パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2401: マンション検討中さん]

2400さんに全く同じ！　世帯年収がやや足りていない、以外は。

[2402: マンション検討中さん]

モデルルームに既に行かれた方へ質問です。説明を聞いたり見て回るのに時間はどれくらいかかりましたか？

[2403: 匿名さん]

パークシティで高いとね、、、、
ここを見栄張って買うなら、浜離宮の方が断然いい。
他を待ちます。

色気無しのダサマン。
価格だけ立派(間取りはいいね、すいません。)

[2404: マンション検討中さん]

事前案内会に行った人達は買う気があるはずなのに、この反応（値段が高過ぎる）って。パークシティ、東急線で、この価格ですもんね。

[2405: マンション検討中さん]

店舗も分譲だったんですか…。
そうすると、住居用以外にも原価がかかっており、事業費を住居用と店舗用の総数で割る必要が出て、一部屋あたりの原価は更に下がりますね。

店舗は住居用の何倍もの広さがあり、1億弱の住居用分譲価格の2〜3倍はすると思います。そうすると、結局30〜50億の収入を得るわけで、少し儲けすぎな気がします。

また、地域貢献の部屋も用意されていることから、自治体から税金も流れていると思うのですがね。

[2406: 匿名さん]

平均分譲価格でいくらなら妥当なんだろう

[2407: 匿名さん]

沖式新築時価では127万/㎡。
これまでの感じだと、魅力のあるタワーだとその+10万円程度までならかなり売れ行きがいい。

[2408: 匿名さん]

>>2406 匿名さん
住まいサーフィンでは平米127万円が妥当とされている、と>>2370さんが書いておられますね。
もしかして地権者の三井への譲渡額がすごーく高かったんでしょうか。
ここ地権者の数多いですよね。
今どこも高いけど、その中でも適正以上に高すぎるみたいなので気持ちがすっかり萎えています。

[2409: 匿名さん]

他の利の乗ったタワーマンションからの買い替え需要も期待して値段を高く設定しているのだと思う。

[2410: 匿名さん]

MR周辺の中古ならパークシティ大崎ザタワー、
新築ならグランデバンセ御殿山があります。
相場はここと変わりませんが、武蔵小山より立地が優れてると思います。

[2411: 匿名さん]

不動前のガーデンテラスからキャンセルが出た見たいですね、
タワーではないとはいえ、選択肢が増えますね

[2412: 匿名さん]

ずっと心待ちにしていただけに、予想を上回る価格設定にショックを受けました。もちろん徒歩1分だし再開発マンションとしては素晴らしいと思いましたが。この物件1本の予定でしたが、中古も含め他も検討してみようと思います。正式価格発表前に価格の見直しが入ることを願います。

[2413: 匿名さん]

来春開園の保育園、私立認可園3園合同の説明会@スクエア荏原には300組くらい殺到していましたし、（既出ですが）このマンション検討される程度の世帯年収ですと余程のポイント数でない限り認可はまず無理です。品川区も新設園増加を頑張ってはいますが、焼け石に水状態です。
認証も妊娠中から申し込み1年以上ウェイティングしても音沙汰なしですし、運に賭けるよりは認可外一択と思っていた方がよろしいかと思います。

[2414: 匿名さん]

>>2412 匿名さん

私も同じ意見です。
ここを心待ちにしていましたが、昨今の不動産市況を鑑みてもそれ以上に高過ぎる価格だと思います。もう少し常識的な価格に見直しが入る事を願っています。
が、多分まぁそんなに都合よく価格変更が入るとは思えないので、2期か3期で余っていたら再度検討します。。

[2415: 匿名さん]

>>2405 マンション検討中さん
店は分譲じゃなくて地権者との等価交換なんじゃないの
地権者は自分で使わず貸すのかもしれんけどその場合は賃料を保証は地権者へ行きます
というか土地代と等価交換で地権者に区分所有権を渡しているのだから事業費を全床面積で割ったところで原価とは言えないでしょ
土地代が入ってないんだからね

[2416: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方に質問なのですが、共用施設はどういうものがありましたか？管理費はいくらくらいでしょうか？84平米が候補なのですが。

[2417: 匿名さん]

三井さん、、、

日本一感じの悪いタワマン

[2418: 匿名さん]

スミフならともかく、駅力もさして高くない武蔵小山のタワマンにここまで強気の価格設定を考えている三井の思惑が知りたくなってきました。

[2419: 匿名さん]

どうせ相続税対策の金持ちや中国人が高値でも買うから文句言ってもしょうがないですよ。

[2420: 匿名さん]

>>2418 匿名さん

スミフなら値下げは絶望的だが、三井なので希望はまだ残っているよ

[2421: 匿名さん]

>>2416さん

84平米なら。だいたい管理費・修繕積立金計で32,000円ぐらいです。
共用施設は、いわゆるよくある超高層物件からビューラウンジを抜いたような感じでしょうか。屋上には出られるので景色はそこで見てくれということでしょうね。格別「売り」になる眺望もないし。
フィットネス、パーティーラウンジ、ゲストスゥウィートなどは普通にありますよ。

価格は確かに高く、坪平均＠440ぐらいです。階による価格差はほとんどなく(1階あたり5～15万ぐらい)、上でも下でも大差ありません。
高い理由は、おそらく多くの地権者が絡んだ長期の計画のため、途中で仕様・設計等の見直しができなかったためじゃないでしょうか。最近販売されている他物件にみられるような、明らかなコストダウンの形跡が見つかりませんでしたから。想像していたレベルの「ちょっと高級な武蔵小山仕様」であり、その意味では拍子抜けです。もっといちゃもん付ける部分があるのではないかと思ってましたので。
天井高は普通に2600ありますし（北仲なんて2450しかありません）、廊下は無償でフローリングとタイルが選択できるなど、手を抜いている感はありませんでした。エアコンが天カセでないのは、まあもともとの武蔵小山基準ということなのでしょう。浜離宮は、価格に見合わない仕様なのにエアコンだけは天カセでしたので。
「当初計画のままのスペック・仕様で出したら、建築費高騰のあおりでこの値段になってしまいました」という感じなのではないでしょうか？営業さんも結構苦しそうな様子でしたので、おそらく下がってもあと坪単価＠5～10万円ぐらいでしょう。
結論的に、私はローンを組まないと買えないため、売却時の価格が不安なので撤退します。
でも、金銭的に余裕があって永く住む予定の人にとっては、最近数少ない「感じのいい」（価格以外は）マンションだとは思いますので、「買う価値ない」とまでは言えません。

[2422: 匿名さん]

2421さんのおっしゃるように、
立地やクオリティから言って、買う価値なしとは言えませんね。
自己資金豊富な方が、使用価値を見出して買うマンションだなーと思います。

[2423: 匿名さん]

今更なんですが、、武蔵小山には何本のタワマンが建つのでしょうか...？

[2424: 匿名さん]

5本はほぼ間違いないと思う
https://www.kenbiya.com/news/6204.html

ここが上手くいけば、長期的に更に増える可能性も否定できないかな。

[2425: 匿名さん]

他のタワマンのレスを見きれないので、詳しい方にお聞きしたいのですが、
これほどに高いと言われるタワマンも珍しいのでしょうか？
それとも、だいたいどこのタワマンも、
買えない人達が高すぎると沢山書き込むのでしょうか。

[2426: 匿名さん]

富久クロスや月島キャピタルはコストパフォーマンスが最高に良かったです。それに比べたら坪単価大幅に高いですね。

[2427: 匿名さん]

一般的に広いエリアの再開発では一気に価値が上がること、佃島の街づくりから定評のある最王手の三井不動産の再開発であること、武蔵小山で二度と出てこないであろう徒歩1分の好立地であること、タワーマンションは中古価格が下がりにくく資産価値を維持しやすいことから、結局はこの価格設定でも売れてしまうでしょう。
徒歩1分というと坪単価600万円でバブリアと言われたブリリアタワーズ目黒も高すぎると言われながらあっという間に売れてしまいましたね。
東京都の人口ピーク予想が後ろ倒しされた通り、23区内の人口はまだまだ増えますし、賃貸の人は安くなるまで待つのはリスクと思います。

個人的には、モデルルームの高くにあるパークシティ大崎ザタワーやグランスカイで気にいる間取りがあれば、そちらの方がよいとは思いますが。

[2428: 匿名さん]

富久クロスや月島キャピタルゲートにパークシティ大崎が最近のベストスリーかな

[2429: 匿名さん]

高くても武蔵小山に住み続けたい地縁のある人が大挙して住むマンションになりそうですね。

[2430: マンション検討中さん]

駅前タワーって何処よりも完成が楽しみですね。

[2431: マンション比較中さん]

エアコンが天カセでないのは良かった。天カセは掃除が大変で、プロに頼むと5万は超える。中でもフラットパネルは非常に日ごろの手入れがつらくて苦しんでいる。

[2432: マンション検討中さん]

2431も三井営業でしょうね。天カセが良いに決まってるのに、必死で言い訳してる。

[2433: 匿名さん]

>>2432 マンション検討中さん
三井営業かどうかは別として天カセじゃないという批判を先回りして抑えてる感はありますね。
2427は他の物件推しているから三井営業では無いっぽい。

[2434: マンション検討中さん]

2432です。タワマン3つ持ってるけどどれも天カセです。見た目の良さだけかもしれませんが、満足してます。最近壁付を見ますが、営業さんと話すと「コストダウンで…」と本音がでます。故障したら天カセは高額になりますが、10年間の満足料でペイできると思います。

[2435: マンション検討中さん]

物件高いんだからエアコンくらい付けてよ、三井さん。

[2436: 匿名さん]

>>2435 マンション検討中さん

賛成！

[2437: マンション検討中さん]

エアコンもないの？ディスポーザーはあるよね？

[2438: 匿名さん]

>>2427 匿名さん

皆さん仰ってるのは、そういうメリットを含めても、高過ぎる！と言われているのでは？

私が現在検討している他のマンションの口コミも結構高いという意見はありますが、ここまで”高い”、”高過ぎる”と言われているマンションは無いですよ。

目黒のブリリアも確かに完売しましたが、あそこも数年後価格が下がるという面では皆さん後悔されると思います..

ほんと富久クロスや月島キャピタルゲートの頃に戻りたいですね..

[2439: マンション検討中さん]

パークシティ大崎なんかはこの最近ではお買い得でしたね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5152.html

[2440: 匿名さん]

大げさに言えば、天カセとダウンライトがなければ、URと変わらない。

[2441: 匿名さん]

最近高すぎると言われているのは、こことシティタワー恵比寿ですかね。

[2442: マンション検討中さん]

私もモデルルーム見学してきました。皆さんが言うように。値段高いですよね。これ買う人いるのかなって思うくらい高い。
資料請求が7000〜8000件でアンケート返信は400〜500件って言ってましたけど、ウェブであの値段見た時点で検討やめた方がかなりいたということですよね。
そして、モデルルーム行ってまたかなりの方が検討をやめるんでしょうね。
これで全部売り切ることが出来るのか、かなり疑問です。

[2443: 匿名さん]

>>2441さん

シティタワー恵比寿は高層階はスミフ価格だけど、中層階以下はそうでもない。

[2444: 購入検討中さん]

よいマンションではあるけれど、一次取得者が高額のローンを組んで買うべき物件ではないという感じ？

[2445: 匿名さん]

永住するつもりがあればいいけど、リセールは厳しいということではないの？

[2446: 匿名さん]

>>2444 購入検討中さん
一次取得者向けマンションってのは最高でも坪３００まででしょう

[2447: 匿名さん]

単純に考えて、武蔵小山に１億出す気にはならない

[2448: 匿名さん]

ここを武蔵小山と考えるとめちゃ高い
ただ駅前1分と考えると妥当なのかもしれない
駅前という価値は未来にも担保される気がする
武蔵小山駅徒歩五分が暴落しても一分は生き残るとか、、、

[2449: 匿名さん]

二次取得者ならアリでしょうか？

[2450: 匿名さん]

高い。ここでこの価格は不釣り合いだよね。大規模、駅１分?でも所詮は東急でも目黒線。。。だったら、JRの方に行くよね。若しくは港区アドレス。価格設定間違えたね三井さん。
私はここを待ってましたが、高過ぎるので他を見に行きます。