パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2461: マンション検討中さん]

上がるか下がるか誰にもわかりません
下がっても今、これを買おう！と思えるくらい魅力を感じる人が気に入った物件を買えばいいのです
もちろん無理のないローン計画で
安いと思える物件なんて少なくとも2020年までは出会えないよ
賃貸という選択も悪くない

[2462: 匿名さん]

>>2459
今までは再開発で値段が上がっていったからと言って今後もそうとは限らない。
オリンピックも終わるし、人口も減っていくし、空き家は増えるし。
ここじゃなければ、とは思わないので他にも目を向けます。

[2463: 匿名さん]

人口ピークの予想が後ろ倒しになって2020年で価格が下がり始めるという考え方は変わりつつあるようですね。
2025年まで上がり続けるとなると悩ましい。
http://www.asahi.com/sp/and_M/articles/SDI2017062282481.html

[2464: マンション検討中さん]

ほぼ億超え、若い世代が住む（住める）のでしょうか。果たしてこの街はこの価格設定で、若い人たちが増えて活性化されるのでしょうか。謎です。

[2465: 匿名さん]

私は予算的にここ諦めて晴海にする予定ですが、晴海でも広いと8000以上はする部屋多いです。で、そのあたりのMRで広い部屋でも営業さんの話だと20代30代多いようです。2馬力というより、贈与あり数千万とか経営者、モデルさんとかですかね?

[2466: 匿名さん]

贈与枠夫婦で5000万ぐらい使える奴なんて、都内十万人はいるんじゃない?親裕福なら億ぐらい楽勝だろ。

[2467: 匿名さん]

目黒線のみのひと路線で駅力も集客力もなく、億超えで若い世代が集まらないとなれば街の活性化は難しいでしょうね。

[2468: 検討板ユーザーさん]

階が変わっても価格差があまりないなら、急いで決めなくてもいいな。入居の2020年3月まで2年半あるから、MRで売れ行きを確認しながら、他の物件も探すことにした。

[2469: マンション検討中さん]

30代でローンと相続で3億ぐらいいけますが、ここは高すぎるので検討から外そうと思います。

[2470: 匿名さん]

>>2469
参考までに相続とローン
それぞれいくらの打ち分けですか？

[2471: 匿名さん]

「いい一日はストレスの少ない移動から始まる」

東急目黒線の運搬力を思うと、このキャッチフレーズは本当なのかと思う。

[2472: 匿名さん]

周りにできるタワーマンションの位置を想定して眺望の抜けが維持できるところを選ぶのがよさそうですね。
どの方角がいいのかな？

[2473: マンション比較中]

経済的に余裕がある人でも高値掴み必至のここは購入に踏み切れず躊躇してる人多いんですね。

>>2469
３億出せるなら港区千代田区の良物件の方がいいですよ。子育て的にも住環境的にもここよりはずっといいですし。話題性だけのチープな割高物件に手を出すなんて勿体ない。

[2474: 匿名さん]

目黒線、めちゃめちゃ混むよ。しかも、隣駅から更に乗車してくる。今でさえ駅近でも苦痛です。
誰かが再開発で資産性上がると言ってました。確かに、周辺や駅や駅ビル含めて街造りならそうでしょうが、ここは駅のキャパは増える余地無いね。

[2475: 検討板ユーザーさん]

>>2473 マンション比較中さん
普通のサラリーマンなので、港区千代田区は身の丈に合わない気がしてしまって、、、

>>2470 匿名さん
相続不動産とローンの割合は2:1ぐらいです。ローンはあと数千円は増やせます。

[2476: 匿名さん]

例えば10万円が適正価格のバッグが12万円で売ってたら、買いたくありませんよね。

[2477: 評判気になるさん]

だから８両化するから混まなくなるんだよ

[2478: マンション検討中さん]

返信したことなくて、試行錯誤していたら名前が変わってしまったのですが、2475は2469です。

[2479: マンション比較中]

>>2475

2473です。別にサラリーマンだからといって負い目を感じる必要はありませんよ。
世の中の大半はサラリーマンですし、サラリーマンでも住居に対して財産のウェイトを多くかける方はたくさんいらっしゃいます。
資産価値の保全という意味では、それだけの資産をお持ちなら3A辺りの良物件を目指されたほうが安心にも繋がるのではないしょうか。正直羨ましいです。

[2480: マンション検討中]

>>2477

武蔵小山の後発タワマン、武蔵小杉の更なるタワマン増殖、新綱島駅開通による
相鉄組の合流、現状の目黒線のキャパ上限露呈・・・、8両で混雑解消ですかこれ？

[2481: 匿名さん]

そもそもここ買う人は億超え余裕なんだから混んでたらタクシー使うぐらい余裕だろ。

[2482: 匿名さん]

高いね。
エントランス、ロビー、チープすぎるよ。
色々と他も見て検討した方が良いかと、、、、、

[2483: 匿名さん]

こちらのエントランスはエスカレーターに乗らないとたどりつけないのですか。建物の１階からは入れないのですか。

[2484: 匿名さん]

倍率下げネガ凄いですね。大体MRオープンでネガ増える物件のいい部屋は過去パターンだとすぐ売れちゃいますね。

[2485: 匿名さん]

階の上下で価格差があまりない物件。
倍率下げのネガティブキャンペーンなんてやる必要ないよ。

１億だせるのなら、他に選択枝も多いわけだから、悩ましわけですよ。

[2486: 匿名さん]

>>2475
普通のサラリーマンって2億も相続できるの？

[2487: マンション比較中さん]

2432さん、2433さんへ
2431だけど失礼だな。決めつけて。現在、三井のタワマンに住んでるけど天カセが大嫌いなの。ダイキンのフラットパネルを降ろしてダストボックスはずして掃除機できれいにするの主婦には大変なの。これのために高さのある脚立買わなきゃならなかったし。ちょっとずれるとパネル収納しない、エアコン稼動せずだし。業者よぶと汚してくし直すのに時間かかるし。見かけがいいだけでメリットないじゃん。ディスポーザーもついてるけど、音うるさすぎで使えない。夜中や早朝に隣が使うと、すごい騒音。天カセとディスポーザーは使い勝手が悪くてメンテナンス大変だからつけたんだってわかる。業者がもうかるからね。

[2488: 匿名さん]

>>2487 マンション比較中さん
隣のディスポーザーの音が聞こえるなんて三井のどこのタワーマンションですか？あなたは生ゴミをゴミ置場に捨てているのですか？
うちも三井のタワーマンションですが、隣のディスポーザーの音が聞こえたことはありません。

[2489: 匿名さん]

>>2482 匿名さん
たしかにエントランスはチープ過ぎですよね。三井的には感じのいいをモチーフにデザインを依頼したのでしょうけど、億だしてあのエントランスじゃ購買欲失われます。マンションの顔なのに

[2490: マンション検討中さん]

我が家も倍率を下げるという意味ではないですが本当にここを買っていいのか物凄く悩んでいます。億出せば他だって沢山選択肢がありますし…
駅側の角部屋だとガヤガヤうるさいのかな、反対側は工事をずっとしてるんでしょうし…地権者棟が全く別なのは、なんとなく嬉しいです。三菱が商店街入り口の開発に携わるみたいですね。どんな街になるのか…。長年住んでるので少しさみしいような…期待もあるのですが複雑です。

[2491: 匿名さん]

地縁があるわけではなく、武蔵小山にこだわりがない層は撤退する人が多いのでは。
億出すなら港区他が選択肢に入るよ…。私も駅近で注目していましたが、撤退です。

[2492: 匿名さん]

駅近、三井のタワーで少し魅力感じたけど、地縁ないし、撤退します。

[2493: マンション検討中さん]

ここと9500万円の戸建、とちらがいいか迷っています。アドバイスをおねごいします。

[2494: 匿名さん]

エントランスは上品いい感じだと思いますけど。
ギラギラした華美なエントランスが良ければ住友不動産のマンションをご購入ください。

[2495: 匿名さん]

>>2488 匿名さん

2487さんとは別人だが、隣家のディスポーザーの音が聞こえます。取り付けが下手だったんじゃないかな。ちなみに天カセも嫌い。

[2496: マンション検討中さん]

三井の晴海は豊洲からの引っ越し組が多いらしい。豊洲を＠200万円/坪で買っているから、値上がりした今＠300で売って、晴海が＠400でも買えるとのこと。ムサコも同じ理屈が成り立ちそう。

[2497: マンション検討中さん]

強制されると困るもの
はめ込み式の洗濯機置き場　海外製ドラム式洗濯機しか入らず大後悔。
ディスポーザー　面倒、うるさい。熱湯流すなとか無理な注意書きあり。キッチン流しは熱湯たくさん流すよ。
選べないエアコン　フィルター清掃のしやすさで選びたい。

[2498: 匿名さん]

>>2496 マンション検討中さん
豊洲でもPCTより以前の物件でなきゃ200で買えませんでしたよ。PCTでもパンダ部屋くらいね。
利便性の良い豊洲から不便なここに移りたい人が多いとは思えないし。

[2499: マンション検討中さん]

○○区はイメージとか車のナンバーとか、住んでみると脱出したくなるらしい。

[2500: 匿名さん]

武蔵小杉からの買い替えって意味じゃないの？
豊洲に住んでた人が武蔵小山になんか引っ越してくるとは誰も思わないよ

豊洲が便利という点にも同意しかねるが。

[2501: 匿名さん]

電車混むからタクシー乗れとか、だったら、わざわざここに住まねーよ。
それだけの富裕層なら、港区当たりに住むだろう。

[2502: 匿名さん]

豊洲はバス路線の数が凄いから便利なんだよ。
港区はそのうち、飛行機騒音の有無で価値が変わると思う。

[2503: 匿名さん]

>>2493
一般論だけどリセールの関係もあって
タワマン→戸建ては比較的容易だが戸建て→タワマンは結構困難なので
戸建てに強い思い入れがないのであれば（というか思い入れが無いから迷ってるんだよね）タワマン一択

[2504: マンション検討中さん]

2501さん、激しく同意します。億ション買うから、混んでる目黒線乗らずタクシー乗る っておかしいでしょ。変な考えの人もいるもんですね。

[2505: マンション検討中さん]

我が家は幸い夫婦で電車通勤ではないので目黒線の朝のラッシュのストレスはないのですが、妻は子供を連れて9時台は乗れないと言ってますね。

[2506: 購入検討中さん]

おそらく、沿線の戸建住民の買い替え層が主要ターゲットなのでしょうが、どれだけの人達が乗っかってきますかね？
皆が皆キャッシュリッチというわけではないでしょうから、間際でキャンセルというのも結構出そうな気が。

[2507: マンション検討中さん]

魅力的なマンションですよ

[2508: 口コミ知りたいさん]

モデルルームにいってまいりましたが、一つ気になったことがあります。
洗濯機置き場のパンが小さいこと。
容量の大きい洗濯機っておけるのでしょうか？

[2509: マンション検討中さん]

モデルルームに行くときは、メジャー持参します。ありがとうございます。

[2510: 匿名さん]

9時台で乗れないわけないじゃん
8時台でも各停なら「乗れない」ってことはない
嘘はよくない。

[2511: 匿名さん]

まあ乗れないってのは物理的に乗れないわけじゃないでしょうね
武蔵小山～目黒間は目黒線でも一番混雑する区間なので朝のラッシュ時はふつうに混むので例えばベビーカーなどを使ったり乳幼児を連れて乗るのは現実的ではないですが、通勤するには山手線駅直前ならまあこんなもんではないでしょうか

[2512: 匿名さん]

2505さんではありませんが。
以前、武蔵小山からの通勤ラッシュでカバンの中のPCが押しつぶされて壊れた、と書いていた方がいましたよね。
9時台には若干緩和されているとしても、大事なお子さんを押しつぶされそうな電車には乗せたくないでしょう。

[2513: マンション検討中さん]

確かにダブルインカム、電車で保育園に預けてそのまま出勤…なんてことはこのマンションに住むと厳しいですね。武蔵小山で保育園に入れない、と書いてるかも居ましたし。目黒線なんとかしてほしいものです。

[2514: 匿名さん]

持ち家じゃ無い、賃貸現武蔵小山住人は
いわゆる再開発地区で常に発生する年収が低めの旧住民に当たるのでそう言う人達の意見は話半分で良いんじゃ無いですかね。
基本買えない恨み言ネガが多いし。

[2515: 匿名さん]

なんだか、そうすると色んな意味でかなりイケてないマンションの様ですね...

モデルルーム行くのやめようかなぁー

[2516: マンション比較中さん]

とはいえ、大井町よりもちょっと安く設定すれば、駅・商店街至近、大きな自然公園も
すぐそばにあるから、あっという間に完売するけどねｗ

駅の混雑も勝どき駅とかに比べれば全然かわいいもんでしょ

[2517: 通りがかりさん]

>>2508 口コミ知りたいさん

>>2508 口コミ知りたいさん
60✖60あれば、たいていのドラム式は置けますよ。

[2518: 匿名さん]

急行の混雑は耐えられるものではないけど、
各停なら田園都市線なんかと比べたら可愛いもんだよね
しかも目黒まですぐだし。

[2519: マンション比較中さん]

晴海とかマンションが建ち過ぎて運河を渡る橋の歩道が
駅まで毎朝大混雑しているというのにねぇ

[2520: 匿名さん]

>>2519 マンション比較中さん

勝どき駅の混雑は電車に乗る住人が多いのではなく、電車から降りて勝どき周辺で働く人が多いからだったかと。そのため、電車は混んでないと思いますよ。

[2521: マンション掲示板さん]

>>2518 匿名さん
そう田都は地獄、さらに何かあると
時々何十分も遅れるし現在田都沿線住民ですが
逃げ出したいです

[2522: 買い替え検討中さん]

最もトラブルが多い路線　田園都市線。あの混雑は命にかかわる。人身事故がとても多い。

[2523: 匿名さん]

>>2514 匿名さん
同感です。買えない人の恨み言を間に受ける必要はありませんね。
そういった方達と同じマンションに住まなくて済むという意味では、この価格設定は良い振い落としとして機能してますね。

[2524: 匿名さん]

ここは高いね
でもこの価格についてこれない人のに都内で買いたい人は
駅近、財閥系デベ、大規模、再開発、内廊下といった条件はもうあきらめるしかない
生まれたタイミング、買いたいタイミングが悪かった
残念！

[2525: 匿名さん]

電車ネガ多いけど、京浜東北や田園都市線より随分まし。
代替戸越銀座まで徒歩14分。タクシー山手線1000円台。
これで問題ならどこに住むのがいいか教えてくれよ。

[2526: 匿名さん]

北仲の低層を安くしたのは三井の良心だと思う。
ここが買えなくても、通勤時間の妥協だけで駅すぐの三井のタワーが買える。あっちは価格に歪みがあるので儲けられる可能性もあるし、座れる可能性も高い。

[2527: 匿名さん]

ホームページにはまだどの間取りがどういう価格か載っていないですが、皆さんもう大崎にあるモデルルームに行ったのですか？
モデルルームはまだオープンして間もないですが。

[2528: マンション検討中さん]

必死の擁護がむなしく聞こえます。高いから山手線内中古タワーマンションで良いマンション見つけたから検討から外します。

[2529: 匿名さん]

けっこう開発って気になると思います。

たしかにかなり注目したい物件です。

確かに武蔵小山という土地は好きですし。

[2530: マンション比較中さん]

>>2520
駅自体もメチャメチャ混んでいるからこそ、大江戸線勝どき駅の大規模改良工事をやるわけだけど
ホームを増設して、出入り口も増やすというかなり大がかりなヤツ

豊洲駅も混雑でたいへんなことになっているわけだし、タワマン林立地域は、保育園、
小学校、病院、駅等々、一気に人口が増えることでどこもたいへんなことになるんだろうね

[2531: マンション掲示板さん]

>>2527 匿名さん
早くから問い合わせた人対象に事前案内会やってます。
専用ホームページには、20階の目安価格も載ってます。
参考に≫2421も見てください。

[2532: マンション比較中さん]

設備とかデザインとかは好き好きでしょう。

再開発にも期待感はあります。

でも武蔵小山駅のキャパシティーに改善の余地はない。これは動かぬ事実です。

億物件なんだから、慎重になりますよ。

[2533: マンション検討中さん]

本当にそうですね。少なくとも検討している人しか書き込まないでしょうし、辞めた人は去って行くでしょうし…一期、どうなるでしょうね。

[2534: 匿名さん]

>>2520 匿名さん
勝どき住みですが、電車混んでないですよ。むしろ座れます。都心勤務が多いから、自転車通勤も多く駅のコミュニティサイクルは結構借りられてますね。

[2535: 匿名さん]

タワマンが乱立し、人口が増えたら、東急小山線（武蔵小山～渋谷）とかできないかしら

[2536: マンション検討中さん]

目黒線の混雑の大きな原因は武蔵小杉のタワマン乱立なんだから、武蔵小杉から目黒まで止まらない急行作ればいいよ

[2537: 匿名さん]

一日平均輸送人員 (http://www.tokyu.co.jp/railway/data/passengers/)
東横線 1,217,434人
田園都市線 1,263,169人
目黒線 368,386人

車両数の違いを加味しても、目黒線はまだまだかわいいもんですね。。

[2538: 匿名さん]

所詮目蒲線やからな

[2539: 匿名さん]

>>2537 匿名さん

一日あたりの輸送人員を一日の電車の総本数×車両数で割ったらどうなりますか？

単位（分母）をそろえるのが統計学の基本です。

[2540: マンション掲示板さん]

地下化＆急行停車駅になったのは10年くらい前だと思うんだけど、その頃すでに再開発の話はあったはずだよね
ならば何で車両数を増やさなかったんだろう

駅前のロータリーに期待

[2541: マンション検討中さん]

そんな混んでないよ。私もPCの蓋が割れたことが2回あるけど、東横と比べたら大したことないし、子供や老人や妊婦も何台か待って各駅停車に乗れば潰れないよ。タワーマンションが出来ても後ろから駅員に押してもらえばなんとかなりそう。

[2542: マンション掲示板さん]

ネガで高いと言っているんではなく、現実に高いんだと思います。
いくらなんでも、浜離宮とさほど変わらないのは高いよ。

[2543: 通りがかりさん]

>>2525 匿名さん
目黒線が止まるとタクシーは長蛇の列。目黒まで30分歩くことになります。

[2544: 匿名さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/182181?page=3

これによると、混雑率は東横線と同程度で、首都圏でも混んでる方。
目黒まで我慢できさえすれば、山手線への乗り換えは他路線と比べてもだいぶ楽だと思うんだけどね。

[2545: 匿名さん]

>>2542 マンション掲示板さん
浜離宮の坪単価は630万円だったと思いますが、パークシティ武蔵小山の平均坪単価はどのくらいでしょうか？

[2546: マンション比較中]

>>2542 マンション掲示板さん

浜離宮:630
武蔵小山:470？

高いとは思うけど変わりますよね？

[2547: 匿名さん]

>>2546 マンション比較中さん
計算方法にも色々あると思いますが、浜離宮は10階より下層は住居ではないですし、価格が公開されている20階の坪単価を比較すると、
浜離宮は537.7万円
武蔵小山は460.4万円
ですね。

[2548: マンション検討中さん]

これほど価格高いが続いてるスレは初めてでは？やはり高すぎです。
高いは価値にたいして値段が高すぎという意味です。

[2549: 匿名さん]

>>2548 マンション検討中さん
同じ人が繰り返し高いと書いているだけでしょう。
とりあえずモデルルームを見に行って、モデルルームの近くにある同じパークシティシリーズのパークシティ大崎の街並みも見てから高いかどうか考えてもいいと思いますよ。

[2550: マンコミュファンさん]

ここが価値対比割高って・・・だれか不動産鑑定士とかが判断されたんですかね?
大体マンションのMR来る人の歩留まりは1割行けばいいから、9割は買わない、買えない人。
ここに書き込んでる人分母なら買えるは人3%ぐらいか。
そりゃネガも多くなるよ。
個人的には割高とは全く思えません。

[2551: マンコミュファンさん]

浜離宮からすると15-25%程度安いってことならごく普通の値付けでは?逆ならびっくりだけど。

[2552: マンション比較中さん]

2550さん、不動産鑑定士とか持ち出した割には随分感覚的な文章ですね。1割とか、3割とか、3％とか…
他のマンションだと、駅からやっぱり遠いとか、設備仕様が残念とか、利便性が悪いとか、価格以外の要因で検討を止めるケースも多いですが、ここは兎に角価格が高いと考える人が多いのだと思います。

[2553: マンコミュファンさん]

うーん、ここで高いって言ってる人が三井さんの事前リークによってMR行く気がなくなった人のはけ口なら、それこそ三井さんの戦略大成功ですよね。
入居者も選べて、営業コストも大きく削減。

[2554: 匿名さん]

高いと言っている人が同じ人とは思えませんね。
ネガでいっているのでもなく正直な感想でしょう。
あと、三井の営業さん。以前の威圧的な書き込みは辞めたようですが、検討者になりすました書き込みはやめましょうね。

[2555: 匿名さん]

安いのが良ければ北仲低層へどぞー。３００からあるよ。
都内まで毎日往復1.5h無駄にするけど、座れる可能性高いし。

[2556: 匿名さん]

私は同じ人だと思います。多くて数人。

[2557: マンション検討中さん]

浜離宮はどこの駅からも遠いんだね。浜松町が５分、実際にはもっとかかるよね。通勤しやすいひとには魅力ある？京浜東北線と山手線はよくとまるしなあ。

[2558: マンション比較中さん]

安いか高いかで言えば高いに決まってる上に、
グランスカイとパークシティ大崎を鑑みるとさらに高いですね。
ただ、何処もそれなりに高いですし、ココの価格予想も「500はないが450ぐらいなら・・」
が多かったですから、まあ妥当の範囲と言えなくもない（？）でしょう。

この時期倍率下げのネガも増えるので、とりあえずモデルルームには行ってみましょう。
中層２LDK希望の私は撤退モードですが、安いお部屋はお早目に。
値下げも余程の売れ残りじゃないと、下げないと思います。

[2559: 匿名さん]

>>2558 マンション比較中さん

グランスカイやPC大崎は、今の中古希望価格でしょう。あの辺は新航路の影響が価格に織り込まれるとどうなるか。

[2560: マンション比較中さん]

>>2559 匿名さん

数年前の販売時を考えれば、高いでしょう。
新航路の影響については、個人的には楽観的です。
グランスカイはＪＲの影響で、すでにうるさいでしょうし。