パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[3501: マンション検討中さん]

>>3482 匿名さん

>>3482 匿名さん
角部屋以外は、ペアガラスでなく、複層ガラスってことなんじゃない。

[3502: 匿名さん]

>>3490 匿名さん

あなた相手する価値ないですわw

[3503: 検討版ユーザーさん]

>>3501 マンション検討中さん

それは一緒の意味なんじゃ…

[3504: 匿名さん]

ペアガラスではないと書き込んだ者です
私自身不安になったので、今から電話で確認してみます

[3505: 匿名さん]

だからタワマンなんか辞めたら
ガラスどうこうも悩む必要ないって。

[3506: 匿名さん]

電話してきました

角部屋→Low-Eのペアガラス
それ以外→Low-Eでないペアガラス

だそうです

20代の若い営業の方だったので、
知識があまり無かったのかもしれません

混乱を招いて申し訳ないです
今度からマンション見に行く時は録音しようと思います。

[3507: マンション検討中さん]

ペアガラスでもLow-Eでないって、今どきのハイグレードマンションじゃあり得ないのでは？　　少なくとも私は知らない…

[3508: eマンションさん]

少なくとも億近いマンションでは珍しいですね。
あからさまに削ってきてますよね

[3509: マンション検討中さん]

買うにあたっては、その他の仕様も細かく確認して、納得した（諦めて）うえで、が良いですね。

[3510: 匿名さん]

>>3506 匿名さん
ガラスの勉強になりました

[3511: マンション検討中さん]

ムサコだから　なめられた

[3512: 匿名さん]

別にLow-Eじゃなくてもペアガラスならいいんじゃないの？
二層ガラスではあるわけでしょ？

[3513: マンション検討中さん]

ここはハイグレードじゃないんですよ。
設備や外観から見てもハイグレード推しじゃないのは明らか。
それで高いと思う人は買わなければ良いだけ。
勝手に値段が高い＝ハイグレードって勘違いしてるようにしか見えない。
low-eじゃないのはとても残念だけど、決断の決め手にはならないかなぁ。
まぁ、ペアガラスなら、良いです。

[3514: eマンションさん]

普通のサラリーマンに手が届かない金額に設定したのに仕様が並以下じゃ売れ行きが心配になりますね。
親からの支援が沢山もらえる一部の人たちを除くと、富裕層がターゲットになるはずだから仕様が相反してるように思えます。

[3515: マンション検討中さん]

>>3514 eマンションさん
普通のサラリーマンが利便性の良い場所の徒歩1分のタワマン買えるわけないよね。
富裕層と言うより高級取りのサラリーマン辺りがターゲットなのでは。

[3516: eマンションさん]

>>3515 マンション検討中さん
裕層と高給取
年収いくらから富裕層で高給取りになりますかね。

年収1000万程度では買えない物件なので超高給取りじゃないと買えませんね。

[3517: 匿名さん]

この辺りの相続の持ち家とか売れば億で持ち出しなし。年収400でも買えます。ミニ戸処分でも4、5000なんだから、年収1000あれば９０００は行けますね。こういう人だけでも何千人もいるでしょう。

[3518: 匿名さん]

我が家はタワマン角部屋だが、low-eガラスのお陰で日差しの強さ、随分、緩和できてるわ。後からサッシ交換できないから、最も重視しないといけないスペックじゃないかなあ。

[3519: 匿名さん]

だからタワマンなんてやめたらあ？

[3520: 匿名さん]

そもそもダイレクトウインドウ以外でlow-eにする必要なんてなくない？

[3521: 検討版ユーザーさん]

>>3520 匿名さん

確かに。必要な断熱性が確保されていれば目を瞑れる範疇ですね。

[3522: 匿名さん]

確かに、せっかく都心を離れて住むのに、わざわざ、高層ビルに窮屈に住む必要はないと思う。

[3523: 匿名さん]

せめてあと500万安ければなあ

[3524: 匿名さん]

>>3523 匿名さん
そうですよね。
できれば1000万下がってほしいけど、500万でも随分前向きに検討できるのですが。

[3525: 評判気になるさん]

>>3522 匿名さんオタク区民じゃないよね？
どこ県民だ？

[3526: マンション検討中さん]

3506 さんの投稿を確認する前に私も電話で聞いてしまいました。

補足ですが、角部屋でも遮熱Low-Eガラスなのはダイレクトウィンドウだけ、ベランダに面した窓はペアガラスだそうです。
ペアガラスの内部はガスではなく空気とのこと。

床焼けリスクについても聞いたところ、今回のシートフローリングの材質でLow-eガラス越しの床焼け・色褪せは「聞いたことがなく、大丈夫と思われる」といったような回答でした。
勿論手持ちの家具についてはその限りではないですが、と。ご参考まで。

[3527: マンション検討中さん]

タワマンはダイレクトウィンドウだけでなく、普通の窓でも早朝・夕方の「西日・東日」は相当エグイですよ。Low-Eガラスなら緩和されますかねぇ（経験ないので知りません）。

それから、富裕層の一般的な定義は、「金融資産数億円＋不動産数十億円」もしくは「金融資産数億円＋安定年収3000万円」でしょう。それ以下は富裕層と呼ぶにはややおこがましい。

[3528: 匿名さん]

タワマンで暑い暑い言いながら3日で飽きる眺望でも励みにして暮らして下さい。

[3529: 名無しさん]

色々勉強になります。
80平米以上の物件は、年収2000万ぐらいの人が多いかもしれませんとのことでした。世の中お金持ちも多いですし、買える人は買えるんでしょうね。
給料上がらないのに、マンションだけ高くなって、すごいご時世です。

[3530: 匿名さん]

>>3527
それ、一般的な定義じゃなく、あなたの定義ね（笑

[3531: マンション検討中さん]

もう都心にタワーマンションは出ない。
むしろ希少だよ。

[3532: 匿名さん]

なんでそんなにタワマンがいいの？

[3533: マンション検討中さん]

住み心地いいよ！お試し如何？

[3534: 匿名さん]

>>3531
この先ここにも何本も建つんじゃなかったっけ？

[3535: 匿名さん]

ここは都心とは言えないでしょう
都心のキワキワの外側という認識。

[3536: マンション検討中さん]

40階以上のタワーマンションは数少ないですね。今のうちに買い！って感じ。安い株価みたいに。

[3537: 検討板ユーザーさん]

37平米の1番下で5290万て凄いよね、、、
浜離宮よりちょっと安い、今激高の千代田富士見の分譲時より高い。
仕様は全然なのに、、、

[3538: 匿名さん]

>>3596
だからなんで高いタワマンがいいのさ？
〇〇と煙は高いとこが好きだから？

[3539: マンション検討中さん]

ここはタワマンの掲示板。
タワマンが嫌なら覗かなきゃいい。

[3540: 匿名さん]

>>3537 検討板ユーザーさん

千代田富士見はお買い得でしたね。
テルっちゃいましたが、価格も落ちていないようだし。

当時の収入では買えなかったですが…。

[3541: 匿名さん]

北仲の低層はやや相場よりも安いぐらいないので、ここが買えないけどタワー希望なら、ネガ書いてないであっちの申し込みに急いだほうがいいと思います。
同じ地域に次にできる物件の価格差なんて知れてますからね。

[3542: 匿名さん]

タワー希望してないです。

[3543: 匿名さん]

もともと住宅地で
駅近のこれから再開発が進む
物件で資産性心配してたらどこも買えませんよ。
分かってる人が多いから、この物件も来場多くて
売れると思います。
もう山手線内側は坪600の時代なのですから。
(いわゆる好立地の物件は)

[3544: マンション検討中さん]

ここ買うなら20Fより上かな

それより下は、テナントに飲食も入るし前の広場の騒音も気になるし住環境としてないな、と

あと、パークシティって、パークコートとかとあえて別ラインで、決して高級ではないよね？設定として

書き込み見ててそこ期待してる人多くて違和感
最初から廉価タワーだと思ってる

[3545: 匿名さん]

>>3544 マンション検討中さん
武蔵小山が好きでずっとこのタワーを待っていたのに、仕様も共用施設もチープなので、とてもがっかりしているんです。どうしてもっと欲しいと思えるものを作らなかったのでしょうか。オプションで補えないレベルです。

[3546: 匿名さん]

タワーに住みたい人って眺望と豪華な共用設備が目当てなんじゃないですか？
専有部分はパークシティ大崎だって
そこまで豪華じゃなかったですよ。

[3547: 匿名さん]

>>3546 匿名さん
おっしゃる通りタワーに住みたい人は眺望と豪華な共用設備目当ての人が多いと思います。
調べてみましたが、豪華でないという大崎でさえ、高層階のラウンジやパーティールーム、ゲストルームがあります。ここは高層階には共用設備がありません。空調のきいていない屋上なんて行きませんし。
そもそもタワーマンションで高層階のゲストルームやラウンジがないところ、なかなかないと思います。
営業さんに聞いたら、コストカットのためだと言っていました。

[3548: 匿名さん]

>>3547
誤解です。
パークシティ大崎が豪華じゃないのは
専有部分で共有設備は普通に豪華です。
ここは共有設備が豪華じゃないなら
共有設備も専有部分もみすぼらしいという
ことなんでしょう。

[3549: 匿名さん]

そうなんだよね〜　コストカットが目に見える形であちこちに・・
スカイテラスなんてただの屋外スペースだから、ゲストルーム高層に作るより金かからないんだろう。

大崎ならグランスカイが専有部も共有部も豪華ですよ。築８年ですが、坪４００前後です。

[3550: 通りがかりさん]

同感です。
ゲストルーム、ラウンジ無しはまたいいですが
何よりもエントランスがチープすぎます。
毎日帰ってきて、悲しくなりそう。
コンセプト上の問題だと思いますし、個人的な意見ですが寂しいイメージです。

ここ、テナント、広場等のマンション非住民にも使える共用部にお金がかかってるからマンションはレベルが低い。

[3551: マンション検討中さん]

ゲストルーム、ラウンジが最上階で下の方に住む人や遊びにきた人を楽しませるより、武蔵小山は最上階に住みたい人が優先なだけでは？
商業用施設があるから、そこに近い階数は騒音があるだろうから売れにくいだろうし。
だったらどうせ騒ぐパーティールームを下に、っていうのもわかる気がしますが。

[3552: マンション検討中さん]

パークコートもフローリングがシートタイプで、上の部屋の足音がはっきりわかります。足音に気をつけて！と注意喚起してますが、ベニヤにシート貼ったかんじでは構造の問題だなと思ってます。ラウンジなどの共用施設は全く利用してません。ここらへんはコストカットして当然です。利用者はごく一部の住人になってしまいますから。
駅近であること、埋立地でないこと、崩落危険地域でないことなどで私は選びます。

[3553: 匿名さん]

スタディルームが無いのは残念だった
事務所兼で考えてるから、一日中入り浸るつもりだったのに。

住友タワーに期待します

[3554: 匿名]

>>3550 通りがかりさん
再開発はどこもテナントや公園があります。
他にお金かけたからというより、立地的にマンションにそんなに豪華さは必要ないというデベの判断ではないですかね。
庶民の街ですから。

[3555: 匿名さん]

大崎は街がダメなので。
街がいいところは、共用部にそんなに金かける必要ありません。

[3556: 匿名さん]

大崎と比べて街がどうとか
庶民の街だからとかそういう問題じゃなくて
大した設備がないマンションが
高いってことが問題なんじゃないの？
そんなに現実から目を背けてまでここ買いたいなら買えばいいじゃない？

[3557: 匿名]

なんで大崎と比べてる人が多いの？

[3558: 匿名さん]

街力が高いので、マンション価格が高くなるのは、仕方ない。

[3559: 匿名さん]

同じくパークシティだからでしょ？
俺なら断然大崎だけど。

[3560: 匿名さん]

大崎は街がダメと書いている人がいますが、大崎は山手線駅で便利なのに落ち着いていて住環境は良いですし、習いごと関係も充実していて教育環境も良いですし、素晴らしい街だと思いますよ。
もちろん武蔵小山の商店街も魅力的だと思いますが。

[3561: 匿名さん]

大崎に１５年住んでますが大崎だけだと日常生活品の買い物が完結しないのが難点ですね
月に何度かは五反田、大井町やシーサイドとイオンに行かざるを得ません
武蔵小山も武蔵小山だけだと完結しない気もするけどどうなんですかね

[3562: 匿名さん]

日用品完結しないってたとえばなに？
ちなみに大崎なら歩いて10分で五反田だけど。

[3563: マンション検討中さん]

大崎って駅徒歩6分ですよね。色々と他にも比較対象の物件が出てきますが、駅近タワーということの魅力度ってそんなに感じない方も多いのかな。

[3564: マンション検討中さん]

住めば都って言いますし。
文句ばかりな人、いいことばかり言う人、色々ですね。
武蔵小山にはオオゼキ、ライフ、東急があるのでいいですね。

商業用施設にどんなファッションのお店が入るのか、具体的に早く知りたいですね。

[3565: 匿名さん]

>>3562
例えばケーキ屋とか大崎にはあんまりないですね
スーパーはライフばっかりで正直飽きてきます
細々したものはダイソーにあるんですけど選択肢は限られますね
五反田の無印にはわりに行きますがうちは品川駅寄りなのでちょいと歩いていくのは遠いです

[3566: 匿名さん]

>>3565
五反田住みです。
その辺りは確かに五反田の方がありますね。
私は大崎のパークシティ周辺の街並み好きなので
散歩でよく行きます。

[3567: 匿名さん]

だから「感じのいい」マンションなんでしょ
そんな表面じゃなく躯体にお金がかかってればいいよ

[3568: マンション検討中さん]

直接基礎の免震構造は最強でしょ。
タワーマンションなら。
鹿島建設施工、設計は日本設計だし。

[3569: マンション検討中さん]

麻布台は如何でしょうか？高い？

[3570: 匿名さん]

>>3567 匿名さん

角部屋以外がLow-Eガラスじゃないとか色々コストカットしてる点で感じ悪い。
24時間換気システムもケチってそうだから確認した方がいいですよ。

[3571: 匿名さん]

ここは、『日本一評判の悪いタワーマンション』だねwww

[3572: マンション検討中さん]

全般に品のある方が多い街かと。

[3573: 検討板ユーザーさん]

>>3568 マンション検討中さん
確かに最強だ

[3574: 匿名さん]

>>3572 マンション検討中さん
え！？すごい現実逃避ですね。武蔵小山に地縁のある方ではないですね。
1ヶ月前くらいに殺人事件もありましたし、浮浪者が駅にいますし、総合失調症の女も出没しますし、朝なんかは下着で商店街を歩いてる高齢者もいますよ。

[3575: 匿名さん]

↑　再開発されきれいになると、次第にそういった方々は住みにくくなり、他に移っていきます。そういうもんです。

[3576: 評判気になるさん]

りゅえるがあった時はもっとヤバかったよ(笑)
おひめ、、、覚えてる人いるかなぁ(笑)

武蔵小山がいい方向に変わって行くのは嬉しいけど、セレブ気取りな街にはなってほしくないな

[3577: 評判気になるさん]

そう僻みなさんな。買えないよな。お金たりないよな。

[3578: 評判気になるさん]

>>3571 匿名さんそう僻みなさんな。買えないよな。お金足りないよな。

[3579: 評判気になるさん]

>>3574 匿名さん僻むなよ、県民さん。もしくは区民外？またまた、足立、葛飾、荒川区民？

[3580: 評判気になるさん]

>>3565 匿名さんその通り。住みづらいです。近場の東急沿線の方が住みやすいです。

[3581: 名無しさん]

共用施設そんなに大事？結局使わなくなって余計な管理費かかるだけ。

[3582: 匿名さん]

>>3581 名無しさん
ここは共用施設がチープなのに、管理費が安くないのが問題。なんてこった。

[3583: 匿名さん]

>>3565 匿名さん
大崎の山手線内側のケーキ屋さんだとモデルルームの近くにあるレ・カカオが美味しいですよ。レベルの高いパン屋さんもモデルルームの周辺に4店舗(パネッタリア・アリエッタ、スギノキ、パン・オフゥ、メゾンカイザー)があるのでモデルルームに行ったついでに寄ってみると面白いと思いますよ。

[3584: 匿名さん]

>>3582 匿名さん
これ疑問なんですけど、なんで管理費高いんですかね？わかる人います？

[3585: 匿名さん]

>>3584 匿名さん

私も是非知りたい！

[3586: 匿名さん]

>>3584 匿名さん
タワーマンションとしてはそれほど管理費高くないと思いますけど。

[3587: 匿名さん]

>>3586 匿名さん
どのタワーと比較して管理費が高くないんですか？

[3588: 匿名さん]

管理費なんて大体価格と大枠比例するもの。
ここが高いと思ってるなら管理費も高いと思う。

[3589: 匿名さん]

>>3584
再開発はみんなそうだけど
マンション周辺の環境のある程度までは
管理費負担になってるから。

[3590: 匿名さん]

管理費、正確には管理委託費は三井のアガリなんですよ。
取れるところから取れるだけ取るのが資本主義。
ここを買えるだけの財力があればこれくらい痛くないでしょ？ということです。

[3591: 匿名さん]

｢チープ｣の意味わかってんのかね？

[3592: 匿名さん]

億出せる人にこのぐらいの管理費出せないわけがない。今どきのごく普通でしょ。

[3593: 匿名さん]

>>3592 匿名さん

そういう人ほど、管理費にはシビア。だって、せっかくの所有権なのに家賃払わされてるような計算になるでしょう。

ところで、管理費は平米あたりおいくらなの？

[3594: 匿名さん]

㎡あたり350円くらいであれば、このクラスのタワーマンションの相場なんでないの

[3595: 評判気になるさん]

>>3591 匿名さん横からわるいが、あんたが説明してみなよ。何がおかしい？

[3596: 匿名さん]

現実問題、仕様上げてこれ以上高かったら誰が買うんだ？結局、この価格でも買えない人がちゃちゃ入れてるだけでしょ。

[3597: 匿名さん]

スラブ厚、ボイドありで280ミリは薄くないですか？
ファミリー層も多そうですし、上階からの音の問題も気にかかります。
高いのなら免震だけでなくそうした躯体ももっとしっかり作って欲しかったですね。
バルコニーの隣戸との境も天井までありませんし、何にお金がかかって億以上になっているのでしょう。
三井の利益を盛っているということですか？
品川区からの助成金もあるでしょうに。
管理費もマンション運営にかかるのではなく周囲の環境の整備と三井グループに吸い上げられる額が多いということですよね。
そうしたことに納得できる層に買え、と三井は言っているのですね。

[3598: 匿名さん]

価格は需給で決まるので、高くても買える人が多いと高くなるのは当然では?
あと、デべは株式会社だから利益の最大化するのも普通では?逆にそうしないと株主から訴えられると思うけど。

[3599: 匿名さん]

ついでに言えば、エレベーターの分速も高さの割に遅いですよ。
エレベーター遅いとイライラするといいます。
これもコストカットです。
駅前、地盤がいいこと、直接基礎と免震の価値は認めます。
しかし目黒線とはいえ武蔵小山は下町でしょう。
化ける可能性があると言っている人もいますが、現在武蔵小山に集まっている多数の人たちは相変わらず武蔵小山を利用し続けるでしょうし、武蔵小山の町が変わって欲しくないという希望を持っている人々は非常に根強いです。
とにかく三井の値付けは強気すぎる。
この値段設定でも付いてこれない人の負け惜しみ、とか仕様をもっと高くしたら益々高い価格設定になって買えませんよ、と言っている人、誰の立場で書き込んでいるんでしょう。

[3600: 匿名さん]

株式会社は利益を追求するのが当たり前、と言っておられますが、利益を追求しすぎるのも短期的に見て企業にとっていいと思えるかもしれませんが、消費者から見て内容より高過ぎる価格設定をすると長い目で見て企業価値を下げるのでは。
武蔵小山は山手線沿線や内側とは違います。
とにかく高く売りたいのであれば、せめて価格に合った内容で躯体はしっかり作ってください。
今の見る目のある消費者は費用と内容のバランスをしっかり吟味するでしょう。
あまり比較検討することに慣れていない方は別にして。
そうした層をターゲットに売り切ったらいいという企業姿勢なのであれば、三井に対する見方はシビアにならざるをえません。