パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2321: 匿名さん]

>>2319 匿名さん

確か貯水池を増強して以降は溢れてないんですよね。地盤はしっかりしてるみたいだし、そこはあまり気にならないかな。最寄駅自体の駅力と最寄駅までの距離の面では明らかにこちら、目黒五反田含めて評価するとシティタワー目黒。

結局のところ、どっちも高いけど。

[2322: マンション検討中さん]

今、不動前駅至近に住んでいますが、
不動前住友タワーと迷う方、分からない・・・。
2択だったら武蔵小山ですよ、確実に。
不動前駅からは大きな道を渡らないといけないし、目黒駅までは坂道。
オマケに目黒川沿い。
ここ最近、あふれることはなくなったけど、
毎年ゲリラ豪雨のたびに水位が上がりすぎて警報のようなものが出てます。
溢れそうになっているの目黒川は電車の中から見ても怖いくらい。
地盤超弱そうだし、長年住んでると目黒川がどうしてこんなに注目されるのか分からない・・・
水は汚いし臭いし・・・。桜だけ???

ＭＲ、予約完了。
ココか大井町かで悩んでるけど、嫁的にはココ。

[2323: 2320]

昨日夫のスマホにメールが届き、それを見てPCで予約する際
アルファベットの大文字と小文字を打ち間違えただけでした。
お騒がせしまして申し訳ありませんでした。

[2324: 匿名さん]

高いと前評判だった、武蔵小山駅徒歩7分のインプレストコアが完成半年前に完売したそうです。地権者や地元住民にプラスαの購入者で完売も夢ではないかも。

[2325: 匿名さん]

>>2322 マンション検討中さん

不動前駅もピンキリですからね。不動前の残念なところに住んでたんですねwww

[2326: マンション検討中さん]

武蔵小山に最近カラスが多い気がするのですが、近隣にお住いの方何かご存知の方いらっしゃいますか？？工事のせいなのでしょうか。

[2327: 匿名さん]

公示地価
西五反田 151万285円
大井町 81万7625円
武蔵小山 77万8142円

世間の評価は、明らかに武蔵小山、ってことはない。

[2328: 匿名さん]

公示価格といったって、街の中で場所は色々だから

[2329: 匿名]

不動前は大きく上がる余地は無いけど、
武蔵小山はこれから上がるでしょ。
上がらなかったらこのマンションの価格はボッタクリになるｗ

[2330: 通りがかりさん]

>>2329 匿名さん
武蔵小杉みたいになりそうですね。

[2331: 匿名さん]

>>2329 匿名さん

あのスミフタワーの場所は不動前物件としてだけではなく、
目黒や五反田物件としても見られるところにポテンシャルがありますよ

[2332: 匿名さん]

不動前って、斎場があったよね。

[2333: マンション掲示板さん]

>>2325 匿名さん
そうでしょうね。

それか完璧にスミフタワーを貶めたいネガでしょう。

いずれにせよ、人間性に問題があるってことはわかります。

[2334: 検討板ユーザーさん]

武蔵小山は武蔵小杉のように週末家族が訪れる街になるのでしょうか
商業ビル建築の予定はありますか

[2335: 匿名]

商店街は週末になると家族連れで賑わってるけどそれじゃ不満？

商業施設は間違いなく商店街その他が反対するから
未来永劫出来ることはないだろう。

[2336: 匿名さん]

パルムはリサイクルショップとペットショップばかりで期待外れだった
入口に大きなパチンコ屋があるのも好きじゃない

[2337: 匿名さん]

>>2334 検討板ユーザーさん

武蔵小杉のようにはなりませんよ

[2338: 匿名さん]

>>2322 マンション検討中さん
地盤弱くないよ。住んでるのにそんなことも知らないの？

[2339: 匿名]

>>2326
それなら武蔵小山はやめた方がいい。
商店街に魅力を感じないならこの街のマンションに1億払う価値はゼロ。

パチンコ屋は全店が次の再開発地区に入ってるから
立ち退くか目立たないところ（地下？）に移転するはずだけど

[2340: マンション検討中さん]

自分もここは値段高い以外は素晴らしいと思ったんだけど、嫁さんが商店街を好きになれなくて検討進まなかった。好き嫌いはどうしようもないよね。

[2341: マンション検討中さん]

でも、将来的には大半の商店街は、なくなっていくんでしょうね。もう少し綺麗な街になると思います。（これも好き嫌いあると思いますが）
モデルルーム見学いよいよ始まりますね、楽しみです。特別待遇とかで既に見学した方がいたら、様子など教えてください‼︎

[2342: マンション検討中さん]

>>2340 マンション検討中さん
私もです。セールスポイントの１つの商店街がネックになりますね。15年位前に小山に住んでいた友人が商店街の良さを力説していたので期待して現地に行きましたが、簡易店舗のような所に安っぽい婦人服が吊るされているのばかりが目につきました。いつからこんな使えない商店街になったのでしょうか？

[2343: 匿名さん]

>>2342 マンション検討中さん

文句あるなら、他の物件行けよ。
ディスるだけなら、かったるい

[2344: 匿名さん]

パルムが気に入らない人は、たぶん商店街という形態そのものが向いてないんじゃないかと。
私も店舗のラインナップに思うところがないわけではないですが、老若男女問わず賑わっている雰囲気を感じるだけでも楽しいもんですよ。

[2345: 匿名さん]

>>2342 マンション検討中さん
使えない商店街になったと地権者が思ったからこそ再開発が実現した

[2346: マンション検討中さん]

>>2345 匿名さん
そうなんですか！今後商店街が以前のように魅力的になる計画があるんですか？それともタワー内に入る商業施設が代替できるような感じなんでしょうか？大まかでいいので商業施設の内容がわかればありがたいです。武蔵小山駅徒歩1分の立地は捨てがたいです。

[2347: 匿名さん]

麻布十番は六本木ヒルズという再開発との相乗効果で人が集まる街になった
ただスカイツリーもそのような効果が期待されたがスカイツリータウンがデカすぎるのと網羅性が高いので外には誰も出てこないで地元に金は落ちない
再開発で既存のエリアとのシナジーが出るかは難しいところだね

[2348: 匿名さん]

>>2341 マンション検討中さん
商店街の建物のオーナーはもう自分で商売なんてしないでしょ
商店街である以上自分だけ土日休みとかにできないし店やってたら金があっても旅行にすら行けない
今は店舗は人に貸してる人が多い
だからケータイショップだのファーストフードだらけになる
店の前オーナーはバラバラだからショッピングモールみたいに計画的にバリエーション豊かにもできない
かといって賃料高いので若者が新しい業態に挑戦することもできない
自然発生的にやるのは無理でしょ

[2349: 匿名さん]

ショッピングモールができないのが残念
商店街だけじゃ足りないよ
結局、休日は都心に出ることになる

[2350: マンション検討中さん]

武蔵小山に住んでるけどスーパーと薬局以外はほとんど使わないよ
飲食店家族で入れると少ないし味もいまいち
服屋も本屋も総菜屋も電気屋もパン屋も使えない
TSUTAYAあるけどいまどきレンタルしないし
ケーキ屋上手いとこあるけどいつも同じケーキ

[2351: 匿名さん]

ショッピングモールは味気ないっていう意見もあるけど大企業のビジネスにモチベーションも資金も異なる個人商店連合が叶うわけがない
個人商店の魅力ってのは基本ブラック労働環境を前提としてるから継続性はない
パルムも基本はオワコン

[2352: 匿名さん]

御殿山の豪邸を売却して高田道場のある武蔵小山に拠点を移した高田、向井夫妻に盛り上げてもらいましょう

[2353: 匿名さん]

>>2340、>>2342
言いたい事わかります
私もパルムは少しがっかりしました
お店は多いけど普段使えそうな店は限られていますよね
落ち着いたカフェやレストランが少ないですし、全体的にオバさま向けの庶民的なお店が多いです
来週駅ビルが改装されてオープンされる予定ですが、これもまた微妙なラインナップで…涙
この辺が武蔵小山の限界なんでしょうか

[2354: 匿名]

「今の武蔵小山」を壊されたくない、
全く購入検討を考えていない一部の地元民が
地元disを開始したようです。

[2355: 匿名さん]

そんな事ないですよ
都心へのアクセス良いのにもったいないなって感じです

[2356: 匿名さん]

６両編成の東急目黒線、朝のラッシュが心配です。
乗り切れなくて、次の電車になんてことにならなければいいのですが・・・

[2357: 匿名さん]

早目に家を出ればいいでしょ

[2358: 匿名]

8両編成の目黒線になるから大丈夫だよ

[2359: 匿名さん]

>>2357 匿名さん

なんじゃそりゃ

[2360: マンション比較中さん]

今日、モデルルームの前を2回通りましたが、もう一部の人には公開されてるみたいですね。
大崎にモデルルームを作ったのは、現在の部屋が手狭になりそうな大崎ファミリーもターゲットだから。
みたいなブログも見ました。確かに大崎はファミリー多いし、値上がりしてるようですが。
ただ、ＪＲ利用者には、ちょっとツライでしょうかね。

[2361: マンション比較中さん]

2360ですが、モデルルームは普通に公開されているんですね（汗）失礼しました。
その割には、スレが静かなんですが・・・

[2362: 匿名さん]

>>2360 マンション比較中さん
大崎にモデルルーム作ったのはおそらく再開発の事例を見せるためだと思うよ
パークタワー東京サウス、グランスカイときてパークシティ大崎
世代が新しくなるにつれ進化してるのが一目でわかるので武蔵小山もご期待くださいと訴求できるからね

[2363: マンション検討中さん]

目黒線は今でも少し遅れると混んで乗れないよ。
2～3年前でも妊娠してるときは、普段でも混雑してて怖いから何台か見送ってた。

[2364: マンション検討中さん]

今日モデルルームに行かれたかたいかがでしょうか？価格等詳細も分かったのでしょうか？

[2365: 匿名さん]

やはり、他の路線が使えないというのがここの最大の弱点ですね。

[2366: 通りがかりさん]

現在武蔵小山に住んでいますが、パルム商店街はお年寄り向けですよね。頻繁に使うようなお店が少ないです。もっとお肉屋さんとかお総菜屋さんとかあればいいのに。パン屋も駅からかなり歩かないとありません。いい点を挙げるなら、屋根がついてることぐらいですかね。

[2367: モデルルーム行きました]

本日、大崎にあるモデルルームに行ってきました。
モデルルーム、とても賑わっていましたよ。ファミリー層が多かったですが、年配の方も居ました。
第１期販売の価格は予定価格でしたがすべて一覧で見せて頂きました。予定価格はネットで資料請求者限定で公開されている20階の価格と同じで、階数が変わるごとに±5〜10万程度でした。
気になったのはエレベーターで、41階建なのに上層階と下層階の2つに分かれるのみとのことでした。
仕様は最近のマンションにあるような感じで、特筆すべきところはなかったです。特別良くもなく、悪くもなく。バルコニーの奥行きが広く感じました。
価格以外は魅力的でしたよ。価格以外は。。。3LDKを買いたい場合は9000万台~1億ですからね。

[2368: 匿名さん]

>>2366
駅徒歩3分圏内だけでもパン屋3軒あるぞ？
駅ビルにドンクが戻ってくれば4軒だ
本当に暮らしてるの？

[2369: マンション検討中さん]

ネモは甘い系いまいち
セレオブレは小さい
こみねはまずい
ドンクはまずいし汚ならしい

パンは渋谷か自由が丘で買うよ

[2370: マンション検討中さん]

>>2367 モデルルーム行きましたさん

やっぱり価格高いですよね。住まいサーフィンでは平米127万円ですから、それと比較すると平米13万円くらい高いってことですね。これって坪40万円以上割高ってことで、スミフも驚きの値付けですよね。うーん、あり得ない気がする…

[2371: 周辺住民さん]

このタワマン検討してるのってむさこに住んだことあるか、縁の深い人たちじゃないの？

[2372: 名無しさん]

>>2370 マンション検討中さん

[2373: 名無しさん]

>>2370 マンション検討中さん
スミフ？

[2374: マンション検討中さん]

>>2370 マンション検討中さん

確かに高いので買うか迷いますよね。
商店街使えないし、駅も混むし、タワーマンションはエレベーターが不便だけど、東急沿線駅徒歩1分で静かなマンションはなかなかないので、大損するのを覚悟で買ってしまうかも。
家族に反対されそうです。
それか値段が落ち着いた10年後の地所を買うか悩んでいます。
10年後高くても今買うより損をするリスクは低い気がします。

[2375: マンション検討中さん]

>>2373 名無しさん

スミフ物件が高くて有名なこと知らないの？それを言ってるんだと思う。そして、今回のマンションの値付けはそのスミフも驚くほど高い、相場より高過ぎるということを言いたいのでは？ここまで高いとちょっとね…

[2376: マンション比較中さん]

再開発で駅力がどこまであがるか？
悩ましいですね。

[2377: 匿名さん]

今日、先ほどモデル行って来ました！！結構賑わってますね。
我が家は今の環境変えたくなく、駅前で良いな～と思ったのですが、やはり高いですね・・。
がっかりです。

所で、モデルルーム救急車・警察が来ていましたが、何かあったんでしょうか？
帰り際だったので、状況分からずビックリ（＞＜）？

[2378: 匿名さん]

>>2377 匿名さん

値段高くて、発狂して暴れた人がいたとか？

[2379: 匿名さん]

販売前に少し価格調整して、安くなったと勘違いしたぎりぎり買える層と地元のお金持ちに高値掴みさせて売り切る作戦?

[2380: 匿名さん]

値段高く設定しても、最初の物件だから、地元の有志や地縁のある人でさばけると強気なのだと思う。

[2381: 匿名さん]

駅前だから、買って住みたい人は多いと思う

[2382: 評判気になるさん]

ここを買われる年齢層ってどのくらいですか？？
パルム商店街って高齢者向けなのかと思ってたのですが、この掲示板はとても賑わってますよね。
同じ駅歩1分なら俄然シティタワー駒沢公園に魅力を感じてしまいます。スーパーはいまいちだけどカフェが数えきれないほどあるし、駒沢公園近いし。246はマイナスポイントですが。
我が家は駅近マンションを探しているアラサーディンクスです。

[2383: マンション検討中さん]

モデルルーム行きましたけど、やはり値段が高いですね。眺望が失われたり、お墓に面している部屋なのに一億超えは、ふっかけてますね。リビングにすらエアコンも付いてないですし。予定価格かと思いますが、管理費も他と比較して高いですよ。

[2384: マンション検討中さん]

今日、モデルルームに行ってきました。
以前、事業費から一室平均利益を計算されていた方がいましたが、
実際にはもっと利益は大きいと感じました。

平面図を見たところ相当数の店舗が入るようで、
それらから月額定額の賃貸料のほか、
売上に応じたテナント管理料を三井不動産は得られるはずで、
おそらく毎年5000万から1億の収入があるはずです。
50年で30〜50億。そこから修繕費の補助などがないなら、
部屋数で割ると、三井不動産の一部屋あたりの平均利益は
この前の計算から更に1000万円上乗せできる計算になります。

割高に感じていた価格ですが、やっぱり高いと思います。

[2385: 匿名さん]

>>2384 マンション検討中さん
店舗は三井の所有ではないんじゃないですかね

[2386: 匿名さん]

三井だから売れ残りそうなら価格を下げてくるさ。

[2387: 匿名さん]

>>2385 匿名さん

そうだと思います。
一般にはお店も分譲のはずです。

[2388: マンション検討中さん]

3人家族ですが、引っ越した後に保育園の転園ができなそうなので購入するか迷っています。2LDKか3LDKかも迷います。

[2389: 匿名さん]

>>2388
保育園は周辺にいくつも建設中みたいだから
入れないってことは無いんじゃない？
https://twitter.com/musashi_koyama/status/906412673952133120

[2390: 匿名さん]

補助金もいくらか出てるだろうしね、三井はかなり利益を乗せてるね。
もう少し安くしてもらいたいものですね。

[2391: 匿名さん]

今日行きました。皆さん同様、やっぱり高いと正直に感じました。大規模な再開発、駅前といえ、所詮(今住んでますが)は武蔵小山ですからね。東急でも目黒線だし、電車混むし。だったら、やっぱり山手線の方が資産性、利便性高いかな。
ここの価格がこなれてれば、迷わず欲しいですが。。難しいかな。他、見てみよう。

[2392: マンション検討中さん]

今日見に行きました。
ですよね…本当に高すぎて…三井さん捌けるのか…と正直思ってしまいます。近所に住んでいますが、保育園は建設中のところがちらほらありますしこれからどんどん増えそうですね。方角について、みなさんどう思われましたか？

[2393: 匿名さん]

高くても駅前だから買いたい人はいるでしょう。

[2394: 匿名さん]

駅前で魅力的だけど、高すぎるなら都心の物件の方が資産性ありそう。

[2395: 匿名さん]

>>2394 匿名さん

まさにそうだね、なんでこんなに高いのかね。売れ残りそうだよね。

[2396: マンション検討中さん]

>>2389 匿名さん
今、駅前は認可が二つなので、一度認可外に入れてなおかつ世帯所得が低くないと係数が足りないので4月入園できません。一学年12人なので、24人の狭き門。1園増えたところで変わらないと思いますが、認可外に入れる可能性はわずかながら上がりそうです。ちなみに4月以外で武蔵小山の認可に入るのはほぼ不可能。空きがありません。
それから隠れ待機児童ってかなり多いんですよ。
どちらにしろ、こちらのマンションを買う人は世帯所得が高いので認可には入れません。

[2397: 評判気になるさん]

一気に３園出来るから、だいぶ入りやすくなりそうだね
通勤にも便利だし、共働き子育て世帯には良い条件が揃ってるね
(価格以外は)

[2398: 匿名さん]

モデルルームです。モデルルームの近くにあるパークシティ大崎ザタワーは山手線物件で、周りの環境もいいし、中古を検討する価値があると思いました。

[2399: 匿名さん]

うちには三井からまだ電話案内来ない。高くて意欲失ったのばれたかなぁ。

[2400: 匿名さん]

かなり欲しいと思っていてつい最近まで多少高くても良いやって思っていたけれど、ここまで高い高いの大合唱で、商店街のネガも読んだら、買う気無くしました。
拍車をかけるようにうちには特別事前案内もなかったですし。
世帯年収は皆さんの言ってるような基準をクリアしてますしキャッシュも少なくないのですが呼んでもらえず。
もう良いや。

[2401: マンション検討中さん]

2400さんに全く同じ！　世帯年収がやや足りていない、以外は。

[2402: マンション検討中さん]

モデルルームに既に行かれた方へ質問です。説明を聞いたり見て回るのに時間はどれくらいかかりましたか？

[2403: 匿名さん]

パークシティで高いとね、、、、
ここを見栄張って買うなら、浜離宮の方が断然いい。
他を待ちます。

色気無しのダサマン。
価格だけ立派(間取りはいいね、すいません。)

[2404: マンション検討中さん]

事前案内会に行った人達は買う気があるはずなのに、この反応（値段が高過ぎる）って。パークシティ、東急線で、この価格ですもんね。

[2405: マンション検討中さん]

店舗も分譲だったんですか…。
そうすると、住居用以外にも原価がかかっており、事業費を住居用と店舗用の総数で割る必要が出て、一部屋あたりの原価は更に下がりますね。

店舗は住居用の何倍もの広さがあり、1億弱の住居用分譲価格の2〜3倍はすると思います。そうすると、結局30〜50億の収入を得るわけで、少し儲けすぎな気がします。

また、地域貢献の部屋も用意されていることから、自治体から税金も流れていると思うのですがね。

[2406: 匿名さん]

平均分譲価格でいくらなら妥当なんだろう

[2407: 匿名さん]

沖式新築時価では127万/㎡。
これまでの感じだと、魅力のあるタワーだとその+10万円程度までならかなり売れ行きがいい。

[2408: 匿名さん]

>>2406 匿名さん
住まいサーフィンでは平米127万円が妥当とされている、と>>2370さんが書いておられますね。
もしかして地権者の三井への譲渡額がすごーく高かったんでしょうか。
ここ地権者の数多いですよね。
今どこも高いけど、その中でも適正以上に高すぎるみたいなので気持ちがすっかり萎えています。

[2409: 匿名さん]

他の利の乗ったタワーマンションからの買い替え需要も期待して値段を高く設定しているのだと思う。

[2410: 匿名さん]

MR周辺の中古ならパークシティ大崎ザタワー、
新築ならグランデバンセ御殿山があります。
相場はここと変わりませんが、武蔵小山より立地が優れてると思います。

[2411: 匿名さん]

不動前のガーデンテラスからキャンセルが出た見たいですね、
タワーではないとはいえ、選択肢が増えますね

[2412: 匿名さん]

ずっと心待ちにしていただけに、予想を上回る価格設定にショックを受けました。もちろん徒歩1分だし再開発マンションとしては素晴らしいと思いましたが。この物件1本の予定でしたが、中古も含め他も検討してみようと思います。正式価格発表前に価格の見直しが入ることを願います。

[2413: 匿名さん]

来春開園の保育園、私立認可園3園合同の説明会@スクエア荏原には300組くらい殺到していましたし、（既出ですが）このマンション検討される程度の世帯年収ですと余程のポイント数でない限り認可はまず無理です。品川区も新設園増加を頑張ってはいますが、焼け石に水状態です。
認証も妊娠中から申し込み1年以上ウェイティングしても音沙汰なしですし、運に賭けるよりは認可外一択と思っていた方がよろしいかと思います。

[2414: 匿名さん]

>>2412 匿名さん

私も同じ意見です。
ここを心待ちにしていましたが、昨今の不動産市況を鑑みてもそれ以上に高過ぎる価格だと思います。もう少し常識的な価格に見直しが入る事を願っています。
が、多分まぁそんなに都合よく価格変更が入るとは思えないので、2期か3期で余っていたら再度検討します。。

[2415: 匿名さん]

>>2405 マンション検討中さん
店は分譲じゃなくて地権者との等価交換なんじゃないの
地権者は自分で使わず貸すのかもしれんけどその場合は賃料を保証は地権者へ行きます
というか土地代と等価交換で地権者に区分所有権を渡しているのだから事業費を全床面積で割ったところで原価とは言えないでしょ
土地代が入ってないんだからね

[2416: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方に質問なのですが、共用施設はどういうものがありましたか？管理費はいくらくらいでしょうか？84平米が候補なのですが。

[2417: 匿名さん]

三井さん、、、

日本一感じの悪いタワマン

[2418: 匿名さん]

スミフならともかく、駅力もさして高くない武蔵小山のタワマンにここまで強気の価格設定を考えている三井の思惑が知りたくなってきました。

[2419: 匿名さん]

どうせ相続税対策の金持ちや中国人が高値でも買うから文句言ってもしょうがないですよ。

[2420: 匿名さん]

>>2418 匿名さん

スミフなら値下げは絶望的だが、三井なので希望はまだ残っているよ