パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[24082: 匿名さん]

総事業費400億とアピールしていますが、これ、タワマン建設費や街区の整備費等だけではなく、地権者様の従前資産額や営業補償なども含まれています。再開発事業として赤字にならないように、新しい施設建築物の床価格が決まってます。分譲価格の元になる価格です。事業費が高額ということは、分譲価格も割高になるということです。事業費の大きさはアピールする所じゃないんです、本当は。

地権者様が多い場合には、地権者様がそれまで有していた不動産の価格の合計が大きな金額となり、事業費に占める割合が大きくなります。そのコスト捻出のため、新しいく建つマンションの価格を割高にせざるを得ないわけです。それか建物のグレードを落として建築費を削減するわけです。

[24083: 口コミ知りたいさん]

>>24081 匿名さん

多くの、です。
割高論争は、どの掲示板でもやってますね。そういうものかと。

[24084: 口コミ知りたいさん]

>>24082 匿名さん

概ね的外れです。

[24085: マンション検討中さん]

キャンセル住戸ラスト1戸だから検討版に書き込めるのも後わずかの期間だけ。頑張れネガティブマン、買えないルサンチマンをぶつけるのは今しかないぞ！

[24086: マンション検討中さん]

>>24082 匿名さん

再開発物件は地権者がいるものだと思ってました。地権者のいない駅前物件教えていただけますか？

[24087: マンション検討中さん]

>>24082 匿名さん
竣工浅か販売中のタワマンの地権者住戸割合出してみたけど、内陸かつペンシルタワマンじゃない大規模のタワマンてどこも地権者結構いるよ。大体の購入者はその分価格が乗ってるのを理解した上で購入してる。理解出来ないなら湾岸行くかもっと郊外行くしかないんじゃない。
パークシティ武蔵小山:21.8%
シティタワー大井町:22.3%
パークコート文京小石川:32.4%
シティタワー武蔵小山:37.1%
白金ザ・スカイ:38.2%
プレミストタワー白金高輪:45.3%

[24088: 匿名さん]

>>24086 マンション検討中さん
ザパークハウス高輪タワーは地権者ゼロ

[24089: マンション検討中さん]

>>24088 匿名さん
ペンシルタワマン 以外って書いてるよ。

[24090: 通りがかりさん]

>>24087 マンション検討中さん

驚きました。むしろ割合少ないんですね。

[24091: 通りがかりさん]

>>24087 マンション検討中さん
地権者割合データよく調べましたね
普通に発表されているんですか？
凄いリサーチ力

[24092: 検討板ユーザーさん]

>>24091 通りがかりさん
物件概要
総戸数と地権者非分譲住戸との割合では？

[24093: 匿名さん]

>>24087 マンション検討中さん
地権者様が多いために割高になった。それを納得のうえで購入したと購入者の皆さん言うんです。

しかし購入者は、通常、コストを検討して分譲価格の妥当性を検討するこはなく、類似のマンションとの比較や借りた場合の家賃との比較で、分譲価格の妥当性を判断するのです。

地権者様がおらず余分な事業費のかかっていない同じようなグレードのマンションが類似の立地にできたなら、コスト高の再開発マンションのリセールはどうなるでしょうか。大規模なタワマンは再開発でなければできない！という方もいるでしょう。小規模であっても、建物グレードや内装、エクステリアなどが上質な新築マンションの分譲価格が、再開発マンションの価格よりもだいぶ安く出てくる可能性も十分にあるのです。

ましてや、2019-20年竣工の再開発マンションでは、事業費の大きな部分を占める地権者様の所有する従前資産の価格を決定する権利変換期日の時点ですでにバブル後半でした。地権者様の従前資産額は、再開発事業における原価になりますから、安いに越したことはありません。

割高なことを納得して購入したということは、このようなこと全てを承知で購入したというとでしょう。

[24094: 匿名さん]

>>24093 匿名さん

割と当たり前のことなので、皆さんわかった上で購入していると思いますよ。また、地権者がおらず同じグレードや立地のマンションが武蔵小山周辺に建つ事は考えにくいので、こちらのマンションに関しては該当しないかと思います。
そこまで考えてしまうと買い時に買えなくなってしまいますよ。
納得のいくペンシルマンションが見つかるといいですね。頑張ってください。

[24095: 匿名さん]

〇2022年竣工予定
・ザ パークハウス高輪タワー(計164戸/平均坪単価660万/地権者住戸なし)
・プレミストタワー白金高輪(計280戸/平均坪単価650万/地権者住戸45.3%)
〇2023年竣工予定
・白金ザ・スカイ:(計1,247戸/平均坪単価700万/地権者住戸38.2%)
ちゃんと考えて買ってる人間は理解して買ってるよ。
三菱が対面取引で土地を取得した小規模タワマンでも安くは出てないね残念ながら。
新築に関して暫くはペンシルタワマンレベルのマンションでも安い値段では出てこない。
現状中小デベですら郊外を除くと赤字覚悟で小規模マンションを分譲してたりもしない。
安い新築が欲しいなら相場大暴落をお祈りして2025年以降まで待つしかないね。
逆に上がってしまい更に購入が厳しくなる可能性も大いにあるよ。頑張ってね。

[24096: マンコミュファンさん]

>>24070 検討板ユーザーさん

検討しましたがやめて他を買ったものです。ただ、今後他の物件も含め価格次第で検討しても良いと思ってます。
結論としては値下げで発売当初の価格でも私は割高感は感じました。投資のような感覚では無しですが、金銭面関係なしに便利な生活を求める方には十分お勧めできるとは思います。

駅近→都心アクセスも良い目黒線にほぼ直結は本当に希少だと思います。懸念点は駅近の価値がコロナにより若干薄れている点、今後の武蔵小山駅のキャパオーバーが予測される点。一歩外に出ると人が多すぎて落ち着いた住宅地ではない点。
パルム→この前の土曜、腹ごなしに往復しました。雨でも暑くても良いので○、ただし店舗数の割にチェーン店が多く戸越銀座のような楽しさは少なく感じます。
再開発→価値上昇の期待と、今後の物件増での供給過多、比較的狭いエリアでのタワマン5棟？で眺望景観が損われないか？

以上、長文となり申し訳ありませんがご参考になればと思います。

[24097: 検討版ユーザーさん]

>>24096 マンコミュファンさん
分譲価格なら投資用に買いたいと思い担当に連絡をとったけど分譲価格まで値下げしてオファーした事実はないってさ。と言う事はあなたは特別な値引きを受けられる三井の関係者？でなければ価格ネゴをするためにここにわざわざ虚偽情報を書いた事になるけど。

[24098: マンコミュファンさん]

>>24097 検討版ユーザーさん

？？早とちりですか？私は24070さんのコメントに返信したまでですが。
必死なのかわかりませんが誤認で虚偽扱いするのはよくありませんよ。あと、三井にも迷惑かけないでやってくださいね。

[24099: 名無しさん]

>>24097 検討版ユーザーさん

値引きしていないんですね。なぜ嘘ついてまでネガを書きたいのか理解不明です。病んでるのか。

[24100: 名無しさん]

>>24096 マンコミュファンさん

落ち着いた住宅街を求めている人は駅前再開発マンションは検討しないと思うのですが。。

[24101: 名無しさん]

>>24096 マンコミュファンさん

見方が偏りすぎていて参考になりませんでした。次回はもう少し客観的意見をお願いしたいです。

[24102: 検討版ユーザーさん]

>>24098 マンコミュファンさん
24070さんへのコメントのつもりが宛先間違っていました。失礼しました。

[24103: マンコミュファンさん]

>>24102 検討版ユーザーさん

そうだったのですね、気にしないで下さい。
こちらも言い方悪くてすみませんでした。

[24104: マンコミュファンさん]

>>24100 名無しさん

私は検討しましたよ。便利さも欲しいし住環境もとりたい。価格も含め色んなバランスを考慮して検討してます。

[24105: 名無しさん]

>>24104 マンコミュファンさん

バランスを考慮すると割安だと感じました。ありがとうございました。

[24106: マンション掲示板さん]

私は「分譲価格が高いな。」と思いながらも、1)後続開発物件が更に高値をつけるであろうから仮にマンションを手放す際もある程度相場の価格で売りやすそうとの判断、　2)再開発は2028、29年まで続くので街としてどんどん魅力的になるはずとの予想、3)エリアNO.1物件の資産価値(異論のある方もいるかと思いますが私はそう判断しました)、4)武蔵小山の生活利便性、5)都心へのアクセス(オフィスが六本木なので南北線で一本)、6)マンション自体のクオリティ(最高級ではないですが、それなり以上)、7)下町感のある好きな街の雰囲気 などを勘案して最終的に購入しました。
人それぞれ重視するポイントは違うので、割りに合わないと思えば買わないで良いと思います。

[24107: 口コミ知りたいさん]

>>24106 マンション掲示板さん

割に合わないと思う人が多いため、三井のタワマンでは滅多にない竣工後売れ残りとなっているのかと思います。

[24108: マンション掲示板さん]

>>24107 若葉君
いつもネガレスお疲れ様。どこかにいいマンションは買えましたか？

[24109: マンコミュファンさん]

>>24107 口コミ知りたいさん

ここでは批判的コメントは受け入れられないけど、私もそう思いますよ。
決して悪いマンションと言うわけではなくて、むしろとても良いマンションだけど、割高感はあり売れなかった。直後にコロナで住友も苦戦するはず。2Fのテナントも空きっぱなし。再開発の失敗例とまではならないけど、マンションでは言えば豊洲とか小杉ほどの成功はおさめられなかったと思う。
近隣住民としてはむしろ成功して欲しかったけど、若干高かったです。

[24110: マンション検討中さん]

何をもって成功と取るかですね。リセール取引値、三井が完売まで持っていった事を考えると成功と言えます。あとは、住友、三菱など他のデベ次第でしょう。

[24111: マンコミュファンさん]

24110さんの書いた通り何をもって成功不成功とするのかだと思うし、豊洲とか小杉のような工場跡地の再開発と比べるのも違うと思うけど。。まだ1本しかタワマン が出来ていない時点で成功も何も言えたもんじゃない。

[24112: 検討板ユーザーさん]

>>24110 マンション検討中さん

完売してないし

[24113: マンコミュファンさん]

>>24112 購入者
盛り上がっていますね。住んでみると駅近の便利さを享受しながら、部屋の中に入れば、静かな環境。本当住みやすいです。将来もこの便利さを手放すつもりは無く。子供たちに住まわせても良いわけですから。快適です。

>>24112

[24114: 匿名さん]

また台風きますね

[24115: 匿名さん]

ムサコのパークシティは昨年大きな被害にあいました。今年は対策取られるのでしょうか。
不安ですね。

[24116: 匿名]

街の魅力の問題でしょ
八丁堀と同じだよ
住みたい人が少ないのに、お店とか仕様以前の問題
高くても売れる時は売れる

[24117: 匿名さん]

リハウスでオーナーチェンジ物件が出ていますね。
約60㎡で9180万円。
賃料は月30万円で、表面利回りは年3.9％。
この程度の利回りだと、途中でキャッシュフローが赤字になるかもしれない。
そうなる前の時点で9180万円以上で売り抜けられればいいけど、この高値では難しいかな？

[24118: 匿名さん]

>>24117 匿名さん
どこも厳しいよ。管理費、修繕費、固定資産税、金融費用を引いたら概算3.4%？マンションは借り手市場

[24119: 匿名さん]

>>24118 匿名さん
築年進めば取れる家賃は下落していき、管理費は値上がりし、予想外の追加修積があり、不景気突入で土地価格も下落。どう甘く見ても赤字は時間の問題ですね。

[24120: 匿名さん]

やっぱり割高だったんだね。
冷静に考えればわかることなのに。

[24121: 匿名さん]

24117
投資の体なしてないでしょう

[24122: 匿名さん]

>>24119 匿名さん
>>24120 匿名さん
だからここだけに限った話じゃなく、都心はすべてそうだよ。23区価格スレでやろう。

[24123: 匿名]

利確してキャッシュにしたいだろうな

[24124: 匿名さん]

やはりPC武蔵小山は投資向きではないでしょうかね。
お隣も苦戦されているみたいだし、三菱のタワマンはPC武蔵小山よりも安く売り出さないと売れないのではないでしょうかね。
もう地元民の需要は枯渇しているみたいだし・・・
駅がパンクするかもしれないし・・・

[24125: 匿名さん]

上記までの投稿でこちらが資産価値維持が難しく、損失覚悟での購入が必要だと理解しました。
あと、確認しておきたいのは台風対策です。こちらは昨年大変な被害を受けておりますので、そのそれを踏まえた対策を教えて下さいませ。

[24126: 匿名さん]

>>24125 匿名さん
前半部分はご指摘の通りです。このマンションを購入された方々は、実需で、割高なのを十分承知の上で契約されているはずです。自分で住むにはいい物件だと思います。

後半部分については、武蔵小杉と間違えていませんか？
それとも、植栽が被害を受けたことをいっていますか。その程度のことなら、ほかの場所でも起こったことです。

[24127: 匿名さん]

何かと思って探してみたら、こんな被害を受けていたんですね。被害は大きいようにお見受けします。概ね復旧できたのでしょうか？

[24128: 匿名さん]

いつもは饒舌なポジさんがダンマリを決め込んでいるところをみると、まだ復旧できていないのでしょうか。
どのような対策をしているのか入念に確認しておく必要がありますね。

[24129: 匿名さん]

>>24122 匿名さん
こちらは顕著ですから

[24130: 名無しさん]

>>24127 匿名さん
新規道路ってこうやって作ってくのですね
ありがとうございます

[24131: マンション検討中さん]

昨年のあの台風で植えたての竹が倒れる程度で済んだのですね。武蔵小山は災害にも強い事が証明されてますね。

[24132: 検討中]

>>24131 マンション検討中さん
ていうか、東京で二子河川敷以外でダメだったところなんてあります？　武蔵小山が優位性があるっていうより、二子ほかがダメってだけでは？

[24133: マンコミュファンさん]

>>24117 匿名さん

オーナーチェンジでその値段じゃ絶対売れないです。新築なら5%は欲しいとこだと思うから7200万円くらいが妥当かと。
築15年くらいに新築で買った五反田近辺の貸してるマンションが表面6.3%。まあ今は新築どこ買っても5%超えは難しいかもしれないけど。

[24134: マンション検討中さん]

>>24133 マンコミュファンさん

普通に売れてますよ。現状最も安いですし。

[24135: マンション検討中]

>>24134 マンション検討中さん
現状最も安いってどういう意味ですか？

[24136: マンション検討中さん]

>>24135 マンション検討中さん

現状最も安いという意味です。

[24137: 匿名さん]

>>24136 マンション検討中さん

詳しく説明して下さい。

[24138: 匿名さん]

現状販売パークシティ武蔵小山の新古物件で一番坪単価が安い(坪504万)って意味でしょ。気が付けば、坪500万弱で売ってた地権者住戸や転売住戸もうないんだな。三井がキャンセル物件を値上げして出したおかげでいいベンチマークになったね。

自称投資家さん達は五反田でも郊外でも利回りの出る物件のスレへどうぞ。

[24139: 匿名さん]

こんな感じから、最も安く補修をしたということかと。

[24140: 匿名さん]

予想を遥かに上回る被害で驚きました。
そういえば、ここはハザードマップのど真ん中でしたね。恐ろしい。

[24141: マンション検討中さん]

久しぶりですねこの若葉。台風の時期になると毎年現れるのかな？笑。昨年は竹を土に刺した状態だったので、今年は根を張っている事を願うばかりだ。

[24142: 検討板ユーザーさん]

>>24140 匿名さん

ハザードマップど真ん中という日本語なに？

[24143: マンション検討中さん]

>>24140 匿名さん

このマンションにおいてハザードマップでマウント取られててもですねぇ。

[24144: マンション検討中さん]

竹が横に倒れたのが予想を上回る被害って、竹若葉君が強引すぎてワロタ。

[24145: マンコミュファンさん]

ハザードマップの範囲から離れている小山三丁目は安全地帯の中心と言ってくれてるのかな？

[24146: eマンションさん]

>>24145 マンコミュファンさん

そういう意味なんでしょうね。マウント取りたいのか何がしたいのかよくわかりません。台風の時期は各掲示板で話題があがる話ではあるので、その一環かと思います。

[24147: eマンションさん]

>>24146 eマンションさん

20メートル級の津波がきても問題ないエリアかと思います。たしか30メートルでもギリギリ掛からなかった記憶です。

[24148: マンション検討中]

>>24138 匿名さん
後半の（現状一番安い）はわかったけど、前半の（普通に売れてます）がじゃあ分からない。以前もオーナーチェンジ物件が同じような価格帯で出てて、売れてたってことですか。

[24149: 匿名さん]

>>24148 マンション検討中さん
売買履歴に興味あるならリハウスに聞いたら教えてくれるよ。客として認識されればだけど。

[24150: eマンションさん]

>>24148 マンション検討中さん

40戸以上が10数戸になったんじゃなかったですか？

[24151: マンコミュファンさん]

>>24134 マンション検討中さん

24133ですが、オーナーチェンジって知ってますか？
表面3.9で売れると思えないのですが、本当だったら驚きです。どう考えても投資対象にならないのです。
実需と勘違いされてるなら理解できますが。

[24152: マンション検討中さん]

>>24151 マンコミュファンさん

賃借人そのままで売却という意味じゃなくてですか？

[24153: マンコミュファンさん]

>>24151 マンコミュファンさん
五反田の谷底に投資している方からすると信じられないかもね。

[24154: マンコミュファンさん]

新古だと、住宅ローン減税もそんなに受けられず、仲介手数料もかかる。売り切れてないのに何で中古が売れるのか分からない。

[24155: マンコミュファンさん]

>>24152 マンション検討中さん

そうです。本当に3.9%で売れてるのですか？ちょっと信じられません。普通に考えて値引きせず売れるとは思えません。

[24156: マンコミュファンさん]

>>24153 マンコミュファンさん

そういう言い方ここを馬鹿にしてる人達と同レベルだし、品川区では一般的に目黒から大崎が一番不動産の価値はありますよ。もちろん戸越とか武蔵小山もいい街だと思い少し前に引っ越して来ましたが。
ちなみに実需で買って、広めの家買って引っ越しただけで何をもって投資と言ってるのかわかりませんが、コメントから察するにその程度の方なんでしょうね。

[24157: マンコミュファンさん]

>>24156 マンコミュファンさん
つ鏡

[24158: マンション検討中さん]

>>24156 マンコミュファンさん
24153さんは別に五反田のことバカにしてない。一番安い時期に五反田を買えた人は表面利回りが高くてそれが普通だと思ってるかもだけど、今はそんなことない。3.9でも普通だ。
と言っているだけ。
実需で買って、資産価値の下がらない売りやすい物件を買う（と本人が思う）という意味くらいの半投半住って言い方、別に普通では？　何につっかかってるのか謎。

[24159: 検討板ユーザーさん]

>>24156 マンコミュファンさん
品川区は目黒駅前を含めた城南五山が当然資産価値として最高峰なのは間違い無いよ。貴方以外誰も武蔵小山を目黒や大崎と比較してないけどね。

[24160: 匿名さん]

>>24145 マンコミュファンさん

浸水マップで該当してしまっていますね。
台風対策は怠らずにしましょう。

[24161: 評判気になるさん]

>>24160 匿名さん

このようなマスが荒いハザードマップはもう少し拡大して写した方がよいですよ。
後、よく見ると掛かってないですね。安心しました。

[24162: 匿名さん]

逆に、ライバルのパークタワー文京小石川はハザードマップがっつり水没なんだよね。

[24163: 評判気になるさん]

>>24162 匿名さん

ライバルではないのでは？
そもそも街の毛色が違いますし値段も違います。

[24164: マンション検討中さん]

>>24160 匿名さん
このマップで見たらブリリアタワー目黒、パークシティ大崎、白金ザ スカイ、プレミストタワー白金高輪、シティタワー目黒などどこのマンション選んでもここよりハザード酷いやん。城南五山でもハザード入ってるし。どこのマンションなら安全なのか教えてくれないかい？

[24165: マンション検討中さん]

>>24164 マンション検討中さん

よそのマンションはどうでも良いじゃないですか。
問題はここのマンションが浸水リスクありと決定的になったことです。
他の方が言う通り昨年の被害も大変でしたが、今年はそれを踏まえた対策が取られているか確認しておきたいです。

[24166: マンション検討中さん]

>>24165 マンション検討中さん
今日も嘘ネガお疲れ様。去年の道路工事中の写真添付して何が言いたかったの？

[24167: 評判気になるさん]

>>24165 マンション検討中さん

むしろ安全が確認されたハザードマップでしたよ笑。
他エリアは確かに関係ないですね。

[24168: マンション検討中さん]

>>24165 マンション検討中さん
去年は植えてすぐの竹が横に倒れたね。これですごい被害と思うなら日本で住める所ないんじゃない。

[24169: マンション検討中さん]

>>24167 評判気になるさん

こちらはハザードマップ上で確かに浸水エリアに当てはまっていました。認めたくないお気持ちは理解しますが、そのような無理ポジは他の方に迷惑となります。

[24170: eマンションさん]

>>24168 マンション検討中さん

それだけでは済まなかったとお聞きしております。
詳細をここで申し上げるのは控えさせていただきますが、ご検討者はしっかりと確認なさった方がよろしいかと思います。

[24171: 匿名さん]

>>24166 マンション検討中さん
すごい数のマンホールですね。珍百景です。
下水が集まるのかしら。

[24172: マンション検討中さん]

やだ。
臭そう。

[24173: マンション検討中さん]

>>24170 eマンションさん
書きたくても書けないもんな、嘘だから。哀れな若葉さん。

[24174: 匿名さん]

>>24171 匿名さん
若葉隠せてないよ。せめて別のデバイス使ったら？あ、全部に若葉がついてんのか笑。

[24175: マンション検討中さん]

若葉マークはデバイス関係なく、つけることもつけないこともできますよ。

[24176: マンコミュファンさん]

>>24171 匿名さん
都内のマンホールって10世帯から20世帯に1つなんだけど写真の何が珍百景？君の家のトイレは汲み取り式なのかな？

[24177: マンション検討中さん]

>>24176 マンコミュファンさん

武蔵小山にはそういう家が多いんですね_φ(･_･

[24178: 住民板ユーザーさん1]

みんな一旦餅つこう。
あっ間違えた、落ち着こう。

ここは最近のなんちゃってパーコーとは違って強固な地盤の高台で災害リスクが無い希少立地
それにスーゼネ財閥の免震タワー
今時こんな贅沢なタワマン無いよ。

買えない連中の戯言なんて無視しよう。

[24179: 名無しさん]

餅つき、落ち着こ、しつこいわ

[24180: マンション住民さん]

>>24166 マンション検討中さん
あれ？
電信柱ないじゃん

[24181: マンション住民さん]

>>24164 マンション検討中さん
あれ？
品川区のハザードマップ使ってないじゃん
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/hpg000020939_1.pdf