パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2241: マンション検討中さん]

ここは、補助金なしってことですか？
あと、三井の利益がかなり乗ってるってことなんですね。高いわけだ。

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2239 マンション検討中さん
大井タワーは70m2で標準8500万
土地代は小山より地価が圧倒的に高い為3000万以上かかっています。
スミフが高いと言われるが三井の方が明らかに
ぼったくりじゃないかな。

[2243: 匿名さん]

>>2238 検討板ユーザーさん
原価３７００万円で全ての部屋を販売できればいいけど面積比率で半分くらいは地権者に渡さないといけないからね土地取得代がかからない代わりに販売対象の部屋にはその部分が乗っかる
地権者がいなければ土地代としてオンされるだけ

[2244: 通りがかりさん]

地権者が多いとそれだけ価格が高くなるとスミフのMRで聞いたことがあります。

[2245: 匿名さん]

そりゃ倉庫跡地とかよりコストかかるから当然だよね
でも地権者多いことが悪ではなく本来地権者がたくさんいてマンションなんか建てられなかった場所を取りまとめてバリューアップさせてるのだから高くなるのは必然だね

[2246: 匿名さん]

そうですよね.価値がアップした

[2247: 匿名さん]

2240の言いたいことは、東京のマンションはこの先価格が下がる、ということかな？

[2248: マンション検討中さん]

事前案内会、いつ予約しました？
最早で9日なんですかね。
今週の方もいるのでしょうか。

[2249: 通りがかりさん]

>>2245 匿名さん

いつもこのすれでこの物件は割安だと言ってる人ですか？

[2250: 匿名さん]

再開発エリアって最初の物件は超割高に見えるけど開発後半になるとあれは安かった
買っときゃよかったって話がここ１５年くらいは続いてます
今後もそうかはわかりませんが

[2251: マンション検討中さん]

>>2245 匿名さん
そのこととデべが異常に高い利益を乗せていることとは関係無い話しだよね

[2252: 通りがかりさん]

>>2250 匿名さん
武蔵小山の再開発は、マンション以外に何ができるのですか？ユニクロや電気屋ができるといいのですが。

[2253: マンション検討中さん]

電気屋ってラオックスあるよ。個人商店はそれこそもっとたくさん。

[2254: 匿名さん]

利益4000万円も乗ってたら悲しいです

[2255: 匿名]

自転車乗って10分で行ける場所にユニクロの大規模店（TOC五反田）
あるから、武蔵小山に無くてもいいと思う。
テキトーなインナーならパルムで揃うし。

[2256: 匿名さん]

価格アップされましたね。ザックリ3ＬＤＫ、一億円前後、高くなったねどこも

[2257: マンション検討中さん]

>>2256 匿名さん
価格アップって、ここのマンションですか？

[2258: 匿名さん]

ラオックスは、三菱のタワマンの敷地にかかっているので、閉店ですかね。

[2259: eマンションさん]

>>2258 匿名さん
中国系の電器屋なんて潰れた方がいい。

[2260: 匿名さん]

>>2256 匿名さん
三井のぼったくり商法が始まった。
利益率高いにもかかわらずさらに値上げして
如何にも高級感を強調
売れ残りを今度は値下げして「どう、三井は皆さんの為に値下げをしますよ、どこかと違っていい会社でしょ」だって
購入者を騙すのもいい加減にしろよ！

[2261: 匿名さん]

アンチ三井なら他を買えば？

[2262: 匿名さん]

>>2260 匿名さん
購入者を騙してると感じるならむしろ購入してはいけない。別のデベの物件を買うべき。

[2263: マンション検討中さん]

需給関係で価格は決定されるから仮に高級じゃなくても需要があれば高額で売れる。需要に見合った価格でなければ価格が見直されるだけ。
要は高級感などの質だけが問題なのではなく購入したい人の人数。皆いらないとなれば価格は下がらざるを得ない。
これだけの価値を付けるのは購入者人数が見込めるからでは？

[2264: 匿名さん]

>>2260 匿名さん

どこのマンションの話ですか？

[2265: 通りがかりさん]

>>2262 匿名さん
どのデベもぼったくりでしょ。タワー欲しければ、騙されてると分かった上で買うしかないよ。

[2266: 匿名さん]

事前案内会のお誘いの電話もらったけど、なんかやけに一生懸命な感じがした。うがち過ぎかもしれないけど、高過ぎて購入希望者が減ってるのかもしれないと思う。
しっかり話を聞いてきます。

[2267: 名無しさん]

>>2260 匿名さん
三井は心理戦略が巧妙
それだけのこと
これも立派な営業手法

[2268: マンション検討中さん]

三井さんが武蔵小山の価値をあげてくれているんだよ
武蔵小山に地縁がない人は
品川とか大井町とか選ぶでしょう
地盤を気にする人はこっちかな

[2269: 匿名]

>>2259
武蔵小山と大井町のラオックスは井門っていう日本の会社が運営
本家のラオックスは中国企業に買収されたが、こちらは兄弟店みたいなもん

[2270: 名無しさん]

値段上がったんですか？

[2271: 匿名さん]

前に書いてあった「売値1億円の粗利が4000万円」がぼったくりかどうかは知らないけど、まだまだ買う人がいっぱいいれば価格は下がりそうにないな。

[2272: 匿名さん]

事業費４００億で戸数は６２８戸だけどそのうち１３７戸は地権者の権利床（従前権利と等価交換）なので保留床（三井が販売する住居）は４９１戸

自治体などからの補助金がないとすると原価は４００億÷４９１戸＝約８１００万／戸

平均１億なら粗利２０００万もないでしょ

[2273: マンション検討中さん]

>>2266 匿名さん

売主も購入検討者も、流石に高いということに気付いたのかも知れないね。

[2274: 匿名さん]

2272
販売する住戸数で割るんじゃなくて総戸数で割る、すなわち400億÷628＝6300万円が原価です。

[2275: 匿名さん]

>>2274
この事業は地権者と三井の共同事業と考えるとわかりやすいです
地権者は土地と引き換えに権利床を１３７戸受け取ります

三井は事業費４００億（主に土地代を除く建築費等）を出す代わりに保留床は４９１戸を受け取ります
なので三井としての販売住戸一戸あたりの原価は８１００万円です

[2276: 匿名さん]

以上の計算は事業費４００億をすべて三井が出していると仮定した場合です
地権者が土地以外に別途お金を出して４００億のうちいくらか負担をしているとすれば計算はすこし異なります
仮に地権者が土地以外に４０億出していたらば三井の持ち出しは３６０億ですからその場合は原価７３００万くらいですね

[2277: 匿名さん]

だから、何？
というスレばかり。。
買いたきゃ買うよ。損得は金がない人らで議論して

[2278: マンション検討中さん]

>>2277 匿名さん

買うかどうか迷ってるけど、お金が余るほどある訳じゃないから、みんな真剣に議論してる。ここはそういうスレです。

[2279: 匿名さん]

平均9300万円のマンションが、628戸も売れるとは思えないんだけど。。

[2280: 検討板ユーザーさん]

>>2279 匿名さん

それでも売れてしまうから恐ろしいですよ

[2281: 匿名さん]

>>2279 匿名さん
売るのは４９１戸ですね

[2282: 匿名さん]

ここは、デベがたっぷり利益を乗せているんで、それでも欲しいひとは買えばいい、でなければ焦らない方が良いということじゃないですか。
焦ってる人が減っていけば物件価格は下がるのが理屈。もしくはデベがもう少し良心的になれば良い。

[2283: 匿名さん]

平均価格一億円超えのブリリアタワー目黒は発売4カ月！で分譲661戸（総戸数は940戸）が全戸完売

[2284: 匿名さん]

>>2282 匿名さん
原価高いから下げられないと思うよ

[2285: 匿名さん]

目黒はわかるけど、
武蔵小山にそんな金出すかなあ。

[2286: 匿名さん]

>>2285 匿名さん
目黒も価格が出た時はありえない高価格
誰も買わないと言われてましたがまさかの短期完売だったよ

[2287: 匿名さん]

一億円のマンションの市場は６０００万のマンションの市場とは違うんだろな
三井も勝算あって値付けしてると思うよ

[2288: 匿名さん]

>>2286匿名さん
山手線目黒駅前とは比較対象にならないでしょ？

[2289: 匿名さん]

そうそう
三井は不動産バブルでおいしい時代だと思ってるはず。

[2290: 匿名さん]

目黒と武蔵小山では、土地代が全然違いますね