パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[3604: 匿名さん]

もはや東京２３区のマンションは富裕層向けの商品になってしまった感があるね

ここを検討している人は武蔵小山に住みたいのか、品川区ならどこでもいいのか、それとも区にこだわらず駅前のタワーマンションに住みたいのかはっきりさせたほうがいいと思います
武蔵小山に住みたいのなら駅から１０分ほどあるけば７０平米で６０００万くらいの建売戸建てがたくさんあります

[3605: 匿名さん]

>>3604
何その上から目線
そんなこと考えずに物件買う●●いるんだろうか？

ご親切に教えていただきありがとうございました。

[3606: 匿名さん]

高くて仕様低いと思うなら買わなければいいだけじゃん。

[3607: 匿名さん]

株価最高になったようですねー
買う気マンマンの富裕層がさっとうするんじゃ。。。

[3608: 匿名さん]

富裕層が買う場所じゃないだろ。
子供世帯に近所に住んで欲しい親から2000万ほど援助受けて買えるサラリーマン世帯ってので掃けるんじゃないの。

[3609: 匿名さん]

富裕層のイメージがステレオタイプですね
富裕層というのは要は地主と医者と中小企業の社長のことです

[3610: マンション検討中さん]

医者なんてそんなたいした貰ってないよ。

[3611: 匿名さん]

>>3608
そんなんで埋まるマンション
全然感じよくないですね。

[3612: 名無しさん]

>>3611 匿名さん
グダグダ言うやつは結局金がないやつ。
買えない理由を考えるのに必死だね。
金が無いには感じ悪いけど
余裕ある人には感じいい。

[3613: 匿名さん]

>>3610
医者とは開業医のことで
要は中小企業の社長ですよ

[3614: 匿名さん]

>>3612
別に目黒線えんせのマンションなんて
高かろうが安かろうが
検討する気もないんで単なるひやかしです。
気にしないで下さい。

[3615: 匿名さん]

金銭的に買える余裕があって検討しているからこそ、残念な部分も含めて情報交換したいですよね。
個人的には、立地はポジなので買う気満々でモデルルームに行きましたが、ファミリー向けのデザインや、簡素な共用部が残念で仕方なく、買っても後悔しそうで迷っています。

[3616: 名無しさん]

マンション購入検討してまだ日が浅い私にとって、ネガティブな意見も勉強になります。
何億と言うお金を支払うのでこちらも細かく検討すべきだと思います。とことん追求して納得のいく買い物をしたいです。金額で振り回されると、安く出てきた物件が出たときに、購入した家を残念に思うのは勿体ないと思うので。
すごく満足して購入したいので引き続き探します。

[3617: 匿名さん]

>>3609 匿名さん
最近は普通のサラリーマンでも1億超の金融資産を持つ人が急増してますよ。1億でもカテゴリーとしてはぎりぎり富裕層。低金利に加えて、こういう人が増えているのでデベも強気の値付けになっているのかと思います。

[3618: 通りがかりさん]

>>3617 匿名さん
普通の定義によると思うが。。。

[3619: 匿名さん]

サラリーマンで1億の金融資産は少ないと思う。ただし、マンションと株の値上がりで、1億の総資産は多いと思う。そういう安い時期にマンション買ったサラリーマンなら、買い替えでオクションにも手が届く。

[3620: マンション検討中さん]

共有施設利用料高いですね。この値段なら高い共益費を払い続けるデメリットを考えるとなくてもよいかと思いました。

[3621: 匿名さん]

>>3620 マンション検討中さん
共有施設利用料について、何にいくらかかるのか情報をいただけますか。よろしくお願いします。

[3622: 匿名さん]

年収５０００万くらいある人って労働時間すごく短いというか基本働いてないよね
平日の真昼間からジムで鍛えてたり短パンはいて犬の散歩していたりする
そういうひと港区には山ほどいるわけですがなせ港区にいるかというとそういうこと
しても目立たないからです
しかしそんな人は武蔵小山駅前にはいません
武蔵小山でそんなことしてたら近所の噂になるし下手したら不審者として通報されちゃいます

しかしタワーマンションができるとそういう人が住みだすんですよね
大崎なんかもそうですよ、ランボルギーニとか乗ってる怪しい（笑）人が増えました
働いてない人はタワーマンションに隠れて住んでます（笑）

逆に年収５億円とかの人は死ぬほど働いてますけどね

[3623: 匿名さん]

>>3622
Twitterの受け売り？
https://twitter.com/kazu_fujisawa/status/916994198871564289

むしろ武蔵小山の方が昼間から私服でプラプラしている人多いよ
高齢者だけじゃなくて、子育て中の父ちゃんもちらほら。

自分は平日休みだから平日に武蔵小山～学大界隈を出歩いているが
ご近所さんとも話すし、平日に出歩くのも苦じゃない。
以前暮らしていた中央区の方が出づらかった。

[3624: 匿名さん]

>>3622
年収5000万もあって働かなくていいとは
オーナー系か不労所得があるんでしょうか？

[3625: 匿名さん]

自分の労働時間と引き換えに年収５０００万を得ている人の方が少数派でしょう

[3626: 匿名さん]

>>3623 匿名さん

凄いですね。
よくこういうの見つけますね！

[3627: 匿名さん]

文句言ってるのは値段下げたいだけだろ。徒歩7分のインプレストコアが平均420～430万で完売している中で、徒歩1分の免震で坪460程度で買える部屋があるなんて十分安いと思うんだが。

[3628: マンション掲示板さん]

文句を書いた位で決まった価格は下がらないと思うけど。実際に第一期の販売状況で今後上がるか下がるか決まるでしょう。
今の価格が異常であって安いとは思えない。
ここはあきらめて、五輪の後に販売される住友を待つ予定です。

[3629: 匿名さん]

スミフが三井より安くマンション売るようになるなんて想像が出来ない…

[3630: 匿名さん]

>>3629 匿名さん
同時期の発売ならそうでしょうね
3628さんは購入する時期の話をしてるんだと思いますよ

[3631: 匿名さん]

>>3630 匿名さん

ご存じのとおり、スミフはリーマン後も値段を下げずに高値物件を供給し続けた驚異のデベロッパーですよ。
市況が良くなれば値上げしますが、市況が悪くなっても値下げしないのが流儀です。

[3632: 匿名さん]

>>3630
再開発の最後にやってきて完成在庫をものともせずたとえ数年かけても結局一番高値で売り抜けるのがすみふです

[3633: 匿名さん]

ベンチマークは目黒駅前のブリリアタワーズ目黒かと思います
目黒と武蔵小山では客層が違う！というご意見もあろうかと思いますが
１００％重ならないということはありえず３－５割程度は属性が重なっている
のではないかと想定しています
私は実は花房山に住んでますが、ブリリアタワーズ目黒があの値段でこれほど
売れるとは正直想像していませんでしたね

それではブリリアタワー目黒の販売実績をおさらいしておきましょう
（出展は東京建物のプレスリリース）

【販売概要】
事前案内会開始：平成27 年4 月4 日 モデルルームオープン：平成27 年6 月6 日
総販売戸数：661 戸 総来場者数：約10,000 組
総登録件数：2,736 件 最高倍率：43 倍
平均倍率：4.1 倍 最多価格帯：5,100 万円台 ※100万円単位
販売価格：4,850 万円～45,900 万円 平均販売価格：11,434 万円
専有面積：30.05 ㎡～150.11 ㎡ 平均専有面積：62.81 ㎡
間取り：STUDIO～3LDK

【ご契約者の概要】
年 齢：50 歳台（全体の約25％）、60 歳台（同約24％）、40 歳台（同約17％）
家族数：2 人（同約42％）、1 人（同約33％）
職 業：会社役員（同約33％）、会社経営（同約14％）、医師（同約13％）
居住地：品川区（同約13％）、港区（同約13％）、目黒区（同約10％）

[3634: 匿名さん]

ちなみにブリリアタワーズ目黒が発売された平成２７年は日経平均株価が１５年ぶりに２万円を回復しブリリアタワー目黒購入者のような属性の人々は結構強気といいますかウハウハ状態だったではないかと想定しております
その後一旦株価は下げたものの今年に入って株価は上昇し現在は平成２７年の日経平均株価最高値を超えております

サラリーマンはいくら景気が良くても収入が突然１．５倍とか２倍になったりしませんが１億円のマンションを買うような人の購買行動は株価に左右される気がします

三井の強気の要因はここらへんにあるのではないかと想定しています
素人考えなのでわかりませんが

[3635: 匿名さん]

私は単なるサラリーマンですがそれでも会社の持ち株会、投資信託などでこつこつと積み立てた金融商品の時価総額が投資金額に対して２倍になってます（といっても数百万程度ですが）
私でこれくらいなのでお金持ちのみなさんはもっともっと含み益があるのではないでしょうか

まあポイントはそういったお金持ちの人が都心直通目黒線徒歩１分とはいえ山手線外側の私鉄沿線にすぎない武蔵小山にどこまで興味を抱くか、ということに尽きるかと思いますがそのあたりきっと三井は勝算があるのでしょうね

[3636: 匿名さん]

都心のマンション値上げの元凶はブリリアタワーズ目黒とその購入者。

[3637: 匿名さん]

>>3630
時期が変われば安くなる可能性もあるけど
住宅ローン金利が上がる可能性もあるから
待てば得策って安易

[3638: 匿名さん]

>>3636
高く売れるから高く売るってのもありますがそれに加えて都心の利便性のいい土地は奪い合いですからね
そもそも安く仕入れることができないから安く売るのも難しいです

駅前１分の土地などはビジネスホテルなどにも適してます
利便性のよい土地のマンションを安く手に入れるのは今後も難しいでしょう

リーズナブルなマンションはビジホ、オフィス、商業施設ビルなどと競合しないような土地（埋立地の一部
や駅から少し離れた利便性の劣る住宅地）にしか立たない気がします

[3639: 名無しさん]

ブリリアタワー目黒も今かなり販売に出されてますね。投資用にかった1LDKが多数ですが。
購入より、高めで売るんでしょうね。マンション購入もビジネスですね。パークシティ武蔵小山が投資用に購入する人がどれだけいるかは謎ですが。

[3640: 匿名さん]

株価が21000円台をつけましたね
この物件が安くなることは考えづらくなってきた

[3641: 匿名さん]

選挙対策かもしれないが確かに株が強いですね。普通のサラリーマンで賃貸住まいでも、長期的に投資している人は今かなりの利益が出ているはずです。金融資産だけで数千万以上保有しているサラリーマンは東京だと10世帯に1世帯はあるのではないでしょうか。
ここが坪460の価値があるかは別問題なので順調に売れるかはわかりませんが、ここを買える余裕のある層はかなり多いと思います。
いずれにしてもアベノミクスと世界的な好景気で二極化は進んでいきそうです。

[3642: 匿名さん]

山手線の目黒駅前と武蔵小山では買う層が違うでしょう。
こちらは武蔵小山に地縁のある人、沿線の戸建てを売って買い替える人、この辺りの小金持ちが自分用、もしくは子供に援助して買う、またはちょっとした高級取りの若めの家族持ちで買える人が買うんでしょう。
600強、そうした人たちで捌けると三井はたかをくくっているのでしょうね。
利益を取れるところから取る、という考えで、スミフと三井がたいして変わらない、とよくわかりましたよ。
とにかく高く売るつもりなら、コストダウン仕様はやめればよかったと思いますよ。
だいたい、日本一感じのいいマンション、なんてキャッチコピー全く当てはまってません。
目黒はそんな路線で売らなかったでしょ。

[3643: 匿名さん]

帰る人にとっては感じがいいんじゃない？

[3644: 匿名さん]

武蔵小山を離れがたい人にとって感じがよくても、日本一感じのいいマンションではないと思いますよ。

[3645: 匿名さん]

まあでも三井が利益を削ってここを坪３００万（３５０万でもいいですが）で売り出したらどうなります
実需はもちろん投資家たちが殺到し抽選となって結局買えないだけです（ブリリアタワー目黒でさえ平均倍率４倍です）
安く買った人はどうするか？もちろん自分で住む場合も多いでしょうが高値で転売されるだけです
転売益を三井が取るのか転売業者（個人もあるけど）が取るかという違いだけかと思います

[3646: 匿名さん]

もう三井は買いません
絶対！
とかビンボー人に罵られてもどうってことないですよね

[3647: 3643]

>>3643
ごめん。間違えた。
帰る→買える

[3648: 匿名さん]

>>3645
正論！

[3649: 匿名さん]

政策とかで
マンションは投資目的か実需目的かで
不動産取得税に大幅に差をつけるとか
やらない限り都心駅近マンションは
本当に住みたい庶民は一生住めない気がする。

[3650: 匿名さん]

だから、高く売りたいならコストダウン仕様やめればよかったんです。
目黒ではなく、武蔵小山、そして武蔵小山に合わした仕様にして武蔵小山には合わない坪単価。
インなんとかが高く売れたのも、ここが高く出るだろうとの予測がでたからでしょ。
まあ買いたい人が買えばいいということでしょうね。

[3651: 匿名さん]

ここ武蔵小山にして平均坪単価いくらなの？

[3652: 匿名さん]

>>3649
まあ仕方ないよね
でもそんなことぼやいてないで都心か駅近のどちらか諦めればいいだけでしょ
例えば武蔵小山だって駅から１２－３分離れれば６０００万くらいで
戸建てが買えますよね

大手町の通勤時間３０分が４５分に増えるだけでしょ、災害時に徒歩で都心から帰宅する
ならほぼ時間は変わらないし
なにも千葉の山奥にいって２時間通勤しろってわけじゃない
６０００万出して金利７％とかで千葉のバス便買うしかなったバブル時代に比べれば幸せな時代だよ

[3653: 匿名さん]

ここって、上層階と下層階の値段にあまり差がないなら、上層階は人気高いんでしょうね。
転売するときも高層階の方が高く売れますもんね。

[3654: 匿名さん]

デベに聞いた話ではタワマンは以前ほど階数による価格差をつけなくなってきているようですね
中古になると上層階の低層階の坪単価の差が分譲時より縮まる傾向にありその利ざやを取るため投資家は低層階に殺到するため明らかな眺望の差などがないかぎり昔ほど差をつけなくなってきましたね

ところでここはタワマン節税防止の税制になっているんでしたっけ？

[3655: 匿名さん]

>>3654

ちなみに階数による差がすくないのはタワマンや大規模マンションの場合で小中規模の場合は未だ大きな差があります

マンションの価値って立地＋建物全体（見た目、共用部等含む）というベーシックな価値があってそこに各部屋特有の価値が乗っかってくるのですが、価格に対してマンションそのもののベーシックな価値（立地＋建物全体価値）の占める割合が大きいと個別の部屋の坪単価の差があっても全体価格ではあまり差が出てこないということらしいです

一般論ですけど

[3656: 匿名さん]

北仲は大差あるが。物件と地域性による。
横浜はタワー1つだから、安いのから高てのまで詰め込んだ。
ここは億ぐらいのものを買いたい人たちが集う格差小さいマンション。晴海とかも同じ。

あと、湾岸ブロガーののらえもんの分析によれば、階差縮小傾向は反転らしいよ。
記事あったと思う。

[3657: マンション検討中さん]

見てきたが、実にいい。
ただし、坪単価４６０は、高い。
しかし、駅１分は魅力ある。
でも、やはり広さを考えると手が出ない。
意味のないタブレットとかもらったけど
なんだかな～。

新築でここ買うなら
中古で目黒に買う。

[3658: 匿名さん]

タブレットとは時代が変わったね
芝浦アイランドのときは電話帳のようなパンフレットもらった
捨てちゃったけどとっときゃよかったわ

[3659: 匿名さん]

>>3657
絶対山手線沿線が正解ですよ。

[3660: 匿名さん]

山手線はもちろん鉄板だけど南北線、三田線直通駅１分もなかなかだよね
目黒線はそのうち新横浜まで行くんだろ？

[3661: 匿名さん]

そうそう。新横浜というか海老名というか。
そんなところに用事ないという人いるかもだけど、長距離沿線化するってことは背後にここより高くはならない、逆に言えば都心近くのここに住みたい人をいっぱい抱えるってことだから、資産価値は一段と保たれるよね。
タワーの高層が低層よりも高いのと同じ理屈。

[3662: 匿名さん]

>>3656 匿名さん
北沖やすいよね
駅1分だし
80平米で7000万台からある
なんか麻痺してきたわ

[3663: 匿名さん]

北仲は都心まで1時間くらいかかるのがネック。
都心勤務者はこっちにするのでは？

[3664: 匿名さん]

>>3661 匿名さん

何言ってんの？
全く逆で、地方の人がさらに便利になるから、中途半端な都心(ここの場合は目黒など)近郊の駅の価値は相対的に下がる。

新副都心線で繋がったら、それまで横浜から来る人は渋谷で買い物をしていたのに、新宿三丁目の伊勢丹まで行くようになった。
また三田線や南北線が白銀高輪までだった頃、明らかに目黒線の駅とは価値のランクに違いがあったが、接続された途端に単なる”少し近い駅”になった。
最たる例が、ここ、武蔵小山！繋がる前はただの使い勝手の悪い駅だったのに、今やこんな坪単価で売られる街になった。白銀高輪住民から見たらいい迷惑ですよ。

それと同じ事が起こる。価値が上がるなんて、真逆だよ。相対的に価値は下がる。

ほんと鉄道の相互接続は、都心に居るものからしたら、百害あって一利なし。

[3665: 匿名さん]

熱い人がいるね。

[3666: 匿名さん]

あつくて眠れません

[3667: 匿名さん]

武蔵小山の買い物利便性が際立つよなあ
白金高輪の暮らしづらさがより鮮明になるなあ

[3668: 匿名さん]

武蔵小山は、浜松町と違って、教育環境にも良いしね。

[3669: 匿名さん]

>>3664 匿名さん
何言ってるんだろう。
暑苦しいだけで意味不明だわ。

[3670: 匿名さん]

駅徒歩10分圏内で日常生活が完結するのが武蔵小山の良いところかと。
あと坂道が無いのも良いね。

[3671: 匿名さん]

>>3664
白銀高輪なんてもともと生活しづらいし
今後資産価値下がって当然じゃね？
今まで変なブランドで高値だった方がむしろ謎。
これからは便利で生活しやすいところが資産価値が上がる適正な評価になるだけ。

[3672: 匿名さん]

>>3669 匿名さん
しかもバカっぽいよな

[3673: 匿名さん]

>>3671 匿名さん
白金高輪とか行ってる時点でニワカ
あそこは清正公前

[3674: 匿名さん]

>>3673
どうでもいい情報ありがとうございます。

[3675: 匿名さん]

こんなに高くて、本当に全部売れるのかな〜

[3676: マンション検討中さん]

苦戦するでしょ

[3677: 匿名さん]

>>3671 匿名さん

でも白銀高輪かここか選べ、って言われたら確実に白銀高輪選ぶよね(笑)

[3678: マンション検討中さん]

>>3677 匿名さん
何故ですか？

[3679: 匿名さん]

ブランド力が違い過ぎるし、同じ価格なら、一般的にはそりゃ白金高輪を選ぶんじゃ、、 よほど商店街好きか、武蔵小山に愛着ある人除けば。

[3680: 匿名さん]

まぁ、そうだね

[3681: 匿名さん]

元々、地方路線の接続は都心部にはメリットがないって言いたかったんでしょ？
それは正しくない？

バカっぽいとか言ってる人は読解力が無いんじゃないの？よっぽど××なんじゃない？(笑)

[3682: マンション検討中さん]

ブランド好きな人多いですからね。

[3683: マンション検討中さん]

でも実際白金二丁目タワーは仕様はグラン並みだった。
余裕かあれば買いたかったな。
おそらくあちらの方が価格維持力は高い。

[3684: 匿名さん]

白金二丁目は、確かによかった。
予算より3000万円オーバーで諦めた。

[3685: 匿名さん]

メジャー7のタワマン好きな時点でブランド大好きの虚栄心強い人たちの集まりだからそりゃ白銀高輪でしょ。

[3686: 匿名さん]

2005年竣工の白金タワーは坪３３０万
高輪ザレジデンスは３５０万
70平米で２０００万くらいここより安かった
しかし金利を考えるとローンで買ったら総支払額はそう変わらないかな

[3687: 匿名さん]

>>3686 匿名さん

ローンで買ったりしませんよ、坪330万のマンションなんて(笑)

[3688: マンション掲示板さん]

ここは武蔵小山大好きで、一生住む方にはいい物件とは思うけど、投資用だと今の相場が上がりすぎてて、これ以上げて転売しようとしても売れるのかね。
下町っぽさを出してるけど、価格も施設利用料も港区価格だし。

富久クロスも転売目的の住民ばかりだったのか、中古がたくさん出てて売れてないよね。

[3689: 匿名さん]

富久は1200戸あるから、10戸くらいが売りに出ててもそんなにおかしくないんじゃない？しかし、富久は60-70平米が2年で1000から2000万円くらい値上がりしてて凄いよなぁ。

[3690: マンション検討中さん]

だからさ再開発タワーは
買って損はないんだよ。

[3691: 匿名さん]

>>3690 マンション検討中さん
庶民にはそれがわからんのですよ

[3692: 匿名さん]

富久って、再開発なの？
補助金出て、売出し価格が安くて、それで結果的に値上がりになったんじゃない？当時5000〜6000万円くらいだったはずだよ。
ここの値段はもう上限だからなぁ…

[3693: 匿名さん]

>>3692 匿名さん
再開発だよ
本当は９０年頃にやるはずだったけどバブルはじけてそのまま塩漬けだったのを２５年ぶりにやった

[3694: 匿名さん]

富久はもともとでかい敷地があったわけじゃなくて武蔵小山同様戸建や商店街を再開発した
昔は再開発組合みたいなスキームが一般的ではなくいわゆる地上げで土地を一軒一軒買い上げて広くまとまった土地にしてデベロッパーに売却していた

[3695: 匿名さん]

富久に限らず、2013年に販売された都心の物件はみな1000万以上上昇していますよ。だから、今住んでる家を売ればここも援助なしで買えちゃうんですよね。もう住宅相場も上限が近いと思いますので、最悪下落しても大丈夫な人だけが買った方が良いのでは。

[3696: 匿名さん]

>>3686
当時買って良かった
武蔵小山が白金高輪に勝つことは未来永劫無いからね

[3697: 匿名さん]

そういえば、なんで白金高輪が迷惑を被るんだっけ？

[3698: 匿名さん]

>>3696 匿名さん

価格という意味ではそうかも知れないけど、住み心地や人気投票では武蔵小山>白金高輪だと思うが。

[3699: 匿名さん]

ブランドイメージでは白金高輪の方が数段上だけど
自分で住むなら断然武蔵小山です

[3700: 匿名さん]

白金高輪はブランドだけ。

[3701: 匿名さん]

脱線して申し訳ないが、もし白金高輪で買える金があるなら、四ッ谷とか代々木上原とかにするわ。

[3702: 匿名さん]

武蔵小山には利便性や地盤だけでなくアーケード付商店街という圧倒的な希少性があるからな。白金高輪にそんな施設ができることなど未来永劫ない。

[3703: 匿名さん]

金もらっても白金高輪なんて住みなくない