パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[4601: 匿名さん]

>>4596 匿名さん
ローンの金利に依るけど、今のご時世なぜ繰り上げ返済すんのさ。
その余剰資金は投資に回した方が儲かる

[4602: 匿名さん]

>>4598 匿名さん
>>4599 匿名さん

今は市況がずっと↗↗状態だから、そういう風に感じるかもしれないけど、ここが竣工時に果たして市況がどうなってるのかわからない。
場合によっては、手付け1000万放棄してもそっちの方が損しない場合もあるわけで。

こういう販売時と引き渡しのタイムラグがある物件は、リスクは全て購入者持ち。もちろんリスクばかりではなく、利益を得られる可能性もあるけどね。

[4603: 匿名さん]

>>4600
手付で1000万ポンと払えるような世帯が
ローン審査落ちるんですか？

[4604: エラン]

１０年以内に地震もありそうだしな。
非常電源があるといってもエレベーターを普通に運転できるわけないし、給排水だってポンプを使うから復旧に時間がかかる。
リスクを考えるとタワマンは怖いよ。
メディアはスポンサー様に口止めされて何も言わないが。

[4605: マンション比較中さん]

ここの概要が分かるまでは大いに期待して長いことこのスレのお世話になりました。私は支払える金額に限度がありましたのでいろいろ検討しましたが、結局坪単価はここより高いものの、自分が納得できる別のマンションを契約しました。ここを止めたのはトータルのバランス、コストパフォーマンスでした。

[4606: 通りがかりさん]

まじかタワマン売るか。
で、どこ買えば安全？
木密地域の低層マンションは安全？

[4607: 通りがかりさん]

>>4605 マンション比較中さん

お疲れさま。
武蔵小山でこの時期新築タワマンはコスパあわないですよね。

[4608: マンション比較中さん]

ちなみに別のどこのマンションを契約したのでしょうか。
参考までに教えていただければ幸いです。

[4609: マンション比較中さん]

4605です。「お疲れさま」のお言葉ほんとうにありがたいです。
利便性重視で四谷エリアを選びました。タワマンじゃない（小規模）けど、あのあたり物件いろいろあります。

[4610: 匿名さん]

>>4605
確かにタワマンたくさん売らなきゃいけないから
地震の危険性は声高には言わないですよね。

[4611: 匿名さん]

今日、Nスぺの再放送がBS1である。長周期パルスによる免振タワーの倒壊リスク。知っておいて損はない。

[4612: 匿名さん]

エレベーターは揺れを検知して止まったら、安産確認をしてから再稼働になる。３・１１の時はメンテナンス要員が出払って、復旧が翌日以降ってのも普通にあった。あの時は道路が機能していたのにもかかわらずなので、交通が寸断されたら当分動かなくなると考えた方が賢明。

階段上って自力で歩ける階でないと籠城も余儀なくされる。あっ、水が止まったらトイレ使えないから籠城もできないか。

[4613: 匿名さん]

タワマンで水が止まるほどのことなんてあるんですか？そんな時は低層でも同じですよね？

[4614: 匿名さん]

自家発電って燃料使い切ったらお終い。

タワマンは重い水を階段使って運ばないといけない。

[4615: マンション検討中さん]

大きい地震が来たら地中の水道管が壊れて復旧に一週間はかかるぞ。当然断水。タワマンに住んでる人はみんな軽井沢の別荘にでも避難するんでしょ？

[4616: 匿名さん]

タワマンって長周期とか大きな地震の度に問題が露見してる。今までは安心って言われていたので、自治体の災害計画では避難対象としては想定されていない。タワマン住民が避難する羽目になった時に、受け入れを拒否られるかもしれないって問題があるって、確かNスぺでやってたな。

[4617: 匿名さん]

都心のタワマンが避難しなきゃいけない地震来たら東京壊滅で日本にいられなくならない？極論過ぎ？

[4618: 匿名さん]

長周期が起こる可能性があるのって立川断層のみ、っていう事実をなぜみんなスルーしているのか不思議。

[4619: マンション検討中さん]

物件仕様ネガにあきたのか、今度は地震についてですね。
タワマンだけじゃなく大きな地震が来たら、一軒家だって低層マンションだって、アパートだってヤバイでしょ?
大井町の物件でも、地震ネタであらされてるのかな。

[4620: マンション検討中さん]

>>4618 匿名さん
　
4618さんの言う通り、地震にだけ反応していていますね。

[4621: 匿名さん]

モデル見学したけど、やっぱり思い起こすのは武蔵小杉みたいな朝のラッシュ。
だったら山手線沿いに頑張って買おうって思う。
職場近くなったりするし。。

[4622: 匿名さん]

いいとは思うのだけど、
それにしても高すぎる気がして踏み切れないのが正直なところ。

[4623: 匿名さん]

>>4621
それがいいと思います。
山手線駅近住んでますが本当に便利ですよ。
朝なんて来る本数が違います。

[4624: 匿名さん]

次は電車本数ネガ　笑
山手線駅近に住んでるならなぜわざわざここの掲示板に出てネガ書きこむのか不明。
ここ検討してないなら書きこまないで頂きたい。
7-9時に3分1本あるので十分です。

[4625: 匿名さん]

>>4605 マンション比較中さん
よろしければマンション名教えて頂けませんか。坪単価高くても条件がいいマンションなら検討したいです。

[4626: 匿名さん]

>4619

長周期パルスは免振タワマンにとって鬼門。倒壊リスクも指摘されている。

[4627: 匿名さん]

>>4624 匿名さん

そうですね。山手線も3分に1本ペースなので変わらない。4623は京浜東北線や埼京線も使えるのかもしれないけど。

[4628: マンション検討中さん]

どうしてもネガりたいのね。
山手線といっても、ピンキリ。
って、反応しちゃダメなのよね。
かまってほしいから、ネガ話してるんだから。
みなさん、我慢して流しましょう。

エコカラットは必要か、高層階の方はカーテンどうするのか、色々考えちゃいます。

[4629: 口コミ気になるさん]

>>4626 匿名さん

クオリティブックに長周期地震動対策に関する記述ありますよ。そもそもそれを起こす活断層この辺にあるの？ってツッコミもしたいとこだけども。

[4630: 匿名さん]

長周期地震動と長周期パルスは別物。活断層のこと言及してるんだからわかってるくせに。

[4631: 匿名さん]

関東はローム層に襲われて、活断層が見つかってないだけといわれてる。

[4632: 匿名さん]

一番地震に強いのは鉄筋コンクリ戸建てじゃないかな。
私はバランスの取れたここが良いとおもうけど。

[4633: 住民板ユーザーさん1]

一億のマンション買って朝のラッシュ頑張ってください！

[4634: 匿名さん]

億ション買って通勤ラッシュは確かにつらい。できることなら山手線内の地下鉄沿線に買いたいところ。このご時世ではかなり難しいかもしれないが。。。

[4635: 匿名さん]

新築なら無理でしょうけど、中古ならちらほらありますね。富久なんかはここよりもずいぶんお安いですよ。

[4636: 匿名さん]

中古でも、1億くらいでは山手線内では大した物件は買えませんよ。
まあ、2億と言わずとも、1億5千万くらいあればいいんですがねぇ。

[4637: 匿名さん]

>>4634 匿名さん

穴場は上野、御徒町、神田の中古とか。山手線内側に地下鉄も沢山通ってますし。
商店街も活気があって武蔵小山に似てるんじゃないですかね、買い物に関してはですが。

[4638: マンション比較中さん]

ジオ四谷三栄町にしました。

[4639: 匿名さん]

>>4634 匿名さん

山手線内の地下鉄沿線も中央線より北側のエリアなら結構選択肢があるのでは。

[4640: マンション検討中さん]

>>4633 住民板ユーザーさん1さん
ひがみですね。

そもそも一億のマンション買って、朝のラッシュ使う方は少ないのでは?
どこに住んでも少なからず妥協はするはず。
それがどこかは、人それぞれ。

１年後に住友ができるけど、ここに住んで工事の影響とかあるのかな。

[4641: 匿名さん]

>>4640 マンション検討中さん

70m2や80m2で1億円のマンションならサラリーマンも買えるし朝ラッシュに電車通勤するでしょう。いまは新築マンションの駐車場設置率も下がってるし、電車を使わない人が多数派になるようなマンションは想像しにくい。2億円超えならあり得るかな。

[4642: 匿名さん]

>>4632 匿名さん

沖縄なんかそうですね。向こうは台風対策ですが。
ヘーベルハウスはALCで耐力壁じゃないので関係ないですが。

[4643: 匿名さん]

ALCや乾式壁って地震で壊れちゃったりする。３・１１の時、免振物件でも。

長期修繕計画で自然災害は考慮していないから、補修費用をどう賄うかで問題になったりした。

[4644: マンション検討中さん]

>>4643 匿名さん

東北の地震で三井の免震は問題なかったと聞きました。

[4645: エラン]

建物は影響ないとしてもライフラインは断絶だよ。
壁のクロスや床のタイルに亀裂は入るし。

[4646: 匿名さん]

クロスが破れるってことは壁も壊れてる。もしかしてクロスの破れだけってことにしちゃってたりして。

[4647: 匿名さん]

建築基準法で震度５強で損傷せずってなってるけど、対象は構造部分だけ。乾式壁は非構造部分だから壊れても設計上、問題なし。

[4648: 匿名さん]

なるほど。
じゃあますます制震マンションなんか住めたもんじゃないですね。

[4649: 匿名さん]

制震は今のところ倒壊リスクがあるような弱点は指摘されていない。長周期パルスって逃げる時間もないみたいだから、直撃して倒壊したらアウト。

[4650: 匿名さん]

>4645

三井の某タワマンで中圧ガス管を直接引き込んでいるので、ガスの供給が止まるリスクがほとんどありませんって宣伝してたけど、裏を返すと対応していない物件は何かあったらガスの供給止りますって言ってるようなもの。

[4651: 匿名さん]

では、活断層がある可能性のある四ッ谷付近なんかはとても買えないですね。武蔵小山付近は活断層はないので心配無用では？

[4652: 匿名さん]

関東の場合、ローム層に覆われて活断層がわかってないだけなんてこともあり得るんだけどね。

[4653: 匿名さん]

心配無用は言い過ぎだけど、武蔵小山で不安ならホントに四ッ谷付近は怖すぎて住めない買えない。

[4654: マンション検討中さん]

>>4651 匿名さん

長周期パルスを連呼してる人はどうせ「見つかってないだけで可能性はある」とか言うだけですよ。
そんな可能性の話をしだしたらキリがない。交通事故で死ぬ可能性があるから家から出ない、っていう引きこもり理論に等しい。

[4655: 匿名さん]

何かあっても、想定外で三井は逃げる。浦安の液状化がそうだった。近隣では対策してるケースがあったにもかかわらず。

[4656: 匿名さん]

対地震については都心最強なのは間違いないよ。地盤が良いので当マンションだけじゃなくライフラインの耐久力も抜群。

[4657: 匿名さん]

表層地盤増幅率は1.6８で揺れやすい。最強ではないけどね。

[4658: 匿名さん]

ネガが多いのは抽選が近いからかな?

[4659: 匿名さん]

うまく四谷に誘導できてるようだね

[4660: マンション検討中さん]

断言しよう。このスレに書き込んでいる人間のうち、99.8%の人間は購入する財力はない／(^o^)＼

[4661: マンション比較中さん]

99.8％の人間は購入する意思はない、財力もない、あるのは。。。。。

[4662: 匿名さん]

>>4660 マンション検討中さん
そういうあたな様は、残り0.2%の購入財力を十分お持ちの方でいらっしゃるんですね。素晴らしいです。裕福でいらして。お仕事は何をされているんですか。30代で弁護士さんでいらっしゃるとかですかね。最上階とかご購入できるといいですね❗

[4663: マンション検討中さん]

現時点の倍率について、連絡がありました。
私の希望する部屋は倍率ついてないみたいです。

3LDK、中層、1億未満ですが、
人気ないのかな…。

[4664: 匿名さん]

>>4663
武蔵小山に住みたい人はそんなにいないんでしょう。

[4665: 匿名さん]

>>4663 マンション検討中さん

私と同じ条件の部屋ですね。うまく分散されたのかな？

[4666: マンション検討中さん]

>>4662 匿名さん

もちろん、私はこの物件を買う財力などありません！！！私はしがないサラリーマンでございます！！！

[4667: 匿名さん]

>>4664 匿名さん
まったくそんなことはない。
ただ価格が合わないだけで、価格がもっと安ければいくらでも住みたい人はいるでしょう。

それでも売れてるんだから、金持ちって、たくさんいるものですねえ。

[4668: 匿名さん]

1期1次ではありませんが、我が家も未だに迷っています。
どうしても割高に思えるのです。
次の住友が高く出してくるのは確かだと思うし、だからこそ三井が安く出したくない気持ちは理解出来ます。
地縁もないので、ここにこだわらなくてもいいこともあって迷っています。

[4669: 匿名さん]

今はどこも高いよ。２０年以内に一回は３割引で買える時があるとは思う。
じゃあそれを待つかというと、その時にはローンが組めないかもとかも思う・・・

[4670: 匿名さん]

とりあえず、割安ではないことは確か。庶民としてはガッカリ。

[4671: 匿名さん]

>>4668 匿名さん
仰るとおり、住友の五洋建設施工物件より安くすることはできないと思います。住友は不動前でさえ、あれだけ高額で出しましたからね❗
地縁もなくて悩まれているのであれば、後悔しないように他のエリアにした方がいいかもしれないですね。お悩みになる気持ちはよくわかりますが。

[4672: 匿名さん]

>>4669 匿名さん
どうしても東京23区内で今購入したい世帯は、2馬力でも人気の都心、城南エリアは諦めて、荒川区足立区等23区東側で妥協しているそうですね。

[4673: 匿名さん]

論点はここを買うかどうかではなく、今買うかどうかだと思いますよ。例え価格がここより安いところを買っても、ここより下落幅が大きかったら意味がありません。今はどこも住宅価格が異常に上昇していると思いますので、10年くらい買えなくても問題ない場合は待った方が良いんじゃないでしょうか。

[4674: 匿名さん]

若い人は待ちもありですね
でも40近い世代以降なら時代が悪かったと思うしかないよね
というか、アベノミクスに株式投資してれば余裕だったのでは?
ビットコインや資源株、アップルやアマゾンアリババなどのネット系など、いくらでも数倍になってる
リスク取らないで買えないと言っててもダメだよね。私も含めて。

[4675: 匿名さん]

>>4674 匿名さん
30代の子育て世代こそ教育のことなど考えると待てないと思いますが。20代独身なら待てるかな。20代だとそもそもマンション買う人少ないでしょうけど。

[4676: 匿名さん]

リーマンショックみたいなことがあれば簡単に坪350くらいにはなるんだろうな。それでも10年耐えられるならまた相場も戻るだろうから、キャッシュフローさえ維持できるなら安心して買える。居住目的なら買い、投資目的なら見送り。

[4677: 匿名さん]

同じ三井のパークホームズ武蔵小山で新築物件として70m2台で7,000万円くらい、今は市況が3割アップとすると9,000万円台で、このタワーだけが特別に高いというわけではないのだと思います。
買いたい時が高い時だと悩みますね。

[4678: 4668]

皆さん、ご意見ありがとうございました。
ご意見参考にしながら、もうしばらくだけ真剣に考えます。

[4679: 匿名さん]

ちなみにここら見送ってる人は
どことか狙ってますか？
ただ漫然と安くなるの待っててもしょうがないですよね。

[4680: 匿名さん]

漫然と晴海の選手村跡地待ちです

[4681: 匿名さん]

>>4676 匿名さん

リーマン級あれば、@300万まで落ちると思います。

[4682: マンション掲示板さん]

次に２つタワーが控えてるからね。
焦ることはないかと思う。
駅前にこだわらなければ、他のちいきはここまで高騰してない所もある。
例え下がったとしても最初の価格からいくら下がったかだから、ここみたいに高値のマンションほどダメージが大きいよね。

[4683: 匿名さん]

駅前はこれ以上安くならないと思う。

[4684: 匿名さん]

住友のタワーはどんなに安くてもシティタワー目黒と同じ価格、すなわち坪500付近でしょうね。三菱は、販売は5～10年後なのでは？待つという判断は、買えなくても良い人しかできないのが現実。

[4685: マンション検討中さん]

中古マンション、武蔵小山だけが高いですよね。ずっと住んでいるのでよく物件情報を見ていますが、隣の駅になるとかなり安くなっていると思います。武蔵小山どんどん上がってくれたらいいなぁ。

[4686: マンション掲示板さん]

１つ不安要素をかかれると下がらない下がらないって、いくつも書き込みが。営業すごいですね。　

デベの営業、ここをチェックしてるといってましたしね。

[4687: マンション掲示板さん]

駅前が極端に高ければ、徒歩5分や7分かかる物件でもそちらを買いますよ。　
健康にもいいですしね。

[4688: 匿名さん]

下がるってなんの話をしているのか？
リーマンショック的な大不況がきたら中古は下がるぞって主張ですか？
武蔵小山駅前中古が坪３００万でしか売れない時なら目黒駅も坪３５０万くらい程度に下がってますよね
ここ売却して坪あたり５０万の差額払えば目黒に中古タワーにアップグレードできるならいいんじゃないの

それとも不況になったら武蔵小山駅前に坪３００万の新築タワーが分譲されるって主張ですか？

[4689: 匿名さん]

>>4685 マンション検討中さん
武蔵小山にお金持ちが増えるのは嬉しいです。私のマンションも新築購入時よりプラス2千万で売却できているようです。パークホームズ武蔵小山も高値でいつも売りが出ていますが、室内のグレードが低く、住友のタワーの近く過ぎて工事中の音の影響があるので、あそこを中古で購入するのはリスクがあるかもです。　
武蔵小山の新築がここと、住友で高値で出してくれると、中古の駅近マンションの価格が上がってうれしいです。買い換えする者としては大変助かります。

[4690: 匿名さん]

倍率は高くなさそうですね

[4691: 匿名さん]

まあでもここはこれから値が上がる余地はあるんじゃないでしょうか。

[4692: 匿名さん]

大崎みたいに再開発終盤のとこよりはね。

[4693: 買い替え検討中さん]

すでに値上がり益が確定している大崎を引き合いに出されても
無理がある

[4694: 匿名さん]

今新築を購入した場合の話だろ。

[4695: 匿名さん]

>>4693 買い替え検討中さん

大崎の開発終盤で異常な高音で分譲されてるグランデパンセ御殿山は値上がり余地は少ないですが武蔵小山の再開発は序盤なのでという意味では？

[4696: 匿名さん]

>>4695 匿名さん

御殿山と武蔵小山で比べるのが無理あるんじゃない。
御殿山は城南五山ですよ

[4697: 匿名さん]

駅前3棟以外にあと2棟計画している最中ですよね。
小山3丁目に1棟ともう1棟。
このマンションから見てどちらの方角かご存知の方おられますか？
土地勘がないので教えていただけると助かります。

[4698: 名無し]

ないない。上がるわけない。いい加減にしろ営業マンw
こんなとこ買ったら後ろ指さされて笑われる。

[4699: 匿名さん]

値上がり余地は少ないでしょうね。
一方でリーマンショックが来るのを祈ってるのも短い人生では無意味。仙人みたいな方ならいいですけど。

[4700: 名無しさん]

>>4684 匿名さん

どんなに安くても、ってことは基本線はもっと高いってこと？いくら住友といえどそりゃないのでは？あちらは目黒五反田徒歩内ということで売ってるけど、こちらは純粋な武蔵小山物件。地縁があって金に糸目つけない層が一定数はいても、このパークシティがかなり食い尽くすだろうし。