかったゴメン

[4717: 匿名さん]

再開発エリアにおける価格設定はむつかしいですね
特に最初の大型物件は成功させないというプレッシャーもあるので弱気な価格になりがちですがここはそうではない（という意見が多いです）

なので後発のすみふは安く出してくるはず、という予測なわけですね

でも後発のすみふが安く出してくるなんてことは今まであったんでしょうか？
またそもそも分譲されるかどうかも確定といえるんでしょうか（大崎は分譲→賃貸になった）

いずれにしても後出しじゃんけんができるすみふは有利（先行者利益はとれないけど）

[4718: 匿名さん]

嘘つき呼ばわりされてる4708です。笑

自分に不都合？なことを事実ではないと決めつける人が多くてビックリしました。
営業担当も金太郎飴のように均質ではなく、多種多様な人がいることが受け入れられないんですかね。
私が当たった人がたまたまそういう意見を持ってましたよ、というご紹介だったのですが。

精々スミフが三井よりも高仕様、低価格で出てくることを夢見ていて下さい。

[4719: 匿名さん]

住不の営業が他社物件勧める場合って、自分のところは買えない客って判断した場合だな、一般的には。

[4720: 周辺住民さん]

>4705

>>小山３丁目第１地区に隣接する小山３丁目地区まちづくり推進協議会

マックとかツタヤの辺り

[4721: 匿名さん]

>>4717 匿名さん
後出しが有利というのは、スミフが高価格で売り出せる、つまり購入者には不利ということですか？土地や資材等の調達コストは後出しの方が不利なので、少なくとも後の方が安いなんてことはないでしょう。

[4722: 匿名さん]

スミフに低価格を期待してる人って、最近物件を見始めた人？まあ、買う気のない只の野次馬だろうな。

[4723: マンコミュファンさん]

>>4720 周辺住民さん

結構細長くパルムに沿って建つということかなあ。三井はこれとすみふに挟まれる感じか。

[4724: 匿名さん]

スミフのシティタワー大井町は、良心的な価格でしたよね。少なくともここよりは。

[4725: 匿名さん]

三井が再開発を主導し街のバリューアップ、知名度アップしたところでおもむろにすみふがさらに高い値段で売る、市況が悪い時は完成しても売らずに何年でも寝かせる

そんなのわかりきった話
すみふが安くいいもの出すとかどんだけ脳内花畑なのか

[4726: マンション検討中さん]

>>4724 匿名さん
場所が大井町ですから。
場所が違うのに、比べるのはどうかと。

5～10年先の三菱、どこにどう建てるか全くわからないですね。

[4727: マカン]

再開発があるから値段が下がらないなんてのもおかしな根拠だな。

いまは低金利に端を発し都心部を中心とした物件価格の上昇が起きているだけ。
金利が上がり始めればもうダメだよ。新築中古関わらず物件の値段は下がる。

ここの上層階は地元の富裕層である程度は売れるだろうね。逆に中低層が苦戦しそう。
武蔵小山に坪400万以上も出そうという変人は少ないでしょうから。そういう場所です。

[4728: 名無しさん]

>>4719 匿名さん

同意。
スミフが他物件すすめてくるときは、できない営業マンか、あなたが、そもそも客としてはずされてますね。一般的には。

[4729: 匿名さん]

>>4723 マンコミュファンさん
再開発エリアの地権者に聞いたところ、マックから駅側の広い範囲(三井と住友エリアを合わせた位の面積)放射26号沿いすきや、靴の流通センターからパルムの猫専門ショップ、ビックパフェのお店、パルムの道を挟んで、大黒屋、電気屋、Ymobileからオオゼキの斜め前のお寺までの予定で検討中との事。三菱のエリアに最低でも2棟のタワマンだそうです。仰るとおり三井は住友とは少し離れていますが、挟まれます。三井の管理がいいというのは聞いた事ありますが、住友は悪評しか聞きません。住友にお住まいの方住友の管理について教えて下さいませ。

[4730: 匿名さん]

三井の管理もひどいケースあるけどね。

[4731: 匿名さん]

金利が上がり始めたら物件価格が下がるのはわかる。キャッシュで買うなら待ちもあり。
ただ、ローンなら物件価格以上に借入限度も下がるんだし、年齢や就業状態条件も今より悪化している可能性が大きいんならば、結局いま買った方が良いの買えるし、名目の支払いは多くても損はしてないと思うよ。

[4732: マンション比較中さん]

4731さんのロジックに賛同です。
ところで、ここムサコを都心と勘違いしている人が結構いますが、都心は3区もしくは5区の山手線内です。ましてやムサコは路線の力が弱い。三田線、南北線はメジャーなところ（丸の内、銀座、新宿、渋谷、赤坂、青山、等々）にはダイレクトに行けない。もう少し冷静に立地を判断した方が良いのではないでしょうか。

[4733: 匿名さん]

>>4732 マンション比較中さん

丸の内（大手町）には行けるけどね。

[4734: 匿名さん]

>>4733 匿名さん

丸の内には行けますね。ちょい恥ずかしいっすね

[4735: マンコミュファンさん]

>>4732 マンション比較中さん

ムサコ、って、普通、武蔵小杉のことでは？

[4736: 匿名さん]

武蔵小山に住む意味って、都心では希少な環境の良さとか、広さとかにあると思うんだよね。

なので、あえてここまで都心を離れたのに、タワマンに住む意味がわからない。

タワマンみたいな生活は都心の方がフィットすると思う。

ここは、豪華な一戸建て（は高すぎて手が出ませんが）や、もっと広い、洒脱な低層マンションに価値があると思うけどな〜。

[4737: 匿名さん]

>>4732 マンション比較中さん

丸の内へは大手町から、銀座へは日比谷からアクセス可能。渋谷へは目黒乗り換えで15分。麻布十番や四ッ谷、後楽園も直通。近くはないけど十分じゃない？

[4738: 匿名さん]

>>4735 マンコミュファンさん
武蔵小山住民…ムサコと言えば武蔵小山です。
武蔵小金井住民…ムサコと言えば武蔵小金井です。
武蔵小杉住民…ムサコ？ここはコスギだよ。
一般人…ムサコ？よく知らないけど武蔵小杉のこと？

[4739: 匿名さん]

>>4736
タワマン駅近資産価値！タワマン駅近資産価値！

[4740: マンション検討中さん]

ココは駅1分で資産価値維持できるから、眺望が悪くなろうが将来的に管理費が上がろうが大規模修繕がどんな風になろうが固定資産税が高かろうが問題ないよ！免震だし！

[4741: 匿名さん]

タワマン駅近資産価値！タワマン駅近資産価値！

[4742: マンコミュファンさん]

3区なんて狭い範囲の都心の人はタワマンなんて住まないよ。10階程度までか、戸建も多いかと。

[4743: eマンションさん]

ここは、パークコート千代田富士見ザ・レジデンスとほぼ同じ坪単価。数年前とはいえ、共用部、建具等あまりの違いに驚くばかり。