パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[25301: 匿名さん]

武蔵小山や目黒は人気の高いエリアですからね。

[25302: マンション検討中さん]

パークシティ武蔵小山はブランドアドレスの駅近かつスーゼネ施工の直基礎ですから最強ですよ。そのうち坪2000まで上がっても驚きません。
今買わなくてどうするんですかね。

[25303: 検討板ユーザーさん]

一般的に再開発が後に続く街は買っておいて間違いないテッパンです。それが住民の皆さんもわかってるから売らない。で、欲しい連中がネガ投稿するって感じです。

[25304: eマンションさん]

東洋一と言われているアーケード商店街が二階建てに開発されるって凄いことですよね。
街全体がららぽーとみたいになるってことですから。なお既にテナント数はららぽーとを上回ってます。

[25305: 口コミ知りたいさん]

粘着ネガ対策で前もって言っておくと、商店街の個人商店はバリエーション豊かでミシュラン掲載店もある。それにフランチャイズでも試行的に新業態を投入していてエッジが効いたテナントが多い。武蔵小山住民は感度が高く商品の良し悪しの判断感度が高いのでここで売れれば全国で行けるというリトマス紙のようになってる。

[25306: 評判気になるさん]

皆さんがここ1000固いと言っていた背景が理解できました。隣の問題や後発再開発など冷静に分析できれば当たり前のことでした。

[25307: 評判気になるさん]

700が実績なのに、1000，1200，いや2000だなど、持ってる方の妄想はすごいなあ

[25308: 検討板ユーザーさん]

自分は持たざる者てますが、スレ読んでいて坪1000は絵空事ではなくしっかりとした裏付けに基づく論理的な考察だと思いました。それを否定してるのは高くなっては困るこれからの再開発を狙ってる人なのかと思ってます。

[25311: 名無しさん]

武蔵小山も中野も人気の高いエリアですからね。

[25312: 評判気になるさん]

弟分の中野の抽選発表で悲喜こもごもですが、落選してよかったという反応があるもんなんですね。納得

[25315: 匿名さん]

>>25314 検討板ユーザーさん

それオナチェンだから。苦笑
大事なところ隠してネガるとは本当に粘着やな。
千葉に引っ込んでおきなさい。

[25316: 匿名さん]

表面利回り3.2％を確保しようとすると、坪630にしかならないのね。

[25317: 匿名さん]

>>25315 匿名さん
苦笑ということは、現在の中古市場を苦々しく思ってるけど笑うしかない、という意味なるけどそれでいいか？

[25318: 匿名さん]

ちなみに、>>25314 の35階の住戸を坪1000で売り出すと22106万円で表面利回りは2.05％になる。
坪800だと17684万円で表面利回りは2.57％になる。
ものは試しで坪800で売り出して反応を見るのもありかも。
もし坪800で売れたら、坪300くらいサヤを抜けそうだね。

[25319: 匿名さん]

>>25316 匿名さん
立地としても港区と比較してキャピタルがそこまで期待できるエリアではないから、表面3.2％は結構シブい感じになるね。同じ坪単価出すなら、プラウドタワー芝浦とかの方がポテンシャルあるような気がするけどね

[25320: 匿名さん]

今は表面1%もざらにある。
オナチェンだからか保守的な根付け。こういう価格の歪んだ部屋を買えると優勝する。

[25321: eマンションさん]

>>25304 eマンションさん

お二階の店舗は、全く客来ないって話だぞ。

[25323: 匿名さん]

>>25320 匿名さん
賃貸オーナーになったことすらないのに、適当な事言わない方がいいよ。
表面1％台なんてキャピタル頼みのスキームしか許されない。現状、そのスキームが許されるのは都心の一部物件のみ
投資目的でここを購入するのならば、キャピタルがあまり期待できない中、最低でも表面3.5％はないと厳しい。@580～600で購入しないと成り立たない

[25324: 匿名さん]

何とか武蔵小山を買いたい勢力による下げ工作が凄いな。
しかし完売して暫く経つのにこれだけ注目されるのは価値が高い証左。ネガが湧くほど価値があるってことだは。

[25326: 検討板ユーザーさん]

>>25325 検討板ユーザーさん

私は武蔵小山がいい街だなと思い。住みたくて時々見ています。武蔵小山愛が強い人が何人かいるなと思います。文章から複数人いるのは確実。
よくわからない粗探しして難癖付けるの止めませんか。街を愛する人が多いってステキだと思います。私はパークシティを応援してます。

[25327: 匿名さん]

>>25326 検討板ユーザーさん
応援してるのならば、今売れ残ってる中古を@1000の指値で買えばいいと思うよ。

[25328: 口コミ知りたいさん]

通りがかりだけど、武蔵小山は買っておいて損は無い。これからあと何本タワマン建つと思ってんの。今後建設されるものを含めてもここが地域一番なのは不変。下がる要素が見当たらない。

[25329: 通りがかりさん]

ここは賃貸仕様なので安いは安いけどどうしても食指が伸びないです。。

[25330: eマンションさん]

>>25329 通りがかりさん

直基礎×免震×鹿島施工のハイスペックです。
室内は後からいくらでも好きに変えられます。

[25331: 名無しさん]

>>25323 匿名さん
こういうガチ勢のリプには反論できなくなるポジ

[25333: 名無しさん]

>>25330 eマンションさん
ペラボーは共用部なので勝手に変えられませんよ？
壁ポコはどうやって変えますか？

[25334: 匿名さん]

機械式換気は悪臭の酷い立地で採用される設備。空気が良い土地なら自然換気が一番いいですよ。

[25336: eマンションさん]

>>25334 匿名さん
言い訳が苦しいね。。

[25337: 匿名さん]

>>25334 匿名さん

機械式換気は悪臭の酷い立地で採用される？そんな話聞いたことない。デタラメ言うな。

[25344: マンション掲示板さん]

>>25342 検討板ユーザーさん

英断ですね。
あの辺りはマウント合戦が凄いと聞きますから
逃げ出して正解です。

[25349: 検討板ユーザーさん]

>>25347 検討板ユーザーさん

中野なのに割高なんですね。高値掴みお疲れ様です。リセール市場では目も当てられないことになりそうですね。

[25350: 匿名さん]

>>25349 検討板ユーザーさん
高値掴みかどうかは個別要因よりも市況でほぼ決まる。
その中でリスクテイクをどこまでできるかがリセール時のフットワークにも繋がってくるんだけど、
同じ@700で中野の新築か武蔵小山の中古を選ばないといけないのならば、圧倒的に前者の方が値上がりしやすいと思いますよ。
街のポテンシャルが違いすぎる

[25351: 名無しさん]

>>25350 匿名さん

中野のポテンシャルて笑

[25352: eマンションさん]

ここは東洋一の商店街ですからね。
え？

[25353: 名無しさん]

東洋一のアーケード商店街。約250店舗ある。アーケード外の店舗を含めると400位あるんじゃないか。武蔵小山はこれからも再開発が継続される。中野の出る幕じゃ無い。

[25357: 管理担当]

[No.25322～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[25358: 匿名さん]

しかしこうも暑くて雨の日も多いと駅前しか勝たん、て思いますね。こちら住んでる方が羨ましい。

[25359: マンション掲示板さん]

今時徒歩3分以上は検索されないと聞きますし、資産価値として駅前は間違いないと思います。買えた人おめでとうございます？

[25360: eマンションさん]

駅前タワマンは外にいる時間が最小限に抑えられていいですよね。QOL爆上がりのトップ条件です。

[25361: eマンションさん]

完売して数年経つのにこの注目度の高さは流石人気物件というところですね！こういうところを買っておくと間違いないんだろうな。

[25362: eマンションさん]

浦和で700みたいなので武蔵小山の1000が安く感じるレベル。

[25363: マンコミュファンさん]

>>25362 eマンションさん
ということは、現実に目を向けると武蔵小山と浦和は同等レベルなんですね。。

[25364: マンション掲示板さん]

クルマを諦めて三田団地に住むのが嫌なのでこちらに引っ越してきました。
やっぱ城南高台スーゼネ１択だは。

[25365: eマンションさん]

次の三菱が1,500なんて噂ありますが、現実味を帯びて来ました。すごい相場です。より持つ者と持たざる者の差が広がります。持たざる者のネガがまた暴れそうな雰囲気ありますが毅然とした対応を行いましょう。

[25366: 匿名さん]

>>25365 eマンションさん
@700台の中古市場で苦戦してるのに、@1500とかあるわけないだろ。まあ、ただの荒らしなのはわかってるけどな。
ちなみに何でも持っていればいいというわけでなく、相場上昇平均以上のエリア・物件でないと意味ないよね。

[25375: 匿名さん]

目蒲線で通学していたころの武蔵小山のローカルな街が大化けして、いまや東横や田都の相場観より上になるなんて、まったく夢のような話。駅前再開発×三井不動産×光井純×鹿島……確かに、テッパンのコンビネーションかと。タワマンは性に合わないけどw

[25376: 買い替え検討中さん]

コスギのパークシティでは、修繕積立金を資産運用していると、全国紙で大きく取り上げられていたが、これから、中古マンションはますます淘汰される時代になる。

[25377: 匿名さん]

>>25375 匿名さん
同じ三井、光井純のパークシティ大崎には、中古価格で2～3割位の差をつけられているけどな。
大崎は西松だし制震なのに

[25378: 匿名さん]

大崎ねえ。。。

[25379: 匿名さん]

>>25378 匿名さん
色々な感想もつのは自由だけど、
大崎は@900前後、武蔵小山は@700前後が今の相場

[25380: 匿名さん]

>>25379 匿名さん

隣の武蔵小山は1000、浦和は700の相場。

[25381: 匿名さん]

>>25380 匿名さん
パークシティもシティタワーも武蔵小山の相場は@700前後

[25382: 匿名さん]

それ情報古すぎ。アップデートしないと。

[25383: 匿名さん]

コヤマとコスギ、どっちがええの

[25384: 匿名さん]

大前も川崎も興味ないよ。ほぼ同じ場所だろ。

[25385: 匿名さん]

>>25382 匿名さん
直近3ヶ月の成約実績とそう大差ないから。
情報が古いというのならば、レインズ成約実績挙げたらいいよ。もちろん何階の何平米まで記載してね

[25386: 匿名さん]

皆さん、粘着ネガの挑発に乗らないようにしましょう。ファクトベースで隣のシティタワーが坪1,000で販売中。埼玉浦和ですら坪700の相場です。

[25387: 匿名さん]

今後の再開発を見越してガッチリホールドしてるオーナー様が多いから欲しくても買えない。ぴえん

[25388: 通りがかりさん]

所有してて間違いない物件だからよっぽどの事情がないと手放さないでしょう。自分は諦めて次の三菱狙ってます。どうか安く買えますように。それこそ700で買えるなら最高です。爆

[25389: 匿名さん]

噂では三菱のタワマンが坪1500だそうですが、建築資材費や人件費が高騰したせいでしょう。補助金の増額は難しそうなので、再開発の事業内容を見直さない限り、とんでもない坪単価になるのですね。
坪1500というとパークシティ武蔵小山ザタワーの坪単価の約3倍ですよ。恐ろしい。
三菱のタワマンでは同じ広さの住戸がPC武蔵小山ザタワーの3倍くらいになります。
価格が3倍でも設備・仕様が3倍よくなるというわけではないですよね。

[25390: 匿名さん]

>>25389 匿名さん
三菱は価格に関してはそこまで強気ではないので、現在@700台で取引されてい中古市場を考慮すると、今の相場だったら@850前後が現実路線です。
@1500だと全戸売れ残りという伝説を作ります

[25391: 匿名さん]

分譲時騰落率でいうのならば、
@450→700 +55％となりますが、
同じパークシティ大崎の場合
@350→900　+150％になります。

それこそ分譲時から3倍近い値上がりです

[25392: 評判気になるさん]

新築販売時期の違い。
アンダー取引含めると逆転。

[25393: 通りがかりさん]

大丈夫、下町の武蔵小山で坪1500の値付けするほど三菱は勘違いしてないので。

[25395: 口コミ知りたいさん]

目黒・五反田・大崎より上にはいくことはあり得ないので、1500はないだろうね。
その3駅が2000とかにならない限りは。

[25396: 匿名さん]

>>25395 口コミ知りたいさん

目黒五反田大崎でも場所次第。
浦和でも700となるくらいなのでピンポイントで好立地であれば平気で逆転する。

[25397: 通りがかりさん]

線路脇坂下や地面師川っぺりなんかの難立地より遥かに価値があると通りがかりの自分は感じますね。

[25398: 匿名さん]

>>25392 評判気になるさん
アンダー取引というのは、表に出てこないからアンダーなわけで、君がその取引の全てを知る術はないよ。
確実にわかる数字はレインズに載った取引のみ

[25399: 匿名さん]

>>25396 匿名さん
中古リセール実績から考慮すると、平気で逆転できる立地ではなかったという話に落ち着く

[25400: マンション掲示板さん]

武蔵小山に何とか安いレッテルを貼りたい勢力が凄くて草