パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2981: マンション検討中さん]

>>2975 匿名さん
HOME'Sで見ると、六本木と武蔵小山の賃料相場は倍どころじゃないくらい差があるね……。
完全に比較相手を間違えてる。六本木の相場凄いな。
http://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/roppongi_06346-st/price/

[2982: 匿名さん]

>>2981 マンション検討中さん

そういう事ですね。
これは納得のいく比較。

そうすると、450なんて高過ぎる！
っていう結論ですね。

[2983: 評判気になるさん]

>>2961 匿名さん
ビル風は結構すごいです。
マンションの脇道通るときは帽子は押さえないとダメだし、ベビーカー持っていかれそうになるときも。音もうるさいですしね。特別風が強い日でなくてもいつもそうなのでなんとなく避けて通るようになりますよ。

[2984: 匿名さん]

40歳2馬力2000万円子ナシなのでローン返済は余裕ですが、ここを買ったら定年時の貯金が目標に届かない。貧窮老人になりたくないので諦めます。

[2985: 匿名さん]

>>2984 匿名さん

やっぱりそうなりますよね。どう考えてもここ高いよなぁ。

[2986: 匿名さん]

>>2984
ちなみにいくらの部屋検討されましたか？

[2987: 匿名さん]

>>2986 匿名さん
いくらの部屋というより、80平米以上の眺望が抜ける部屋、角住居の間取りが気になっていました。そうなると、12500万円くらいかなと思い、断念。

[2988: 評判気になるさん]

近隣住民です。
住友不動産の武蔵小山再開発は古いですがリリースが出ています。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1604_0004/20160414_release_Mus...
平成28年度着工予定が1年位遅れているのでしょうか。
敷地配置図を見ると、南東は半分より下は隣のパークホームズ武蔵小山がべったり、南西はパークシティ武蔵小山と被りそうですね。
住友不動産の開発にも店舗が入りますが、住友不の再開発で商業施設が充実した開発ってありましたっけ？
三井の方が商業一体型の再開発実績が多いので、こちらの商業施設の方がおしゃれな感じになるのではと想像します。
皆さんも書かれている通り昔ながらの商店街の街なので、街の価値が上がるような店舗ラインナップを期待します。
スーパーとドラッグストアは既に何店もあるので要らないです。大きな本屋がないのでT-SITEとか、DEAN AND DELUCAやZARAが入るといいなぁと思いますが、武蔵小山へは出店しないだろうなぁ。

[2989: 匿名さん]

>>2987
2馬力2000万子なしなら
老後も充分だと思いますけど。
退職金出ないとかですか？

[2990: 匿名さん]

>>2987 匿名さん
頭金はいくらですか？

[2991: 匿名さん]

>>2984 匿名さん

老後は、住み替えにより、ここを現金化すればok
ポイントは、資産価値が低下しないこと。
ここが、それに該当すると思えば買い。

[2992: 匿名さん]

これからインフレだから大丈夫だよ

[2993: 匿名さん]

貯金残したまま寿命が来ちゃうかも
って考えると、今も大事

[2994: マンション検討中さん]

微妙な渋谷のパークコートも売れてるみたいだからここも三井のブランド力で売り切るでしょ。

[2995: 検討板ユーザーさん]

高いので一期申し込みは避けるべきかと、、、売れ行き悪いと価格調整が入りますから、、、

[2996: 購入経験者さん]

>>2995 検討板ユーザーさん

いったいどこの弱小デベの話をしています？

大手の大規模物件に関しては、本当に欲しい部屋があるのであれば、早い期のうちに希望住戸を指定する以外の選択肢はないですよ。待っても価格調整なんてありません。
正確に言えば、期分け単位で一定の調整幅は初めから設けているのですが、それは当初設定した範囲内であって、せいぜい数十万円です。その場合でも、まったく同じタイプの部屋を期が変わったからといって下げることはありません。（住友は除く）
それでも売れないときは、数年後に買取業者にバルク売りされます。価格を表面化させずに。
そこまでいけば安く買えるかもしれませんが、よい部屋が残っているはずもなく・・・

[2997: マンション比較中さん]

ドゥトゥールは500万円くらい値引きを始めたというウワサ。ここムサコはどうなんだろう。

[2998: 名無しさん]

>>2997 マンション比較中さん
5年ぐらいは値引きしないでしょうね〜
こんな注目物件、値引きしたら大変な事になりますよ

[2999: マンション比較中さん]

客観的にみたらドゥトゥールの方が注目度高いでしょ。住友不動産のフラッグシップ。
高価格マンションの価格に潮目がきてるのかも。

[3000: マンション比較中さん]

買うか止めるか、本当に悩みます。

[3001: マンション検討中さん]

私は将来性と希少性(ここは今後タワマンがたくさんできる)と価格を総合的に判断して大井町にしました

[3002: マンション検討中さん]

>>2996 購入経験者さん
武蔵小杉のウエストは、最後の方に出した真ん中の階の部屋が下の部屋より安かったですよ。

[3003: マンション検討中さん]

私もここ高いから凄く悩んでます。他に条件悪くなくて、もう少し安い物件が出てくれば、そっちに乗り換えます。
これから出る物件で、良さそうなの知っている方いませんか？

[3004: 購入経験者さん]

>>3002 マンション検討中さん
嘘言っちゃいけませんよ。
私、小杉ウエストの全価格表持ってますから具体的に言ってみてください。

[3005: 購入検討中さん]

>>3003 マンション検討中さん
中延二丁目のアトラスがバランス良さそうですが、ターゲットとしては違うのかな？

[3006: 通りがかりさん]

>>3005 購入検討中さん
池上線以外の駅、遠くない？
池上線は通勤に使うのは結構厳しい。
商店街好きならここよりあっちのが良いかも知れんが。

[3007: マンション検討中さん]

モデルルームは盛況でしょうか？

[3008: 匿名さん]

もちろん盛況です

[3009: マンション検討中さん]

行きました？

[3010: マンション検討中さん]

>>3005 購入検討中さん

ありがとうございます‼︎
そうですね、城南で武蔵小山より西側のエリアで駅近（駅5分以内）を考えてます。出来ればメジャー7の物件がいいです。
なかなかないですかね。

[3011: マンション検討中さん]

>>3010 マンション検討中さん

マジェスティー目黒はどうですか？

[3012: マンション検討中さん]

>>3009 マンション検討中さん

この掲示板で、2週間前にモデルルームに行った方々の報告がありました。
高いっていう感想が多かった。

[3013: 購入検討中さん]

>>3012 マンション検討中さん
でも350～60でしょ？

[3014: マンション検討中さん]

350ぐらいなら買えそう。80平米ぐらい欲しいな。

[3015: 匿名さん]

>>3014 マンション検討中さん

ファミリーなら80平米くらい欲しいですね。

[3016: 匿名さん]

460万以上だよ。80㎡なら余裕で1億超え。
普通の家庭には無理だね。高すぎ。

[3017: 匿名さん]

こんな物件買わないよ。
だって、感じ悪いもん。
タワー？再開発？駅前？でも目黒線・・・。武蔵小山・・・。
買う意味ない。

[3018: 匿名さん]

同じ品川区なら、山手線内側の大崎の物件を買うよ。
中古も見るが、出来れば新築のグランデバンセ御殿山、検討してます。

[3019: 匿名さん]

浜離宮はあの値段で最終期全戸に申し込みが入ったらしい

[3020: 名無しさん]

えっーこんな高いのに‥っていうマンションでも完売しますよね。ここもたつまでに売り切れればいいのだから余裕でしょ。。持ってるひとはもってますよね(・c_・｡)
いいなぁーー

[3021: マンション検討中さん]

>>3013 購入検討中さん

どこの物件と勘違いしてるの？坪100万円間違ってます。その値段ならもの凄い人気物件になりますよ。今時ない。

[3022: 匿名さん]

同じ三井なのに、浜離宮スレでもネガされているこちら。

[3023: 匿名さん]

>>3021 マンション検討中さん

流れからすると中延の話でしょ。

[3024: マンション検討中さん]

武蔵小杉より手前だから高くなるのは仕方ないけど普通の世帯は買えないね。
中国人がこんなとこ買うのかな。

[3025: 匿名さん]

えーこんなに高いのに！ってマンションが
各地で売れてるのってなんなんだと思いますか？

[3026: 匿名さん]

マンションの人気は続いているからです。

[3027: 匿名さん]

>>3026
どんな家族が買えてるんですか？
親の援助が3000万くらいあるんですか？

[3028: マンション検討中さん]

うちは普通のサラリーマンだけど(一応二馬力)最初に買ったマンションの繰り上げ返済が上手くいったのと、買った時より高く売れそうだから、それを頭金にしてこちらを買う予定

[3029: マンション検討中さん]

安く売らない。これが鉄則。売れるか売れないかは、我慢。デベの勝ち

[3030: 名無しさん]

それはそうですね。
なんといっても高くても売れる時期だから。他の物件が証明してます。

[3031: マンション検討中さん]

高く買った人が、負けでもあるし、勝ちでもある。買わないのも、勝ちであるし、負けでもある。デカルト。

[3032: 匿名さん]

誰がネガっても、武蔵小山は坪450万円ってことですよ
武蔵小杉もなんたかんだ言ってたけど坪400万円が相場になっていった
ここも、あっと言う間はいい間取りは売れてしまうんだろうな

[3033: 匿名さん]

>>3031 マンション検討中さん
よくわかりません。

[3034: 匿名さん]

難しいですよね
市況は高値圏かもしれませんが、ここ見送って次にいいの買えるのが仮に７-8年後だとしたら
私(42)の健康寿命だと残り人生の1/4ぐらい捨てることになる。だったら４５０でも良いかなとは思う。

[3035: 匿名さん]

>>3028
大変失礼ですが、世帯年収いくらくらいですか？

こちらに買い替えられる理由も参考にお聞かせいただけたら嬉しいです。

[3036: 匿名さん]

年収だけわかっても頭金がわからなければ今がないでしょ。例えば頭金が1000万円と6000万円では必要な年収は全然違う。

[3037: 匿名さん]

1億借りても今の金利なら35年ローンなら月の返済は30万円前後
頭金3000万円で80平米は余裕で買えるでしょ
政府や日銀の政策を見てれば、もうデフレ政策は副作用が多すぎて取り得ないでしょうから安心してインフレ前提の買いで大丈夫なんじゃない
年取って35年組めなくなるリスクや更なるマンション価格上昇リスクを考慮した方が良いよ

[3038: マンション検討中さん]

>>3035さん

3028です
世帯年収1500万円で子供1人、今住んでいるマンション約5000万円で買って完済しました。
子供に残すならより資産価値の高いもののほうが良いと思い、買い替えることにしました。
武蔵小山にしたのは学区のためです。

[3039: 匿名さん]

まだ買えるかも分からないのに決めましたって、何言っちゃってるのかwwバカが。
それしかない年収で1億なんて、破綻するよ。それか子供に無理をさせるかだね。武蔵小山で資産残すなら港区で買ってよって将来言われるわ！

[3040: 匿名さん]

>>3039 匿名さん
3028氏の持ち家がそれなりの値段で売れるなら、年収1500万あれば大丈夫でしょう。3028氏の年齢が分からないので確たることではないけど。

[3041: 匿名さん]

>>3039 匿名さん
買い替えのため、1億の部屋だったら差額5,000万。年収1,500万あれば余裕で完済出来るし破綻はない。

[3042: 匿名さん]

そもそも、マンション建設の現場で働いている人々の賃金が上がったので、10年前のようなコストでタワーマンションは建設できなくなっています
つまり、安くつくれないわけだから、安く売ることはできません
なので、値下がりするリスクはまずありえません

[3043: 匿名さん]

今は売主がかなり利益を乗せているので高くなっているという面もあります。だから、その売主の利益を削れば安くなると思いますよ。
不動産会社の利益率を時系列で比較してみれば分かります。

[3044: 匿名さん]

>>3043 匿名さん
むしろ、売主の大幅利益増加が一番の要因だと思います。

[3045: 3035]

>>3028 >>3038
情報ありがとうございます。
ここに限らずどこも高いのでマンションの購入自体迷っていて
同じくらいの世帯年収で買い替えということで
いらっしゃるということでとても参考になります。
学区が目的ということですと
安くなるまで待つというわけにもいきませんものね。
安くなるとは限りませんし。
ちなみにいくらのお部屋を購入予定ですか？

[3046: 匿名さん]

>>3043 匿名さん

大手不動産会社って、マンション事業の利益なんて、たかが知れてますよ。

[3047: 匿名さん]

>>3037 匿名さん

日銀がやってるのは、大規模金融緩和によるインフレ政策ですけど……
それをデフレ政策って………………

[3048: 匿名さん]

>>3046 匿名さん
三井の利益推移を調べてみては？

[3049: マンション比較中さん]

どこも高いから高いのには納得するとしても、坪450～の物件をどれだけの人が買えるのでしょうか？
住みたい街ランキング2017の大宮、浦和、北千住、小杉。住みたい人がいるのは結構な事ですが、
私からするとどこも高い。プラスここより安いが買いたくない。

多少無理してでも、こちらの方が安全な資産で買いだとは思うのですが・・・

[3050: 匿名さん]

三井や三菱は、その社名の通りレジ物を中心に扱ってますので、マンション事業の利益が大半ですよ。住不や野村は違うと思いますけどね。
ここでは三井の話をしてますので、３０４３の内容は合ってると思います。

参考に、メジャー7の決算比較です。
これを見ると三菱が一番良心的なのかも知れません。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/company/detail/MMSUa7000015112016/

[3051: 匿名さん]

>>3049
坪４５０万のマンションを買える人は割合としては小さいですが数としてはそれなりにいると思います
東京にはお金持ちはたくさんいますが必ずしも全員港区や渋谷区に住みたいわけではないです
足立区や葛飾区にすら億万長者はそれなりにいますからね

ここの価値は武蔵小山という「品川区ではそれなりの存在感のある駅の駅前」というプレミアム性に
あるかと思います
武蔵小山全体、もしくは品川区エリアが上昇傾向にあることは確かですがここの価格は立地のプレミ
アム性（すなわり富裕層向け商品なのかと思います）にあるので世帯年収が１５００万以下の普通の
ファミリー世帯ははなからターゲットにしていないのでしょうね
（品川シーサイドの物件などは客層が最初から違うのでしょう）

[3052: 匿名さん]

あと忘れてはいけないのは世の中のほとんどの人は自宅を一つしか持たない（持てない）のに対して１億円以上の不動産を買う人の多くは複数不動産を所持しているということです
投資として買う人もいますがコレクターみたいな人もいますからね
よくいるでしょ？車を何台も持ってるお金持ちって、、、、

[3053: 匿名さん]

お金持ちやコレクターが買って
売れ残りは業者がまとめ買い（もちろん安く）→賃貸に出す
いい時機が来たら中古市場に出てくる　

[3054: 匿名さん]

タワマン乱立の武蔵小杉のマンション価格年表を発見しました。


http://mansion-madori.com/

[3055: 坪単価比較中さん]

駅から遠いなど立地条件は悪いが城南エリアの住不物件でグレード感はそん色ない部屋が＠280-から出ています。都心とは土地値が大きく違うとは言え、敷地権持分3坪として土地値差750万円/坪で25坪のマンション価格の差は約90万円/坪、ざっくり考えても＠400万円にはならないのが適正価格だと思います。

[3056: 匿名さん]

>>駅から遠いなど立地条件は悪いが

これが価格差の全てでしょう
今後はますます駅からの距離による価格差は広がる一方と想定しています

[3057: 坪単価比較中さん]

都心の一等地でも＠400-以下で値付けするのが「適正」と言っています。それを超える分は便乗の利益分です。

[3058: 匿名さん]

いくら適正価格を主張したところで
買う人いたら値段は下がらないよね。
今はどこもそう。

[3059: 坪単価比較中さん]

ですが、主張はしないと、世論みたいなものです。

[3060: 匿名さん]

売れ行き次第で、条件の悪い部屋は値下げもあるだろうけど
はてさて

[3061: 匿名さん]

どうせ田舎の金持ちの相続税対策と
多額の援助を頭金にできる親が金持ちのボンボンが高値で買いますよ。
目黒のブリリアタワーのMRなんて
ほとんどそういう客ばかりだったらしいですね。
あのマンションのせいで都心駅近は全部
相場上げられてまともに働いてるサラリーマンが
買えない時代になりましたね。

[3062: 匿名さん]

>>3050 匿名さん
とても参考になる資料をありがとうございます。心配の裏付けができました。
マンション在庫が増え続けているのが心配ですね。供給過多ということですから。
湾岸のマンション価格の下落が始まったことも気になります。

[3063: 匿名さん]

>>3060 匿名さん
ここは、北向き以外眺望が悪く条件が悪いから、値下げに期待！

[3064: 匿名さん]

>>3050 匿名さん
住友、野村、大京の利益率に比べると三井や三菱の利益率は低くて良心的ですね。

[3065: 匿名さん]

>>3050 匿名さん

上場企業じゃない、100%子会社が混じってるじゃん。
私が言ってるのは、上場している親会社のこと。

[3066: マンション比較中さん]

>>3051匿名さん

富裕層物件だとしても凄いですね。どれだけお金持ちがいらっしゃるのか、ある意味楽しみです。
5年前に再開発してくれれば、プレミアム価格でもなかっただろうに。

と、泣き言を。ありがとうございました。

[3067: 評判気になるさん]

>>3066 マンション比較中さん
私もブリリア目黒はあの価格では正直かなり苦戦するかと思っていましたが認識が甘かったですね
駅前はいくらでも買いたいという層が厚いのです
反対に環境が良くとも駅が遠いパークホームズ品川大井などは30戸くらいしかないのについに竣工売りとなりました
同じく品川区なのにこの差です
キーワードは駅近、大規模、山手線内側（もしくは人気路線駅前）ですね

[3068: 匿名さん]

>>3065 匿名さん
3050とは違う者ですが
≫私が言ってるのは
私ってどのレス番号で何を言ったの？
そもそも3050さんは誰かの投稿に対して返答していることにはなっていませんが。
3050さんの投稿は非常に参考になる情報だと思いますが。

[3069: マンション検討中さん]

開業医のパパが結婚祝いに買ってくれるっていうんだよね。新婚だけど荷物が増えると困るから広めの間取りにしろってさ。

[3070: 名無しさん]

会社の先輩(年収1500万～1800万)あたりにどの辺のマンションを買ってるか調査すると1億以上出してる人は、希でした。やはり、1億2000万買えるひとって、普通に考えて裕福か年齢あがって、役職ある人のような。無理して購入か？っておもったけれどはっとしました。
うちの会社はそれなりにもらってると思うけれど慎ましく生活してるひとが多いので。ちょっと冷静に考えます。
そもそも私は、売り手からしてもターゲットとして場違いのような気もしてきました。

[3071: 匿名さん]

>>3070 名無しさん

先輩が以前１億以下で買ったマンションでも、現在の中古評価は１億以上になってるかも。

[3072: 匿名さん]

>>3062 匿名さん

湾岸は、豊洲が汚染ネタで叩かれた影響でしょう。まぁ次は飛行機ネタが控えてますけど。

[3073: 名無しさん]

きっとそうなんでしょうね。。。
(*_*)
五年前～七年前くらいに買ってますからね。
みんないい年収ですが、住まいは1億以下で押さえていて、それより七つも年下の私は、1億以上の物件を狙っている自分が怖くなります。
給料は五年前も今もおなじ水準で会社的には待遇は変わってないのに。
先輩には気取りすぎるなよ。とアドバイスされたので、無理なく考えたいと改めて思いました。

[3074: 匿名さん]

>>3070
先輩方の家族構成にもよるんじゃないですか？
子供いたら教育費も考えなきゃいけないし。
ライフプランのどこで買うかにもよりますよね。

[3075: 名無しさん]

>>3074 匿名さん
仰る通りです。
先輩方はみんな子供が一人から三人いました。
私はいないので、ライフプランのイメージが弱い可能性がありますね。
本当に大きな買い物ですね。

[3076: 匿名さん]

>>3074
将来DINKSで子供いない生活なら
共働きで先輩たちより世帯年収高くて
可処分所得もあるから大丈夫なんじゃない？
あと車持ってるかとかそういうのも関係あるし。

[3077: マンション検討中さん]

私も80平米で悩んでいましたが、3070さんと同じく、自分たちが住むような価格ではない気がしてきました。70平米も一億越えなので感覚が麻痺してきていました。冷静に考えることにします。

[3078: 名無しさん]

>>3076 匿名さん

アドバイスありがとうございます。
私は今は子供がいませんが、将来的にはほしいです。たしかに旦那との給料を合わせたらここはちょっと無理して買えます。
ただ、はっと、周りの会社の先輩がどんな暮らしをしているかみると、家は1億以下、子供2-3人、車もって、奥さん専業主婦が多いです。それでも皆さん年収は1500～1800あります。購入のときはもちろん、もっと年収低かったと思いますが。
今だけ考えると痛い目にあいそうなので冷静になります。

[3079: 匿名さん]

私も悩んでいます。車は手放したくないし、今持っているお気に入りの車は立駐には入らない大きさの為買い替えが必要ですし、駐車場代を含めた毎月のランニングコストが戸建より大きいですし、、、
毎月ローン支払いプラス8万円(管理費などと駐車場代)かかることを考えれば35年のランニングコストはザックリ3500万円。
好きなように設計して戸建にするか、でもタワマンに住むことで環境も変えたいですし。
うーん、

[3080: 匿名さん]

冷静になっても価格が安くなってもその頃は金利もあがってるからね。 キャッシュで買うんじゃなければそういうリスクも考えなきゃね。