パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[23617: マンション検討中さん]

>>23616 匿名さん

まさに必死な様子が噂通りの特徴でびっくりしています。必死のあまりやり取りが永遠に続くとか。ここでご活躍しても破産したお金は返ってきませんよ。

[23619: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨と異なる話題が散見されるようです。

著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。


以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、予め、ご了承くださいますようお願いいたします。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[23620: マンコミュファンさん]

ここって管理費高くて修繕費がタワマンの割に低くないですか？当初のランニングコスト抑えるためにやってるとしたら三井らしくないと思うのですが、どうなんでしょう？倍くらい必要なのではと思いますが。

[23621: 検討板ユーザーさん]

>>23620 マンコミュファンさん

具体的にいくらなんでしょう？
数字がないと判断できません。

[23622: 通りすがり]

平日の昼間だったからでしょうが、駅前やモールを通った際に商店街と比べると閑散としてる印象を受けましたが、マンションの入居は概ね完了しているのでしょうか？

[23623: マンコミュファンさん]

>>23621 検討板ユーザーさん

物件概要見る限り@115円でした。絶対足りなくないですか？タワマンだと@200は必要だと思いますが、、、

[23624: マンション比較中さん]

隣のシティタワーもそれくらいですね。
詳しいことは分かりませんが、ここ１、2年で建った新築マンションの修繕費は@120-150あたりが相場かなと思います。湾岸エリアの共有施設が充実しているところは少し高めで、戸数が多いが共有部分の設備が少なめだと安くなる傾向があるのかなと思います。私が今比較している新築マンションを見返してみましたで、200円まで行くところは見つけられませんでした。
10年目以降での上昇率が他に比べて高いのかもしれませんし、詳しくは営業の方に聞いてみるのがいいかもしれません。
参考になれば幸いです。

[23625: 匿名さん]

修繕積立は段階的値上げ。特にタワマンは跳ね上がりが激しい。長期修繕計画を確認。イニシャルだけで判断するなんて間抜け。

[23626: 契約済みさん]

ここ、未完売で値下げしているって本当ですか？80平米で億切りますかね・・・

[23627: 通りがかりさん]

>>23626 契約済みさん

この売れ行きなら値引きもやむなしと思いますがどうでしょうか？
ここの売れ行き見ても、武蔵小山でこの価格は限界超えているのでしょう。今後の物件の値下がりに期待するのが吉。

[23628: 坪単価比較中さん]

三井さんのページに載っている２戸については6月頭時点の先方の話ですが、値下げしないと聞きました。地権者の方たちが売りに出しているリハウスの物件は値下げするかもしれませんね。

[23629: 匿名さん]

高台の安心感は格別ですね。

所用で水道橋から北に延びる産業道路脇の水没危険エリア低地を歩いたことがありますが、やはり住むには不安感の強い陰鬱な地帯でした。

[23630: 検討板ユーザーさん]

>>23626 契約済みさん
今新築で販売しているキャンセル部屋2戸は元々の価格から10数%値上げして出されていますが値引きリクエスト、指値が通るか是非チャレンジしてみて下さい！

[23631: マンション検討中さん]

>>23630 検討板ユーザーさん

皆んなで放置すれば1年後には大幅値下げ必至なので、焦らずいきましょう。

[23632: 口コミ知りたいさん]

>>23631 マンション検討中さん

一年分の家賃以上に下がる可能性は薄いですけどね。

[23633: eマンションさん]

>>23632 口コミ知りたいさん
ははは、正論っすね。
考えてなかったー、ってなった人は指値で永遠に買えないタイプですね。

[23634: 検討板ユーザーさん]

欲しい人は新価格でも指値でも申し込んでみたら良いのでは。値上がりした価格が納得いく価格でない人は検討やめて他の物件にすれば良いわけだし。流石に600戸規模のマンションで出たキャンセル住戸2戸が長い期間売れずに残るとは思えない気もするけど。三井グループ内で優待価格で売ってしまう可能性もあるし。

[23635: 検討板ユーザーさん]

パルマ商店街が二階建て。モールみたいになるのかな。
https://r.nikkei.com/article/DGKKZO60934580Z20C20A6L83000

[23636: 検討板ユーザーさん]

>>23635 検討板ユーザーさん
23635で書き込んだものです。
パルム商店街の書き間違いです。

[23637: マンション比較中さん]

ドンマイ！

[23638: 検討板ユーザーさん]

マンマニさんが物件調査行ってたのか。

https://manmani.net/?p=32107

[23639: 匿名さん]

住民の不満が多くて後悔してる人多数。
住民板見て愕然とした。

[23640: 匿名さん]

>>23631 マンション検討中さん

スミフと合わせた価格設定してるんだから、値下げせずスミフ方式でスピーディーに売れなくても構わないって方針だよ。

[23641: 匿名さん]

>>23639 匿名さん

バイアスに囚われてるね。
わざわざ掲示板に書き込むのは不満を持っている人だけ。
ほとんどの住民は掲示板に書き込みなんかせずに（そもそもほとんどの充満は見てもいない）、普通に暮らしてるよ。

[23642: 匿名さん]

にしても、入居早々にここまで不満が出たマンションて無いよね。
ペラ設計ペラ仕様と言われていたけど、よくわかったわ。

[23643: 口コミ知りたいさん]

>>23642 匿名さん

まぁベランダにでる小さな虫が最大の懸念点だから平和といえば平和だなw

[23644: 評判気になるさん]

>>23643 口コミ知りたいさん

騒音やGもあるね

[23645: マンション検討中さん]

住民の民度の問題、Gの問題、仕様の低さの問題、億ションでもこのような問題は起きるんですね・・・

[23647: 匿名さん]

キャンセル住戸は元の分譲価格よりも1000万円近く値上げしているのですね。
これでも隣に比べればまだ安いのか・・・

住民板は虫の話題で盛り上がっていますね。昔読んだファーブル昆虫記を思い出しました。
このマンションに住めば昆虫の専門家になれそう。
人生が変わるって、そういう意味もあったのですね。

[23648: マンコミュファンさん]

住民のみなさん虫のことで意見別れてるけど、クレーム付けなくていいって意見には驚き。
タワマンのメリットの一つは虫がいないこと。高層階でも虫がでるとなると資産価値にも影響するのに。
それでも防虫対策もしないとは、さすが感じのいいタワマン住民。

[23649: マンション掲示板さん]

>>23648 マンコミュファンさん

それは貴方が文章読み込めていないだけで、クレーム言わない方がよいと言う議論はでていないです。不自然な書き込みがあるので住民が反発しているだけかと。あと、小さな虫数匹発生したことによる資産価値低下なんてほぼないので、落としたいなら他の分析した方が効率よいです。

[23650: マンコミュファンさん]

>>23645 マンション検討中さん

あのー、Gがでたとは書かれていませんが。
勝手に話を盛らないでほしい。

[23651: 検討板ユーザーさん]

>>23650 マンコミュファンさん

それが破産若葉くんの得意のやり口です。殆どの人気タワマン掲示板で同様の手口で暴れています。むしろ光栄と思った方がよいです。

[23652: 匿名さん]

タワマンの住民板でこれほど虫の話題がでるのも珍しい。元々、虫が住んでいる場所に人間がタワマンを建てたわけで、虫たちが迷惑している。虫が多い地域なら駆除ではなく共存を目指すべき。
そもそも家の中にはダニやチャタテムシとかいっぱいいるわけで、虫をゼロにするのは不可能。

[23653: マンション検討中さん]

>>23652 匿名さん

何言ってんの？　あなたの家はGだらけですか笑

買えなくて可愛そうやね

[23654: マンション検討中さん]

買えない諸君にベランダからの景色を観せてあげるよ！　　

[23655: 匿名さん]

>>23654 マンション検討中さん
厚木あたりのタワマンと同じ感じの景色だね

[23656: 匿名さん]

都心成分が足りない。なんで北東買わなかったんですか？

[23657: マンコミュファンさん]

富士山ビューも良いと思いますけどね。購入の際は方角結構悩みました。北東側はこんな感じです。

[23658: 匿名さん]

北東は住友が被っちゃうんですよね

[23659: マンコミュファンさん]

>>23658 匿名さん
そうシティタワーとかぶりありです。もうお隣は最上階あたりまで外側は出来上がってきてます。
かぶっててもリビング側のベランダからこれぐらい見えれば個人的には十分です。
貴方が満足するマンション見つかるといいですね。

[23660: 匿名さん]

またビルの上にはみ出てる程度の東京タワーの写真出してるけど、これだとただの鉄塔にしか見えないよ

[23661: 匿名さん]

北東は住友との離隔距離がもう少し遠ければまだ良かったんだが

[23662: マンコミュファンさん]

満足度は人それぞれですからね。これぐらい離れた所でも東京タワーのライトアップも綺麗に見えるので当方は満足してます^_^
匿名さんが素敵なマンション見つけられる事をお祈りしております。

[23663: 匿名くん]

>>23660 匿名さん
君の家からは隣のボロい屋根しか見えないだろうが。

[23664: eマンションさん]

屋上からのブルーインパルス
圧巻やろ

[23665: eマンションさん]

>>23664 eマンションさん

方角は北西や！　高い建物がなくて最高！

[23666: 匿名さん]

>>23662 マンコミュファンさん
景色はいずれ飽きるけど
お見合いは永遠に気になるよ

[23667: マンコミュファンさん]

>>23666 匿名さん
購入者です。戸建ても良いのですが、駅への近さとセキュリティで選びました。造りが丁寧で満足しています。

[23668: マンコミュファンさん]

>>23666 匿名さん
美人は3日で飽きるしブスもは日で慣れないって話ですかね笑。道道路と住友地権者住戸を挟んでるのであまり気にならないです。何も遮るものがないパーフェクトな眺望のマンション探し頑張ってくださいね^_^

[23669: マンコミュファンさん]

>>23668 マンコミュファンさん
雨が降る日は楽ですね。

[23670: マンション検討中さん]

ここは100点満点の物件ではないですが、凸凹がないバランスの良い都内では優良物件ですね！95点ですね！

[23671: マンション検討中さん]

みなさん、住民の方々がこんなにも情報を共有してくれてますので、感謝しましょう。
　普通は方角の景色なんて入居しないと見れませんからね。　それを惜しみなく公開してくださって。本当に素晴らしい住民さんですよ。
　住民さんは部屋の中も景観もわからないまま購入されているわけですから。感謝感謝ですよ。　

[23672: 匿名さん]

>>23657 マンコミュファンさん
白金高輪エリアのタワマン乱立で東京タワーさらに見えなくならない？

[23673: マンション検討中さん]

>>23672 匿名さん

Googleマップで見る限り大丈夫ですけど、部屋によっては見えなくなるかもですね。スカイテラスから見えなくなる事はないかと思います。

[23674: 匿名さん]

>>23673 マンション検討中さん
googleマップ見て心配になったんだけどね。
西から東急、白金ザスカイ、パークハウスガーデン、プレミスト、パークハウス高輪タワー
奥には三田小山西の3棟とカンポ跡地

高さは150メートル級だから、全部隠れる事にはならないだろうけど、さらに先端だけしか見えない事になりそう

[23675: 匿名さん]

>>23674 匿名さん
スミフのタワマンを忘れてた

[23676: マンコミュファンさん]

写真に写ってる141mの白金タワーの見え方から考えると同じ方向に立つ予定の白金高輪から小山西のタワマン群はあまり眺望に影響ないかと。
逆に白金ザスカイが白金タワーと重なってあまり見えなさそうなのは残念。
かんぽ跡地は45mの14階建てのマンションになる予定じゃなかったですか？

[23677: 匿名さん]

>>23676 マンコミュファンさん
かんぽは高台だからね。
他のタワマンに比べたら、影響はなさそうだけど

[23678: 匿名さん]

>>23676 マンコミュファンさん
マンション雅叙園一帯が再開発タワマンになったら、東京タワー全部隠れるだろうね

[23679: マンコミュファンさん]

匿名さんは面白い人ですね。
三田の45mのマンションは出来上がってもどこかのビルかマンションに隠れて何も見えないかと。
雅叙園及びその周辺が再開発になり、しかもそこに景色を塞ぐ規模と高さのタワマンが立ったらと言う、計画も存在しない、仮にこれから計画され実現しても20年、30年以上先の事まで妄想し始めたらマンション買えないです笑。

[23680: 匿名さん]

>>23679 マンコミュファンさん
築50年だからね。
そろそろ話が出てもおかしくないでしょ

[23681: マンション検討中さん]

>>23679 マンコミュファンさん

ほんとですよね！言い出したらどこも買えないですよね。　　完璧なんてないですからね。どこかで折り合いつけないと。

[23682: 匿名さん]

湾岸は永久眺望ですよ。

[23683: マンコミュファンさん]

>>23682 匿名さん
でも、塩の匂いとベタベタ感がため。

[23685: マンコミュファンさん]

>>23684 匿名さん
幼稚ですか？前に東京湾で、クルーズ船で遊覧した時、この潮風は窓開けられないし、サビもかなりだろうなと、感じました。皆さん平気なんですかね。

[23686: マンション検討中さん]

>>23684 匿名さん
埋め立て地に価値はない

[23687: マンション買っちゃいな]

>>23682 匿名さん
そんなことはない。沈んで海の中眺望だよ

[23688: 匿名さん]

>>23679 マンコミュファンさん
知らぬが仏とはよく言ったもんで

[23689: 匿名さん]

地震危険度で測ると価値があるのは千代田区と港区の一部、あとは湾岸となりますね。
後は軒並み火災、建物倒壊で壊滅となる公算です。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/home.htm

[23690: 契約済みさん]

匿名さん
地震を含め災害の危険度(影響度)を下げる事も武蔵小山再開発の目的。何のために広場を設けたり道幅を広くしてると思います？2018年の時点で小山3丁目の総合危険度は5段階評価で上から2番目の2。その後この物件が完成。3丁目他エリアの大部分は元々ある小山台高校とこれから建設/完成する住友、三菱、日鉄興和再開発タワマンと付随施設。ますますスコアは良くなっていきます。
雅叙園再開発の話は最高に面白い冗談。中華ファンドの再開発計画を知ってるのはすごいね。地上げでのキャピタルゲイン狙いか地権者住戸狙いで雅叙園マンションの中古を購入された方がいいのでは笑？ この話が万が一本当で、東京タワー眺望を遮る規模のタワマンと商業施設が出来上がったら、雅叙園まで10分ちょっとで行けるこの物件の資産価値にはプラスじゃないかな笑。

以上、遊びで荒らしに来てるんだと思いますが一応マジレスしておきますね。

[23691: マンションさん]

>>23690 契約済みさん
素晴らしい！貴重なご意見参考にさせていただきます。

[23692: 匿名さん]

>>23690 契約済みさん
>>地震を含め災害の危険度(影響度)を下げる事も武蔵小山再開発の目的。何のために広場を設けたり道幅を広くしてると思います？
駅利用者や周辺住民すべての利益になる整備は行政がやるべきですが、財政的にできないために再開発事業を行い、整備コストの一部を購入者に押し付けただけです。購入者は地域住民や駅利用者のために安くない金額を寄付したようなものですから、もっと称賛されるべきでしょう。分譲価格が高くなり過ぎた理由のひとつですね。

[23693: 匿名さん]

>>23690 契約済みさん
さすがにマンション雅叙園再開発されて、ここの価値上がるというのはお花畑でしょ

[23694: 契約済みさん]

荒らしさんの書き込みと思っていたのですが本気で書き込んでらっしゃったんですね。匿名さんがおっしゃる通り、それが現在の都内の再開発事業の一側面です。引き換えとして容積率の緩和などを行政から特例を受けて現在の高さのマンションや施設を実現しています。購入者や検討者の多くの方はこの点を理解した上で買うのか、割高なので買わないのかをそれぞれの経済事情や自分の考えに基づいて判断しています。
ご自身で書き込んだ三田の45mマンション、雅叙園の妄想再開発、地震危険度へのレスにはダンマリを決め込み、そして23692でまた別のトピックで書き込みしているのを拝見するとマンションを検討し始めたばかりの方か荒らしさんだと思いますが、ご自身が気にいるマンションを見つけるかストレスの捌け口を別に見つけるなどして前向きに生きて下さいね。

[23695: 23693]

>>23694 契約済みさん
23692とは別人。
というか、複数いるだろ。書き込んでんの

[23696: 契約済みさん]

>>23695 23693さん
複数の書き込みなんですねー。

雅叙園再開発で資産価値が上がるなどとは考えていないですよ。そもそも再開発があると思ってないですが。書き込んだ通り「武蔵小山のこの物件からかなり距離のある雅叙園周辺で、物件の眺望を遮るような超巨大施設の建設が【万が一(お花畑話に付き合った上です)】行われたら、この物件含め周辺には好影響でしょうね(笑)と言う返事です。

[23698: 匿名さん]

>>23682 匿名さん

湾岸とは噴飯もの。水没ドボン地域は足切りライン外です。城南地区の地盤の良いところで安心安全に暮らしたいんで、ここまで売り込みに来るのやめてもらえますか。

[23699: 匿名さん]

やはり、富士山ビューの永久眺望が買いでした

[23700: 匿名さん]

自分は駅直結で大規模商店街が併設されてるところが買いでした。
みんなで良いところを挙げて行きましょう！

[23701: 匿名さん]

鹿島×三井×直基礎免震の基本スペック良さが圧倒的でした。

[23702: 匿名さん]

駅直結ではないけど、ほぼ駅直結
The Mall の名に恥じないテナント群
三井・住友・三菱という日本を代表するディベロッパーが織りなすタワマンシティ
富士山や東京タワーが垣間見える眺望

これはとんでもないポテンシャルを持ったタワマンの誕生ですな。買えなかった人が残念としか言いようがない

[23704: 匿名さん]

>>23696 契約済みさん

非常にクリアカットでわかりやすい解説ありがとうございます。雅叙園の開発なんてあったら我々には好都合ですよね。笑

[23705: マンション検討中さん]

しかしこのスレは人気ですな。ほぼ残っていないのに、こんなに皆さん騒いでる。　よーーーぽど買えなくて悔しいんでしょうね。　それもそのはずよね。10年に一度くらいの超優良物件だもんな。。。

[23706: 匿名さん]

>>23704 匿名さん
雅叙園じゃなくて、マンション雅叙園な。あそこは、土地が広い上に住戸多いから、再開発されるとしたらタワマンしかできないだろうね。タワマン建って眺望塞がれて好都合とはどんな思考回路？
笑ってる暇あったら内情調べたら

[23707: 口コミ知りたいさん]

>>23706 匿名さん
いつまで雅叙園の話するの？

[23708: 契約済みさん]

雅叙園君。
マンション雅叙園だけの話をしてるんだね。であるなら、それは再開発ではなく建て替えと呼びます。あの物件は容積率オーバーマンションです。法律上今より小さい規模で建て替えする必要がある。ペンシルタワマンでも作るつもりかな？それじゃあ眺望ふさげないよ笑。地権者は以前より狭い部屋になる事を納得する必要がある上に、新規で分譲も出来ないので、高額な建て替え費用を払う必要が出てくる。さらに3年前の2017年に大規模修繕実施済み。つまり区分所有者で構成する管理組合はマンションの建て替えを諦めているか、建て替え費用が捻出できないと言う事。以上、説明終わり。雅叙園君に返事するために朝の貴重な5分を無駄にしてしまったわ笑。

[23711: 匿名さん]

>>23708 契約済みさん
そりゃ、計画通りに大規模修繕はするだろ。
自治体跨いでるという難しさはあるが、まあ知らない方が幸せということもあるので。
あとは調べて

[23713: 匿名さん]

東京タワーとこれだけ離れていれば、東京タワービューはいつか無くなると思っておいたほうがいいね。
眺望で部屋選ぶのは、ギャンブルです。

[23716: 匿名さん]

望遠レンズの写真と違って肉眼でみると東京タワーかなり小さい
もし見えなくなってもそんなにマイナスでもない