パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[4351: 匿名さん]

大崎＜武蔵小山なら、武蔵小山1分のこのマンションは妥当な値付けと言えそうですね。

[4352: 匿名さん]

昔の大崎は、何にも無い下町
昔の武蔵小山は、ローカル線の目蒲線の駅の下町

似たり寄ったりです。

両方ともそんな土地だからこそ、再評価されてしかるべき

というところでしょうか。

[4353: 旧周辺住民さん]

＞17F - 南西 2LDK 65.80 平米 6175万円(予定) 310万円

価格スレに上記がありますが、本当にそんな価格の部屋があるのですかね？
本当だとすれば、何かの事情があってのパンダ部屋でしょうか。

上記とは関係ないですが、>>4282 のレス写真のふくふく餃子さん、
再開発のため閉店してしまいましたが(隣の銀だこも閉店)、美味しくてよく利用していました。
まあ、店員があれだったり、店の前に洗濯機が置いてあったりして、
全くおしゃれじゃない、いかにも「目蒲線」の駅前のお店の感じでしたが。

[4354: 匿名さん]

>>4353 旧周辺住民さん
間違ってますよね。そのお部屋は9175万円です。

[4355: 匿名さん]

今登録期間中だと思うんだけど、進捗とかどうなんですかね？
順調なのかな、知っている方いたら教えてください。

[4356: 匿名さん]

高いといわれつつも一期一次で半分くらいは出てくるんじゃないかな。

[4357: 匿名さん]

>>4356 匿名さん
私もそこそこ売れると思います。ただ、投資目的で買う人は、三井レジが言っている30万円の家賃設定が可能ということをどう考えていらっしゃるでしょうか？皆さん会社の補助とかあるかもしれませんが、武蔵小山で30万円は私には払えません…。

[4358: マンション比較中さん]

高層階の１LDKは投資者向きでしょうか？価格表だけザッと見ると高層階がお得に見えますね。眺望はわかりませんが。
しかしながら、見れば見るほど高い（汗）いまさらですが、パークシティ大崎より坪100万ぐらい高いという現実は・・・
モデルルームのすぐそばですから、揉めるのはしょうがないのでしょうね。

大崎云々気にせず、買ってしまう方がそこそこいると私も思います。

[4359: 匿名さん]

>>4358 マンション比較中さん

>>4358 マンション比較中さん
確かに階数による価格差が少ないから高層階がお得感ありますよね。今は全体市況が高いので、パークシティ武蔵小山はその中でも高めですが、ライフステージで今買いたい人は仕方なく買うのかもしれません。
私もライフステージではそろそろ買い時なのですが、この市況では踏み切れません。

[4360: 匿名さん]

大崎はもう今さら住みたくない人が大半じゃないかな。
期待してたけど結局、豊洲みたいになっちゃったし。
ただ今の市況では、あそこの住民の財力レベルじゃ外に脱出できないだろうから、なんとも悲しい話だね。

[4361: eマンションさん]

今の価格の新築マンションを買うって行為が投資とよべるのか疑問ですね
これからまだまだあがると考えてるのでしょうか

[4362: マンコミュファンさん]

純粋な投資目的はいないでしょ
表面利回り4%程度じゃ都内の賃料が上がるようなことがない限り儲からない
相続税対策や趣味やセカンドハウス的な道楽で買う人はいるでしょう

[4363: マンション比較中さん]

駅徒歩１分ですから投資に不向きな物件とは言えないと思いますが、私が投資するなら勇気がいりますね。
ただ、私の勇気は懐が寒いからなので、暖かい方はまた別の話でしょう。

[4364: 匿名さん]

キャピタルゲイン狙いはいかがでしょうか？

[4365: 匿名さん]

大崎は山手線の駅で埼京線と湘南新宿ライン乗り入れてるから目蒲線の武蔵小山より駅が広くて渋滞ないですよ。

[4366: 匿名さん]

>>4360 匿名さん

他人の財布の心配は品がないですよ。

武蔵小山という土地柄、ここの物件の方がキャピタルゲインはあまり期待できないし、いったん市況が崩れたら移住できないリスクが遥かに高いという現実を直視しないと

[4367: 匿名さん]

住みやすい街だから、一度住めばよそに移住する必要性を感じなくなると思うよ。

[4368: 匿名さん]

>>4362 マンコミュファンさん

相続税対策するなら、2018年以前の物件の方がいいでしょ

[4369: 匿名さん]

>>4367 匿名さん

そういう話じゃないでしょ。
売買価格がローン残高を下回ってしまうケースの話じゃないのかな。
いわゆる、新たな借金しないと引っ越せない。そういう状況になるリスクがどれだけ高いかということで。

購入者の財力とか年収の比較だって、人それぞれなんだから意味ないです。
安普請のマンションにカツカツで入る人もいれば、はした金と思って購入する人もいます

[4370: マンコミュファンさん]

>>4368 匿名さん

関係ないよ

[4371: 匿名さん]

>>4364 匿名さん

キャピタルゲイン狙いはリスク高いね

[4372: 匿名さん]

購入を決めた方のお話が聞きたいものですが、
このスレにいらっしゃいますか？

[4373: マンション検討中さん]

購入することに決めました。
先日MRに行きまして、来週もう一回MR行くのですが、そこで登録します。

今も近くのマンションに住んでいますが、そちらを賃貸に出して、こちらに移り住む予定です。
83Bの30階以上にしようと思っています。

[4374: マンション検討中さん]

我が家も高い高いと言いながら購入を決めました。やはり数年武蔵小山に住んで、街が好きだから、他にうつれなく・・・しかし、今更ですが、本当高いですね(苦笑)子供が居るので80平米を買いましたが70平米台がやはり一番人気みたいです。

[4375: 匿名さん]

高いので悩んでます。
夫婦2人なので60平米台でいいかな、でも高いからやめようかな…

[4376: 匿名さん]

永住するつもりで買うか、この先10年で価値が2割～3割目減りしても耐えうる人だけが買うべきですね。
ローン審査がギリギリの人はちょっと厳しいと思います。頭金がたらふくあるから話は別ですが

[4377: マンション検討中さん]

>>4374 マンション検討中さん
既に購入されたのでしょうか？
それとも登録したという意味でしょうか。

[4378: マンション検討中さん]

ややこしくてスミマセン！登録しました。倍率がどのくらいつくんでしょうかね。

[4379: 匿名さん]

階数による価格差小さいですし、パンダ部屋以外は倍率がつかないように調整してくれるんじゃないですかね

[4380: 匿名さん]

>>4378 マンション検討中さん
ご回答ありがとうございます。
そうですね、倍率どのくらいなのでしょうね。
個人的には倍率が高くなるだろうと予想していてとても気になります。

[4381: 匿名さん]

>>4376 匿名さん

永住なら、資産価値の下落と支払リスクは無関係でしょ。
住み替えで売却前提なら、と言うならわかるが。
意味不明ですね。

[4382: 4376]

>>4381 匿名さん

だから、永住する目的で買うならと書いてあるでしょ。
読解力ないの？

[4383: マンション検討中さん]

わたくし、お断りいたしました。
永住は、考えられないし
価値上昇も考えられないし
わたしにとっての不動産は
インカムを生み出すものでないと
いみがないなと

[4384: 匿名さん]

>>4381 匿名さん

永住なら資産価値の下落は無関係、って本当にそうなんですかね？

資産価値が早く落ちると、個人のBSが資産よりも負債が大きい状態になり、債務超過に陥ってますよね。
そうなると、何かでお金を借りたい時も銀行も何処も貸してくれなくなりますし、自分の信用力が毀損し足を引っ張られます。

また自分は良くても、マンションの価値が落ちれば、売却したい人が売れないと良くない属性の住人が増えて、管理費払わないとか、滞納が増えるとか..。やはり影響は色々あると思います。

永住だから構わない、という考えはちょっと違うのではないかと思います。

[4385: マンコミュファンさん]

こういうタワーマンション買う人ならローン組んだとしてもそのマンション価値は資産の一部でしょう
そういう人が永住目的なら資産価値はそこまで気にしないというのは分かるし、相続税対策には間違いなくなるから良いんじゃないの
自分の資産のほとんどをこのマンションにつぎ込む人はいないだろうし

[4386: 匿名さん]

9月はじめくらいまであった「価格が妥当」という書き込みはほとんどなくなり、「高いのは間違いないけどなんだかんだで売れるだろう、でも資産価値は下がることはあっても上がらない」という意見にまとまってきましたね。

[4387: 匿名さん]

妥当だと多くの人が思っている証左では?

[4388: 匿名さん]

大体不動産相場の先行き当てられる人なんて少数なんだから、
ここに書いてる人ももし当てられる人なら２００４とか2００９－２０１１あたりに仕込んで今は大金持ちのはずでしょ
だったらここなんて余裕で買えると思うし、
そうじゃないんなら、高い価格上がらないって局面で仕込める金持ちだけが
一段のお金持ちになるっていうことなんじゃないの?
私はここは嗜好が違うので買いませんが、ここは優良資産になると思いますね。

[4389: 匿名さん]

半径1.5キロくらいの日常生活圏がどんな感じか、というのは、要チェックかもです。街は、いわば共用施設であり、良くも悪くも、いろんな影響を受けて、子供は育ちますから。どんな人と交わって暮らすのか。

◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

[4390: 匿名さん]

>>4388 匿名さん

その頃には不動産でなくて株を仕込んでました
評価額で1.5倍になって、配当も毎年投資額の5％以上でているので、孝行株になってくれています。

[4391: マンション検討中さん]

マンション価格は今がピーク！　と、見るのが妥当でしょう。
従って、
『高値掴み』を覚悟してまで、ココが住みたいか否か？
以上が、最大論点だと思います。

[4392: 匿名さん]

>>4387 匿名さん

では、瞬間蒸発ですか

[4393: 匿名さん]

>>4391 マンション検討中さん

それは言いすぎ。ピークかもしれないし、そうじゃないかもしれない

何が起きても家族が路頭に迷わないように、しっかりリスク管理するのみ

[4394: 匿名さん]

>>4391 マンション検討中さん

ピークなんて誰にもわからないんだから、「価格が下落するまで待てるのか」が論点かと。待てない、待っても仕方がないと考える方が買うんでしょう。

[4395: マンション検討中さん]

何れにしろ、
相応の価格下落リスクは覚悟せねば、という事？

[4396: 匿名さん]

>>4395 マンション検討中さん

そうですね。下落リスクは織り込んでおきたいですね。イメージは、月30～35万の部屋を借りるつもりで買う感じでしょうか。運が良ければ、価格上昇でキャッシュバックがあるかもという。個人的には値下がり幅は他マンション対比でかなり小さいと思いますけどね。

[4397: ミー]

こちらの購入は諦めました…

素敵な部分も沢山ありましたが、1億出すにしては妥協しなければいけない点が多いので、今回は見送りです…

具体的に妥協しなければいけないのが、広さ、眺望、駅混雑です。
1億出して80平米ない、目の前にマンションが立ってしまう、ホームが溢れそう。街も好きで、駅近で、欲しいなと思ったんですが、この3点を妥協してまで買おうという結論に至りませんでした。

また、今後住友が出てきた時も見学に行きたいと思います。

ちなみに、今日モデルルーム行きましたが、今のところ76A（モデルルームや部屋）と83Dが人気だそうです。それ以外でも、ここは上層階と下層階の価格差があまりないので、高層階は倍率が高くなるかもとのこと。
あと25階は人気だそうです。
高層階エレベータが25階からだそうで。

引き続き、近くに住んでいるので新しい街並みにも期待してます。

[4398: 匿名さん]

>>4395 マンション検討中さん

市況としては、リーマン後の底値、これがとりあえずの目安かと思います。
これを下回る事は流石にないんじゃないかなと思います。

添付ファイルは中古相場なので、新築に比べるとタイムラグがありますが、ご参照までに

[4399: 4398]

株的には、新高値ブレイクは買いなんですが、いかんせん不動産なんで

2017年度と2016年度の比較に関しては、恐らく高止まりなんではないかと思います。
もう一段、上値を追うのかどうか。
個人的にはインフレし続けて欲しいですけどね。

[4400: 匿名さん]

>>4397 ミーさん
高いですよね。情報ありがとうございます。そこが人気ですか。皆さん、お金ありますね。うちは限界ギリギリで76Aですが、72Dにするか迷っています。これは1期で結構捌けちゃいそうですね。