パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2661: マンション比較中さん]

高くても売れる市況×物件供給が少ない＝デベの粗利・儲けMax

[2662: 匿名さん]

>>2659 マンション比較中さん
初めてみましたがいつの投稿ですか？それぞれの価格分析のそれぞれの内訳を根拠を示してもらえますか？

[2663: 匿名さん]

>>2588 さんの紹介している専門家の記事だと東京都内で2015年当時の価格水準に戻るのは2035年ということでした。
2025年までは価格の上昇が続くそうなので今現在の価格水準に戻るのは2032年くらいでしょうかね。23区内だともっと先かな。
それでも全国で人口増の自治体は非常に少ない中23区内の人口は増え続けているので、今高くても資産の維持という意味では高くても23区内の良い立地のマンションを買う方がよいのでしょうね。

[2664: マンション比較中さん]

2662さん、1ヵ月くらい前だったと思いますが見当たらないので私の理解ですが。私は、投資用でマンションを10年以上前からそれなりの数買っていますので知見はあります。2005年頃かなりの地方都市ですが80㎡（24坪）のマンションの条件の良い部屋が2000万円強で買えました。＠90万円/坪。ということは建物・設備はどんなに高くても＠90万円以下で利益込みで出来ていた。同じ頃中央区湾岸のタワマンの高層階が＠200万円で買えた。70㎡（21坪）が4200万円。当時の内訳：建物・設備が21坪×＠120万円＝2500万円、土地持分10㎡で500万円、残り4200-2500-500＝1200万円が共有部分の負担分+販売費+デベ粗利といった感じです。これをムサコに置き換えると、
建物・設備は、21坪×＠170万円＝3500万円、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円、共有部分負担は3坪/戸として500万円、販売費は＠500万円×491戸＝24億円とみて良いんじゃないかと思います。よって、デベの粗利は4000万円です。

[2665: 匿名さん]

>>2664 マンション比較中さん

まぁそんなに細かく計算しなくても、三井不動産の収益が過去最高を更新してる事でも、かなりの利益を載せてる事は分かるんじゃないですか？
上場企業なので有価証券報告書見てみてば？

[2666: 匿名さん]

>>2659

>土地相当（地権者分）1500万円
これの根拠は？
（2664では500万になってるが、それだと粗利4000万にならないのでおそらく1500万なんだろうと思う）

これが本当なら確かに高すぎる。

[2667: 匿名さん]

総事業費４００億円（が正しいとすると）を地権者住居を除く４９１戸の分譲で資金回収しないといけないので
単純計算でいえば一戸平均８１４０万円以上で売らないと利益がでないですよね
もしかして補助金が出ていたり店舗部分の分譲や賃料等があるのであればもう少し低くてもいいのかもしれないけど

[2668: マンション検討中さん]

ちょっと価格が強気だからか、またデベの利益の話にぐるっと戻ってしまいましたね笑^ ^

まあ、ここら辺がわかっても我々には仕方がないので、過去ログを参考にしていただいて、つぎの話題に^ ^

[2669: マンション比較中さん]

2664は、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円は明らかに500万円/坪×3坪＝1500万円みたいですね。あのあたりの土地価格は坪500万円くらいでしょう。
ここの1億円の部屋のデベの粗利は4000万円で、当たらずとも遠からずですね。儲けられるときに儲けるんでしょう。

なにかの切っ掛けで売れ行きが落ちれば（尖閣問題で中国富裕層が一斉に保有タワマンを手放す…等）値崩れは十分あり得ます。

[2670: マンション検討中さん]

個人的には大崎の方がＪＲ路線沿いだし、タワマンのデザインもかっこいいかなと思ってたんですが、こちらだとそれを上回るのは住環境ですかね？？？

[2671: マンション検討中さん]

8000万円台は子持ちでは、共働き夫婦でも難しい金額です。
いくら売れるからといって投資向けの値付けを安易にしてしまうデベにも問題があるのでは。
誰に売れるか何て気にしてないでしょうけど。

[2672: 匿名さん]

もう少し安ければ欲しいんだけど、手が届かないー。

[2673: 通りがかりさん]

>>2670 マンション検討中さん
我が家はDINKSなので大崎の方が惹かれます。オフィスが多いので、週末は静かだし町並みが新しくてカフェも多いですし。

[2674: マンション比較中さん]

私も山手線外側で＠450-は想定してなかった。また「不勉強」とか「馬鹿」とか言われるけど、＠350-期待していた。三井のマーケティング恐ろしいね、ここが＠450-で完売するという分析！

[2675: 匿名さん]

>>2674 マンション比較中さん
山手線外側ではあるが駅前だからね
しかも南北線、三田線直通
駅前の価値は今後さらに高まるでしょう
武蔵小山が好きなら駅前を避けて徒歩７分くらいなら３００万台で買えると思います

[2676: 匿名さん]

中目黒のアトラスタワーとか４５０くらいだったよね
逆に中央区とかでも駅遠埋立地はやはり安いというか高くは売れないね
金持ちが買わないから値上げも限度がある

[2677: マンション検討中さん]

>>2676 匿名さん
さすがに中目黒ほどの駅力はないかと笑^ ^

[2678: マンション検討中さん]

>>2675 匿名さん
パルムの入り口にある徒歩7分のインプレストコアが400位でしたっけ？

あそこはパルム入り口という希少立地だからでしだが。

[2679: 匿名さん]

>>2677 マンション検討中さん
中目黒今分譲したら軽く５００超えるだろ
それ考えると妥当

[2680: マンション検討中さん]

ね〜中目黒アトラスタワーみたいになってくれることを期待します。お店もたくさんお洒落で美味しい所が多いですし！

[2681: マンション検討中さん]

>>2679 匿名さん
いやですから、当時の中目黒ほどの駅ポテンシャルはさすがにないでしょという話です

[2682: マンション検討中さん]

買うときの階数はそこまで変わりませんが売る時はかなり変わってきたりするものなのでしょうか。タワーマンションに詳しくないので教えてください。

[2683: 匿名さん]

タワーマンションに限りませんが分譲時は複数住居が選択できるので同じ間取りなら上の階の方が高いとか価格差つけるけど中古で売る時は基本相対なので関係ないですね
タイミングも違うので中古での価格は新築時と逆転することもよくあります

[2684: 匿名さん]

今後タワマンがにょきにょき建つ情報はありますが、街が発展するような他の情報はありますか？

[2685: マンション検討中さん]

2683さん、ありがとうございます！言われてみればそうですね。失礼しましたm(_ _)m

2684さん、街は発展してきてますよ。古い戸建は小さなマンションやアパート？を建てていて、保育園もいくつも建設されてきています。人口も増えますよ。

[2686: マンション検討中さん]

区からの補助金は80億円ぐらいと書いてある記事をみかけました。私達の払った税金でマンションを作り、三井を儲けさせるのですね。区から三井への贈り物は80億円。
このマンション、買わないと損です！

[2687: 評判気になるさん]

インプレストコアはパルムの入口っていうか出口だから(駅から遠い)
あれが坪400オーバーでも完売してる時点で
ここも問題無く売れていくんだろうなと思う

[2688: 検討板ユーザーさん]

買いたい人は買えば良いし、買いたくない人は買わなきゃ良い。シンプルにそれだけの事。

[2689: 匿名さん]

三井先生までもが高いと嘆いており・・・
https://sumitaimansion.blogspot.com/2017/07/no158-2910.html

[2690: 匿名さん]

物はよく、駅近だが、武蔵小山。
億は高いということですかね。

[2691: マンション検討中さん]

>>2689 匿名さん
今回の三井さんの指摘は中立的な視点からのようにも思えますね。

高い安いは、リスクを負う購入者が負うことですし、単なる価格の議論は不毛かもしれません。

[2692: 匿名さん]

品川区平均で３５０だろ
武蔵小山だけが突出して高いというわけではない

[2693: マンション検討中さん]

>>2692 匿名さん
まあ、五反田周辺も池田山あたりは高いですしね。

[2694: 匿名さん]

実はインプレストコアを買ったのは三井だったんじゃないかという邪推（苦笑）
良くも悪くもそこが基準になっちゃってる感じだし

[2695: 匿名さん]

区から80億も補助金が出ているらしいこと、最高益を更新しているらしいこと、なのにこんなに値付けが高い！
そういったこと考えると、三井はすごく「感じが悪い」！！
今まで好感度高かったのに好感度下がったー。

[2696: 匿名さん]

>>2691 マンション検討中さん

中立の立場から見ても、高いって事でしょ。
我々購入を検討している当事者からすれば
確実に高いと思うでしょ

これだけ顧客が高いと声を上げてるのだから
三井も応えるべき。

そして我々は少しでも声が届く様に、アンケートであれ、MRであれ、皆で”高過ぎる”と訴えるべきでは？

やって無駄はあっても損はない

[2697: 匿名さん]

三井、感じ悪いぞー！

[2698: 匿名さん]

>>2696 匿名さん
モデルルーム、思いのほか空いているみたいですね。土日にも空きがある。
最初案内のあったときには、平日にしか枠はなかったのに、昨日みたら土日でも楽勝。かなり評判は下がったみたいですね。
そろそろ都心の大型物件も買い疲れですかね。
目黒から始まって、赤坂、檜町、青山etcと3
億、5億、10億当たり前な物件が次から次に出てきましたからね。

[2699: マンション比較中さん]

嬉しー
この事例が都心マンションの高騰（と言ってもデベの儲け）の反転のきっかけになることを期待します。

[2700: 検討やめた]

>>2698 匿名さん
まだまだ出てくるしね、一等地で。

[2701: 匿名さん]

>>2699 マンション比較中さん

本当にそうですね。
いい加減、顧客を舐めるなと言いたい

[2702: マンション検討中さん]

ここで皆さんが高い高いと言っているのって、三井や旭化成にしっかり届くのでしょうか。届いてほしいですね。

[2703: マンション比較中さん]

2699でーす。
高くても買える人がいるから仕方ないけど、私のような大衆でも希望のマンションが買えるようになると嬉しいです。条件は多少我慢して70㎡6000万円、そこそこの条件で80㎡7000万円くらい希望します。
そして今回の屈辱を胸に刻むため、近々モデルルームに行ってこようと思います。

[2704: 匿名さん]

確かに三井がこの値付けはなんか違和感あるな。
住不ならこんなもんだが。

[2705: 匿名さん]

三井は杭打ち偽装の件もあったし、ステマ書き込み部隊もいるし、元々感じいい印象は無いけどね。

[2706: 匿名さん]

>>2703 マンション比較中さん

その価格では武蔵小杉も買えない。武蔵小金井でもあやしい。

[2707: マンション検討中さん]

>>2706 匿名さん

そもそも市場がおかしいって言ってるんでしょ。

[2708: 匿名さん]

物件概要の金額から計算すると60平米1億円。目黒のブリリアは買いでしたね

[2709: 匿名さん]

港区山手線内側なら坪600でも大きく逸脱した相場とは思わないが、武蔵小山で坪400は異常と言いたいのでは。
ただ坪450ならもう完全スルー一択だが、駅前再開発タワーだし400くらいまでなら目を瞑る人はいると思うけど。

[2710: 匿名さん]

>>2709 匿名さん

販売予定価格では坪４５０ですが･･･

[2711: 匿名さん]

400じゃないでしょう。450とか460とか言われてます。
この価格なら、山手線内側を買うでしょう。
所詮、目黒線で目黒でもなく武蔵小山だぜ・・・。

[2712: マンション検討中さん]

希望的推測ですが、販売価格は坪400程度になると思う。

[2713: 匿名さん]

インプレストコアと同水準になることはありえない

[2714: 匿名さん]

三井は割りと良心的な値付けをすることが多いが、この異常な値段、杭問題で巨額な損失が出たことの影響もゼロではないだろう。

[2715: マンション検討中さん]

旭化成の意向かもね

[2716: 匿名さん]

>>2711 匿名さん
グランパンセ御殿山（実態は大崎）は坪６００万

[2717: マンション検討中さん]

皆さんは、この物件一択ですか？東急沿線で駅近おすすめ物件があれば教えて下さい。

[2718: マンション検討中さん]

>>2716 匿名さん

シティハウス広尾南は坪400ですよ

[2719: 匿名さん]

同じ品川区なら大崎の方が断然格上でしょう。
ここは取りあえず高いです。

[2720: 匿名さん]

>>2716 匿名さん

マンションの名前、間違ってますよ。

[2721: 匿名さん]

>>2716
間違ってるうえにそんなに高くないです。

[2722: 匿名さん]

>>2703 マンション比較中さん
平米100万レベルも出せないなら、
23区は諦めた方が良いんじゃ無い？
津田沼の駅直結タワマンでもその値段じゃ買えない。幕張とかにしとけば？

[2723: 匿名さん]

2699は確かに相場観なさすぎ。

[2724: 検討板ユーザーさん]

先見性があって、論理的に考えられる方なら買わない。

[2725: 匿名さん]

>>2722 匿名さん
千葉のマンションなんか、よくしってますねー

[2726: 匿名さん]

三井の他物件も同時に数件見学してるが、どうもここは原価がかなり高くなっているようだ。｢下げられるものなら下げたいが｣、という苦慮を感じた。
利益を削っても、平均@430が限度じゃなかろうか。
@400になることは、100％ないと断言できる。

[2727: 匿名さん]

>>2703 マンション比較中さん
そんな予算なら江東区とかの駅から離れた物件が妥当ですよ。モデルルームに行くだけ無駄でしょ。

[2728: マンション比較中さん]

かく言うあなた、ここが＠450で当然というほうが相場観無さ過ぎですよ。

[2729: 匿名さん]

去年の品川区の平均が坪350万円で、パークシティ武蔵小山は商業施設も含めた再開発の安心の三井不動産のタワーマンション物件で駅1分であることを考えると妥当な価格づけでしょう。マンションは立地です。徒歩1分の希少価値は高いよ。
予算に合わない人が文句を言っても売れて行くだけだし、これから周りの再開発が進むとこれから出来る物件は更に高くなっていくよ。

[2730: 匿名]

駅徒歩7分、坪400万のインプレストコア武蔵小山が完売済み
http://i-musako.jp/

[2731: 匿名さん]

>>2729 匿名さん
お疲れさまです

[2732: 匿名さん]

この物件は武蔵小山で再開発第1号でこれからも再開発が進んで行くことを考えると、この価格でも売るときに損をすることないでしょう。過去の武蔵小山の価格にとらわれてこの価格高いと思う人達は、モデルルームを見にいくついでに大崎のタワーマンションの中古を見てこればいいんじゃないでしょうか。同じような価格で山手線内駅近と言う魅力的な物件があると思います。これから発展が約束されている品川駅も近いですし。

[2733: マンション比較中さん]

皆さん仰っていることは正しいですね。私が言いたいのは、買う人が沢山いるからと都心の値付けがドンドン上がってしまい、デベさんだけがドンドン儲けられる（どなたかが仰っていた、三井の利益がドンドン増えている、減価分析したら1億円の粗利が4000万円）状況は正常じゃない（＝バブル）ということです。

[2734: 名無しさん]

>>2733 マンション比較中さん
数年前からバブルバブルといわれて待っていたが弾けないんだよ

[2735: 匿名さん]

そうですね。ここだけでなく、せっかくなので中古・新築でも他を見る事にしよう。

[2736: マンション比較中さん]

危ないのは、2025年までのどこか。何もなければ5年は値下がりしない。が、北朝鮮、中国不動産バブル、黒田日銀総裁任期切れなど、切っ掛けが発生すると「今の都心の不動産価格」も大きく動くと思います。

[2737: 匿名さん]

今日1日分のスレを見終わって感じたことですが、夕方までは皆口を揃えて高い高いと言っており、18時前頃になると妥当だという書き込みが増えたということ。
三井の営業さんが、休日の忙しい接客が終わって、慌ててレスをしたのかな？と思ってしまう。
そんなネガティヴな想像をしてしまうくらい、私の中で三井の営業さんの印象は下がりました。

[2738: 口コミ知りたいさん]

>>2717 マンション検討中さん

前も書き込みがありましたけど、徒歩１分が駒沢大学にありましたよ。カフェとかはあちらが多いです。自分は武蔵小山の屋根無し商店街が似合うので、こちらが好きです。

[2739: 匿名さん]

ここをポジっているのは三井の営業とか本気で思ってんののかよw
ポジってるやつはここ断念したやつを煽ってるだけだろ

[2740: 匿名さん]

>>2737 匿名さん
営業は18時はまだ働いているでしょう
夕方まで働いている人が購入するんだよ

[2741: 評判気になるさん]

>>2738 口コミ知りたいさん
屋根無しではなく屋根ありでは？

[2742: マンション検討中さん]

大崎は土地が値上がり前の物件。
これだけどこの土地も値上がりしてる状態でここの物件を買うことに不安になる人も多いのですよ。
都心の物件と変わらない値段ですよ。
高すぎでしょ。

[2743: マンション比較中さん]

高すぎる！言いたいのは理解できます。
そんな御自分の相場観に自信のある方は、都心のお買い得物件を探してみるとか、
高すぎて売れ残った値下げ部屋まで待ってみる。
もしくは数年後の住友、地所まで待ってみてはどうでしょう。
ここが高すぎる！のなら必ず良い物件、安くなった武蔵小山物件に巡り合えることでしょう。

果報は寝て待て。もっと自分に自信を持ちましょう。
自信がない私が言っても、説得力ゼロなんですが・・・

[2744: 匿名さん]

まあでも大崎も当時は大崎でよくこんな坪単価つけるよなって言われながら予定より早く完売してますからね。大崎はまだ上がる余地もあるし。

[2745: マンション検討中さん]

MR行きましたが、70平米台かなと検討中です。人気かな。

[2746: 匿名さん]

いつモデル行きました？
ここは無理。個人的に三井のタワー嫌いじゃ無いが、武蔵小山でこの価格は有り得ないし、あまりに高過ぎる。将来的なマンション増えるとか言いますが、それだけでは資産性に限界あり、この価格で買うと確実に損すると思う。
今より更に上昇狙うなら、新駅出来るや街造り規模の再開発が多くないと、そもそもの武蔵小山のポテンシャルでは限界あります。所詮ここは目黒線の武蔵小山。都心でもない、複数路線でもない。数年前にはせいぜい、340万程度のエリアだよ。

[2747: 匿名さん]

かといって、もう大規模タワー建てられる用地自体、港区の山手線内側や千代田区にはないんですよね。
新駅辺りも同様ですが、山手線駅直結ともなると分譲される可能性はほぼありませんし。
なので、再開発で街が生まれ変わる楽しみのある物件はここ以降はもう当分出てこないので、高いですけど迷っているのです。

[2748: マンション検討中さん]

>>2747 匿名さん

再開発で街が生まれ変わる楽しみのある物件って、もう当分出てこないんですか？
西新宿エリア、渋谷エリア、リニア駅周辺とか、まだ他にも出てくる可能性あると思いますけど。

[2749: 匿名さん]

うーん。西新宿は嫌だし、渋谷再開発は買える様な値段ではありません。
港区内側にもまだ再開発は麻布台やら小山地区やらありますが、買えない値段という意味ではこれも同じ。
リニア周辺は未知数なのですが、不確定要素があまりに多すぎですし、それこそ何年先やらという状況では。

[2750: 匿名さん]

>>2747 匿名さん

あのー、そもそもここは山手線駅直結でも、内側でもありませんけど...

私鉄のしかも支線の様な駅の直結マンションなんて、これからもドンドン出て来ますよ。

この後の方も書かれていますが、西新宿や渋谷の再開発、それに品川の隣には新駅も出来ます。

それとここを比較しては、世界が違うのではないですか？

[2751: マンション検討中さん]

やはり、ここの一番のネックは駅力、路線力の弱さですかね。再開発といっても、ショボいものに終わりそう。

[2752: 匿名さん]

70㎡狭いんじゃない？と思ったけど非常に間取りがいいですね。
やはり間取りのよさは平米数を凌駕すると感じました。

[2753: 匿名さん]

>>2742 マンション検討中さん
買えない人が、
高過ぎる、これなら都心買える、山手線内側買う。
と言いますが、坪450万で買える都心って具体化にどこ？

いわゆる港区3A地区は、坪800万平均の世界だし、
そこまでブランドエリアじゃなくても、安くても坪550万でしょ？

[2754: 匿名さん]

文京区は？
割と雰囲気ここと似てない？

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
文京区も新築は坪500万超えレベルですよ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621560/

あと文京区は都心3区はもちろん、5区にも入りません。

[2756: 匿名さん]

中央区、、、はダメか。
湾岸だもんね。

[2757: 匿名さん]

中央区の佃リバーシティは
三井の広告に良く使われるのに
三井マンションを買う人が中央区を悪く言うのはダメ。

[2758: 匿名さん]

>>2755 匿名さん

本郷は高いですね。文京区でも千石茗荷谷護国寺江戸川橋あたりならもう少しリーズナブル。それでも坪400万はしますが。あと文京区は坂上坂下で価格が結構違うので低地でも良いかどうか。

[2759: 匿名さん]

>>2753 匿名さん

今販売中の白金2丁目は、坪平均600万程です。文京区が5区に入らないとしても、品川区とは格が違うと思いますよ。その文京区で坪450万なら、ここを選ぶ理由がないですよね。

[2760: 匿名さん]

文京区？
武蔵小山と比較できるような駅あったっけ？
街の雰囲気が全然違うでしょ？