パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[23251: 匿名さん]

三井不動産の株価が1ヶ月で半値になったけど、ここの資産価値も半値になりそうですね。ダウ大暴落で日経平均も更に下がりそうですし、ここの契約者の損失は数千万円になりそう。

[23252: 検討板ユーザーさん]

地価公示、近場でみると、青物横丁やシーサイドより上にきている。が、大井町より格下。オフィスビルが、ないからなんか田舎の雰囲気がでるんだね。

[23253: 匿名さん]

>>23252 検討板ユーザーさん
商業地

[23254: 匿名さん]

なるほど。ここは商業地なのに地価が高くないのか。

[23255: 口コミ知りたいさん]

>>23250 匿名さん

テレワークの本質をわかってないと思うよ。
その感じだと時代の波に乗らないよ笑

[23256: 口コミ知りたいさん]

>>23252 検討板ユーザーさん

地価に関しては大井町の駅前との比較だと大井町かな。というかそもそも大井町のが高いからね。大事なのは地価の上がり方じゃない？あと、徒歩10分の大井町との比較だと、ここのが上だと思うよ。

[23257: 匿名さん]

大井町はJRと私鉄のターミナル駅。
武蔵小山は私鉄の急行停車駅。
比較対象には、元々ならんだろ

[23259: マンコミュファンさん]

>>23258 マンション契約者
ほぼ、現金でかいました。長く住むつもりだし、気が変わったら、子供に譲って、手放す気はありません。

[23260: 匿名さん]

>>23255 口コミ知りたいさん

他者を批判せずに、是非そのテレワークの本質を教えて下さい！

[23261: 検討板ユーザーさん]

しかし、ここは、ターミナル駅でもない小さな駅だし、コロナの影響もあるし、この過度のタワマン供給はかなり、やばい。売れないか暴落の可能性が。とくに3棟目は、考えもんだ。場所がマイナーすぎる

[23263: マンション検討中さん]

REITが凄いことになってますね。

[23264: 匿名さん]

>>23259 マンコミュファンさん

この市況では手放したくても、購入時の金額より大幅に下げたとしても買い手いませんしね。
それしか方法は無いですよね。

[23265: 通りがかりさん]

>>23264 匿名さん

周りみればわかるよね

下がってる？（笑）
どちらか下がってるのぉー？

[23266: 検討板ユーザーさん]

どうせ大金だすんだったら、せめて、都心に近いところのほうがいいと思うが。
バブル崩壊時やリーマン時考えると、今は、タイミングが悪すぎる

[23268: 匿名さん]

>>23261 検討板ユーザーさん
3棟目の計画は凍結でいいと思います。まだ、立退きも始まっていないのだし。

[23269: 検討板ユーザーさん]

建設中の横のタワマンも、途中で中止は、無理なのかな。共倒れになる。そもそも乗降客も少なく、利便性もよくない小ぶりの駅にタワマン2つの発想がなあ。

[23270: 匿名さん]

お隣は全然売れてなさそうですね。そんな中、コロナショックまで来てゴーストマンション化しそうで怖いです。

[23271: 匿名さん]

お隣は売れてなくても、竣工までは値下げしないでしょう。（所沢では2期で値下げしたけど）
竣工前に値下げしたら、これまでに買った契約者は怒ると思いますよ。
ダイワの有明のマンションみたいに、すでに契約した人にも同じように値下げするのなら別だけど、時価販売のスミフはそんなことはしないでしょう。
もともとスミフは竣工後も売り続けるビジネスモデルだし、竣工後2年くらいたっても売れ残ってたら、水面下で値引き販売して売り切るのではないかな。

[23273: 検討板ユーザーさん]

しかし、既に購入した人は、お気の毒としかいいようがない。今から検討じっくりすれば、同額で、ここよりもっと極上の物件買えたのに。

[23274: 匿名さん]

>>23273 検討板ユーザーさん
まだそんな物件は出てない。出てから言え

[23275: 検討板ユーザーさん]

実際、リーマンよりひどい状況だからしかたがない。そのうち、いいこともある。しかし、モールが心配だな。ほんとに廃墟っぽくなる。なにか対策至急考えないと

[23276: 匿名さん]

REITはアベノミクスによる上昇分を全部吐き出しているので、ここも最悪坪300万くらいになる可能性があるってことなのかな。

[23277: 匿名さん]

REITは誰も買い支える人がいないからね。
株は日銀がETFを買い支えているので、いずれは下げ止まるでしょう。
でも、その日銀も含み損が2~３兆円というから、ものすごいことになっている。
まあ、日銀は自分でいくらでも紙幣を刷れるから資金は無限にあるのだろう。

[23278: 匿名さん]

>>23277 匿名さん
日銀がREITも買ってるの知らないの？

[23279: 匿名さん]

ETFに比べれば、微々たるものですね。

[23280: 匿名さん]

>>23279 匿名さん
それを言ったら、ETF買い入れもその日の売買代金に比べれば微々たるもの

[23281: 匿名さん]

全体の売買代金から比べればそうでしょうが、日銀がETF購入で株価を支えているのは誰でも知っていること。GPIFが買い支えるには（年金を運用しているので）限界があるので。
REITを買い支えているわけではないですよ。

[23282: 匿名さん]

>>23281 匿名さん
日銀がETF買い入れを倍増したのと同じくらいに、J-REITの買い入れ増額したのを投資してる人は知ってると思うけど

[23283: 匿名さん]

オフィス需要は堅調だと聞くけどな
ホテルとかが叩き売られるなら分かるけど
リートと実需のマンションは関係ないと思うけどね

[23284: 匿名さん]

>>23283 匿名さん
>>23282 匿名さん
>>23281 匿名さん
日銀の影響は凄いよ。先週末は日経下がってTOPIX上がってるから。日銀はTOPIX買ってる。日銀はリートも同じくらい（市場全体に占める割合で）買ってる。売らないから需給への影響は小さい訳ない。リートの暴落は地銀の売りとの報道。3月末決算が影響か。TOPIXとはメインの投資家層が違う。
少なくとも過去はマンションとリートはある程度関係はあったね。当然マンションの方が変動は小さい。オフィスへの影響はこれから。規模縮小、リストラは避けられない。丸の内、大手町でもリーマンのときのように空室出ると思う。
ここは地域1号で単価はそんなに高くないから普通の部屋への影響は大きくないとは思います。ただ、高い部屋は影響あるでしょう。500超えの買い手は現金優先する環境。給料高かったり、投資家は景気の影響が大きい。収入半分は良くあること。
それより、庶民は倒産や給与減、リストラ、子供の就職活動の方が現実問題になるかも。リーマンよりひどそうだから。ボーナスもローンの支払に充てる場合は特に注意。子供巻き込んでユーチューバーで副業しよう。在宅ならまたとないチャンス。今日決断

[23285: 検討板ユーザーさん]

まあ、ここは、時間の問題で、価格下がるね。核となるものが何もない。しかも小さな駅一つ。田舎にして、妙なバブルだったから、1割前後は覚悟したほうが。後は、土地柄、後期高齢者の富裕層ががんばれば何とかなる。

[23286: 匿名さん]

>>23285 検討板ユーザーさん

いやいや下落は1割じゃきかないでしょう。
ここの実力値としてはせいぜい坪単価300中盤から後半程度。
ここのような郊外で坪単価500万近いとか狂気の沙汰。それだけ出せば都心のパークコート南麻布やパークコート小石川で選べる部屋沢山あったからね。

[23287: 名無しさん]

>>23286 匿名さん

小石川と南麻布はファミリーは殆どいないらしいから購入層がまったく違うかな。無理に引き合いに出さなくていいんじゃないかな。

[23288: 名無しさん]

>>23287 名無しさん

> 小石川と南麻布はファミリーは殆どいない

これはどこからの情報ですか？
小石川も南麻布もどちらも戸数がそれなりにありますし、ファミリー多く居ますよ。
都内大規模、価格帯、デベ等で探すと武蔵小山も一応は引っかかるのだと思います。
小石川と南麻布はパークコートなのでグレード感がこちらと全く違うのはおっしゃる通りです。

[23289: 匿名さん]

>>23288 名無しさん
むしろ、両物件はファミリーもしくはDINKS向けだと思うけどね

[23291: 匿名さん]

今はコロナで先行き不透明感はあるが、それはさておき、パークシティ武蔵小山はマンション市場の現状を象徴するような物件だったと思う。

価格が発表された時、武蔵小山でこんな高い値段では販売に苦戦するのではないかと思っていたのだが、結構順調に売れてしまった。地域のタワマン第1号ということで注目されたのもプラスに働いたのだろう。
体力のある大手デベロッパーの寡占市場で供給数が絞られているので価格が下がりにくいのに加えて、消費者の購買力が上がって、高くても買える層が増えたことでますます価格が下がりにくくなってしまった。
これでは、マンションの売行きが鈍くても、なかなか価格は下がりそうにない（高くても買える人は一定数いるので、時間をかければ値引きなしで売れる）。

なお、PC武蔵小山が結果的に高値掴みなのは仕方ない。自分が住むためであれば、気に入ったマンションに住むのがいい。

[23292: マンコミュファンさん]

>>23288 名無しさん

情報元はお察しください。
もちろん小石川などもファミリーはいますが、比率がこことはまったく違うようです。

[23293: 名無しさん]

>>23292 マンコミュファンさん

ファミリー層が殆どいないと言いながらも、その情報元が言えないというのは、貴方の思い込みであるからですね。
そう言われたくないのであれば情報源を明かすことです。
まずはこちらのファミリー層比率を開示して下さい。小石川としっかり比較しましょう。
回答が無かった場合も虚偽と判断しますので。

[23295: 名無しさん]

>>23294 マンション検討中さん

では武蔵小山と小石川それぞれのファミリー比率を教えて下さい。

[23297: 通りがかりさん]

>>23296 マンションテンションリアクションさん
それは嘘かなw
ファミリーの概念がわかんないけど、乳児?小学生の子供がいる世帯で言うと、武蔵小山が30%、小石川が7%だったと思うよ。情報元が言えない事は頼む察してくれ。

[23298: マンション検討中さん]

別に小石川が悪いとは思ってないよ。購入層がまったく違うし、魅力も違うから比較する意味ないのよ。小石川は医者や弁護士みたいなステータスが重要なやつが好きなのよ。文京区だせ、いぇいいぇい。みたいな。そう言うやつから見たら商店街や林試の森の公園は何の価値もないということ。

[23299: マンション検討中さん]

で、ファミリー層は嫁の意見に左右されるんだよね。多くの女性は子供の環境や普段の生活のこと考えるから。小石川も見に行ったけど、武蔵小杉や豊洲のがよいと言ってたわ。結局、うちは、バランス見て中目黒で落ち着きそうだけど。

[23300: 匿名さん]

>>23297 通りがかりさん

当方も確かな筋に確認したところ、子供がいる世帯は小石川の方が割合が多いとのことでした。また、三井の駅近タワマンということでどちらも見学している層は相当数いるとのことです。
同じく情報元が言えないことは察して下さい。

[23302: 匿名さん]

小石川に住むのを強制されたとしても、老人になってからで勘弁してもらいたい。
そもそもいくらタワマンとは言え、バブル真っ只中の過去最高価格で最大限にコストカットされたパークシティ文京小石川を買うのは、もはや愚行に近い。

[23303: 匿名さん]

>>23302 匿名さん

文京小石川はここと販売時期や価格も被っていたことからどちらも検討していた人が多かったそうですね。
でも、両方見てこちらを選んだ方は殆どいなかったとお聞きしています。
あちらは都心駅直結でパークコート仕様で格段に高かったので当然のことでした。

[23305: 匿名さん]

城北タウンの文京区を都心にくっつけたがるのは、昔から文京区民だけですかね。

バブル期ピークを高値で売りぬける為とは言え、
お情けでパークコートに入れてもらったような立地とチープな仕様の小石川　おっとこれは言い過ぎました失礼。
窮屈な小石川のモデルルーム、あれでも80平方あったのだとか。
あの圧迫感を醸し出しているのは梁だらけの低い天井のせいでしょう。ご存知の通り、これは最もコストカット効果が高い箇所の一つです。

[23306: 通りがかりさん]

2.1メートルしかない梁下で頭をうちそうだったので
小石川は住まいとして足切りにしました。
住環境も底辺ですし、賃貸で一年くらい住めば嫌になると思いますよ。

[23307: 匿名さん]

>23305

元文京区民だけど都心って認識はなくて城北ブロック（文京のほかは豊島、板橋、北）って自覚してるよ。都心とくっつけたがるのはデベさん。

[23308: 匿名さん]

>>23304 マンション掲示板さん

いえ私はどちらも見送りました。
最近の情勢から良い決断をしたなと思っています。

[23311: マンション下痢三昧]

>>23308 匿名さん

じゃなんでここにいるの？ ここが欲しいんだろ。 欲しくてたまらないだろ！

[23312: 評判気になるさん]

>>23311 マンション下痢三昧さん

もう買えないから僻んでるんでしょう。よくある話です。

[23313: マンコミュファンさん]

>>23312 評判気になるさん
コロナもいずれ収束するでしょう。ここもう全部売れてしまったんですよね。下がるかわからないのに、余計なこと言わないほうがいいかも。

[23317: 検討板ユーザーさん]

しかし、ロックダウンも間近だ。ここをローンで買った人大丈夫か？ボーナス月払えないんじゃないかな。そういうとき、やはりこんな田舎駅より都心近辺のほうがいいに決まっている

[23318: マンション検討中さん]

テナントは埋まりましたか？

[23319: 通りがかりさん]

>>23318 マンション検討中さん

それここの禁句ワード⑧です笑

[23320: 匿名さん]

こちらの購入を検討しております。
今の時期コロナで共有施設は使用禁止となっていますでしょうか？
共有施設が乏しいことは把握しておりますが、だからこそ使用禁止だと厳しいと思いまして。
よろしくお願いします。

[23321: マンコミュファンさん]

>>23320 匿名さん
買う気もないのに。

[23322: 匿名さん]

>>23321 マンコミュファンさん

意味のない投稿は控えて下さい。
検討のための議論の邪魔です。
共有施設は封鎖されてしまっているようですね。この反応から何となく感じとれました。

[23323: 匿名さん]

ここを購入した人はジャンピングキャッチでしたね。コロナショックでリーマンや震災を遥かに超えるダメージを日本経済は受ける。
武蔵小山はもともと坪単価200万円前半の街。
ここは半値になるよ。テナントも埋まらない。
名物商店街の街にこんな不釣合いなタワマンはそもそも不要だった。

[23325: マンション検討中さん]

完売してもここの板は盛り上がってますね。入居は４月からじゃなかったっけ？

[23331: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

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関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

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当サイトのご提供趣旨を十分にご理解いただいた上で
ご投稿いただけますようお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[23332: 匿名さん]

テナント埋まりませんね。泣

[23333: 検討板ユーザーさん]

>>23322 匿名さん

この投稿って何か意味ありましたか？検討の参考にはならなかったので。

[23334: 検討板ユーザーさん]

>>23333 検討板ユーザーさん

コロナで共有施設の取り扱いがどうなっているか気になりますよね。
管理面を気にしてのことではないでしょうか。
いつも饒舌な住民さんがダンマリになってしまう管理具合なのかと、小生は検討の参考になりました。

[23335: eマンションさん]

>>23323 匿名さん
でた?！買えない御仁のひがみ

[23336: ご近所さん]

僕は買うからね！！！

[23337: 匿名さん]

1年以上晒者となっている新古が一向に売れませんね。むしろ売り出しが増えています。
でもこの旧価格では無理でしょう。完全に市況は変わりました。元の坪単価300万円台に戻るのも時間の問題ですね。

[23338: マンション検討中さん]

僕も買っちゃうよ！！

[23339: 匿名さん]

長期晒し者となっている新古が山のようにありますが、価格更新(値下げ)の嵐ですね。
それでも全く動く様子が無い。
この市況下でも成約しているマンションは多いというのに人気不人気の二極化は益々進みますね。

[23340: 匿名さん]

>>23339 匿名さん
4階　7380万　49平米（@495万）
こんなんコロナ関係なく、売れるわけないだろ。チャレンジ過ぎ

[23341: マンション検討中さん]

それは賃貸にだされてる物件やろ！
新古は山のようにはない！　10もない

[23342: 匿名さん]

>>23341 マンション検討中さん

新古はスーモで15件売り出しありです。
賃貸に至っては60件出ています。
いずれも成約に至ったものが無いのが驚きです。

[23343: マンション掲示板さん]

粘着性の高い、近隣ミニ戸さん

[23344: マンション検討中さん]

めっちゃ詳しい！！　成約に至ったものがないってなんで言い切れるの？ 毎日チェックしてるの？　
あなたは不動産業者？それともただの暇人？ コロナで収入無くなっちゃった妬みの人ですか？　　よっぽどここが欲しいのですね 笑笑

[23345: マンション検討中さん]

狙ってるお部屋がでてくるといいですね 笑笑

[23346: マンコミュファンさん]

賃貸186件出たぞ(笑) 重複あるとしても異常。。ご愁傷さまです

[23347: 通りがかりさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[23348: 匿名さん]

>>23346 マンコミュファンさん

いきなりゴーストマンション。ここまでのレベルは初めて見ました。

[23349: マンション掲示板さん]

>>23348 匿名さん
地権者多いからね。お隣も同じ感じになると思うよ。

[23350: 匿名さん]

>>23349 マンション掲示板さん

すぐにお隣を絡めてくるけど、論点はそこではないよね。
賃貸募集が200件近くあるという異常な状況であるということが問題。購入者はたまったもんじゃない。
賃貸が多いとマナー悪いし汚れるし劣化が早い。