パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2421: 匿名さん]

>>2416さん

84平米なら。だいたい管理費・修繕積立金計で32,000円ぐらいです。
共用施設は、いわゆるよくある超高層物件からビューラウンジを抜いたような感じでしょうか。屋上には出られるので景色はそこで見てくれということでしょうね。格別「売り」になる眺望もないし。
フィットネス、パーティーラウンジ、ゲストスゥウィートなどは普通にありますよ。

価格は確かに高く、坪平均＠440ぐらいです。階による価格差はほとんどなく(1階あたり5～15万ぐらい)、上でも下でも大差ありません。
高い理由は、おそらく多くの地権者が絡んだ長期の計画のため、途中で仕様・設計等の見直しができなかったためじゃないでしょうか。最近販売されている他物件にみられるような、明らかなコストダウンの形跡が見つかりませんでしたから。想像していたレベルの「ちょっと高級な武蔵小山仕様」であり、その意味では拍子抜けです。もっといちゃもん付ける部分があるのではないかと思ってましたので。
天井高は普通に2600ありますし（北仲なんて2450しかありません）、廊下は無償でフローリングとタイルが選択できるなど、手を抜いている感はありませんでした。エアコンが天カセでないのは、まあもともとの武蔵小山基準ということなのでしょう。浜離宮は、価格に見合わない仕様なのにエアコンだけは天カセでしたので。
「当初計画のままのスペック・仕様で出したら、建築費高騰のあおりでこの値段になってしまいました」という感じなのではないでしょうか？営業さんも結構苦しそうな様子でしたので、おそらく下がってもあと坪単価＠5～10万円ぐらいでしょう。
結論的に、私はローンを組まないと買えないため、売却時の価格が不安なので撤退します。
でも、金銭的に余裕があって永く住む予定の人にとっては、最近数少ない「感じのいい」（価格以外は）マンションだとは思いますので、「買う価値ない」とまでは言えません。

[2422: 匿名さん]

2421さんのおっしゃるように、
立地やクオリティから言って、買う価値なしとは言えませんね。
自己資金豊富な方が、使用価値を見出して買うマンションだなーと思います。

[2423: 匿名さん]

今更なんですが、、武蔵小山には何本のタワマンが建つのでしょうか...？

[2424: 匿名さん]

5本はほぼ間違いないと思う
https://www.kenbiya.com/news/6204.html

ここが上手くいけば、長期的に更に増える可能性も否定できないかな。

[2425: 匿名さん]

他のタワマンのレスを見きれないので、詳しい方にお聞きしたいのですが、
これほどに高いと言われるタワマンも珍しいのでしょうか？
それとも、だいたいどこのタワマンも、
買えない人達が高すぎると沢山書き込むのでしょうか。

[2426: 匿名さん]

富久クロスや月島キャピタルはコストパフォーマンスが最高に良かったです。それに比べたら坪単価大幅に高いですね。

[2427: 匿名さん]

一般的に広いエリアの再開発では一気に価値が上がること、佃島の街づくりから定評のある最王手の三井不動産の再開発であること、武蔵小山で二度と出てこないであろう徒歩1分の好立地であること、タワーマンションは中古価格が下がりにくく資産価値を維持しやすいことから、結局はこの価格設定でも売れてしまうでしょう。
徒歩1分というと坪単価600万円でバブリアと言われたブリリアタワーズ目黒も高すぎると言われながらあっという間に売れてしまいましたね。
東京都の人口ピーク予想が後ろ倒しされた通り、23区内の人口はまだまだ増えますし、賃貸の人は安くなるまで待つのはリスクと思います。

個人的には、モデルルームの高くにあるパークシティ大崎ザタワーやグランスカイで気にいる間取りがあれば、そちらの方がよいとは思いますが。

[2428: 匿名さん]

富久クロスや月島キャピタルゲートにパークシティ大崎が最近のベストスリーかな

[2429: 匿名さん]

高くても武蔵小山に住み続けたい地縁のある人が大挙して住むマンションになりそうですね。

[2430: マンション検討中さん]

駅前タワーって何処よりも完成が楽しみですね。

[2431: マンション比較中さん]

エアコンが天カセでないのは良かった。天カセは掃除が大変で、プロに頼むと5万は超える。中でもフラットパネルは非常に日ごろの手入れがつらくて苦しんでいる。

[2432: マンション検討中さん]

2431も三井営業でしょうね。天カセが良いに決まってるのに、必死で言い訳してる。

[2433: 匿名さん]

>>2432 マンション検討中さん
三井営業かどうかは別として天カセじゃないという批判を先回りして抑えてる感はありますね。
2427は他の物件推しているから三井営業では無いっぽい。

[2434: マンション検討中さん]

2432です。タワマン3つ持ってるけどどれも天カセです。見た目の良さだけかもしれませんが、満足してます。最近壁付を見ますが、営業さんと話すと「コストダウンで…」と本音がでます。故障したら天カセは高額になりますが、10年間の満足料でペイできると思います。

[2435: マンション検討中さん]

物件高いんだからエアコンくらい付けてよ、三井さん。

[2436: 匿名さん]

>>2435 マンション検討中さん

賛成！

[2437: マンション検討中さん]

エアコンもないの？ディスポーザーはあるよね？

[2438: 匿名さん]

>>2427 匿名さん

皆さん仰ってるのは、そういうメリットを含めても、高過ぎる！と言われているのでは？

私が現在検討している他のマンションの口コミも結構高いという意見はありますが、ここまで”高い”、”高過ぎる”と言われているマンションは無いですよ。

目黒のブリリアも確かに完売しましたが、あそこも数年後価格が下がるという面では皆さん後悔されると思います..

ほんと富久クロスや月島キャピタルゲートの頃に戻りたいですね..

[2439: マンション検討中さん]

パークシティ大崎なんかはこの最近ではお買い得でしたね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5152.html

[2440: 匿名さん]

大げさに言えば、天カセとダウンライトがなければ、URと変わらない。

[2441: 匿名さん]

最近高すぎると言われているのは、こことシティタワー恵比寿ですかね。

[2442: マンション検討中さん]

私もモデルルーム見学してきました。皆さんが言うように。値段高いですよね。これ買う人いるのかなって思うくらい高い。
資料請求が7000〜8000件でアンケート返信は400〜500件って言ってましたけど、ウェブであの値段見た時点で検討やめた方がかなりいたということですよね。
そして、モデルルーム行ってまたかなりの方が検討をやめるんでしょうね。
これで全部売り切ることが出来るのか、かなり疑問です。

[2443: 匿名さん]

>>2441さん

シティタワー恵比寿は高層階はスミフ価格だけど、中層階以下はそうでもない。

[2444: 購入検討中さん]

よいマンションではあるけれど、一次取得者が高額のローンを組んで買うべき物件ではないという感じ？

[2445: 匿名さん]

永住するつもりがあればいいけど、リセールは厳しいということではないの？

[2446: 匿名さん]

>>2444 購入検討中さん
一次取得者向けマンションってのは最高でも坪３００まででしょう

[2447: 匿名さん]

単純に考えて、武蔵小山に１億出す気にはならない

[2448: 匿名さん]

ここを武蔵小山と考えるとめちゃ高い
ただ駅前1分と考えると妥当なのかもしれない
駅前という価値は未来にも担保される気がする
武蔵小山駅徒歩五分が暴落しても一分は生き残るとか、、、

[2449: 匿名さん]

二次取得者ならアリでしょうか？

[2450: 匿名さん]

高い。ここでこの価格は不釣り合いだよね。大規模、駅１分?でも所詮は東急でも目黒線。。。だったら、JRの方に行くよね。若しくは港区アドレス。価格設定間違えたね三井さん。
私はここを待ってましたが、高過ぎるので他を見に行きます。

[2451: 匿名さん]

>>2448 匿名さん

もし、複数路線が使えて

東急目黒線武蔵小山駅徒歩1分
〇〇線〇〇駅徒歩8分

とかいうのなら妥当だと思う。

一路線しか利用できないデメリットを考慮するべきでは・・・

[2452: 匿名さん]

まあ高い
でも売れると思うわ
金持ってるやつは坪４００だろうが５００だろうが関係ないからね
明らかな希少性には投資する

[2453: 検討板ユーザーさん]

ここだけなら希少性があるけど、5本もタワマン建つなら希少性もないですよ。

[2454: 匿名さん]

>>2453 検討板ユーザーさん
どう考えても後の４本はここより高くなると思う

[2455: マンション検討中さん]

>>2454 匿名さん

需要がなければ安くなるよ

[2456: 通りがかりさん]

今後いくつもタワマンできるせいで我が家は引っ越し検討中です。
うちの主人は平日8時代に武蔵小山から大手町まで通勤していますが、満員電車で鞄が圧迫されて会社のPC壊れました。雨の日も乗車できずに列車を見送ることが多々あるそうです。多少、車両増やしたところで追い付かないと思います。駅徒歩1分の物件に住む方は電車通勤ということですよね。完全に目黒線はキャパオーバーですよ。今の乗車率把握してから建設計画建ててほしいです。

[2457: 匿名さん]

>>2454匿名さん

駅からの距離を考えると、ここより立地が悪くなるから、高くはならないのでは？？

[2458: 匿名さん]

ほんと、5本も建ったら、希少価値も何もないね。しかも他が駅徒歩10分とか15分ならいいけど、スミフや三菱も2分とか3分なんでしょう？変わんないよ。
全く競争力なく、ただの数ある中の築年数古いマンションになる...

しかも万が一だけど、今後市況が下がったりでもしたら、これから出来る4本のタワーは安い値段で販売になり、このマンションの購入者だけがバカをみるって事ですよね？

かなりリスキーだなぁ〜。そこまでして使える店の無い商店街タウンを選ぶべきかなぁー

[2459: 匿名さん]

高過ぎると思う人は買わなきゃいいだけですね。どうせ売れるんですから。再開発が進むとドンドン高くなるのは、豊洲、武蔵小杉、柏なんかを見れば明らかでしょう。

[2460: マンション検討中さん]

>>2459 匿名さん

相場が上がってたときと、これから相場が下がっていくときと違うでしょ。
皆高くても損を覚悟で買うか悩んでるんですよ。

[2461: マンション検討中さん]

上がるか下がるか誰にもわかりません
下がっても今、これを買おう！と思えるくらい魅力を感じる人が気に入った物件を買えばいいのです
もちろん無理のないローン計画で
安いと思える物件なんて少なくとも2020年までは出会えないよ
賃貸という選択も悪くない

[2462: 匿名さん]

>>2459
今までは再開発で値段が上がっていったからと言って今後もそうとは限らない。
オリンピックも終わるし、人口も減っていくし、空き家は増えるし。
ここじゃなければ、とは思わないので他にも目を向けます。

[2463: 匿名さん]

人口ピークの予想が後ろ倒しになって2020年で価格が下がり始めるという考え方は変わりつつあるようですね。
2025年まで上がり続けるとなると悩ましい。
http://www.asahi.com/sp/and_M/articles/SDI2017062282481.html

[2464: マンション検討中さん]

ほぼ億超え、若い世代が住む（住める）のでしょうか。果たしてこの街はこの価格設定で、若い人たちが増えて活性化されるのでしょうか。謎です。

[2465: 匿名さん]

私は予算的にここ諦めて晴海にする予定ですが、晴海でも広いと8000以上はする部屋多いです。で、そのあたりのMRで広い部屋でも営業さんの話だと20代30代多いようです。2馬力というより、贈与あり数千万とか経営者、モデルさんとかですかね?

[2466: 匿名さん]

贈与枠夫婦で5000万ぐらい使える奴なんて、都内十万人はいるんじゃない?親裕福なら億ぐらい楽勝だろ。

[2467: 匿名さん]

目黒線のみのひと路線で駅力も集客力もなく、億超えで若い世代が集まらないとなれば街の活性化は難しいでしょうね。

[2468: 検討板ユーザーさん]

階が変わっても価格差があまりないなら、急いで決めなくてもいいな。入居の2020年3月まで2年半あるから、MRで売れ行きを確認しながら、他の物件も探すことにした。

[2469: マンション検討中さん]

30代でローンと相続で3億ぐらいいけますが、ここは高すぎるので検討から外そうと思います。

[2470: 匿名さん]

>>2469
参考までに相続とローン
それぞれいくらの打ち分けですか？