パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[4404: 匿名さん]

>>4401 4398さん

変なロジックですね。
中古は中古。今、パークシティ大崎が新築なら、当然、今の中古より高い。
よって、三井としては、大崎＞武蔵小山。

[4405: 匿名さん]

>>4403 匿名さん
正しく坪400万なら買っていましたし、坪480万はそこから2割高なので高いと感じてしまっています…。
でも、それは今の市況でどのマンション見ても大体そんな感じです。

営業の方に見送りを伝えると、意外にもあっさりしてました。私の属性もあると思いますが。

[4406: 4398]

>>4404 匿名さん

なんでですか？
三大デベロッパーの物件は値崩れしにくく、「今の大崎の中古価格相場」＝「もし今大崎を売り出したら価格」と考えています。正確には不可能なタラレバなので比較しようがないですが、そんなには乖離しないと思いますよ。
三井も間違いなく大崎の中古価格を頭に入れて武蔵小山の分譲価格をはじき出していると思いますよ。

大崎が上か武蔵小山が上かとかいう不毛な比較は荒れるのでご容赦を

4403さんのおっしゃるように、値付けが絶妙だと思います。これで苦戦するようなら、不動産の潜在的購買力に陰りが見えますし、即完せずとも順調に捌けるのならばまだまだ堅調ということかな

リーマン前のプチバブル時に分譲されたパークタワー目黒が確か@420位でしたよね。それをあっさり超えてきてると思うといかに今の相場がアゲアゲなのか思い知ります

[4407: 匿名さん]

>>4405 匿名さん

三井の営業ってそんなもんですよ。属性とか関係ないと思います。
これがノムさんだと、また変わってきますけどね。

どっちがいいかはその人次第

[4408: 匿名さん]

>>4402 匿名さん

今の武蔵小山のアーケード街とか戸越銀座など、都心じゃ最早絶滅してしまった下町情緒あふれる感じでいいですよね。是非ともこういう街は残していただきたいと思ってます。
が、今後順調に不動産地価が上がっていった場合、あのアーケード街の代替わりの際に相続税払えんのかなと余計な心配しています。軒並みダメな場合、虫食いアーケードか大手チェーン店しかない面白みにかける街になってしまいそうで

[4409: 匿名さん]

>>4408 匿名さん
そうなんですよね。下町といっても良い感じのそれで、他の街に行くと無機質に感じてしまうくらいです。

[4410: 匿名さん]

ここは多くの方が割高だと感じていらっしゃるようですが、それでも買いたいという人が購入するのでしょうね。
駅近だし、都心に比べればまだ空気はましな方だし、朝の目黒線が混むといっても、目黒駅で大量に乗客が降りていくので2駅だけの我慢だし、自分で住むにはいいのではないでしょうか。
ただ、高値掴みなので、投資用に買うには慎重になった方がよいと思います。
みなとみらいのタワマンも驚くような高い賃料でたくさん賃貸に出ていますが、なかなか借り手がつかないようです。マンションが高値だったので、賃料を高くしないと利回りを確保できないのでしょうが、高すぎてなかなか空室が埋まらないようです。
みなとみらいのタワマンを投資用に買った人たちは営業トークを真に受けたのかもしれませんが、あまり真に受けない方が無難です。

[4411: 匿名さん]

今のスッ高値でみなとみらい買っちゃうよりは、こっちのほうがはるかにマシでしょ。

[4412: 匿名さん]

投資用として買うのならば、ここも厳しいように思います。

[4413: 匿名さん]

>>4411 匿名さん

みなとみらいは、この先マンション建てられないですからね。希少性があるとも言えるし、街としての発展性の余力が少ないとも言えるし
ともかく、特殊な土地柄なので参考にはならんです。

[4414: 匿名さん]

何度見てもここは高いですね(苦笑)もし私が1億2千万出せるなら迷わず四ッ谷とか赤坂とかにするけどなあ。1億出せるなら山手線内側の中古を探します。私は、9千万ちょっとが精一杯なのでここの72Dにしますが。。

[4415: マンション検討中さん]

結局みなさん高い高いといっても売れる。これが市況ですね。

[4416: マンション検討中さん]

今の相場と立地と地盤から考えると、打倒な値段だと思う
だからちゃんと売れると思うよ
今、購入したい人は、今の相場で考えるしかないし

[4417: 匿名さん]

私は先週モデルルーム行きましたが、60Dが人気と言われました。この掲示板に書き込まれている人気住戸はどれも違いますね。
ここ1〜2週間は動きが早くて変動が激しいこともあるでしょうが、客の属性と予算などによって、人気住戸を都合よく変えている感じもありますね。これも営業トークということでしょうか。

[4418: 匿名さん]

>>4414 匿名さん

5年前ならそんな中古たくさんあっただろうけど、今はそんな中古は皆無。築浅であったら教えて

[4419: 匿名さん]

>>4418 匿名さん

ジオ四ッ谷は1億2千万で3LDK買えましたよ。まだ残ってるかも。

[4420: マンション比較中さん]

みなとみらいは都心が仕事場の場合除外です。東京の私立小学校に通うのも無理ですから。武蔵小山は南北線でそのまま四谷や飯田橋の私学へ通学できますから富裕層にも人気ですよ。横浜から片道２時間もかけて私立小学校へ子どもを通わせるひともいますがかわいそうでした。ＪＲの駅に近いと音の問題が永久についてくるため、地下ホームの駅まですぐというのは魅力的で逃したくない物件です。

[4421: マンション比較中さん]

オリンピックの前に都心から脱出したいのもここを狙う理由。お祭りの場に住んでいたくない。

[4422: マンション検討中さん]

西角の83Aを購入したいなと思っているのですが、上層階で検討中でどのくらいの暑さなのかタワマンの西側に住んだことのある方、お話聞かせてもらえませんか。結露もきになります。

[4423: 匿名さん]

>>4422 マンション検討中さん

夏は確かに暑いけど、エアコンでどうにかなる。そんなに灼熱地獄を想像しなくても平気です。
ただ一点、low-eじゃないのが気になる。私のマンションは全部屋low-eでしたので

[4424: マンション検討中さん]

>>4423 ありがとうございます。そうなんですね。角はlow-eと聞きましたので迷っていた76dはやめてこちらにしようかと思っています。低層マンションばかりでタワマンがはじめてなので全く想像つかずで・・・

[4425: 匿名さん]

ここの免震装置にはオイルダンパーがついていないそうです。長周期地震動や風揺れには対応できませんし、大地震の際の建物への損傷も引っかかります。
角部屋は4方向ともlow-eがついているんですか？low-eがないタワマンは、夏はエアコン強フル稼働だと聞きました。内廊下なので、廊下からの冷気も取り入れるといいかも。

[4426: 匿名さん]

>>4425 匿名さん

各マンションに依って管理規約は異なるでしょうが、基本的には各住戸の玄関のドアの解放は禁止されているはずです。恐らく、このマンションの管理規約にも適応されると思います。
なぜ禁止されているかって？そんなのタワマンの構造と近隣住民への迷惑を考えたら当たり前です。

[4427: マカン]

先週末にパルムを歩いて見たけど人がごちゃごちゃいて、あまりいいものではなかったなぁ。
今後さらにタワマンが数本建つわけで。もはや街としてキャパオーバーな感あり。

[4428: 匿名さん]

混雑がひどい駅前～マックは両側がタワマンになるのに合わせて
道幅が拡がるんでしょ？　ここのイメージパースではそうなってたけど。
少し拡がるだけでもかなりキャパ大きくなると思うが甘い？

[4429: マンション検討中さん]

気になることは直接営業の方に聞くと良いですよ。
やっぱり聞いた方の受け取り方によって、情報は変わりますし。
私は地震、長周期地震動、角部屋のlow - e について営業の方に直接確認をし、納得しました。

[4430: 匿名さん]

>>4419 匿名さん

これですか。

http://www.g-yotsuya.jp/

まだ売れ残ってるね。

[4431: マンション検討中さん]

>>4428 匿名さん

道も広くなるし、駅と三井のマンションの間の道路は時間帯によって車の規制を品川区と検討中と聞きました。

[4432: 検討板ユーザーさん]

>>4425 匿名さん

億ションなのにオイルダンパー付いてないんですね…。
同じ免震の大井町はオイルダンパー付いているようですがこれは補助金が多かったからなのかな？

[4433: 匿名さん]

単にコストけちっただけでしょう。
ボイドスラブ厚280、ぺラボーの高さが郊外長谷工仕様、中住戸が一般複層、免震装置が必要最小限
いずれもコストだけの要因です。

別に、コストを抑えるのは悪い話ではないです。

[4434: 匿名さん]

>>4432 検討板ユーザーさん

大井町も普通の免震じゃないですか？モデルルームでいただいた大井町のクオリティブックには、ゴムとダンパーを用いた免震装置とは書いてあったけど(要は普通の免震装置)、オイルダンパーで～とは書いていませんよ。勘違いじゃないですか？

[4435: 匿名さん]

そんなに心配ならタワマンやめればよいのに。

[4436: 匿名さん]

鹿島施工で台地の上に建つ直接基礎の免震ってだけで都内最強の耐震性だと思いますけどねえ。

[4437: マンション検討中さん]

>>4434 匿名さん
大井町シティタワーは8ヵ所のオイルダンパー付きです。共用図面集に明記されています。

[4438: 匿名さん]

>>4437 マンション検討中さん

ありがとうございます。地下のところですね。確かに書いてありますが、てっきり、免震の上に制震が乗っかってるのかと思っちゃいました。地下のオイルダンパーって、普通のダンパーと比べてどれ程の効果があるんですかね？武蔵小山もそれなりの減衰機能を持ってるはずですし、すごく効果があるならクオリティブックで全面に押し出した方がいいんじゃないですかね。

[4439: 匿名さん]

>>4435
ほんとそれ。
命懸けでどうしてもタワマン住みたいらしい。

[4440: 匿名さん]

>>4436
貴方がそう思うならそれでいいんじゃないですか
その価値観を他人に押しつけなければ

[4441: 匿名さん]

ネガ多いですね
抽選近いので倍率下げに必死なんでしょうか

[4442: 匿名さん]

>>4441 匿名さん
営業に聞いたけどたいした倍率ついてないよ
現時点でほとんどが0〜1倍

[4443: 匿名さん]

やっぱり高くて伸び悩んでるのかな、それともこれから伸びて行くのでしょうか。

[4444: 匿名さん]

>>4443 匿名さん
うまく分散させて、じわじわ売り切るんだろうね。
アッパーミドル層にも際どい価格設定で、爆発的に伸びることはないだろうし……。

[4445: 匿名さん]

結局１番人気が住友と見合い最小３LDKの72Dということで、推して知るべしでしょう。
購買力がそこまで着いてこれていないように見えます。

[4446: 検討板ユーザーさん]

正直、、、ちょっと高いす。

[4447: マンション検討中さん]

72D
住友とのお見合い状態は、どんな具合でしょうね？

[4448: 匿名さん]

>>4447 マンション検討中さん

向こうの住民の活動まで普通に見えると思います。見られたくないなら一日中レースのカーテンでしょうね。

[4449: マンション検討中さん]

５０平米以下が売れているらしい
子どものためとDINKSの需要があるって
逆に３人以上の家族は
こんな高いところ選ばないのかな？

[4450: 匿名さん]

子供のため、ありそうですね。
学生寮や賃貸に入れるより分譲1LDKを買って、4年後に売却。
富裕層ならあるでしょう。
買った時と同じ価格で売れれば中途半端な賃貸物件を借りるよりずっとお得。
数年前、武蔵小杉のタワマンで卵を落としたとかいう慶大生もその口だったのか。。

[4451: 匿名さん]

>>4450
甘やかされてんなあ。ゆとりは。

[4452: 口コミ知りたいさん]

どうせ晴海みたいに値下げするよ。武蔵小山で売れる値段じゃない。
地元の不動産屋もビックリです。

[4453: 匿名さん]

タワマンは北向きでも明るいとか
営業トークで言われるけど
うちから見えるタワマンの北向きの部屋
抜けいいのに昼間から照明つけてるの見えるんですが。
やっぱり北向きは微妙でしょうか？

[4454: eマンションさん]

>>4453 匿名さん
そりゃ暗いよ笑
照明をつけて生活するのに抵抗があるならやめたほうがいいよ

[4455: マンション検討中さん]

高価格だとは思いますが、スミフは五洋建設施工予定で直接基礎免震になるか？ゼネコンや構造の安心感を気にする人で、購入を急いでいる人であれば三井がいいのかとは思います。三菱は早くて10年先になるかも？

[4456: マンション検討中さん]

抽選って、本当に抽選なんですか？
属性や身なりを判断されて、密室で決まると聞いたことがありますが、
三井は公開で実施するのでしょうか。

[4457: 匿名さん]

>>4454
やっぱりそうですよね。
独身サラリーマンですけど休日は日当たりある
部屋で過ごしたいなら北向きな迷いますね。
お子さんいて北向きとか選ぶ方とかいるんでしょうか？子供の健康とか発育とか大丈夫なんですかね。

[4458: 匿名さん]

北向きでも高層階は明るいよ。

[4459: 匿名さん]

>>4437 マンション検討中さん

先日のワイドショーでやってたけど、大井町は羽田の新航路の直下になる。1時間に30本くらいの頻度で上空300mを通過って、かなりの圧迫感と騒音。シティタワー大井町を購入する方々って、あまり知らないのかな。騒音気にならない方々なのかな。オイルダンパーより全然深刻な気がする…というか、オイルダンパーって免震とセットだと思うけどな。オイルダンパーない免震マンションってあるの？

[4460: 匿名さん]

>>4459 匿名さん

大井町のスレ見ると、航路問題については納得されてるみたいですよ。いくら騒音対策したって、街自体の評価額下がったら元も子もないと思うんですけどね。オイルダンパーについては、普通の免震装置なのにさも特別なもののように購入者が勝手に有り難がってるだけだと思います。

[4461: 検討板ユーザーさん]

大井町の方がアクセスが良くて安いからね

[4462: 匿名さん]

>>4458
何階以上くらいですか？
遠目にタワマンの北向きなの部屋見ると高階層に明るさの違いがあるよくに見えないんですが。

[4463: 匿名さん]

82A
こちらも住友に若干かぶりそうですかね。
ただ間取りは83Bより広く感じますが、如何でしょうか。

[4464: マンション検討中さん]

>>4459 匿名さん
大井町シティタワーのサッシュはT3かT4なので部屋にいる限りは飛行機騒音は気にならないと聞いています。図書館程度の静けさだと。飛行機は大井町駅の上空を飛びますが、タワーの真上を飛ぶ訳ではありません。気にならないなら、ここより割安でお買得かと思います。　

[4465: 匿名さん]

>>4456 マンション検討中さん

いつの時代の話をしてんのよ

[4466: 匿名さん]

>>4464
今調べたらサッシでT4等級は二重サッシでないと無理とあったよ
http://www.ads-network.co.jp/seinou-kiso/kigou-T.htm

武蔵小山も飛行機若干うるさそうだけど、
ここは何等級なんでしょう？

[4467: 匿名さん]

>>4466 匿名さん

外にいて耳をすませば若干聞こえる感じじゃないですかね？飛行機は目黒の真上を飛ぶ感じですよね？高度が大井町とは全然違うので、目黒でもさほどうるさくないと思いますが。

[4468: マンション検討中さん]

南東の70m2の部屋、全ての階で抽選だそうです。
億超えでも、皆さん、買うんですね。
やはり人気なんですね。

[4469: 匿名さん]

完璧な値付けでしたね

[4470: 匿名さん]

三井さん、さすがに上手いですね。
抽選の末に買えた人は大満足でWin-Win。

[4471: 匿名さん]

武蔵小山は大丈夫かも知れないけど、目黒はうるさいと思う。上空600m未満って、かなり近い。しかも、真上だと落下物の危険もある。ネジとか頭に落ちてきたら大怪我。

[4472: 匿名さん]

>>4468 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
確かに今出てるマンションの中ではかなり良い方と思います。
三井が人気なら住友も同程度かそれ以上の価格設定になりますね。

[4473: マンション検討中さん]

>>4468 マンション検討中さん
私も営業の方から聞きました。ちょっと坪単価が安い北東の72m2 の部屋もほぼ抽選、になりそうと。
抽選もれの受け皿も兼ねて、次回以降販売予定だったいくつかの部屋の売出しスケジュールを前倒しにする可能性があるみたいです。

まだ入居かなり先なのに、この高値で売れる今を逃さない手法、三井さん上手ですね。

[4474: 口コミ知りたいさん]

抽選なんてなるわけない。
営業マンの作り話を鵜呑みにmしてんじゃないよ

[4475: 匿名さん]

>>4474 口コミ知りたいさん
本当に抽選ですよ～。

[4476: マンション検討中さん]

>>4474 口コミ知りたいさん
抽選にならない訳とは？

[4477: マンション検討中さん]

>> 4452 口コミ知りたいさん

晴海は値下げされたんですか？
既に買われた方は文句を言わないのでしょうか？

[4478: 匿名さん]

>>4477 マンション検討中さん
販売開始前の予定価格から値下げされたのだと思います。

[4479: マンション掲示板さん]

これだけの高値で売られておいて、三井さんさすがですね、、なんて言う買い主いるのね。
わざとらしい書き込みやめてほしいなぁ、、。

[4480: マンション検討中さん]

高い！
60平米で全て8000万オーバー。
大崎にMR作ったのは大崎近隣からの住み替え狙ってらしいけど今のとこ売ってさらに狭い部屋住む人いるのかな。

[4481: マンション比較中さん]

２LDKから３LDKの住み替えはあるでしょう。子供が大きくなると住み替える人は多いと思います。
どこに引っ越すまでは分かりませんが。

今、大崎は高く売れるのでチャンスでもありますね。

[4482: 匿名さん]

>>4475 匿名さん

抽選っていうのは、上層階の方ということですか？中下層階も抽選ですか？

[4483: マンション検討中さん]

>>4471 匿名さん

[4484: 匿名さん]

>>4453 匿名さん

明るいと言っても、外が明るいだけだから。
部屋の中は暗いですよ。
まぁ日が直接当たらないんだから、当然です。

太陽が西からでも登らない限り、明るい北向き部屋なんてありません。

[4485: マンション検討中さん]

東京都の羽田新航路の説明会に行きましたが、武蔵小山の上空は騒音の心配は全くないそうです。大崎、大井町の住民には影響が出ると聞きました。音は室内にいれば問題ないかもしれませんが、落下物が怖いですね。

[4486: 匿名さん]

わたしも購入希望者ですがちょっと悔しいけど三井さんの値付けさすがだなーと思いますよ。
抽選はやはり上の階高倍率なんでしょうか?

[4487: 評判気になるさん]

>>4485 マンション検討中さん
Twitterで、武蔵小山でもテレビの音が聞こえなくなることがあるって
書いてる人いたよ

[4488: 匿名さん]

>>4487 評判気になるさん

15時～19時の四時間だけだからね。
影響あるのって、専業主婦かニートだけなんじゃね？

[4489: マンション検討中さん]

>>4487 評判気になるさん

価格差が無いので高層階が人気だそうです。当然の事ですが、ローン審査等問題がないと判断した希望者には早目に希望階数をおしえてもらえれば、極力同じ階数に重ならないようお客様と調整していきたいと言われました。70m2台をキャッシュで購入予定です。今も武蔵小山のマンションに住んでいるので、売却しないで所有したまま住み心地を比較するつもりです。マンションは管理が重要だと思います。ここは、地下1階の駐輪場、商業施設、公的機関が入りますし、あまり品がよろしくない低所得者層と思われる多くの地権者が低層階だけではなく高層階の方にも入居するので管理面で心配が有ります。管理面や他の点でも問題があると判断したらすぐに売却するつもりなので、逃げ場があるのは安心です。武蔵小山は便利で住み心地がいいので、離れるつもりはありません。

[4490: マンション検討中さん]

>>4487 評判気になるさん

説明会にいた東京都の職員3人に個別に質問にいったのですが、3人とも武蔵小山は全く影響ないと言ってました。ツイッターの情報とどちらが正しいんですかね？都の職員が皆ウソをつくなんてありですかね。

[4491: 評判気になるさん]

>>4488 匿名さん
士業で自宅仕事も多い私にも影響あるから不安です

[4492: マンション検討中さん]

>>4489 マンション検討中さん

4489は4486匿名さんへの投稿です。すみませんでした。

[4493: 匿名さん]

>>4490 マンション検討中さん
私が見たのはこのツイッターです
https://twitter.com/musashi_koyama/status/925893594413654016

再開発エリアがどこを指すのかは分かりませんが

[4494: マンション検討中さん]

音に関しては感じ方に個人差あるので、気になる人は慎重に検討しましょう。

[4495: 匿名さん]

過去の投稿でこのリンク貼って下さった方いませんでしたっけ。
https://www.sumu-log.com/archives/3693/

最新情報ではないですが、こちら参考にすると大体65dbぐらいなのかなと

[4496: 匿名さん]

連投すみません。
こっちの方が詳しいですね。
http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/09/03/103405

[4497: マンション検討中さん]

>>4496 匿名さん
情報ありがとうございました。あまり影響なさそうですね。購入することにしました。

[4498: 匿名さん]

少し期間がかかるかもしれませんが、今の予定価格で十分完売すると思います。マンション価格とは比較にならないかもしれませんが、駅近くの猫専門ショップの猫ちゃん、諸費用込みで100万円位でもどんどん売れてます。このエリアに集まる人達、意外にお金持ち沢山いるんです。三井さんは良く知ってます。
武蔵小山に住みたくて予算が足りない人は、東急リバブルの分譲マンションの工事が開始しました。駅徒歩4～5分だと思うので、インプレストコア武蔵小山よりは近いです。マンションの戸数は多そうですが、シリーズ的にコンパクトな部屋だと思います。

[4499: マンション検討中さん]

>>4498 匿名さん
駅6分ですね。
こちらは完成してから売り出すパターンのマンションなので売り出しは来秋以降でしょう。
価格は強気で出してきそう。
仰るとおりファミリーが住める広さのお部屋はないかもしれません。

[4500: 匿名さん]

http://asset-expansion.bitter.jp/?p=242
武蔵小山の未来かも。

[4501: 口コミ知りたいさん]

駅前マンションにこんな値段出すより徒歩10分くらいの戸建て買う方が利口だと思うが

[4502: 匿名さん]

利口かどうかはわからんよ
戸建てはリスクの塊
もはや安くしないと売れないんだよね

[4503: 買い替え検討中さん]

前は戸建てだったけど、戸建ては欠陥あっても、だれもとりあってくれないし、売りにくい貸しにくい、ゴミは収集日当日の朝のみだから旅行に行く時とか不便だった。家の前の犬のフン(塊ならまだしも、ユルユル）の片付けに時間を費やしたり。雪かきも年とるときっつい。都心で駅１分の戸建てはないし。泥棒・空き巣も怖いし。今はタワマンだからすごく体が楽です。