パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[281: 匿名さん]

この立地なら買いたい人は山ほどいるわけで、高値追求しても買い手がつくでしょうからね…。

[282: 名無しさん]

浜離宮くらい？

[283: 匿名さん]

ここの検討者はあまり湾岸に興味ないだろうが、晴海は中央区。　豊洲や有明は江東区。
パークタワー晴海の１割増しくらいかなと予想。

[284: マンション検討中さん]

>>282 名無しさん
浜離宮は基本、1億超えだったような。ここもおそらくその位でしょう。同じ坪単価だったらどっち選びたいかな…

[285: 匿名さん]

私は断然こっちだね。デザインも上質感あふれてるし、暮らしやすさ全く違うと思う。
湾岸はタワーじゃなければ中古やすいけど、この辺りは高いよね。
晴海の1割増しだとたぶん瞬間だから、デべは最低2-3割は乗せててくるんじゃないかな。
というか、前の書き込みにあるけど、ごく普通のインプレス武蔵小山で400なんだからさ。しかも割と売れてるし。
三井の再開発駅ほぼ直結マンションが安いわけがない。
平均480ぐらいでも竣工までには余裕で売れるでしょ。

[286: マンション比較中さん]

う～ん、期待むなしく高そうですねぇ。
目黒の600、小杉330。どちらも高い！！と思いましたが、
高さの意味合いが違うので、東京城南は強しで売れちゃいそう。

立地についてはおわかりでしょ？なので、
「感じがいい」のフィーリング推しかな

[287: 匿名さん]

>>277 マンション検討中さん
大丈夫でしょう。都内は需給のバランスがとれているから。横浜は異常、みなとみらいの新築2物件見たら明らかで、新古に買い手が全くつかない。
ここが割高な値付けすれば比較感で、湾岸や品川区物件に流れるし、理性的な市場が形成されていますよ。しかも相場は下落傾向。
底地が安いから、デベロッパーも値付けに苦労しないし、仕様が適正。

[288: 匿名さん]

＞＞285
浜離宮みたいな格上の買えへん物件にいちゃもんつけても滑稽なだけやで、割とまじでん
わい氏ボロマン住みやけど、ここはひとつパークマンションスレにけちつけにいっちゃろかいなｗ

[289: 匿名さん]

新築も水面下で値引きして販売しているとこ結構あるみたいよ。
まあ、５年くらい前ならここも、品川シーサイドのタワーと同じくらいで
充分買えたかも。　　本当に高くなった。

[290: マンション検討中さん]

そんなシーサイドと交通利便性はほぼ変わらないんですよね。
大井町含め、ちょっと悩むなあー

[291: 匿名さん]

液状化リスクは嫌けどね

[292: 通りがかりさん]

そんなに目黒線いいのかなぁ。東横線か田園都市線にも、駅近物件が出来るといいなぁ。

[293: 匿名さん]

この場所に美味しい焼き鳥屋さんがあったのですが、止められたのでしょうか。
どこかで続けられているのなら、その場所を教えてください。

昔、林試の森のジャブジャブ池で、子供を遊ばせた後によく買っていました。

[294: 通りがかりさん]

>>293 匿名さん
パルム商店街の出口あたりに鳥勇さんはありますよ！

[295: マンション検討中さん]

ここは高いだろうね。
人気の城南地区、超駅近、電車一本で都心に出られる、日本有数の商店街、羽田空港が割りと近い（乗り換え一本）、近くに都内有数の公園、渋谷/恵比寿/品川あたりは自転車圏内。
衣・食・住・働・育のバランスが良い希少性の高い物件だと思う。
まぁ、高くて手がでないだろうけど、一応、今のところ参戦予定。

[296: 匿名さん]

>東横線か田園都市線にも、駅近
自由が丘タワーもしできても@600-700?
田園都市線は東京～品川方面通勤はここより時間かかるし、246首都高あって空気悪いし、道わたる側ならなおさら遠慮したい

[297: マンション検討中さん]

ここよりは当然1割どころかもっと高いだろうな
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/615030/

[298: 通りがかりさん]

>293

商店会の出口まで行かなくても、ここにありますよ

鳥勇
〒142-0062, ３丁目-２４-７ 小山 品川区 東京都
https://goo.gl/maps/zLmLcHTqnqH2

[299: 匿名さん]

近くのインプレストを契約した者です。インプレストは単身者の方が多いように見受けられたので、こちらの物件だとファミリー中心なので、賃貸に出したときにそうかぶることはないでしょうが、単身、dinks向けの間取りがどれくらいの数あるのかは若干気になります。まあ、私には到底この駅近タワマンは手に届かない額になりそうなので、今思えば同じ武蔵小山の新築を考えるなら、妥当だったかなという私見です。

[300: 検討板ユーザーさん]

早くモデルルームがみたい。
資料が6月上旬で、また三井得意のアンケート調査、で予算の高い人から案内というパターンかな？

[301: 匿名さん]

投資はどう?値段にもよるけど。

[302: 通りがかりさん]

光化学スモッグすごいよ。警報出てるし。

[303: 名無しさん]

299さん
私も同様です。手が届かないと思いインプレストを契約いたしました。
きになるので、こちらの掲示板はよく拝見させていただいております。

[304: マンション検討中さん]

インプレストは関係ないでしょ。

[305: マンション検討中さん]

低層階で100平米以上希望。いくら？

[306: 匿名さん]

>>305 マンション検討中さん
低層に100超えはないんじゃない。中層以上で、15000以上でしょう。

[307: マンション検討中さん]

こちらの物件、土地は共有とありますが所有権は何が持つことになるのでしょう？
又、近隣の商業施設等部分の土地・建物はマンションの一部なのでしょうか、もしそうであれば賃料収入等が想定されるのかしら・・・？

[308: マンション検討中さん]

あんまり人気ないのかなー？

[309: マンション検討中さん]

馬車道ほど盛り上がりませんね。
地権者が多いのと駐車場が少ないのが気になります。

[310: マンション検討中さん]

ここ、馬車道のような派手さはないけど、気が付くと部屋はなくなってると思うよ。

[311: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん
立地の魅力はあっちでも、建物の魅力と価値は圧倒的にこっち。

[312: マンション検討中さん]

同意します。価値ある物件ですよね。値下がりとか気にしないで買えそうです。まああまり高ければそれは持ち出しもありますが、このあたりの土地ってずっと高値安定ですからね。それがマンションになったと思えばいい、

[313: マンション検討中さん]

立地もこちらでしょう。

[314: マンション検討中さん]

買いでしょ。早くモデルルームが見たい。

[315: マンション比較中さん]

武蔵小山は「商店街のある街」ぐらいの認識の人が多いのかしら？
それでも、ご近所さんへの求心力はかなりあると思いますが。

「地味」とか思う人には、晴海とか小杉をお勧めしたいです
銀座シックス、グランツリー良いですよね

[316: マンション検討中さん]

晴海や小杉は少し落ちるかなぁ。
郊外なら北仲かな。どちらかというと代々木ブリリアといい勝負だと思うよ。
あちらは小規模だから価格が高いし、なんちゃってタワー感ありありだから、
ここが500以下ならいい買い物になると思います。

[317: マンション検討中さん]

500以下でいい買い物って冗談でしょ？
あり得ない！

[318: マンション検討中さん]

今の相場でマンション買って、いい買い物って本気で言ってますか？

[319: 通りがかりさん]

営業さんでしょう、たぶん

[320: 匿名さん]

ここのあたりの戸建て2億とかするから、
100m2１.５億ぐらいなら売れそうだと思う。　
自宅売って住み替えの人も多いのでは?

[321: 通りがかりさん]

2億しないよ
ノエムは1億3-4千万でも苦戦していたよ

[322: 匿名さん]

500ぐらいなら買う人いっぱいいると思います。ありえないって言っても、現実は、インプレスト400オーバーで売れてます。
高いのはわかりますが、ありえないというコメントは検討してないってことですかね?

[323: 匿名さん]

321です。
ノエムじゃなく、ノイエでした、失礼。
http://www.n-koyamadai.com/

[324: 匿名さん]

他社の広告は要らないし、しかもここ買う層にはウナギの戸建てなんて全く刺さらないと思うよ。
間取り眺望からしてここと比べると快適性劣りまくりでは?

[325: 匿名さん]

ここ5年、都内の戸建てはそんなに上がってないけど、マンション価格は1.5倍になってる。こんな高品質な住みやすいここのタワーが安く出てくるわけないよ。残念ながら。

[326: 評判気になるさん]

旭化成の社内決裁すなわち最低線が坪500ちょいで、実際は引き合いいいのでブリリア目黒に近い値付けになると聞いた
低層階の条件悪い部屋に400台があるかないかというレベルと予想
三井は小規模は柔軟に価格調整してるけど、タワーに関しては晴海のように超強気姿勢崩してないな

[327: 匿名さん]

新築ではなく中古の広めの家との比較ですね。私の知り合いは洗足と旗の台ですが、自宅とか売ってこのマンションに住み替え希望の方たちいます。
私は低層にはパンダ部屋のイメージかねて390ぐらいの30戸程度つくるんじゃないかと思うけど、5-6階からは400以上、やはり平均は500程度は行くと思いますね。
羨ましいですが、それでも住み替えの方たちから見ると自宅売却金額の半分程度でしょう。

[328: マンション比較中さん]

いいマンションだと思いたいが、最大のネックは駅。ホントに改修しないの？人増えたら駅として機能不全おこすよ。今のままは無理でしょ。

[329: 匿名さん]

出口は増やさないとね
ホームは2面4線だから余裕はある
商店街の急行停車の働きが功を奏した

[330: 匿名さん]

確かに駅が小さい。しかも、今でさえ数分の遅延で武蔵小山から電車に乗れない人をみる。完成までに対応してくれ。

[331: マンション検討中さん]

武蔵小山のアパート売って住み替え検討中。
駐車場だけが問題。

[332: 匿名さん]

まあ東急だから対応しないでしょ。駅は。
それでも田園都市線や他の東急沿線よりは一番ましだと思うけど。
込み具合というより、山手線すぐだからね。

[333: 匿名さん]

うーん、600以上ならちょっと手が出ないなぁ。550程度で中層南向きの3LDKが欲しい。

[334: 口コミ知りたいさん]

中住戸でよければ550で買える部屋あるのでは。プレミアムフロアは私鉄沿線で初の坪1000いきますかねー。いっそ記録作ってほしいな。

[335: 匿名さん]

>>326 評判気になるさん
高いね。直近の新築引き渡し物件が例外なく含み損で、売買すら成立しなくなっているのにね。

[336: マンコミュファンさん]

タワーは例外でしょ。GFTやKTTも即転で千万単位の利益出してる人たくさんいるよ。さすがに江東区駅遠の木場とかはかなり怪しいが、ここは坪500そこそこのパンダ部屋買えればまだまだキャピタル狙えると思うな。

[337: 匿名さん]

坪１０００行くと感じの悪いタワーになるからそれはない。
650で。

[338: 匿名さん]

400台あればキャピタル狙えるかもしれないけど、ここは投資家よりも永住で十分埋まるんじゃないかな。

[339: 匿名さん]

平均450超えなら全く興味なし。いくら何でもボリ過ぎ。たかが武蔵小山。

[340: マンション検討中さん]

武蔵小山は永住したい街です。
都内にこんなに生活しやすい所はない。
特に老後の生活は、便利だろうな！

[341: 匿名]

両隣の住友、三菱向きのお部屋なら安いのでは。

[342: マンション検討中さん]

お隣のすみふの物件の情報ありますか？確か同じ時期に完成予定だったと思いますが

[343: 口コミ知りたいさん]

プレミアムでも坪１０００万はさすがにないんじゃないかと。ただ、赤坂檜町の分譲時よりずっと相場強いですし、駅徒歩１分の強みもありますから、８００万や９００万でも地元富裕層のニーズは十分あるでしょうね。低層階は５００万くらいからあることを期待。

すみふは予定では平成32年ですね。敷地面積は三井より少し小ぶりなようです。

[344: 匿名さん]

武蔵小山はいい町だか、目蒲線に500も払いたくない。400超えたら戸建の方が安いしな。賃貸相場は10年前から変わらんし、オリンピックが終わったら暴落することを考えると損する覚悟が必要だな。

[345: マンション検討中さん]

利便性やセキュリティで劣る戸建てのが安いのは当たりでしょ
ここに限らずどこもそうだし、不可逆的な流れだから戸建て価格はなんのベンチマークにもならん

賃料は変わらずとも金利は下がってイールドギャップはそこそこ維持できてるので、坪500万だったら投資家が殺到して瞬間蒸発するわな

[346: マンション検討中さん]

住友向き、三菱向き、墓地向き、駅向きだと、どの向きの部屋がお勧めですか？

[347: 匿名さん]

投資で考える人なんて少ないよ、アンチ武蔵小山の方がおっしゃるように「たかが武蔵小山」ですから。そういう方に武蔵小山に来ていただきたくないし、投資でなく永住でこの街を好きな方たちで盛り上げていきたいですね！武蔵小山大好きです！

[348: マンション比較中さん]

ところで正式名称ってどうなるんでしょうね？武蔵小山が知名度低いからって、〜品川武蔵小山とか、〜目黒西、なんて止めてほしいな

[349: 通りがかりさん]

パークコート品川小山ザ タワーを期待！

[350: マンション検討中]

パークシティかパークタワーでは？こんなところでコート使ったら最高ブランドの価値が落ちるからないと思います。

[351: マンコミュファンさん]

三井の最高級ブランドはパークマンションですよ。分譲中だと山下公園もパークコートですし、学芸大学や池尻大橋にもパークコートありますので、坪500超えるであろうここはパークコートの方が自然な気もします。

所詮名前なのでパークタワーでもいいのですが、杭偽装のイメージあるのでアトラスは入れないでほしいな。パークタワー アトラス武蔵小山とかだったら最悪。

[352: マンション検討中]

>>351 マンコミュファンさん

にわかでした。ありがとうございます。勉強になります。確かにアトラスはイヤですね。

[353: 匿名さん]

品川区でパークコートがふさわしいのは、池田山や御殿山
等だけで、庶民的なムサコにはあまりピンとこないが。

[354: Kao]

近所に住む者ですが、地域の情報だけを共有します。
駅の改造は期待しないほうがいい、しかし相鉄の直通による8両編成への変更は期待できます。駅のホームはすでに8両対応です。
戸建がいいという人もいますが、ここに限らず、数年前マンション価格が先に上がり、この1-2年戸建も上がっていて、いまは大した違いがなく、ネットで検索して見たらすぐわかります。

[355: 匿名さん]

パークシティ品川小山ステーションフロントタワー

[356: 口コミ知りたいさん]

>>353 匿名さん

同感。しかし、浜松町もパークコートなのでつけたもの勝ちって気もするな。ここは浜松町より高くなりそうだし。

[357: マンション検討中さん]

浜離宮よりは安いでしょ。でなきゃ買えない。

[358: 匿名さん]

武蔵小山の相場知ってたら浜離宮より安いってのはありえない。あっちは直近では安い時期の分譲だし、既に新古で3割乗せて流通してるくらいだから。浜離宮は低層階がオフィスで中層階からの分譲なので平均取るといい勝負かもだが、同じ階で比較したら間違いなくこちらが高い。

[359: 匿名さん]

こちらは間違いなくパークタワーかパークシティだよ。
ホームページの作り，建物の外観、１階ロビーを見れば浜離宮との違いが分かるでしょうよ。

[360: 通りがかりさん]

確かに名前はパークタワーかもね。なにせ感じのいいタワマンだそうだから
しかしパークコートより高いパークタワーってのも、、、
ライフプラン的に安い時期に買い時だった人が本当にうらやましい

[361: 匿名さん]

武蔵小山にパークコートは100%無いな、実際パークコートのタワーが有るのは、
港区と千代田区のみ中央区さえ無いのに出来ることはまず無い。

上に書込みあったがも居たが、品川区内で出来るとしたら御殿山か池田山だけだろうね、低層の。

[362: 匿名さん]

>>360 通りがかりさん
この手のJV再開発で三井のシリーズ名が付けられる可能性はあまり高くないでしょう。

[363: 主婦]

こちらのマンション、小学校はどちらになるのでしょうか。品川区は学区によって随分学校の雰囲気が違うと聞き気になっています。

[364: 匿名]

おそらく小山小学校かとおもいます。

[365: マンション検討中さん]

駅徒歩1分で、地下駅だから電車の音も気にならないので良い物件ですね。 武蔵小山にプレミアムは感じないけど目黒に近いのはいいな。
でも高いんだろうなあ。 住不の駒沢があの値段なら平均で500もマーケット的にはわかる気がするが、みんなついていけるの？

狭いなら買えなくもないが、代案がある中、そこまで出せますか？

[366: マンコミュファンさん]

我が家の場合は住み替えで多少は利益が出そうなのと、旦那の両親にかなり援助してもらってようやくという感じですね。お金だけ出して口は出さないでほしいのだけど、そうもいかず悩ましいです。

[367: マンション検討中]

>>365 マンション検討中さん

魅力的な物件ですが高値掴みもいいところなのではないでしょうか。私は買えるには買えるんですが子供の教育費等今後のことを考えると首が回らなくなるおそれもあるので正直踏みきれなさそうです。そう考えてる方も多いのではないでしょうか。

[368: マンション検討中さん]

私も買えますが、住まいに1億近くも払いたくないので躊躇しています。

[369: 検討板ユーザーさん]

欲しいですが、高値掴みは嫌ですね。オリンピックが終われば人件費や資材費の高騰が収まり、マンション価格が安くなる事が予想されますし。感じのいい価格になりますように。

[370: 匿名さん]

住不はもっと上げてくる可能性高いし、
大体再開発はそれでも最初の竣工案件が安いことが多いんだよね・・・
オリンピック後の状況、イギリス見るとその後も下がってはないし(上昇率は鈍ってる)。

[371: マンション検討中さん]

70平米を買って10年後に売ったとしたら、どれぐらい損するかなぁ。

[372: 匿名さん]

坪500人とかいう人がいますが、そんなに高いでしょうか？
武蔵小山は住みたい街30位にも入っていません。
両隣に住友・三菱マンションもできるし、私鉄単線の駅ですよ。
素人考えですみません。
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/sumitaimachi_2017_kanto.p...

[373: 匿名さん]

372です。
誤字すみません。
坪500とか、が正しいです。

[374: 匿名さん]

できたばかりの中央区湾岸のタワマンの３０階以上が、平米単価１００万割ってますからね。
新築とはいえ、高いと思います。

[375: マンション検討中さん]

>>372 匿名さん
目黒線自体にあまり人気のないことは以前から知っていましたが、武蔵小山は61位なんですね。消費者マインドとかけ離れた価格のマンションにならないといいですね。価格を気にしない投資家さん？は沢山いるみたいですけど。

[376: 匿名さん]

>>374 匿名さん
なんちゃって中央区の埋め立て地の外れな上、10分以上駅遠の実質江東区と比べるならこっちが格上だと思うよ。

[377: 通りがかりさん]

湾岸みたいに中古タワマンがいっぱいあるわけではないので待ってた人は結構いるよね。値下がりリスクはあるけど、ここが下げる時は都内のタワマンは総じて下げるだろうな。

[378: 匿名さん]

いままであまり目立たない駅だったから、のんびりしていて住みやすかった
いい街だからこそ開発とかして欲しくなかったな

自然溢れる公園が近くにあって、子供らしい子供が沢山いて、商店街は屋根付きでお年寄りも買い物や暇つぶししやすい本当にいい街なんだよ

[379: マンション検討中さん]

365です。 何人かの方から回答いただきました。参考になります。

住み替えの方は、既存物件も上がってるから差額の何割かがリスクだから手に負えない訳ではなく、前から株やってる方も、この株価で売り抜ければ買えなくもないって感じですかね。

資産が乏しい1次取得層は、湾岸、武蔵小杉がいいところか、この物件で狭くて低層ならいけるのか。 借入してレバレッジもかかるから、失敗できないので、あと5年待つか。 悩みます。

[380: 匿名さん]

>>378 匿名さん

極めて同意です。
再開発のダウンサイド（街の良さがなくなるリスク）が大きい気がします。

再開発は不動前でやってほしいです。