パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[361: 匿名さん]

武蔵小山にパークコートは100%無いな、実際パークコートのタワーが有るのは、
港区と千代田区のみ中央区さえ無いのに出来ることはまず無い。

上に書込みあったがも居たが、品川区内で出来るとしたら御殿山か池田山だけだろうね、低層の。

[362: 匿名さん]

>>360 通りがかりさん
この手のJV再開発で三井のシリーズ名が付けられる可能性はあまり高くないでしょう。

[363: 主婦]

こちらのマンション、小学校はどちらになるのでしょうか。品川区は学区によって随分学校の雰囲気が違うと聞き気になっています。

[364: 匿名]

おそらく小山小学校かとおもいます。

[365: マンション検討中さん]

駅徒歩1分で、地下駅だから電車の音も気にならないので良い物件ですね。 武蔵小山にプレミアムは感じないけど目黒に近いのはいいな。
でも高いんだろうなあ。 住不の駒沢があの値段なら平均で500もマーケット的にはわかる気がするが、みんなついていけるの？

狭いなら買えなくもないが、代案がある中、そこまで出せますか？

[366: マンコミュファンさん]

我が家の場合は住み替えで多少は利益が出そうなのと、旦那の両親にかなり援助してもらってようやくという感じですね。お金だけ出して口は出さないでほしいのだけど、そうもいかず悩ましいです。

[367: マンション検討中]

>>365 マンション検討中さん

魅力的な物件ですが高値掴みもいいところなのではないでしょうか。私は買えるには買えるんですが子供の教育費等今後のことを考えると首が回らなくなるおそれもあるので正直踏みきれなさそうです。そう考えてる方も多いのではないでしょうか。

[368: マンション検討中さん]

私も買えますが、住まいに1億近くも払いたくないので躊躇しています。

[369: 検討板ユーザーさん]

欲しいですが、高値掴みは嫌ですね。オリンピックが終われば人件費や資材費の高騰が収まり、マンション価格が安くなる事が予想されますし。感じのいい価格になりますように。

[370: 匿名さん]

住不はもっと上げてくる可能性高いし、
大体再開発はそれでも最初の竣工案件が安いことが多いんだよね・・・
オリンピック後の状況、イギリス見るとその後も下がってはないし(上昇率は鈍ってる)。

[371: マンション検討中さん]

70平米を買って10年後に売ったとしたら、どれぐらい損するかなぁ。

[372: 匿名さん]

坪500人とかいう人がいますが、そんなに高いでしょうか？
武蔵小山は住みたい街30位にも入っていません。
両隣に住友・三菱マンションもできるし、私鉄単線の駅ですよ。
素人考えですみません。
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/sumitaimachi_2017_kanto.p...

[373: 匿名さん]

372です。
誤字すみません。
坪500とか、が正しいです。

[374: 匿名さん]

できたばかりの中央区湾岸のタワマンの３０階以上が、平米単価１００万割ってますからね。
新築とはいえ、高いと思います。

[375: マンション検討中さん]

>>372 匿名さん
目黒線自体にあまり人気のないことは以前から知っていましたが、武蔵小山は61位なんですね。消費者マインドとかけ離れた価格のマンションにならないといいですね。価格を気にしない投資家さん？は沢山いるみたいですけど。

[376: 匿名さん]

>>374 匿名さん
なんちゃって中央区の埋め立て地の外れな上、10分以上駅遠の実質江東区と比べるならこっちが格上だと思うよ。

[377: 通りがかりさん]

湾岸みたいに中古タワマンがいっぱいあるわけではないので待ってた人は結構いるよね。値下がりリスクはあるけど、ここが下げる時は都内のタワマンは総じて下げるだろうな。

[378: 匿名さん]

いままであまり目立たない駅だったから、のんびりしていて住みやすかった
いい街だからこそ開発とかして欲しくなかったな

自然溢れる公園が近くにあって、子供らしい子供が沢山いて、商店街は屋根付きでお年寄りも買い物や暇つぶししやすい本当にいい街なんだよ

[379: マンション検討中さん]

365です。 何人かの方から回答いただきました。参考になります。

住み替えの方は、既存物件も上がってるから差額の何割かがリスクだから手に負えない訳ではなく、前から株やってる方も、この株価で売り抜ければ買えなくもないって感じですかね。

資産が乏しい1次取得層は、湾岸、武蔵小杉がいいところか、この物件で狭くて低層ならいけるのか。 借入してレバレッジもかかるから、失敗できないので、あと5年待つか。 悩みます。

[380: 匿名さん]

>>378 匿名さん

極めて同意です。
再開発のダウンサイド（街の良さがなくなるリスク）が大きい気がします。

再開発は不動前でやってほしいです。

[381: 通りがかりさん]

>>363 主婦さん
小山３丁目だから小山小ですが近くに後地小や小山台小もある、距離はどこも同じかな
今は学区って自分で選べるの？

[382: 匿名さん]

ダウンサイド率は大きくないと思います。実質地下鉄２路線乗り入れ、山手線数分のここの立地よりも先に下がるところは多いでしょう。また、碑文谷、大岡山、小山7や旗の台6といった高級住宅地が周りを取り囲んでいる中、ここだけが大きく下がることは可能性としては低いでしょう。もちろん日本の不動産市場全体が下がるときは下がりますけど、ここは不況期にも地価高い地域ですから。
ただ、450とか500とかだと思いますので、額は大きくはなりますよね。平均400以下はないでしょう。パルム先の駅7分の普通の新築マンションは420とかで売ってます・・・。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
目黒線以外が乗り入れる予定があるんですか？

[384: 検討板ユーザーさん]

>>383 匿名さん

ヨコですが、実質地下鉄2路線とあるので、接続している南北線と三田線のことを指しているかと思います。
効果はあまりなさそうですが相鉄線の東急乗り入れの話もありますね。

[385: 匿名さん]

>>384 検討板ユーザーさん
検索してみました。平成34年開業予定なんですね。
相鉄線と目黒線が繋がったら、都心へのアクセスはより混雑しそう。

[386: 匿名さん]

確かに一段と混みそうですね。田都一歩手前まで行きそうな・・・
マンマニさんの予想出てますね。400-500で400なら瞬間蒸発、500はだらだら売り。ただしメインは500寄りとなってますね。450は難しいかなぁ。

[387: 匿名さん]

あくまで平均450だから、条件の悪い部屋は380ぐらいからあるよね

[388: eマンションさん]

駅徒歩７分かつデベが二枚落ちのインプレストが坪４１０で好調なのに、三井の駅隣接タワーが４５０で売り出されるとは思えないけどね。

まぁ、戸数がある分、坪４００の中住戸が客寄せ的にあって、ほとんどは５００オーバーという感じではないかな。

中層階の７０平米中住戸を１億で数百戸売るのはそれなりに大変そうではあるけど、この辺り需要も溜まってるしね。

[389: マンション検討中さん]

インプレストが好調だという証拠を出せよ

[390: 匿名さん]

MR行ってみたら?もうかなり成約済みだよインプレスト。

[391: 匿名さん]

久々の大規模マンション、しかもタワマン!

[392: マンション検討中さん]

6月上旬の資料送付が待ち遠しい。

[393: マンション検討中さん]

駐車場は抽選になるのでしょうか？
外れた場合
周りに借りるところありますでしょうか？
誰か教えて下さい。

[394: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
ほとんど成約済みですよ。

[395: マンション検討中さん]

MRはどこ？

[396: 匿名さん]

>>395 マンション検討中さん
大崎
グランスカイやパークシティ大崎と同じ場所です
ラグナタワーのモデルルームも近くにありましたね

[397: マンション検討中さん]

6月上旬って来週やん

[398: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
匿名ネットだと威勢がいいが、現実世界ではへたれ感全開。

[399: マンション検討中さん]

パンフ届きましたが、間取りが２つほど追加になったくらいで、
新しい情報は少なかったですね。

サイトの更新が来月のようなので、それに期待します。

[400: 評判気になるさん]

結局3LDK中住戸すらほとんど億ションになりそうですね
天下の三井とはいえ、武蔵小山で億ション3、400戸も捌けるのかなー
目黒でタワーその他供給続いていて、かなり需要食われていると思うのだけど
恐ろしいのは三井の後に住友含め似た規模のタワーが続くこと

[401: 匿名さん]

3LDKは実需が中心となること、今後も同規模のタワマン(コバンザメスミフの物件、この三井が地域No.1のランドマークになろうとはいえ)の建設が控えていること、属性がやや異なるとはいえ西五反田マンションが3件先行していることから、中住戸オール億ションはないと予測します。
向きにもよるが、70m2超8500-9500万程度に落ち着くのではないでしょうか。

[402: マンション検討中]

>>401匿名さん

同感です。目黒周辺の動向を相当リサーチされてますね。
私は3LDKなら8500~10000ぐらい、2LDKなら7000前半～8000前半ぐらい
の価格帯になると睨んでます。坪単価はプレミア住戸が割高なのを加味しても、
400後半～500なのではないかと思います。不動前で坪450ぐらいでも
渋っていたのにこれだけの戸数だと果たして捌ききれるのか確かに疑問ですね。

[403: 匿名さん]

>>402 マンション検討中さん
低地で山手通り至近の不動前と高台かつ駅1分で商店街直結の三井のタワーだと
そもそも前提条件が全く違うからね、あと不動前指名は少ないけど、武蔵小山指名はの客は多い。
とは言え価格は仰られてる範囲の上限坪500万を超えるか、ちょっと切るか、
のせめぎ合いがこれから三井の中である感じでしょうね。

[404: 匿名さん]

南東向きの中住戸3LDK、坪400前半からあるといいなあ。
9000万台前半ならなんとか。

[405: マンション検討中さん]

1LDKの間取りは37m2のものだけでしょうか。
また、低層の1LDK物件だと坪400前半くらいからありそうでしょうか。

[406: 匿名さん]

ブランドはパークシティだろうね。
PC武蔵小山じゃ、PC武蔵小杉とややこしいからPC西目黒？PC武蔵小山 林試の森？笑
高止まり中の市況を考えると、最安420〜ぐらいですか？
駅徒歩1分のランドマーク物件だから安いはずがないだろうね。

[407: 匿名さん]

>403 匿名さん

私も武蔵小山好きですけど、事実としては不動前の方が相場高いですよ。

[408: マンション検討中さん]

武蔵小山で400とか500でいいって‥
山手線内側買えるでしょ。
そんなにいいですか？ここ。

[409: マンション検討中さん]

不動前物件は、一応、山手線から徒歩圏内だしなあ。それよりたかくなるのかなあ。

[410: マンション掲示板さん]

>>408 マンション検討中さん
内側の駅直結タワーが出たら坪600、700は堅い相場ですからねー
三鷹で450、北千住で400と噂されているので、武蔵小山がいいというよりそういう相場なんでしょう
白金高輪や月島、岩本町の駅徒歩1分タワーを坪300そこそこで買えた世代が本当うらやましいです