パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[23766: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。
レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

なお、問題のある投稿をお見かけになられましたら、むやみに反応せず速やかに、削除依頼をお願い致しします。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[23767: 匿名さん]

武蔵小山駅、一分ですか。
ほぼ駅直結の感覚？？

駅、というより鉄道との関係をベースにすると、武蔵小山駅に帰ってくればすぐ帰宅という「便利」の一言。

個人的には、

・日々の生活が武蔵小山で完結する人
・鉄道で武蔵小山から出る必要がある人

それぞれの立場でこちらのマンションに関する見解は違ってる気もするので、ご意見をお伺いしたいところです。

いずれにしましても便利さの面では意見一致しそうですが。

[23768: 匿名さん]

>>23767 匿名さん

ここはおっしゃる通り駅直結と言って良い程の利便性の高いマンションです。
ご質問の日々の生活が武蔵小山で完結する人、電車を使う人双方にとって最適なマンションであると思います。
近年都内でこれだけの好立地は出色で資産価値の高さは業界関係者の評価の高さを見ればお分かりの通りですから、安心してご検討下さい。

[23769: マンコミュファンさん]

武蔵小山というかこのエリアにタワマンはない方が良いと思いますが、ほぼ駅直結でしかも私鉄の地下駅というのは騒音がない点でかなりプラスだと思います。
戸越銀座に比べれば面白味に欠けるものの、屋根あり商店街ですし、オンオフ共にバランスが良い。
難点は目黒線と駅のキャパでしょうか？下り方面に小杉があるのがなかなか渋いですね。

[23770: 匿名さん]

こちらでは住民板の話題は禁句ですか？
とても気になることでいっぱいなのですが。

[23771: マンコミュファンさん]

>>23770 匿名さん
時々、住民以外の方が、もっともらしく書き込んでるので参考になりませんよ。

[23772: 匿名さん]

>>23771 マンコミュファンさん

住民以外の方の書き込みであると、どのようにしてわかるんですか？
まさか都合の悪い書き込みは全て住民じゃないと思われてるのではないですよね？？
検討者ですが、気になりましたので。

[23773: 匿名さん]

この金額出すなら三田とか高輪で良いですよね

[23774: マンション検討中さん]

>>23770 匿名さん

禁止じゃないと思いますよ。アラシ対住民になってるから慎重に投稿しないと流されるので注意です。

[23775: マンション検討中さん]

>>23773 匿名さん

住環境に何を求めるかだと思います。そこを語らず、どちらが良い悪いはないかと。

[23776: 検討板ユーザーさん]

>>23775 マンション検討中さん
もう全部売れたんだから、上げ下げ論争は、隣の板で楽しくやりましょう！

[23777: 匿名さん]

>>23776 検討板ユーザーさん
流石に嘘は良くない。
先着順、まだ売れてない

[23778: 検討板ユーザーさん]

仲介の中古しか売ってないようだけど…
見に行って、新築なら買いたいと思ったけど、仲介手数料分損した気分になるから買いませんでした。

[23779: 匿名さん]

>>23778 検討板ユーザーさん
これを機に、色々と勉強してみるといいよ

[23780: 検討板ユーザーさん]

>>23779 匿名さん
具体的に教えて下さい。
新築として売っているなら、すぐにでも欲しいです。

[23781: 通りがかりさん]

はい
https://www.31sumai.com/mfr/X0724/plan.html

[23782: 名無しさん]

>>23781 通りがかりさん

確かに新築ですが、キャンセル物件で通常より高値で売ってますね。こらなら中古とさほど変わらないですね。三井としては売れたらラッキー的な感じなのかな。

[23783: 匿名さん]

>>23782 名無しさん
通常ってなんだよ。青田買いはリスクとってんだから、完成在庫が高くてもしょうがないでしょ。
それを割高とか、新古住戸は手数料が、とか子供のワガママかいな

[23784: 検討板ユーザーさん]

>>23783 匿名さん
そりゃちょっと前なら手数料かからなかったんだから、文句言いたくなるでしょ

[23785: 検討板ユーザーさん]

>>23781 通りがかりさん
ありがとうございます！
こんなの残っているとは…
早速見に行ってみます。

[23786: 検討板ユーザーさん]

住民スレッドでパーティション低くて隙間大きいような書き込み見て萎えてしまいました。
お隣の気配感じるバルコニーは嫌です。

[23787: マンコミュファンさん]

>>23786 検討板ユーザーさん

隙間は大きくはないですよ。普通は見えません。ただ、寝そべれば見えるかと思います。一応住民として正しい情報をお伝えしておきますね。パーテーションを嫌うならここは買いではないかもしれませんね。

[23788: 匿名さん]

バルコニーのパーテーション隙間大きいです。
気配も感じるレベルだと思います。
実際に内見で確認すると良いと思います。

[23789: eマンションさん]

>>23788 匿名さん

確かに内見で確認必要ですね。10センチくらいなのでそれを大きいととるか小さいととるか。

[23790: マンション検討中さん]

検討者に参考になれば。
住んでみた感想ですが、屋上庭園が予想以上に良いです。当初はラウンジのが良いと思ってましたが、今は屋上庭園で良かったと思っています。逆にエントランスはほとんど使いません。そのかわり、1階玄関と2階裏口玄関が便利ですね。
パルムや駅を傘なしで行けるのがお隣との差かなと。逆にベランダパーテーションが気になるのであればお隣の住友が良いと思います。

[23791: 匿名さん]

>>23789 eマンションさん

パーテーションの下は10センチから20センチ位ですね。上は60センチ以上隙間がありますね。
いずれにしても内見で要確認ポイントです。
屋上庭園についても他の方は部屋に虫が出ると実害を訴えてる声が多いので要確認です。

[23792: 検討板ユーザーさん]

>>23791 匿名さん
住民です。
パーテーションの高さ測りました。
上は223cm
ジャンプしても私には見えません。
下は写真を添付します。
とても良い物件なので、購入検討してみて下さい。

[23793: 検討板ユーザーさん]

>>23792 検討板ユーザーさん
契約者板は、ガセ情報だらけなのでお気をつけて下さい。
ジャンプとかしたら、隣見えるとか、
頬っぺた床につけないと覗かないのに、あっさり隙間から見えましたとか…

[23794: 検討板ユーザーさん]

>>23792 検討板ユーザーさん

クリアカットに証明いただきまして、ありがとうございます。

[23795: 検討板ユーザーさん]

>>23794 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
隣とのベランダだけの比較でいうと、三井は外に少し張り出していてクリアガラスの塀？だから、柱に挟まれて、金属ベランダの部屋が多い隣より、気分よく過ごせると思います。
気にいる部屋が残っていたら、是非購入して下さい。

[23796: 住民]

私の部屋はベランダの間仕切りは両サイドは建物ピタリで隙間はありません。下は上記写真と同じです。ベランダから顔を出せば見えますよ。怖いけど。ここは他のタワーからすると立地条件その他、買い物等もアーケード直結ですし最高です。それでいて町は静かです。他のタワーマンションは建物は立派ですがどうしてかゴーストタウンを思い浮かべます。ここ以上のマンションは今のところ思い当たりません。

[23797: マンコミュファンさん]

>>23796 住民さん
幹線道路が近くなく、自然もすぐ近くにあり、駅近、これ以上はなかなかないかと。もちろん、もっと都心で豪華な生活したい方はお金だせばあるかも。

[23798: マンション検討中さん]

>>23797 マンコミュファンさん

幹線道路に隣接していないのは貴重ですしよいと思います。特に子供がいる家庭には。下には広場などスペースが広くて安心です。隣もオープンスペースができると思うので更に過ごしやすくなりますね。

[23799: 匿名さん]

中古が売れずにたくさん出ているのを見ると、早く売れて欲しいって思います・・・

[23800: 住民板ユーザーさん1]

幹線道路や線路沿いとは違って落ち着いて子育てできるのがメリットだと思います。
騒音や排ガスまみれの生活は考えられません。
駅だけでなく日本最大級の大規模アーケード商店街が直結してるのが唯一無二ですよね。

[23801: 通りがかりさん]

>>23799 匿名さん
分譲時の価格でも苦戦してたのに、更に上乗せして売ってるからね。夢見るのは自由だけどそのうち値下げするでしょ。

[23802: 検討板ユーザーさん]

>>23799 匿名さん

中古は入れ替えがあるのでわかりにくいですが、実際は売れているようですよ。ただ価格もまばらなので強気の価格設定のところは残ってるかもしれませんが。

[23803: 検討板ユーザーさん]

>>23801 通りがかりさん

在庫が残り2戸で急ぐ必要ないから値下げはしないと思うよ。夢見るというか隣の金額に合わせただけだと思うよ。

[23804: 匿名さん]

>>23802
でも三井のリハウスみてるといつも13件くらい出てますよね・・・。似たような間取りばかりで、売れてるのか売れてないのか確かにわかりにくいですが、でも東角3件、西角1件、西1件わかりやすい間取りだとそれがずっと出てます。

[23805: 匿名さん]

>>23804 匿名さん
先着順住戸よりも1割高い中古なんぞ、誰が買うのよ。
角部屋とかプレミアムとかでもないのに

[23806: 検討板ユーザーさん]

>>23805 匿名さん
すみふと比較するとどっちが高いんですか？

[23807: マンコミュファンさん]

ここって竣工して結構経ってますよね？1年経過すると中古扱いだった気がしますが、完売しそうなんでしょうか？値段のせいもあると思いますが、売れ残っちゃうとエリア全体のイメージにも悪影響があるのでそろそろ値下げしてでも売ってしまえばいいのにと思いますが。中古もダブついてるみたいだし。

[23808: マンション検討中さん]

この間、三井のリハウスに行って中古の成約情報を教えてもらいましたが20件弱が成約済みでほとんど元の分譲価格より8、9%程度高く成約してました。部屋によっては12、13%高。物件ホームページで販売しているキャンセル住戸2戸の値段がベンチマークになってるみたいですね。そこよりも階高や値段の条件が良いものは売れていて、条件があまり変わらない、もしくは高い物件はあまり売れ行きが良くない感じでした。当方は分譲時の価格で買えるかどうかギリギリだったので残念ながら購入断念しました。。

[23809: 匿名さん]

>>23808 マンション検討中さん
分譲価格から10％のキャピタルゲインだと、全く旨味はないんだよね。

[23810: マンション検討中さん]

>>23809 匿名さん
当方投資の話してませんよ。その価格で成約していると言う話です。

投資の話であれば、資金調達方法も仲介手数料も人によって違いますから10%で旨味があるかどうかは判断が分かれるかと。フルローン、銀行手数料満額払い、仲介手数料上限払いとかだと少額しか儲からず旨味はあまりないでしょうね。

[23811: マンション掲示板さん]

割高だったから下がらなくて良かったじゃん

[23812: 匿名さん]

>>23810 マンション検討中さん
竣工後、すぐに転売するのはほとんど投資組でしょ。

[23813: 匿名さん]

今度は投資マン現るか。転売して十分利益が出る物件じゃないと俺は認めないぞって感じか。良かったじゃん、投資家も安いなりに利益が出せて、分譲購入者も物件価格が10%弱値上がりして成約してるんだから。

[23814: 匿名さん]

>>23813 匿名さん
何それ

[23815: 匿名さん]

どんな人種の方が多いですか？
年齢層など教えて欲しいです。

[23816: 検討板ユーザーさん]

>>23815 匿名さん

たぶん三井に聞いた方がよいかと。住民が言えるのは感覚的なもので正確な情報知ってる人はいないと思います。

[23817: 匿名さん]

>>23808 マンション検討中さん

自分も教えてもらいましたが、成約ゼロとのことでした。おかしいですね。
もし事実ならエビデンスお願いします。

[23818: 匿名さん]

>>23816 検討板ユーザーさん
そうですね。マンション内でなくていいので、武蔵小山という地域はどんな方々が多いのか気になります。
若い方が多いのか単身が多いのか老人が多いのがファミリー層なのか…

[23819: eマンションさん]

>>23818 匿名さん

住民板では老人ばかりだとの告白に対して、ファミリーも多いとの主張もあり、実態が掴めません。
ただギスギスした印象は受けました。

[23820: マンコミュファンさん]

>>23819 eマンションさん
それは、貴方が荒してるからでしょ。

[23821: 匿名さん]

>>23819 eマンションさん
そうなんですね
パルム商店街などはどんな感じですか？
開発後二階建てになると聞きました

[23822: マンション検討中さん]

>>23821 匿名さん

新築タワマンということもありファミリーが多いと思いますよ。パルムは、三井と三菱が二階で繋がる計画みたいです。

[23823: eマンションさん]

>>23808 マンション検討中さん

在庫は30近く登録されていて竣工後3件しか成約上がっていない様ですが。不動産屋の話なんて鵜呑みにしない方が良いですよ。たくさん売れている様に見せて、人気に見せてで決断を促すものですから。

[23824: eマンションさん]

>>23817 匿名さん

23817です。多分ガセだと思いますよ。レインズで成約履歴3件です。ただし、大幅な値引きはないようです。

[23825: eマンションさん]

失礼
23823ですの間違い

[23826: 匿名さん]

>>23823 eマンションさん

情報ありがとうございます。
あれだけ中古で売りに出ていて、たった3件しか成約していないとは驚きました。
大幅な値引きはないとのことですので、売り出しの1割引位での成約でしょうね。
賃貸でも一時期200件以上の募集が出ていたようですが、マンションの電気があまり点いていないことからも殆どが成約にならずに引っ込めて塩漬けとなっていそうですね。
もうちょっと様子見た方が良さそうです。

[23827: マンション検討中さん]

>>23826 匿名さん

何がいいたいのかw
なんとしてでもネガりたいが、イマイチヒットしてないという。数字を盛りすぎてリアリティにかけてますよw

[23828: eマンションさん]

>>23826 匿名さん

1割も引いてません。ほぼ中古売り出し価格に近い値段で成約してます。ただし、私はこの物件の分譲価格は細かくは知らないので、分譲価格より高いかどうかは判断できません。転売目的の人からしたら損してまで売るつもりはないはずなので、若干上乗せしてるとは思います。確かなことは、リハウス云々の中古物件が回転してるというのは不正確な情報という事です。

[23829: マンション掲示板さん]

>>23827 マンション検討中さん

スレ内に200件以上の賃貸出ていた証拠あって
たまげました。
購入者さん、ここは謝罪しといた方がいいすよ。笑

[23830: 匿名さん]

>>23828 eマンションさん さん

その成約したものは地権者住戸かもしれませんね。
直ぐに現金化したい地権者は安値で出すことも多々あります。特に引き渡し直後は競合も多いので売り出し価格自体が目を引く安さにして売り払う例も散見されます。

[23831: 通りがかりさん]

>>23829 マンション掲示板さん

それなら前に説明あったと思うけど、ダブるから大抵そうなるのよ。そういうもんよ。

[23832: 通りがかりさん]

>>23829 マンション掲示板さん

なぜ購入者さんが謝罪するのか？
理論が崩壊していてたまげています。

[23833: 通りがかりさん]

>>23829 マンション掲示板さん

225件掲載中ね。不動産会社の数だけ掲載できるのですから、掲載数で戦おうとしてもダメです。やり直し。

[23834: 匿名さん]

購入者さんの怒涛の連投におったまげ汗

[23835: 通りがかりさん]

>>23834 匿名さん

おったまげ笑。やり直し。

[23836: マンション検討中さん]

レインズの中古成約事例の登録が3件だから、3件しか売れてないって言うのほんとお花畑で面白いね。

[23837: マンション検討中さん]

>>23817 エビデンスさん　
このスレで何ヶ月もエビデンス連呼してるけどまだマンション買えてないんですか？

[23838: 入居済みさん]

売れている物件は8,000万未満？

[23839: マンコミュファンさん]

>>23836 マンション検討中さん

30件の在庫で3件というのがポイントかと。

[23840: マンコミュファンさん]

>>23839 マンコミュファンさん

どうにか資産価値を落としたいんだろうけど、中古の価格が一向に下がらないから資産価値なかなか落ちないね。さすが再開発第一号。

[23841: マンコミュファンさん]

竣工して何ヶ月経ってるか正確には分からないけど、それで完売できてないなら割安感はないね。コロナ前の分譲価格キープできれば御の字では？

[23842: マンコミュファンさん]

>>23841 マンコミュファンさん

通常価格のものは入居前完売であること。更に完売が見込めたため決算調整上3ヶ月ほど販売を止めていた時期があることから入居前完売物件ということで問題ないかと思います。

[23843: 匿名さん]

>>23842 マンコミュファンさん
今売り出してる部屋って、竣工前から三井売り出してなかったっけ？

[23844: 匿名さん]

>>23843 匿名さん
今売っている三井のキャンセル住戸再販は今年5月からですね。

[23845: マンコミュファンさん]

配棟がいまいち分かりませんが、今後北側以外は他のタワマンに囲われる感じなんでしょうか？

[23846: 匿名さん]

>>23845 マンコミュファンさん
はい

[23847: マンション掲示板さん]

>>23845 マンコミュファンさん

中心的存在になります。街の玄関になるかと。

[23848: マンコミュファンさん]

>>23847 マンション掲示板さん

確かに真ん中ではあるけど、結構近くないですか？高層階じゃないと微妙ですね。

[23849: マンション掲示板さん]

>>23848 マンコミュファンさん

何を求めるかだと思います。
ここは屋上庭園があるので低層でも十分ですよ。
武蔵小山の資産価値において、立地的にここだけ上がる事はあってもここだけ下がるという事はないでしょう。

[23850: 匿名さん]

>>23849 マンション掲示板さん

方角に依るでしょ。
眺望プレミアは、毀損されることはあっても、上積みは無いでしょ。

[23851: 匿名さん]

>>23849 マンション掲示板さん

屋上庭園なんて何に使うの？
この時期なんて暑くて出られたもんじゃ無いし、雨の日使えないし、冬は寒いし。
隣のシティタワーのようにビューラウンジがあるなら低層買っても良いけど。ここは地域一番にはなれる要素無し。

[23852: マンコミュファンさん]

>>23849 マンション掲示さん

屋上とかあまり興味なくて、今が窓開けて生活できる環境なので、この価格でカーテン生活は正直厳しいです。安かったら諦めもつきますが。
洗濯物干す時、空が綺麗なのが良いのですが、目の前に高い建物があると目障りですし目線も気になります。
外側の住友とか三菱の眺望抜けるとこが同じ値段なら駅から多少離れてもそっちのが私には良さそうです。

[23853: 匿名さん]

>>23852 マンコミュファンさん
タワマン住んでみるとわかるだろうけど、洗濯物は浴室乾燥が便利。外だと花粉とか付くからね。

[23854: マンション検討中さん]

うちはファミリーでラウンジあるタマワンも住んだことありますが、屋上庭園の方が使い勝手いいですよ。
貴方はここを拒絶しているようですので、住友を購入されたらよいのではないでしょうか。住友もよいマンションだと思いますし、ここはもう1割あがってしまっているので貴方には住友を強くおすすめします。

ただし、住友は三井より高値で販売されている以上、中古になった場合も三井よりも高値で取引され続けないと割高になってしまうのでご注意を。

[23855: マンション検討中さん]

>>23851 匿名さん

私自身、夏は屋上庭園は暑くて使えないのではと心配してましたが、逆に夏の夜の屋上が快適だということが判明しました。

[23856: 検討板ユーザーさん]

>>23855 マンション検討中さん

こちらは夜何時まで屋上庭園が使えますか？

[23857: マンコミュファンさん]

>>23853 匿名さん

梅雨時期は浴室乾燥使ってますが、洗濯物にタワマンと低層マンションの違いってあるのでしょうか？

[23858: 匿名さん]

>>23857 マンコミュファンさん
ある

[23859: 検討板ユーザーさん]

他のスレで新築マンションがどんどん安くなっているとありました。
白金台の自然教育園が目の前の80㎡が1.3億台で買える時代だそうです。
そんな時代に武蔵小山に白金が買える坪単価を払うのはリスクでしか無いと思いましたが、皆さんどうお考えですか。ご意見聞かせて下さい。

[23860: 匿名さん]

>>23859 検討板ユーザーさん
グランドメゾンの現地行きましたか？行ってみて13900円出す価値があると思うのならば、検討してもいいかもですね。
ドングリ公園やイナゲヤが至近で暮らしやすいですが、三方塞がれてるし、自然教育園が近いということは虫が凄いです。

[23861: 匿名さん]

本当に好みによりますね。
以前、自然教育園の近くに住んでましたが虫が尋常じゃないですよ。
閑静な感じを求めるなグランドメゾンでもいいと思います。戸数が少なくて他の部屋は2億3億当たり前なので住んでいて辛くなるかもしれないなと思って検討をやめました。
武蔵小山はこれからマンションが数本たち、街自体も変わっていくと思いますのでリスクしかないってことはないと思います。

[23862: 検討板ユーザーさん]

>>23859 検討板ユーザーさん

どんどん安くなっているは語弊ありですね。地権者が一斉に売却ヨーイドンですからさぐりながら価格を決めています。新規のキャンセル価格も後追いで出てますのでバランスを考えて中古価格を調整しているだけです。
また、このタワマンの価値は武蔵小山全体を表すので、ここだけ下がるということは考えにくいかと思います。というより、今後はこのタワマンを基準に武蔵小山相場を決める事になるでしょう。ここが下がるということは武蔵小山自体の価値が下がっているということです。

再開発の第一棟は買いと言われるのはそういう事かと思います。

[23863: マンコミュファンさん]

>>23859 検討板ユーザーさん

リーマンショックが思い出されますが、不動産相場は景気に連動するからコロナ前の物件が一番割高で今後の物件は価格が抑えられる可能性はあると思いますが今後の社会情勢次第でしょうね。
白金と武蔵小山なら一般的にはどう考えても白金でしょう。私は庶民なので武蔵小山のが住みやすいと思ってますが。

[23864: 検討板ユーザーさん]

>>23863 マンコミュファンさん

新築は用地買収前でないといけませんので、デベが損切りしない限り下がるとしても数年先ですかね。中古はすぐ反映されるかと思いますが、今のところよくわかりません。

[23865: マンコミュファンさん]

>>23864 検討板ユーザーさん

仰るとおりですね。財閥系は体力あるので別ですが、それ以外のデベは資金回収を優先して結果相場全体が下がるというのはあります。