パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[24251: 匿名さん]

>>24249 匿名さん

徒歩30秒の駅ビルに東急ストアありますよ(笑)
しかも25時迄空いてます。

[24252: マンコミュファンさん]

戸越銀座とパルムを一緒にしないで?
パルムに比べたらまだ商店街らしさ残ってるし個人店も結構ある。
雨の日は助かるけど、パルムは正直つまらない。鳥勇も美味しいけど庶民の街にしては高い。

[24253: 匿名さん]

24251さん
その言葉を待ってました。ありがとうございます（笑）もうこのコピペは削除されてますが、分かりやすい嘘を書いてる人たまにいますよねぇ。でも誰も突っ込まないので、なんかモヤモヤしてました。
まぁファミレスとかの話はちょっと納得しましたけどね…。ファミレスもうちょっと欲しいですよね。それともあるのかな？

[24254: マンション掲示板さん]

>>24249 匿名さん

さては武蔵小山知らないな笑。

[24255: 匿名さん]

勝どき三井のアフターコロナを見据えた超絶共用施設群を代表とした圧倒的な商品力に、完全に喰われた感は否めませんね。数年後には坪単価逆転されてそうです。

[24256: マンション掲示板さん]

>>24255 匿名さん

いや、エリアと層が違いすぎてノーダメージじゃないかなw

[24257: 匿名さん]

>>24250 匿名さん

下記日経の記事ですが、パルム商店街の将来性は抜群ですよ。

都内最長の武蔵小山「パルム」アーケード街 大規模更新2階部分も回遊可能に 再開発、タワマン3棟建設

2020年6月30日 2:00?［有料会員限定記事］

都内最長のアーケードを持つ武蔵小山商店街パルム（東京・品川）で大規模な再開発計画が進んでいる。低層階を商業施設とした3つのタワーマンションがアーケードをまたぐ形で建設される計画だ。アーケードに面した2階部分には現状はない通路が設けられる。再開発で商店街全体を大規模更新し、魅力アップを狙う。

パルムは東急目黒線の武蔵小山駅前から延びる長大なアーケード街を中心とした商店街だ。

[24258: 匿名さん]

>>24257 匿名さん
3つのタワーとは、こことは別に27~29年くらいにできる、あと2つのタワーのことですよね？
つまり来年後ろにできるスミフだけが、
パルムと直結してないことになるんですかね…？
てか、やはりあと2つ増えるのかぁ。
でも2階はちょっと楽しみですね。

[24259: 匿名さん]

スミフの後続のタワーマンションが建つかどうかは価格次第ではないでしょうか。
スミフの売行きが高すぎていまひとつなことと、地元民の需要が先行2棟でほぼ食い尽くされていることからすると、後続のタワマンはパークシティ武蔵小山よりも（駅から離れているのだから）相当安くしないと売れなさそうな感じです。

[24260: マンコミュファンさん]

「相当」安かったら割とすぐ売れると思います。タワマンがふさわしいかは別としてなんだかんだで良い街だし。
先行2棟で割高感が証明されてしまっているので、若干は安くしないと間違いなく苦戦するとは思いますが、その時の情勢によるところも大きでしょうね。

[24261: 匿名さん]

>>24259 匿名さん

オレンジ→三菱地所
ブルー→大成建設がツインタワー
この3本は決まりです。
他のエリアの再開発を鑑みても三井、住友の分譲価格より下がる事はないでしょう。
不動産価格は7年周期で波が来るので7～8年後竣工もベストでしょう。

[24262: マンション検討中さん]

元業界関係者です。この手の再開発は地権者や既得権者が多いので、彼らをまとめるため高コストになります。したがって販売価格を下げるのは至難の業です。そういう意味ではこの再開発事業に参加している大手各社は何が何でも将来価値を上げようとするので、下がる可能性は低いです。一番恩恵を受けるのは地権者ですが。

[24263: マンコミュファンさん]

何が何でも価値を上げようとした結果が竣工後も長期完売できずって感じなので、限界じゃないでしょうか？
結局、市場が価値を決めるから高コストを販売価格に乗せるのは自由だけど、結局売れ残るだけで。
ど真ん中の最初の一棟がこれなのに値上げして売れるとは思えないけど、、、まあ眺望とかはここより良さそうだけども。

[24264: 匿名さん]

武蔵小山って山手線の2駅外なんだ
1つだと思っていた
周りの建物低いなと思ってたけど

[24265: 匿名さん]

>>24263 マンコミュファンさん

スミフのモデルルーム行って来たけど、
こちらの価格の6%～15%上の値付けでかなり売れてたよ。
只、スミフは完成後長期販売戦略が基本だけど。

[24266: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[24267: 匿名さん]

デベは高く売りたいだろうけど、3棟目以降をパークシティ武蔵小山よりも高くしたら売れ残るのではないでしょうか。
PC武蔵小山はファミリー向けの部屋が軽く1億円を超えている。
これはサラリーマン世帯だとよほどの高収入でないと手が届かない。
かといって、武蔵小山は富裕層にアピ－ルする立地ではない。
高給取りのサラリーマンでも買えないようなマンションをだれが買うの？という話しです。

[24268: マンコミュファンさん]

>>24267 匿名さん
東京は、買う人居るんじゃないですか？親が援助したり、かなり、貯めてる人もいるし。心配しなくても。

[24269: 評判気になるさん]

>>24265 匿名さん

スミフタワーって住友不動産販売がやってるなら、価格表の「販売済」ってのはかなり胡散臭いですよ。
大井町とかもフタを開けたら全然売れてなかったし。

[24270: マンション検討中さん]

今までの武蔵小山はまさに下町的な雰囲気でしたが、再開発が進むと住人の層も変わり(高所得者層が増える)、必然的に洗練されていくでしょう。古き良きムサコが変わってしまうのは寂しいですが、これも時代の流れかと。それから価格についてですが、貧富の差の拡大とともに高いものはさらに高く、安いものはより安くなるでしょう。庶民目線で富裕層の購買力を語っても所詮妬みのコメントにしかなりません。

[24271: 匿名さん]

我々ムサコタワマン民は選ばれし天上人ですからね。

[24272: 通りがかりさん]

>>24270 マンション検討中さん

首都圏の新築マンションに関しては、高いものと凄く高いものしかありませんよ。

[24273: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[24274: マンション検討中さん]

最後の1部屋が売れない理由が知りたいです。

[24275: 匿名さん]

>>24274 マンション検討中さん

三井の営業担当さんが商談纏まったって言ってたよ。

[24276: マンション検討中さん]

>>24275 匿名さん
違う部屋が出てきている！　これってどういうこと？もっとダブついてて、少しずつ出してるってこと？いったいいつ完売する？

[24277: マンション検討中さん]

>>24275 匿名さん
すっごいショック。きっといつまでも売り切れないんだ

[24278: 匿名さん]

38階　12900万（85平米） @500
これより高値で中古転売狙ってる転売屋、涙目

[24279: 名無しさん]

>>24278 匿名さん
売り出してるのどこで見れるのですか？

[24280: 匿名さん]

>>24279 名無しさん
公式HP

[24281: 匿名さん]

綺麗なアウトフレームですね。
どっかの城北パークシティは逆梁インフレームという最も安価な工法でしたが。笑

[24282: 匿名さん]

>>24281 匿名さん
リビングとルーム2にデッドスペースあるけどね。
高層角の条件良い部屋で、デベがこの値付けというのは、この物件の限界を示しているよ。なんか残念な感じ

[24283: 匿名さん]

中央線北側とか山手線外側は、今も昔もそんなもんだよ。

[24284: 購入経験者さん]

一見間取り微妙と思いましたが、リビングにダイレクトウィンドウとバルコニー両方あるのはいいとこ取りとも言えますね。
２LDKだったら、かっこいい部屋にできそう！
完成後で、２Lか３Lか選べないところが残念

[24285: 匿名さん]

売れると良いねー
武蔵小山くん

[24286: マンション検討中さん]

これって完売目的よりもリセール物件の売値上がる目的という事はないですか？もしくは在庫はあれば困らないという考えで売り急いでないだけ？完売させたいなら定価で売ると思います。

[24287: 匿名さん]

>>24286 マンション検討中さん
販売のプロが、この時期にこの値段で出してきたということが重要。
持ち続けてもこれ以上値上がり厳しいと判断したんでしょ。

[24288: マンション検討中さん]

どの書込みが武蔵小山くん？

[24289: 匿名さん]

そう言う奴は大体 小石川さん

[24290: 検討板ユーザーさん]

隠れ残住戸たくさんありそうですね

[24291: マンション検討中さん]

目黒本町のちっさいパークハウスはあっという間に売れたのに、ここはいつまで経っても売れないですね

[24292: マンション検討中さん]

隠れ残住戸って、デベが売れてないの隠して、小出しにしてるってことですか？

[24293: マンション検討中さん]

>>24287 匿名さん
これってほぼ定価というか、当初の売り出し価格ですか？

[24294: 匿名さん]

>>24292 マンション検討中さん
たぶん、デベが購入してるか地建者として抑えてた部屋か。
価格表見ればわかると思う。

[24295: 通りがかりさん]

>>24293 マンション検討中さん

いや、高くなってますよ。4月から上がったまま下がってません。

[24296: 通りがかりさん]

>>24291 マンション検討中さん

そもそも10倍以上戸数違いますからね。ここも販売開始の半年で2/3売れてその後ずるずるでした。

[24297: 検討中]

>>24294 匿名さん
デベが購入することってあるんですか？　なんか…、住んでる人絶対少ないから（電気ついてない部屋が多い）どういうことなんだろって思ってたんです。転売するまで寝かせている人（貸もせず）、転売ねらいの？デベが、やっぱりやめて売り出してるってことですか。

[24298: 匿名さん]

>>24290 検討板ユーザーさん

正解。

[24299: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[24300: 名無しさん]

ほんとですか？？
私は標準コースでは乾いてないんですね。

[24301: マンコミュファンさん]

前のキャンセル住戸2件は当初価格から10%以上値上げした価格だったけど、今回出てきた85.34m2の角部屋は値上げしてないね。グロスは高いけど2017年当時の販売価格で買えるのはかなりお得な気がするけど。

[24302: 匿名さん]

>>24301 マンコミュファンさん
相対的に売りに出てる中古物件が割高に感じるわ。
中古だと仲介手数料さらに取られるし。
価格改定避けられないね

[24303: マンコミュファンさん]

まあサクッと売れてそれで終わりだろうな。

[24304: 匿名さん]

>>24303 マンコミュファンさん
逆に、サクッと売れなかった時が悲惨

[24305: マンション検討中さん]

実は大量に売れ残りがあることが明るみになってしまいましたね

[24306: 匿名さん]

>24297

デベが購入ではなく、販売せずに持ち続けてただけ。

三井は売れ残りを大量にリハウスから賃貸に出して、業者が賃貸としてはいってマンション内で風俗営業して問題になったり、後から系列のリハウスで売主住戸として仲介で売り出したり、完売アナウンスした物件の売れ残り隠しなんてことする会社。ラスト近くの販売住戸＝残戸数とは限らないので要注意。

[24307: 匿名さん]

>>24306 匿名さん
三井はよくやるよね。

[24308: 匿名さん]

まあ、ここは完売アナウンスしたわけでもないからね。カウントダウンしてた人が間抜けだっただけ。

[24309: 匿名さん]

>>24308 匿名さん
そりゃ、住人はカウントダウンするでしょ。

[24310: 匿名さん]

高い買い物なんだから売主の過去の実績くらい調べないと。

[24311: 匿名さん]

しかし、売り方がえげつない。

[24312: マンコミュファンさん]

残り二戸でこんな出し方しないよな…
どのくらい隠してるのか

[24313: 評判気になるさん]

このような販売を意図的にやるメリットってなんですか？

[24314: 匿名さん]

>>24313 評判気になるさん
売れてないと思われないため

[24315: 匿名さん]

>>24314 匿名さん

小出しにし長くダラダラ売ってる方がそう思われると思うのですが。

[24316: 匿名さん]

>>24315 匿名さん
売れればいいよね。

[24317: 口コミ知りたいさん]

住民です。駐輪場の自転車の数を見る限り、住んでる人が少ないと思ってました。結局三井はどれだけ在庫を抱えているいるのですか。オフィシャルサイトに価格がデカデカと載ってるのはほんとみっともない。早く売れて欲しい。

[24318: マンコミュファンさん]

ここから歩いて行けるくらいの場所に住んでますが、以前から電気が点いてる部屋は少なく感じてました。
今の時間でだいたい3分の1くらいかな。不在や在宅でもリビング消灯ってのはあると思いますが、実際どうなんでしょうね。
単身マンションでもないし半分くらい点いててもおかしくない気がするけど。

[24319: マンション検討中さん]

全ての部屋の電気つけるわけじゃないので全体の1/3くらいは多いと思いますよ。

[24320: 匿名さん]

>>24319 マンション検討中さん
多くはないだろ

[24321: マンション住民さん]

自転車置き場借りてるものの、徒歩で済んじゃうので自転車買ってないです。
自転車買った人は普段どんな用途で使ってるんだろう？

[24322: 評判気になるさん]

>>24321 マンション住民さん

子供できるまではほとんど使わなかったけど、今は子供と出かける時とか大井町五反田に出るときに使いますね。
あればあるで便利ですよ。なくても全く問題ないけど。

[24323: 名無しさん]

すぐ転売する気で買って転売出来てないだけなんじゃないの？

[24324: 名無しさん]

あいつら買いたくて仕方なかったんじゃなかったの？
武蔵小山くーん

[24325: マンコミュファンさん]

後出しの部屋、西向きだけど他のタワー達が建った後でも眺望抜けるんだろうか？グロスは高いけど高層階だし結構良い間取りだし。
いずれにしても竣工1年経過したら中古扱いになったと思うから早く売り切らなきゃまずくないですかね？

[24326: マンション検討中さん]

>>24317 口コミ知りたいさん
嘘つきですね、住民じゃない。

下の段で空いてるところもあるけど、ぶつからないようわざとあけてるみたいです。
２台目を借りるのに一段目の抽選に外れて二段目になりました。
駐輪場、結構うまってますよ

[24327: マンション検討中さん]

>>24321 マンション住民さん
子供の送り迎えみたいですよ

習い事でミミのリュックの子を乗せてるのをよくみかけます

[24328: 口コミ知りたいさん]

>>24326 マンション検討中さん

24317です。申し訳ないですけど住民です。取り出しやすいようにわざと開けてるって、結局開けられるくらいの入居率だってことです。三井が買い上げて在庫かかえてるなら、駐輪場だって借り上げてるでしょうよ。

[24329: 名無しさん]

>>24328 口コミ知りたいさん

私も住民です。
以前住んでいたタワマンより埋まっていますよ。駅近にしては多いと思いました。そもそもの駐輪場の数や立地などでも変わりますので入居率イコールではないと思います。

[24330: 口コミ知りたいさん]

>>24329 名無しさん
2回目の駐輪場の抽選のとき、余りにも空いてるので一段目は取れるのか空いてるのか聞いたところ、空いてないと言われました。あんなにたくさん、駐輪場月額払いながら使ってない世帯がいるって（もちろん一部はいるでしよう）、単純に疑問に思うし、キャンセル住戸といわれた2部屋が売れ、終わりと思ったらまた出てきて、三井への疑いは持って当然。

[24331: 匿名さん]

ここは実質 パークコートタワーですね。

[24332: 匿名さん]

>>24331 匿名さん
価格だけは、ですね。

[24333: 匿名さん]

分譲時期が2019年ならパークコートと名付けられていたでしょうね。

[24334: 匿名さん]

それはないです

[24335: マンコミュファンさん]

ここって竣工いつでしたっけ？まだ残ってたんですね。目黒線すぐ乗れるのが魅力で資料請求までしたけど、割高感あって検討やめて正解だったかも。いま電車乗ることも少なくなったし。

[24336: 匿名さん]

駅近の魅力は近所で色々揃うこと
急に買いたいものができたときに真価を発揮します

[24337: マンコミュファンさん]

でもパルム大したものなくないですか？商店街としては戸越のが楽しいし、食では五反田目黒のが。家電とかスーパーなら大井町のが充実してるし。他にないとことしてはパルムに屋根があるってとこでしょうか？でもそれなら大崎のニューシティゲートシティのが良い気がするし。
やはり目黒線の武蔵小山ほぼ直結がここの1番の魅力でそれが単価に反映されていたのだと思ってます。

[24338: 口コミ知りたいさん]

>>24337 マンコミュファンさん

バランスがよいということですね。日常生活において何かに特出するよりも全てがある程度揃っていた方がよいと考える人多いと思いますよ。

[24339: 匿名さん]

パルムのテナントのクオリティが低いのは武蔵小山住民はみんな口を揃えて言ってる話
武蔵小山の魅力はパルムのメイン通りから離れたところに点在する個人店だからね
でも、パルムがあることで常に活気があるのが良いところ

[24340: マンコミュファンさん]

元値で最近出てきた3LDKも申し込み入ったみたいだね。

[24341: マンション検討中さん]

キャンセル住戸2戸を元値から10数%上げて再販して、販売するのに数ヶ月掛かる。→住友式をやめて値段上げずに元値で残りの1戸(3LDK)を出して2週間程度で申し込みが入った。って流れっぽいね。

[24342: 匿名さん]

>>24341 マンション検討中さん
キャンセル住戸購入者をディスるの止めなさい。

[24343: マンション検討中さん]

>>24342 匿名さん
ディスってないです。。。元々の分譲価格であればすぐ売れるんだなと思っただけです。

[24344: マンション検討中さん]

中古も半数くらいになってますね。売れたのか取り下げたのかわかりませんが。

[24345: マンション検討中さん]

申し込みが入ったっていう部屋は結局キャンセル住戸だったのですか？何ですか？

[24346: マンション検討中さん]

ここの販売方法は見に行けば教えてもらえますよ
本気で検討しているなら現地へ行きましょう

[24347: マンコミュファンさん]

物件ホームページ見たけど完売みたいだね。最後の3LDKは申し込んどきゃよかった。

[24348: マンコミュファンさん]

>>24347 マンコミュファンさん

完売ですか。最後、三井が悪あがきをせず普通に販売していればもっと早く完売していたんでしょうね。

[24349: マンコミュファンさん]

>>24348 マンコミュファンさん
元々竣工前完売していたみたいなので、キャンセル住戸を当初の分譲価格のまま出していたらすぐ売り切れてたと思います。住不式でキャンセル再販住戸に12/13%程度乗せたせいで数戸売るのに数ヶ月も掛かってしまったんでしょうね。実際に売れているので三井の判断は別に間違いではないんでしょうが。

[24350: eマンションさん]

この物件の直近の中古成約事例見ると高層の角住戸坪540万、同じく高層の中住戸が坪510万で動いてる。どちらも元々の価格から10%強高い。これが現状の物件相場なんだろうね。