パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[24214: マンコミュファンさん]

>>24213 マンション検討中さん
中途半端な学歴の人に限って学区に拘るよね。文京区のどこ小学校じゃいないととか、小山でもここじゃないといけないとか。

[24215: マンコミュファンさん]

公立小なんてどこ行っても大差ないと思ってるのは私だけでしょうか？荒れてるとか以外は。

[24216: 匿名さん]

荒れていなければ大差ないとは思いますが、できればクラスの何割かは中学受験する公立小学校に入れたいです。中学受験させないのなら、どこでもいいでしょう。

[24217: マンション検討中さん]

>>24213 マンション検討中さん
もし学区が重要ならここを諦めればいい。何にプライオリティをおくかってだけでは。何が問題なのかわからん。

[24218: マンコミュファン]

>>24213 マンション検討中さん
「今が重要なんですよね」って？！　誰もここに住めなんて無理強いしてませんよ。気になるなら止めりゃ良いだけ。なんか、流しの水洗で騒いでいた人の匂い。同一人物決定。

[24219: 匿名さん]

竣工後相当時間が経過してますが、隣よりも安いのに売れる様子がありませんね。
先行住民からの不満が異常に多いことが原因でしょうか。

[24220: 匿名さん]

まだ、完売できないの？苦笑
キャンセル住戸だの、何だかんだ言い訳しても、完成から一年経過で新築ではなくなりましたね。
只の売れ残りです。

[24221: 匿名さん]

下駄ばき商業のラインナップは如何ですか？コロナで撤退等ありましたか？

[24222: 通りがかりさん]

>>24220 匿名さん

中古より高く売り出されてるのだから売れないだろ。三井は完売する気がないな笑

[24223: 評判気になるさん]

こちらと同様、地権者が多いマンションを購入しました。比較的高齢の方が多いという事は予想してたし特に問題ないんですし組合(ほとんど地権者)の運営とかは助かってるのですが、最近気になるのが購入者層との所得格差とかマナーの差です。
ゴミ出しルール守れなかったり、できるだけ管理費抑えようとしたり。
こちらはどうなのかなと思い書き込んでみました。

[24224: 匿名さん]

>>24222 通りがかりさん
とつぜん生じる「じいちゃん死にそうだけど現金のままじゃ相続税がめちゃくちゃ高く、高めの新築マンションどこでも良いから買って節税しよう」需要をデベは狙ってるのです。

[24225: 匿名さん]

>>24224 匿名さん

そのようなケースではこんな資産性の無い郊外タワマンではなく、港区タワマンを購入しますよ。
それから人気物件を新築で購入する場合、入居まで3年はかかります。こちらのような不人気物件には手を出さないでしょうね。

[24226: 匿名さん]

トロフィー物件に無作法ですね。身分をわきまえなさい。

[24227: 匿名さん]

The Mall は、まだ4分の1くらいの区画に店舗が入っていないのかな？
コロナの影響もあるのだろうが、埋まり方が少し遅いような気がする。
ピカールとか、肉屋さんはどうですか？　オススメですか？

[24228: 名無しさん]

>>24227 匿名さん
でも二階の広いとこ、何か入るんじゃないですかね？　自動ドアに変わるってそういうことのような気が。

[24229: マンション検討中さん]

医療機関のうわさがありましたね。

[24230: 匿名さん]

>>24224 匿名さん

最高裁で争ってるよ
明らかに節税目的だと否認されるぞ
節税は、結果そうなったというストーリーでないと
一般人は、情報が遅いのう

[24231: 匿名さん]

不動産好きの良い税理士と付き合えよ

[24232: 匿名]

窓を開けると毎日柔軟剤か芳香剤のような匂いがかなりするのですが、そのような方いらっしゃいますか？
どこから来る匂いなのかなと、、、

[24233: 周辺住民さん]

SUMMO見てみたら、スゲー賃貸に出てる。その数106室・・

[24234: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[24235: マンコミュファンさん]

>>24233 周辺住民さん

SUUMO見たら2件なんだけど。
https://suumo.jp/sp/chintai/tokyo/fwbukken/?fw=パークシティ武蔵小山。

[24236: マンコミュファンさん]

早く完売して欲しい。中延民で武蔵小山のおかげで割安感のある地域だったけど、これじゃ武蔵小山が割高なだけで中延が相場通りのだけな感じ、、、

[24237: 匿名さん]

>>24232 匿名さん

それ近くの桐ヶ谷からですよ

[24238: 検討板ユーザーさん]

>>24232 匿名さん

お隣か上下の住民が使用している芳香剤やお香だと思います。以前それで悩まされた経験あります。
学校でも芳香剤で気分が悪くなる子が出て問題になってたけど、香りの好みは人それぞれだから厄介。

[24239: 匿名さん]

賃貸も売りに出てる物件も築1年のタワマンにしては多すぎますな
武蔵小山にタワマンっていうのがミスマッチすぎたんでしょう
武蔵小山の目玉というのは誰が見てもパルムであって、パルムとタワマンのキラキラ感は矛盾しすぎるw
あと、武蔵小山の美味しい飲食店は大体駅からちょっと離れた住宅地に点在しているので、駅近の意味ってほとんどないんだよね
武蔵小杉は逆に駅近以外に価値がなく、全部駅前に集約されてるからタワマン人気なわけで
武蔵小山もこのタワマンもどちらも良いんだけど、組み合わせが悪いというか、一般受けは絶対しない

[24240: 匿名さん]

臭気問題が話題になってますが、窓を開けた時の臭いは隣接する墓地の線香ですよ。
今はお線香も石鹸の臭いなど様々な臭いがあります。

アーケードのタイルの貼り替えもいよいよ完了ですね！今日、出口の方やってました。

[24241: 評判気になるさん]

>>24239 匿名さん

賃貸に関しては残り1つみたいですよ。賃貸需要はあるみたいですね。

[24242: マンコミュファンさん]

>>24239 匿名さん

すごく納得感あります。確かにパルムとかタワマンはミスマッチです。戸越銀座も然り。

[24243: 匿名さん]

今日みたいな雨の日は臭いがかき消されて良きです。でも、排水がちょっと心配になったりもします。

[24244: 匿名さん]

パルムや戸越銀座商店街は家賃が高い。。
なのでチェーン店かマッサージ(整体)美容院や歯医者になってしまう。

[24245: 匿名さん]

そうですね。電気設備が地下にありますので、雨の日は不安になってしまいます。

[24246: 検討板ユーザーさん]

>>24239 匿名さん
私は電車通勤のため駅近は最大の魅力です。
今も駅近なので同条件で探していたらこのマンションにたどり着きました。
ここ以外で70平米1億円くらいの駅前物件情報を教えて頂けると有難いです。大手町、新宿まで30分圏内が理想です。

[24247: 匿名さん]

>>24246 検討板ユーザーさん
新宿や大手町なら豊洲とか勝どきの方が近いし、ザ・タワマンエリアだし、ここより全然安いと思うよ。
あと、新築じゃないけど大崎のウエストシティタワーとかも70平米1億くらいじゃないかな。
武蔵小山は本当に好きな街だけど、駅直結じゃなくても、パルムを抜けた先の中原街道あたりのエリアまで歩いても苦にならないのが魅力なんじゃないかなと思うのだよね。
その辺に良いマンションがあるわけでは現状はないですが。

[24248: 匿名さん]

>>24246 検討板ユーザーさん
クレヴィアタワー池田山とか

[24249: 匿名さん]

正直、買い物も不便ですよね。
スーパーはパルム内だと、東急が歩いて10分くらいの距離。雨に濡れればオオゼキやライフもありますけどそれでは意味がないし。
雨に濡れないから良いと仕切に向こうの板でアピールしてる方が多いのであっちでは言いづらい。
パルム内は自転車も使えないし、重いものを買った時は皆さんどうしてるんだろう？子供と一緒だと、人の多いパルムを重いもの持って歩くのは地獄です。結局オオゼキとかになると雨に濡れるし。質問してみたいけどしずらい……。あとファミレスも10分くらいのところにジョナサンがあるだけ。太陽のグリルは高いから頻繁に子連れで行けないし。

[24250: 匿名さん]

さらに言えば、食材買うなら目黒本町側の平和通り商店街の方が魚も野菜も良いものが揃ってて、こういう個人商店こそが武蔵小山の魅力であり、散策するのが楽しい街なので、駅前で全部済まそうとするのは勿体ない。
パルムですら賃料高い分テナントの質は低いので、ここのモールはさらに期待できないし。
この価格を余裕で払うことができて、生活も十分満足いくならもちろん買えばいいと思うけどね。
ただ、ここは1億でも70平米買えないんじゃないかな。。

[24251: 匿名さん]

>>24249 匿名さん

徒歩30秒の駅ビルに東急ストアありますよ(笑)
しかも25時迄空いてます。

[24252: マンコミュファンさん]

戸越銀座とパルムを一緒にしないで?
パルムに比べたらまだ商店街らしさ残ってるし個人店も結構ある。
雨の日は助かるけど、パルムは正直つまらない。鳥勇も美味しいけど庶民の街にしては高い。

[24253: 匿名さん]

24251さん
その言葉を待ってました。ありがとうございます（笑）もうこのコピペは削除されてますが、分かりやすい嘘を書いてる人たまにいますよねぇ。でも誰も突っ込まないので、なんかモヤモヤしてました。
まぁファミレスとかの話はちょっと納得しましたけどね…。ファミレスもうちょっと欲しいですよね。それともあるのかな？

[24254: マンション掲示板さん]

>>24249 匿名さん

さては武蔵小山知らないな笑。

[24255: 匿名さん]

勝どき三井のアフターコロナを見据えた超絶共用施設群を代表とした圧倒的な商品力に、完全に喰われた感は否めませんね。数年後には坪単価逆転されてそうです。

[24256: マンション掲示板さん]

>>24255 匿名さん

いや、エリアと層が違いすぎてノーダメージじゃないかなw

[24257: 匿名さん]

>>24250 匿名さん

下記日経の記事ですが、パルム商店街の将来性は抜群ですよ。

都内最長の武蔵小山「パルム」アーケード街 大規模更新2階部分も回遊可能に 再開発、タワマン3棟建設

2020年6月30日 2:00?［有料会員限定記事］

都内最長のアーケードを持つ武蔵小山商店街パルム（東京・品川）で大規模な再開発計画が進んでいる。低層階を商業施設とした3つのタワーマンションがアーケードをまたぐ形で建設される計画だ。アーケードに面した2階部分には現状はない通路が設けられる。再開発で商店街全体を大規模更新し、魅力アップを狙う。

パルムは東急目黒線の武蔵小山駅前から延びる長大なアーケード街を中心とした商店街だ。

[24258: 匿名さん]

>>24257 匿名さん
3つのタワーとは、こことは別に27~29年くらいにできる、あと2つのタワーのことですよね？
つまり来年後ろにできるスミフだけが、
パルムと直結してないことになるんですかね…？
てか、やはりあと2つ増えるのかぁ。
でも2階はちょっと楽しみですね。

[24259: 匿名さん]

スミフの後続のタワーマンションが建つかどうかは価格次第ではないでしょうか。
スミフの売行きが高すぎていまひとつなことと、地元民の需要が先行2棟でほぼ食い尽くされていることからすると、後続のタワマンはパークシティ武蔵小山よりも（駅から離れているのだから）相当安くしないと売れなさそうな感じです。

[24260: マンコミュファンさん]

「相当」安かったら割とすぐ売れると思います。タワマンがふさわしいかは別としてなんだかんだで良い街だし。
先行2棟で割高感が証明されてしまっているので、若干は安くしないと間違いなく苦戦するとは思いますが、その時の情勢によるところも大きでしょうね。

[24261: 匿名さん]

>>24259 匿名さん

オレンジ→三菱地所
ブルー→大成建設がツインタワー
この3本は決まりです。
他のエリアの再開発を鑑みても三井、住友の分譲価格より下がる事はないでしょう。
不動産価格は7年周期で波が来るので7～8年後竣工もベストでしょう。

[24262: マンション検討中さん]

元業界関係者です。この手の再開発は地権者や既得権者が多いので、彼らをまとめるため高コストになります。したがって販売価格を下げるのは至難の業です。そういう意味ではこの再開発事業に参加している大手各社は何が何でも将来価値を上げようとするので、下がる可能性は低いです。一番恩恵を受けるのは地権者ですが。

[24263: マンコミュファンさん]

何が何でも価値を上げようとした結果が竣工後も長期完売できずって感じなので、限界じゃないでしょうか？
結局、市場が価値を決めるから高コストを販売価格に乗せるのは自由だけど、結局売れ残るだけで。
ど真ん中の最初の一棟がこれなのに値上げして売れるとは思えないけど、、、まあ眺望とかはここより良さそうだけども。

[24264: 匿名さん]

武蔵小山って山手線の2駅外なんだ
1つだと思っていた
周りの建物低いなと思ってたけど

[24265: 匿名さん]

>>24263 マンコミュファンさん

スミフのモデルルーム行って来たけど、
こちらの価格の6%～15%上の値付けでかなり売れてたよ。
只、スミフは完成後長期販売戦略が基本だけど。

[24266: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[24267: 匿名さん]

デベは高く売りたいだろうけど、3棟目以降をパークシティ武蔵小山よりも高くしたら売れ残るのではないでしょうか。
PC武蔵小山はファミリー向けの部屋が軽く1億円を超えている。
これはサラリーマン世帯だとよほどの高収入でないと手が届かない。
かといって、武蔵小山は富裕層にアピ－ルする立地ではない。
高給取りのサラリーマンでも買えないようなマンションをだれが買うの？という話しです。

[24268: マンコミュファンさん]

>>24267 匿名さん
東京は、買う人居るんじゃないですか？親が援助したり、かなり、貯めてる人もいるし。心配しなくても。

[24269: 評判気になるさん]

>>24265 匿名さん

スミフタワーって住友不動産販売がやってるなら、価格表の「販売済」ってのはかなり胡散臭いですよ。
大井町とかもフタを開けたら全然売れてなかったし。

[24270: マンション検討中さん]

今までの武蔵小山はまさに下町的な雰囲気でしたが、再開発が進むと住人の層も変わり(高所得者層が増える)、必然的に洗練されていくでしょう。古き良きムサコが変わってしまうのは寂しいですが、これも時代の流れかと。それから価格についてですが、貧富の差の拡大とともに高いものはさらに高く、安いものはより安くなるでしょう。庶民目線で富裕層の購買力を語っても所詮妬みのコメントにしかなりません。

[24271: 匿名さん]

我々ムサコタワマン民は選ばれし天上人ですからね。

[24272: 通りがかりさん]

>>24270 マンション検討中さん

首都圏の新築マンションに関しては、高いものと凄く高いものしかありませんよ。

[24273: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[24274: マンション検討中さん]

最後の1部屋が売れない理由が知りたいです。

[24275: 匿名さん]

>>24274 マンション検討中さん

三井の営業担当さんが商談纏まったって言ってたよ。

[24276: マンション検討中さん]

>>24275 匿名さん
違う部屋が出てきている！　これってどういうこと？もっとダブついてて、少しずつ出してるってこと？いったいいつ完売する？

[24277: マンション検討中さん]

>>24275 匿名さん
すっごいショック。きっといつまでも売り切れないんだ

[24278: 匿名さん]

38階　12900万（85平米） @500
これより高値で中古転売狙ってる転売屋、涙目

[24279: 名無しさん]

>>24278 匿名さん
売り出してるのどこで見れるのですか？

[24280: 匿名さん]

>>24279 名無しさん
公式HP

[24281: 匿名さん]

綺麗なアウトフレームですね。
どっかの城北パークシティは逆梁インフレームという最も安価な工法でしたが。笑

[24282: 匿名さん]

>>24281 匿名さん
リビングとルーム2にデッドスペースあるけどね。
高層角の条件良い部屋で、デベがこの値付けというのは、この物件の限界を示しているよ。なんか残念な感じ

[24283: 匿名さん]

中央線北側とか山手線外側は、今も昔もそんなもんだよ。

[24284: 購入経験者さん]

一見間取り微妙と思いましたが、リビングにダイレクトウィンドウとバルコニー両方あるのはいいとこ取りとも言えますね。
２LDKだったら、かっこいい部屋にできそう！
完成後で、２Lか３Lか選べないところが残念

[24285: 匿名さん]

売れると良いねー
武蔵小山くん

[24286: マンション検討中さん]

これって完売目的よりもリセール物件の売値上がる目的という事はないですか？もしくは在庫はあれば困らないという考えで売り急いでないだけ？完売させたいなら定価で売ると思います。

[24287: 匿名さん]

>>24286 マンション検討中さん
販売のプロが、この時期にこの値段で出してきたということが重要。
持ち続けてもこれ以上値上がり厳しいと判断したんでしょ。

[24288: マンション検討中さん]

どの書込みが武蔵小山くん？

[24289: 匿名さん]

そう言う奴は大体 小石川さん

[24290: 検討板ユーザーさん]

隠れ残住戸たくさんありそうですね

[24291: マンション検討中さん]

目黒本町のちっさいパークハウスはあっという間に売れたのに、ここはいつまで経っても売れないですね

[24292: マンション検討中さん]

隠れ残住戸って、デベが売れてないの隠して、小出しにしてるってことですか？

[24293: マンション検討中さん]

>>24287 匿名さん
これってほぼ定価というか、当初の売り出し価格ですか？

[24294: 匿名さん]

>>24292 マンション検討中さん
たぶん、デベが購入してるか地建者として抑えてた部屋か。
価格表見ればわかると思う。

[24295: 通りがかりさん]

>>24293 マンション検討中さん

いや、高くなってますよ。4月から上がったまま下がってません。

[24296: 通りがかりさん]

>>24291 マンション検討中さん

そもそも10倍以上戸数違いますからね。ここも販売開始の半年で2/3売れてその後ずるずるでした。

[24297: 検討中]

>>24294 匿名さん
デベが購入することってあるんですか？　なんか…、住んでる人絶対少ないから（電気ついてない部屋が多い）どういうことなんだろって思ってたんです。転売するまで寝かせている人（貸もせず）、転売ねらいの？デベが、やっぱりやめて売り出してるってことですか。

[24298: 匿名さん]

>>24290 検討板ユーザーさん

正解。

[24299: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[24300: 名無しさん]

ほんとですか？？
私は標準コースでは乾いてないんですね。

[24301: マンコミュファンさん]

前のキャンセル住戸2件は当初価格から10%以上値上げした価格だったけど、今回出てきた85.34m2の角部屋は値上げしてないね。グロスは高いけど2017年当時の販売価格で買えるのはかなりお得な気がするけど。

[24302: 匿名さん]

>>24301 マンコミュファンさん
相対的に売りに出てる中古物件が割高に感じるわ。
中古だと仲介手数料さらに取られるし。
価格改定避けられないね

[24303: マンコミュファンさん]

まあサクッと売れてそれで終わりだろうな。

[24304: 匿名さん]

>>24303 マンコミュファンさん
逆に、サクッと売れなかった時が悲惨

[24305: マンション検討中さん]

実は大量に売れ残りがあることが明るみになってしまいましたね

[24306: 匿名さん]

>24297

デベが購入ではなく、販売せずに持ち続けてただけ。

三井は売れ残りを大量にリハウスから賃貸に出して、業者が賃貸としてはいってマンション内で風俗営業して問題になったり、後から系列のリハウスで売主住戸として仲介で売り出したり、完売アナウンスした物件の売れ残り隠しなんてことする会社。ラスト近くの販売住戸＝残戸数とは限らないので要注意。

[24307: 匿名さん]

>>24306 匿名さん
三井はよくやるよね。

[24308: 匿名さん]

まあ、ここは完売アナウンスしたわけでもないからね。カウントダウンしてた人が間抜けだっただけ。

[24309: 匿名さん]

>>24308 匿名さん
そりゃ、住人はカウントダウンするでしょ。

[24310: 匿名さん]

高い買い物なんだから売主の過去の実績くらい調べないと。

[24311: 匿名さん]

しかし、売り方がえげつない。

[24312: マンコミュファンさん]

残り二戸でこんな出し方しないよな…
どのくらい隠してるのか

[24313: 評判気になるさん]

このような販売を意図的にやるメリットってなんですか？