パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[381: 通りがかりさん]

>>363 主婦さん
小山３丁目だから小山小ですが近くに後地小や小山台小もある、距離はどこも同じかな
今は学区って自分で選べるの？

[382: 匿名さん]

ダウンサイド率は大きくないと思います。実質地下鉄２路線乗り入れ、山手線数分のここの立地よりも先に下がるところは多いでしょう。また、碑文谷、大岡山、小山7や旗の台6といった高級住宅地が周りを取り囲んでいる中、ここだけが大きく下がることは可能性としては低いでしょう。もちろん日本の不動産市場全体が下がるときは下がりますけど、ここは不況期にも地価高い地域ですから。
ただ、450とか500とかだと思いますので、額は大きくはなりますよね。平均400以下はないでしょう。パルム先の駅7分の普通の新築マンションは420とかで売ってます・・・。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
目黒線以外が乗り入れる予定があるんですか？

[384: 検討板ユーザーさん]

>>383 匿名さん

ヨコですが、実質地下鉄2路線とあるので、接続している南北線と三田線のことを指しているかと思います。
効果はあまりなさそうですが相鉄線の東急乗り入れの話もありますね。

[385: 匿名さん]

>>384 検討板ユーザーさん
検索してみました。平成34年開業予定なんですね。
相鉄線と目黒線が繋がったら、都心へのアクセスはより混雑しそう。

[386: 匿名さん]

確かに一段と混みそうですね。田都一歩手前まで行きそうな・・・
マンマニさんの予想出てますね。400-500で400なら瞬間蒸発、500はだらだら売り。ただしメインは500寄りとなってますね。450は難しいかなぁ。

[387: 匿名さん]

あくまで平均450だから、条件の悪い部屋は380ぐらいからあるよね

[388: eマンションさん]

駅徒歩７分かつデベが二枚落ちのインプレストが坪４１０で好調なのに、三井の駅隣接タワーが４５０で売り出されるとは思えないけどね。

まぁ、戸数がある分、坪４００の中住戸が客寄せ的にあって、ほとんどは５００オーバーという感じではないかな。

中層階の７０平米中住戸を１億で数百戸売るのはそれなりに大変そうではあるけど、この辺り需要も溜まってるしね。

[389: マンション検討中さん]

インプレストが好調だという証拠を出せよ

[390: 匿名さん]

MR行ってみたら?もうかなり成約済みだよインプレスト。

[391: 匿名さん]

久々の大規模マンション、しかもタワマン!

[392: マンション検討中さん]

6月上旬の資料送付が待ち遠しい。

[393: マンション検討中さん]

駐車場は抽選になるのでしょうか？
外れた場合
周りに借りるところありますでしょうか？
誰か教えて下さい。

[394: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
ほとんど成約済みですよ。

[395: マンション検討中さん]

MRはどこ？

[396: 匿名さん]

>>395 マンション検討中さん
大崎
グランスカイやパークシティ大崎と同じ場所です
ラグナタワーのモデルルームも近くにありましたね

[397: マンション検討中さん]

6月上旬って来週やん

[398: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
匿名ネットだと威勢がいいが、現実世界ではへたれ感全開。

[399: マンション検討中さん]

パンフ届きましたが、間取りが２つほど追加になったくらいで、
新しい情報は少なかったですね。

サイトの更新が来月のようなので、それに期待します。

[400: 評判気になるさん]

結局3LDK中住戸すらほとんど億ションになりそうですね
天下の三井とはいえ、武蔵小山で億ション3、400戸も捌けるのかなー
目黒でタワーその他供給続いていて、かなり需要食われていると思うのだけど
恐ろしいのは三井の後に住友含め似た規模のタワーが続くこと

[401: 匿名さん]

3LDKは実需が中心となること、今後も同規模のタワマン(コバンザメスミフの物件、この三井が地域No.1のランドマークになろうとはいえ)の建設が控えていること、属性がやや異なるとはいえ西五反田マンションが3件先行していることから、中住戸オール億ションはないと予測します。
向きにもよるが、70m2超8500-9500万程度に落ち着くのではないでしょうか。

[402: マンション検討中]

>>401匿名さん

同感です。目黒周辺の動向を相当リサーチされてますね。
私は3LDKなら8500~10000ぐらい、2LDKなら7000前半～8000前半ぐらい
の価格帯になると睨んでます。坪単価はプレミア住戸が割高なのを加味しても、
400後半～500なのではないかと思います。不動前で坪450ぐらいでも
渋っていたのにこれだけの戸数だと果たして捌ききれるのか確かに疑問ですね。

[403: 匿名さん]

>>402 マンション検討中さん
低地で山手通り至近の不動前と高台かつ駅1分で商店街直結の三井のタワーだと
そもそも前提条件が全く違うからね、あと不動前指名は少ないけど、武蔵小山指名はの客は多い。
とは言え価格は仰られてる範囲の上限坪500万を超えるか、ちょっと切るか、
のせめぎ合いがこれから三井の中である感じでしょうね。

[404: 匿名さん]

南東向きの中住戸3LDK、坪400前半からあるといいなあ。
9000万台前半ならなんとか。

[405: マンション検討中さん]

1LDKの間取りは37m2のものだけでしょうか。
また、低層の1LDK物件だと坪400前半くらいからありそうでしょうか。

[406: 匿名さん]

ブランドはパークシティだろうね。
PC武蔵小山じゃ、PC武蔵小杉とややこしいからPC西目黒？PC武蔵小山 林試の森？笑
高止まり中の市況を考えると、最安420〜ぐらいですか？
駅徒歩1分のランドマーク物件だから安いはずがないだろうね。

[407: 匿名さん]

>403 匿名さん

私も武蔵小山好きですけど、事実としては不動前の方が相場高いですよ。

[408: マンション検討中さん]

武蔵小山で400とか500でいいって‥
山手線内側買えるでしょ。
そんなにいいですか？ここ。

[409: マンション検討中さん]

不動前物件は、一応、山手線から徒歩圏内だしなあ。それよりたかくなるのかなあ。

[410: マンション掲示板さん]

>>408 マンション検討中さん
内側の駅直結タワーが出たら坪600、700は堅い相場ですからねー
三鷹で450、北千住で400と噂されているので、武蔵小山がいいというよりそういう相場なんでしょう
白金高輪や月島、岩本町の駅徒歩1分タワーを坪300そこそこで買えた世代が本当うらやましいです

[411: マンション検討中さん]

目黒線の駅別価格はこちら参考（中古だけど）
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/151

このエリアは三井、隣に住友タワー予定、逆サイドの隣に三菱タワー（？）予定。高いマンション、嫌だよねえ。なんで人口減るのに高騰したマンション買わなきゃいけないんだ。どうかしてるよね。

[412: マンコミュファンさん]

>>409 マンション検討中さん

そうですよね。不動前は徒歩4分で目黒線、徒歩10分で山手線の目黒と五反田に出れるのになんで目黒線しか選択肢のない武蔵小山の方が坪単価吊り上がるんでしょうね。不思議です。でも鹿島×旭化成×日建のトリプルコンボは理屈云々ではなくお高い感じは否定できませんね。日本一感じの悪いタワーの誕生かもしれません。

[413: 匿名さん]

結局販売戸数500しかないので、地元需要だけで十分捌けそうです
浜離宮はさんざん高いと言われながら、残り2,30戸しかない
仮に坪500なら、浜離宮はお得に見えますが。。。。

[414: 匿名さん]

パークコートで港区の浜離宮と、パークシティで品川区の武蔵小山。
坪100以上は差をつけてくれないと、感じの悪さが露呈するよね笑。

[415: マンション検討中さん]

たしかに、、
ここ坪500なら浜離宮がお得ですね、、、

[416: マンション検討中さん]

>>406 匿名さん
ここ、パークシティですか？
なのに、坪420〜ってあり得ますか？

[417: 匿名さん]

>>407 匿名さん
再開発とは相場を逆転させるものですよ

[418: マンション検討中さん]

>>417 匿名さん
再開発は、開発後に逆転ですよね。
現状の未建設前に逆転はあり得ないです。

ただ、三井は強気でくると思いますが、

[419: 匿名さん]

>>417
あの浜松町の再開発は武蔵小山の10倍くらいの規模ですよ。将来的資産性も浜離宮が圧倒だから、坪200くらい差をつけてくれないと割に合わない。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん

仮に200万円差が妥当だとしたら、先行販売の浜松町が激安というロジックも成り立つのだが……

[421: 匿名さん]

東洋経済に武蔵小山の記事が出てる

http://toyokeizai.net/articles/-/175069

[422: マンション検討中さん]

記事に隣のスミフも2020年竣工だと書いてありますが、情報ないですね。

[423: 匿名さん]

すでに倍率下げたい心理での書きこみが目立つね
地元だけで500戸ぐらいなくなるよ。坪480ぐらいなら買いたい。
浜離宮のように正面がひっきりなしに電車が通る、しかも10線もの線路、その先高速、買い物不便が良ければそっち行けばいい。
ここは落ち着いた環境の中のタワー。それがいいという人だけで十分売れるわ。

逆にここがコートだと600ぐらいだろうね。

[424: 匿名さん]

>>418
再開発エリアとなっていない既存地区の中古マンションに相場波及するのはもちろん再開発完了後ですが再開発をしてつくるマンションの価格は当然再開発後の価値を織り込んだ価格となります
バリューアップを目的に開発するのだから従前相場と同じ価格で出せというのは無理でしょう

[425: 匿名さん]

>>424
本気で言ってますか？笑笑

基本、再開発による値上がりは新築、中古ともに開発後2年くらいではっきり上がってくるという有名なデータしらないでまあそんなウソをぬけぬけといえますね。開発前に織り込まれるのは、微々たるもの。場所が田舎なだけに情弱さんが多そう。

[426: 匿名さん]

>>423 匿名さん
四谷とか都心でさえパークホームズなのに武蔵小山で、、パークコートとか無いな。

[427: 匿名さん]

>>425 匿名さん
だから再開発物件を買って未入居転売で鞘を取る投資家がたくさんいるのです
最近はその利ざやを分譲価格に盛り込んで値付けするケースが増えてます
すみふなどは典型的ですが

[428: 匿名さん]

現在武蔵小山駅内に工事が行われているが、それは何の工事か誰がご存じですか？
改札の増設ですかね

[429: 匿名さん]

428です。
「駅内」ではなく、「駅ビル内」です。

[430: マンション検討中さん]

>>424　>>425
再開発か新開発かわからないけれど、同じ三井がやってる柏の葉キャンパスのマンションの価格が開発後の価格で売られているのか、が参考になるかもしれませんね。