パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[23851: 匿名さん]

>>23849 マンション掲示板さん

屋上庭園なんて何に使うの？
この時期なんて暑くて出られたもんじゃ無いし、雨の日使えないし、冬は寒いし。
隣のシティタワーのようにビューラウンジがあるなら低層買っても良いけど。ここは地域一番にはなれる要素無し。

[23852: マンコミュファンさん]

>>23849 マンション掲示さん

屋上とかあまり興味なくて、今が窓開けて生活できる環境なので、この価格でカーテン生活は正直厳しいです。安かったら諦めもつきますが。
洗濯物干す時、空が綺麗なのが良いのですが、目の前に高い建物があると目障りですし目線も気になります。
外側の住友とか三菱の眺望抜けるとこが同じ値段なら駅から多少離れてもそっちのが私には良さそうです。

[23853: 匿名さん]

>>23852 マンコミュファンさん
タワマン住んでみるとわかるだろうけど、洗濯物は浴室乾燥が便利。外だと花粉とか付くからね。

[23854: マンション検討中さん]

うちはファミリーでラウンジあるタマワンも住んだことありますが、屋上庭園の方が使い勝手いいですよ。
貴方はここを拒絶しているようですので、住友を購入されたらよいのではないでしょうか。住友もよいマンションだと思いますし、ここはもう1割あがってしまっているので貴方には住友を強くおすすめします。

ただし、住友は三井より高値で販売されている以上、中古になった場合も三井よりも高値で取引され続けないと割高になってしまうのでご注意を。

[23855: マンション検討中さん]

>>23851 匿名さん

私自身、夏は屋上庭園は暑くて使えないのではと心配してましたが、逆に夏の夜の屋上が快適だということが判明しました。

[23856: 検討板ユーザーさん]

>>23855 マンション検討中さん

こちらは夜何時まで屋上庭園が使えますか？

[23857: マンコミュファンさん]

>>23853 匿名さん

梅雨時期は浴室乾燥使ってますが、洗濯物にタワマンと低層マンションの違いってあるのでしょうか？

[23858: 匿名さん]

>>23857 マンコミュファンさん
ある

[23859: 検討板ユーザーさん]

他のスレで新築マンションがどんどん安くなっているとありました。
白金台の自然教育園が目の前の80㎡が1.3億台で買える時代だそうです。
そんな時代に武蔵小山に白金が買える坪単価を払うのはリスクでしか無いと思いましたが、皆さんどうお考えですか。ご意見聞かせて下さい。

[23860: 匿名さん]

>>23859 検討板ユーザーさん
グランドメゾンの現地行きましたか？行ってみて13900円出す価値があると思うのならば、検討してもいいかもですね。
ドングリ公園やイナゲヤが至近で暮らしやすいですが、三方塞がれてるし、自然教育園が近いということは虫が凄いです。

[23861: 匿名さん]

本当に好みによりますね。
以前、自然教育園の近くに住んでましたが虫が尋常じゃないですよ。
閑静な感じを求めるなグランドメゾンでもいいと思います。戸数が少なくて他の部屋は2億3億当たり前なので住んでいて辛くなるかもしれないなと思って検討をやめました。
武蔵小山はこれからマンションが数本たち、街自体も変わっていくと思いますのでリスクしかないってことはないと思います。

[23862: 検討板ユーザーさん]

>>23859 検討板ユーザーさん

どんどん安くなっているは語弊ありですね。地権者が一斉に売却ヨーイドンですからさぐりながら価格を決めています。新規のキャンセル価格も後追いで出てますのでバランスを考えて中古価格を調整しているだけです。
また、このタワマンの価値は武蔵小山全体を表すので、ここだけ下がるということは考えにくいかと思います。というより、今後はこのタワマンを基準に武蔵小山相場を決める事になるでしょう。ここが下がるということは武蔵小山自体の価値が下がっているということです。

再開発の第一棟は買いと言われるのはそういう事かと思います。

[23863: マンコミュファンさん]

>>23859 検討板ユーザーさん

リーマンショックが思い出されますが、不動産相場は景気に連動するからコロナ前の物件が一番割高で今後の物件は価格が抑えられる可能性はあると思いますが今後の社会情勢次第でしょうね。
白金と武蔵小山なら一般的にはどう考えても白金でしょう。私は庶民なので武蔵小山のが住みやすいと思ってますが。

[23864: 検討板ユーザーさん]

>>23863 マンコミュファンさん

新築は用地買収前でないといけませんので、デベが損切りしない限り下がるとしても数年先ですかね。中古はすぐ反映されるかと思いますが、今のところよくわかりません。

[23865: マンコミュファンさん]

>>23864 検討板ユーザーさん

仰るとおりですね。財閥系は体力あるので別ですが、それ以外のデベは資金回収を優先して結果相場全体が下がるというのはあります。

[23866: マンション検討中さん]

週末はたくさんの方が内見に来てますよ！　屋上でよくみます。

[23891: マンション検討中さん]

[No.23867～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信、および、削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]

[23892: マンション検討中さん]

これから有意義なスレにしましょう！

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[23893: 匿名さん]

リハウスには12件くらい売りが出ていますね。投資で買った人でしょうかね。
新築早々で売り抜けようというのは、今後値上がりしそうにないし、十分な賃料もとれないと考えてのことなのでしょうか。
譲渡益の課税を考えると、5年以上たってから売却した方がよさそうなのにね。

[23894: マンション検討中さん]

>>23893 匿名さん

ここは転売ヤーが購入するほど魅力的なマンションだったということですね。
お隣はエレベーター台数ケチる等激しいコストカットをしてるのに、1割以上高値です。当て馬に使うのに丁度良いので今売り出してるだけではと予想します。

[23895: マンコミュファンさん]

譲渡益なんてほぼ出ないからあまり関係ないのでは？
それより、青田買いで状況変わった人や地権者？コロナで市況悪化を恐れてってとこでしょうか？事実中古物件の動きもほぼないので、損切り価格で売らないと厳しい状況だと思います。

[23896: 河合聡]

>>23892 マンション検討中さん
お尻ペンペン丸だ！
お前のが消されたんだろ！

[23897: 匿名さん]

小石川ならともかく、ここは安い時期の分譲だったし、小石川みたいに損切りの二の舞は踏まないだろ。

[23898: マンション検討中さん]

>>23896 河合聡さん

意味不明です。
検討してないなら書き込まないで下さい。
邪魔です。

[23899: 匿名さん]

>>23897 匿名さん
舞は演じるものであって、踏むものでない。
踏むのであれば、轍
他物件の事を言う前に、勉強しよう

[23900: マンション検討中さん]

>>23897 匿名さん

それと小石川は豆腐地盤と言われてて水害ハザードマップで指定されるからダメだとしても、ここは地盤の良い高台の直基礎免震だから資産価値は比較にならないよね。

[23901: マンコミュファンさん]

>>23900 マンション検討中さん

資産価値はあるんだけど、購入価格との損益で考えると厳しいと思う。
値上がりする物件なら少なくとも入居前に完売するし、中古もこんなにダブつかない。市場が割高と判断している証拠。

[23902: 匿名さん]

>>23901 マンコミュファンさん
確かにこの物件の中古市場でネックになってるのが、売れ残りの2戸の価格と隣のスミフの売れ行きなんだろうね。
この２要素が無くなれば中古市場の値上がりの可能性も考えられるけど、今は売れ残りの価格が頭を抑えちゃってるからね。

[23903: マンション検討中さん]

そのとおり。欲しいけど、中古がダブついてるのみると買う気が失せるし、どうせまたでてくるとか思う。

[23904: マンコミュファンさん]

スミフ含め他にも似たような物件出るので希少性がないのが弱みかなと。駅前唯一の物件だったら相当なレアものだったけど、至近距離に数棟建つので希少性だけでなく眺望などネックとなる。
結論、他の物件待てば良いとなる。この市況続けば価格も期待できるかもしれないし。
どうしてもここというのであれば中古物件を指値でチャレンジしてみるのも手かも。

[23905: マンション検討中さん]

>>23904 マンコミュファンさん

規模や駅までの距離からここが地域ナンバーワンは揺るぎない事実です。またお隣は火災が起きており、ライバルにもなり得ません。
今後できるタワーもここの足元にも及ばない代物であることが判明しています。ここは買っておいて間違いないマンションですね。

[23906: 口コミ知りたいさん]

>>23905 マンション検討中さん

住民にも見放され厄介者扱いされた貴方はあまり出しゃばらない方がよいかと思います。発言が薄っぺらくて悪影響です。貴方がここで頑張らなくても評価は市場が決めてくれます。

[23907: マンコミュファンさん]

23904です。
火災とは工事中の事故という事でしょうか？他物件を調べてないので規模の違いは知りませんがこちらは規模メリットの共用施設が若干物足りないというのが発売当初よく聞いた事でした。その点で他物件より明らかに上回らないとプラス要素とする根拠にはならないと思います。
あと、駅距離も1分の違いもないならむしろ前建なし眺望を取る方は多いかと。
中立な立場のつもりなので地域ナンバーワンの根拠となる駅距離と規模メリットを説得して欲しいです。

[23908: 匿名さん]

>>23907 マンコミュファンさん

はいエビデンス笑
こんなんなっちゃったのが勝てる訳なかろうて。
相変わらず買えない奴らが難癖つけてくるが、ここが地域ナンバーワンなのは市場のコンセンサスだよ。

[23909: 匿名さん]

>>23908 匿名さん
ただのボヤ騒ぎだろうけど、もしそのせいで全く売れず武蔵小山の相場を引き下げるのであれば、ここの物件のリセールはボヤどころではなく火の車になりそうだけど

[23910: 通りがかりさん]

住民版に「検討板の人達は悩んで色々理由つけて決断力がなさすぎね。　ここの購入者は即断即決ですよ。　男なら勝負しなさい 」というコメントあって笑った。できるだけ負けないように情報揃えて分析すんのに一発勝負がカッコいいと思ってる。しかも勝ってもない人が、男なら勝負しなさいとか。

[23911: マンコミュファンさん]

>>23908 匿名さん

火の不始末か何か分かりませんが、これがこの物件の優位性の根拠になるとは思えません。というより想像以上に隣との距離近く、今後同様に囲まれる事を考えると物件全体としてはむしろマイナスポイントです。
販売前に資料請求し少し高すぎると思い近隣の別物件を購入しました。大崎五反田の間にも持ってます。値段以上の価値があると思えれば再度検討しなくもないです。が、今のところ他物件に勝る優位性を感じられず割高感が拭えません。

[23912: 匿名さん]

この前まで、検討版のやつら欲しくて仕方ないんだ、私は売りませんとか書いてたのに

この住民は地雷だな
大変だな

[23913: 匿名さん]

値下がり待ちしている皆さんおはようございます。
過剰なネガも過剰なポジもどっちのコメントも気持ち悪いですよ。
もう無理せず湾岸やもう少し郊外の物件を検討したらどうでしょう？
販売中の住友もこの後の三菱や日鉄興和の物件もこのマンションより高いですし。

[23914: マンション検討中さん]

>>23911 マンコミュファンさん
高かったか教えてください！

[23915: マンション検討中さん]

>>23913 匿名さん

まちがいです。どこ買ったか教えてください！でした。

[23916: 匿名さん]

買えない連中と値下がり待ちの連中が入り混じってカオス。身の丈にあったもの買えばいーんでないの。水没湾岸地域であればなんとかなんべ笑。この際ハザードマップなんかも気にしてる場合ではなかろうて。

[23917: マンコミュファンさん]

>>23916 匿名さん
タワマン購入は、3軒目。出会いなので、パッと気に入ったらあまり考えないで買いました。あれこれ考えすぎないで直感って大事です。静かで快適。大満足。

[23918: 匿名さん]

>>23916 匿名さん
お隣のボヤを喜んでる住民は有りなの？

[23919: マンション検討中さん]

再販部屋は値上げで売れないですね。
明らかに売る気がないのがHPから分かります。
他にもキャンセル部屋を隠しもっている可能性もあります。

[23921: マンション検討中さん]

>>23920 マンション検討中さん

武蔵小山君は恐らく住民じゃないよ。住民を装ってるだけの新手の手法ですね。武蔵小山君を演じて楽しんでるっぽい。

[23922: 口コミ知りたいさん]

>>23921 マンション検討中さん

ここの過去スレから見ればわかるけど、
彼はここの購入者であることは間違いないね。

[23924: 匿名さん]

ここと小石川は厳しいでしょうね。

[23925: マンション検討中さん]

武蔵小山君が他の購入者からバッサリ切り捨てられていて笑った。
相当迷惑がられてるな。

[23926: マンコミュファンさん]

>>23914 マンション検討中さん

23911ですが私に対する質問でしょうか？荒れやすい掲示板なので物件名は伏せますが同時期に売り出された@350くらいの近隣中規模物件です。そこのプレミアム住戸でも@450くらい。かなり満足できた買物でした。
考え方人それぞれですが、私は購入時より高い価値が出る物件である事が重要な要素で、少なくともキープを条件と考えてました。要は高値づかみしたくないんです。

[23927: 匿名さん]

>>23926 マンコミュファンさん

立地がわからないのでなんとも言えませんが、満足されているのであれば良かったですね。ちなみにここの坪単価は420万からあるので部屋によってはこちらの方が安いですね。タワマンの平均坪単価と中規模の平均坪単価で比べない方がよいですよ。タワマンは40階以上あるので。せめて同じ階で比べてみると割高かどうかわかりますよ。

[23928: 匿名さん]

>>23925 マンション検討中さん
チャリカメ

[23929: eマンションさん]

>>23928 匿名さん

チャリカメって何ですか？

[23930: 匿名さん]

>>23926 マンコミュファンさん

その物件想像つくけど、完全に嵌め込まれてますね。予算足りなくてそっちに行ったものの、ここへの未練が立ち切れずに覗きは止められないという複雑な心境。ご理解します。
成仏できますように。ナームー人

[23931: マンコミュファンさん]

>>23927 匿名さん

420からあったとは知りませんでした。条件が一番悪い住戸でしょうが、割り切って住むか賃貸向けに購入という選択肢には十分入る価格です。
もうないでしょうから今更ですが、今後の物件で450くらいまででそこそこの条件であれば検討します。

[23932: マンション検討中さん]

>>23931 マンコミュファンさん

確か低層階はそれくらいでした。60平米で8000万切ってました。間取りは中高層と同じです。条件としては景観は期待できないことでしょうか。中規模マンションの階数と低層階は比較になると思うのでご参考まで。

[23933: 匿名さん]

1F～5F - 南西 2LDK 61.16 平米 7930万円 428万円
価格スレに残ってます。4階と５階ってことですよね。

[23934: マンション検討中さん]

>>23933 匿名さん

4?9ということですね。

[23935: 口コミ知りたいさん]

駅前ってもう流行らないようなので、こちらも価格下落しそうですね

https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000190602.html

[23937: マンション検討中さん]

>>23935 口コミ知りたいさん

そうするとこの辺りの駅近すべて下がりますね。
まぁ希少性は変わらないからね。結局のところ土地の価値は分母だから。

[23938: 匿名さん]

>>23935 口コミ知りたいさん

トレンド転換して郊外駅遠の広い部屋が人気になるか、以下リンクのようにトレンド継続で駅近ニーズが更に強まるかどっちになるんでしょうね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/ddeef81b3ede3e539b96481b984e677ea2e1...

[23939: eマンションさん]

>>23936 マンション検討中さん

同じく過去スレ検索してみたところ2019年10月13日に突如としてチャリカメと揶揄する投稿が同日に複数ありました。また、その投稿では異常なポジがそのチャリカメに対してエビデンスを要求していました。
よって、貴殿の主張は事実と異なり貴殿がチャリカメという言葉を使い出した異常ポジ本人であると推察されます。

[23941: マンコミュファンさん]

>>23932 マンション検討中さん

私が購入したところは住居地域で将来的にも近隣に遮るものができず眺望日照閑静すべて揃っているので決めました。ですのでこことは真逆に近いと思ってます。
とはいえこちらは通勤面で南北線直結、徒歩1分、パルム、林試の森は魅力的です。価格が強気すぎてエリア的に維持されるかの疑問を払拭しきれずといったいったとこでしたが他の方のレスを参考にすると一番条件悪いとこで430、、、今のところの私の感覚からすると少し厳しいです。
金銭的な損得抜きに気に入って住む方には十分良い物件だと思ってます。電車使う人で一般的な生活をする人にはほぼ完璧な場所だと思います。

[23942: eマンションさん]

>>23940 匿名さん

エビデンスおじさんはあなたのことですよ、武蔵小山君。
今日も暑かったので頭やられてしまいました？笑

[23943: 匿名さん]

>>23938 匿名さん
普通に考えれば簡単にわかることです。
駅前、駅直結は商売や事業をやる場所。売上に応じて土地価格が高くなる場所です。売上もない寝泊りするための場所に、事業を行うための場所代と同じ水準の額を払うわけです。冷静になってみればおかしいのです。
駅近、郊外の二極論ではなく、駅近や駅直結に過剰な価値を見出してその対価を払う人がいなくなるだけです。住むための場所に、事業を行うための場所代を払うことは、バカバカしいと気づく人が増えるのです。

[23945: eマンションさん]

>>23943 匿名さん

いや、タワマンに関してはその理論は違いますね。なぜ駅近再開発をタワマンにするのか少し考えればわかります。昔は技術的にタワマン作らなかったから駅近物件がなかったという話。

これからの時代、徒歩10分以上の将来はないですよ。これは不動産の常識です。どの時代も一定数徒歩10分以上でもいいという方はいますが、駅近派の100倍以上駅遠派がいないと成り立たない。土地が分母と言われるのはそういう事です。

[23946: eマンションさん]

>>23941 マンコミュファンさん

価値観ですが、私なら500万プラスして駅近選びますね。駅遠はリセール面で絶望的です。

[23947: eマンションさん]

>>23944 匿名さん

>> 異常なポジもネガも気持ち悪いと書いてあるのに。

自虐でカモフラージュしようとしてる魂胆がミエミエで笑
武蔵小山君の文章の癖は隠せてないですね。

[23948: 匿名さん]

>>23947 eマンションさん
はい^_^

[23949: 匿名さん]

>>23945 eマンションさん
>>昔は技術的にタワマン作らなかったから駅近物件がなかったという話。
本気でそんなこと言ってたら笑われますよｗ
基準法、都計法、再開発法の適用性、助成の要件、保留床処分による事業の採算性の面から駅駅近再開発になるのです。これは供給側の理屈。高くても買ったのは需要側の価値観。需要側の価値観が変わっていくといってるのです。

>>これからの時代、徒歩10分以上の将来はないですよ。駅近派の100倍以上駅遠派がいないと成り立たない。
数字の根拠と仮説のシナリオを示してください。オカルト過ぎて私には理解できません。

[23950: マンション検討中さん]

駅近論ですが、自動車のCASEレベル5が実用化されれば解消されると思いますが、実用化は早くて2050年以降と言われているので少なくともそれまでは覆る事はないでしょう。