パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2221: 匿名さん]

うちのマンションは2LDKと3LDKのみですが70平米台は2LDK、3LDKは最低85平米からです
2004年築なんですがこのころは余裕ありましたね

キッチンを除くリビングダイニングを15畳以上、寝室を8畳以上取ろうとすると2LDKでも75平米は最低必要だよね

[2222: 匿名さん]

>>2220 マンション検討中さん
最近は同じ面積なら部屋の数よりリビングの広さを重視する人が増えてるからね
田の字プランを別として

[2223: 匿名さん]

昔は４人家族で80平方メートルは必要だとされたが、
・布団をしまう必要なくなって２平米
・テレビが薄く、パソコンがノートになって１平米
・本やカセットの収納が少しで済むようになって２平米
以上で５平方メートルは少なく済むから、７５平方メートルが最低限かな。
それから、収納に工夫した分だけ狭くてもよくなる。

子供が大学生になった時を考えると、それが最低限かな。

[2224: 匿名さん]

>>2223 匿名さん

http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000012t0i-att/2r98520000012t75...

[2225: 匿名さん]

総事業費400億の内訳知ってる人いますか？
これって妥当価格なんですか？
なんかマンションって色々高くなっても2000〜3000万で造れるって聞きましたけど。土地代が高いんですかね？

[2226: 匿名さん]

土地は権利変換するから総事業費に土地代は入ってないと思う

総事業費４００億円に対して総延床面積は７万５千平米
１平米あたり５０万ちょいだから７０平米で３７００万くらいか
まあ休業保障費とか近隣対策費とかいろいろはいってんじゃないの

[2227: 匿名さん]

>>2226 匿名さん

ありがとうございます。
それにしても7000万で一部屋売れたとしてもデベは相当の儲けですね。まぁもちろんその他にもかかる費用はもっとあると思いますが。

[2228: 匿名さん]

まあ店舗エリア含めて半分くらいは地権者の権利床だと思うのでデベの保留床取得原価は平米１００万近いんじゃないでしょうか

[2229: マンション検討中さん]

中層階の天井高どのくらいですかね？

[2230: マンション検討中さん]

>>2227 匿名さん

一般購入者は、地権者のために一部屋購入にあたり3千万円から4千万円分を負担してるってことですか？

[2231: 匿名さん]

ナイナイ。
一部屋アタマせいぜい500万程度。

[2232: 匿名さん]

>>2230
地権者はもともとの地権（土地の所有権等）と権利床を等価交換しているので損も得もないです
従前権利以上の面積の床が欲しい場合は原価で買うことができます（通常分譲価格の２割引くらいです）

[2233: マンション検討中さん]

原価だけでも地権者分を一部屋あたり1000万円は負担してますよね。それに加えて3年間別のところを借りる家賃と店舗を持っていた人への生活保障もありますよね。

[2234: マンション検討中さん]

地権者多いと500〜1000万円も割高なんですね、びっくりしました。それもあってここは高いんですかね。

[2235: 匿名さん]

まぁ再開発なので仕方ないですよ。
昔からいた人のところに割込んでいくんだし。
しかも駅前一等地。

[2236: 匿名さん]

>>2234 マンション検討中さん

デタラメ信じないように

[2237: 匿名さん]

普通は、補助金が出るから安くなるのでは

[2238: 検討板ユーザーさん]

70平米が原価3700万円で補助金も入ってるのに、どうしてこの価格になるんだろう。マンションに税金を使ってデベロッパを儲けさせるのどうなの。

[2239: マンション検討中さん]

70㎡1億円として、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3500万円、廊下エントランスホール等共有部分負担500万円、土地代（ここでは地権者への支払い）1500万円、宣伝費用500万円、ディベロッパー粗利4000万円。

[2240: マンション検討中さん]

今話題の江東区の野村物件に当てはめると、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3000万円、廊下エントランスホール等共有部分負担200万円、土地代500万円、宣伝費用300万円、ディベロッパー粗利2500万円で、6500万円となります。最大のポイントは、ディベロッパーが利益を削り始めたこと。

[2241: マンション検討中さん]

ここは、補助金なしってことですか？
あと、三井の利益がかなり乗ってるってことなんですね。高いわけだ。

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2239 マンション検討中さん
大井タワーは70m2で標準8500万
土地代は小山より地価が圧倒的に高い為3000万以上かかっています。
スミフが高いと言われるが三井の方が明らかに
ぼったくりじゃないかな。

[2243: 匿名さん]

>>2238 検討板ユーザーさん
原価３７００万円で全ての部屋を販売できればいいけど面積比率で半分くらいは地権者に渡さないといけないからね土地取得代がかからない代わりに販売対象の部屋にはその部分が乗っかる
地権者がいなければ土地代としてオンされるだけ

[2244: 通りがかりさん]

地権者が多いとそれだけ価格が高くなるとスミフのMRで聞いたことがあります。

[2245: 匿名さん]

そりゃ倉庫跡地とかよりコストかかるから当然だよね
でも地権者多いことが悪ではなく本来地権者がたくさんいてマンションなんか建てられなかった場所を取りまとめてバリューアップさせてるのだから高くなるのは必然だね

[2246: 匿名さん]

そうですよね.価値がアップした

[2247: 匿名さん]

2240の言いたいことは、東京のマンションはこの先価格が下がる、ということかな？

[2248: マンション検討中さん]

事前案内会、いつ予約しました？
最早で9日なんですかね。
今週の方もいるのでしょうか。

[2249: 通りがかりさん]

>>2245 匿名さん

いつもこのすれでこの物件は割安だと言ってる人ですか？

[2250: 匿名さん]

再開発エリアって最初の物件は超割高に見えるけど開発後半になるとあれは安かった
買っときゃよかったって話がここ１５年くらいは続いてます
今後もそうかはわかりませんが

[2251: マンション検討中さん]

>>2245 匿名さん
そのこととデべが異常に高い利益を乗せていることとは関係無い話しだよね

[2252: 通りがかりさん]

>>2250 匿名さん
武蔵小山の再開発は、マンション以外に何ができるのですか？ユニクロや電気屋ができるといいのですが。

[2253: マンション検討中さん]

電気屋ってラオックスあるよ。個人商店はそれこそもっとたくさん。

[2254: 匿名さん]

利益4000万円も乗ってたら悲しいです

[2255: 匿名]

自転車乗って10分で行ける場所にユニクロの大規模店（TOC五反田）
あるから、武蔵小山に無くてもいいと思う。
テキトーなインナーならパルムで揃うし。

[2256: 匿名さん]

価格アップされましたね。ザックリ3ＬＤＫ、一億円前後、高くなったねどこも

[2257: マンション検討中さん]

>>2256 匿名さん
価格アップって、ここのマンションですか？

[2258: 匿名さん]

ラオックスは、三菱のタワマンの敷地にかかっているので、閉店ですかね。

[2259: eマンションさん]

>>2258 匿名さん
中国系の電器屋なんて潰れた方がいい。

[2260: 匿名さん]

>>2256 匿名さん
三井のぼったくり商法が始まった。
利益率高いにもかかわらずさらに値上げして
如何にも高級感を強調
売れ残りを今度は値下げして「どう、三井は皆さんの為に値下げをしますよ、どこかと違っていい会社でしょ」だって
購入者を騙すのもいい加減にしろよ！

[2261: 匿名さん]

アンチ三井なら他を買えば？

[2262: 匿名さん]

>>2260 匿名さん
購入者を騙してると感じるならむしろ購入してはいけない。別のデベの物件を買うべき。

[2263: マンション検討中さん]

需給関係で価格は決定されるから仮に高級じゃなくても需要があれば高額で売れる。需要に見合った価格でなければ価格が見直されるだけ。
要は高級感などの質だけが問題なのではなく購入したい人の人数。皆いらないとなれば価格は下がらざるを得ない。
これだけの価値を付けるのは購入者人数が見込めるからでは？

[2264: 匿名さん]

>>2260 匿名さん

どこのマンションの話ですか？

[2265: 通りがかりさん]

>>2262 匿名さん
どのデベもぼったくりでしょ。タワー欲しければ、騙されてると分かった上で買うしかないよ。

[2266: 匿名さん]

事前案内会のお誘いの電話もらったけど、なんかやけに一生懸命な感じがした。うがち過ぎかもしれないけど、高過ぎて購入希望者が減ってるのかもしれないと思う。
しっかり話を聞いてきます。

[2267: 名無しさん]

>>2260 匿名さん
三井は心理戦略が巧妙
それだけのこと
これも立派な営業手法

[2268: マンション検討中さん]

三井さんが武蔵小山の価値をあげてくれているんだよ
武蔵小山に地縁がない人は
品川とか大井町とか選ぶでしょう
地盤を気にする人はこっちかな

[2269: 匿名]

>>2259
武蔵小山と大井町のラオックスは井門っていう日本の会社が運営
本家のラオックスは中国企業に買収されたが、こちらは兄弟店みたいなもん

[2270: 名無しさん]

値段上がったんですか？

[2271: 匿名さん]

前に書いてあった「売値1億円の粗利が4000万円」がぼったくりかどうかは知らないけど、まだまだ買う人がいっぱいいれば価格は下がりそうにないな。

[2272: 匿名さん]

事業費４００億で戸数は６２８戸だけどそのうち１３７戸は地権者の権利床（従前権利と等価交換）なので保留床（三井が販売する住居）は４９１戸

自治体などからの補助金がないとすると原価は４００億÷４９１戸＝約８１００万／戸

平均１億なら粗利２０００万もないでしょ

[2273: マンション検討中さん]

>>2266 匿名さん

売主も購入検討者も、流石に高いということに気付いたのかも知れないね。

[2274: 匿名さん]

2272
販売する住戸数で割るんじゃなくて総戸数で割る、すなわち400億÷628＝6300万円が原価です。

[2275: 匿名さん]

>>2274
この事業は地権者と三井の共同事業と考えるとわかりやすいです
地権者は土地と引き換えに権利床を１３７戸受け取ります

三井は事業費４００億（主に土地代を除く建築費等）を出す代わりに保留床は４９１戸を受け取ります
なので三井としての販売住戸一戸あたりの原価は８１００万円です

[2276: 匿名さん]

以上の計算は事業費４００億をすべて三井が出していると仮定した場合です
地権者が土地以外に別途お金を出して４００億のうちいくらか負担をしているとすれば計算はすこし異なります
仮に地権者が土地以外に４０億出していたらば三井の持ち出しは３６０億ですからその場合は原価７３００万くらいですね

[2277: 匿名さん]

だから、何？
というスレばかり。。
買いたきゃ買うよ。損得は金がない人らで議論して

[2278: マンション検討中さん]

>>2277 匿名さん

買うかどうか迷ってるけど、お金が余るほどある訳じゃないから、みんな真剣に議論してる。ここはそういうスレです。

[2279: 匿名さん]

平均9300万円のマンションが、628戸も売れるとは思えないんだけど。。

[2280: 検討板ユーザーさん]

>>2279 匿名さん

それでも売れてしまうから恐ろしいですよ

[2281: 匿名さん]

>>2279 匿名さん
売るのは４９１戸ですね

[2282: 匿名さん]

ここは、デベがたっぷり利益を乗せているんで、それでも欲しいひとは買えばいい、でなければ焦らない方が良いということじゃないですか。
焦ってる人が減っていけば物件価格は下がるのが理屈。もしくはデベがもう少し良心的になれば良い。

[2283: 匿名さん]

平均価格一億円超えのブリリアタワー目黒は発売4カ月！で分譲661戸（総戸数は940戸）が全戸完売

[2284: 匿名さん]

>>2282 匿名さん
原価高いから下げられないと思うよ

[2285: 匿名さん]

目黒はわかるけど、
武蔵小山にそんな金出すかなあ。

[2286: 匿名さん]

>>2285 匿名さん
目黒も価格が出た時はありえない高価格
誰も買わないと言われてましたがまさかの短期完売だったよ

[2287: 匿名さん]

一億円のマンションの市場は６０００万のマンションの市場とは違うんだろな
三井も勝算あって値付けしてると思うよ

[2288: 匿名さん]

>>2286匿名さん
山手線目黒駅前とは比較対象にならないでしょ？

[2289: 匿名さん]

そうそう
三井は不動産バブルでおいしい時代だと思ってるはず。

[2290: 匿名さん]

目黒と武蔵小山では、土地代が全然違いますね

[2291: マンション検討中]

>>2285 匿名さん

激しく同意です。でも実際問題、2284さんの仰る通りなんですよね。

[2292: 通りがかりさん]

急行で一駅だから、目黒も武蔵小山も同じような気もします。

[2293: マンション検討中さん]

>>2292 通りがかりさん
全然違うよ

[2294: 匿名さん]

武蔵小山の賃料は目黒の2割引くらい
中古マンションの価格差は個別性が高いのできれいに統計出ませんが大体マンション価格もそれくらいでしょう
ブリリアタワー目黒は坪単価５８０くらいなので２割引くと４６０万
ただ時間差がある分１割弱上がって坪単価５００万になった感じですかね

[2295: 匿名さん]

ブリリア目黒の契約者情報

【契約者の概要】
年齢：50歳台（全体の約25％）、60歳台（同約24％）、40 歳台（同約17％）
家族数：2人（同約42％）、1人（同約33％）
職業：会社役員（同約33％）、会社経営（同約14％）、医師（同約13％）
居住地：品川区（同約13％）、港区（同約13％）、目黒区（同約10％）
※東京建物プレスリリースより

[2296: 匿名さん]

>>2295 匿名さん
これを見ればわかるけどブリリア目黒を買ってる半分は50代以上、いわゆるブァミリー層はほぼいないイメージ
武蔵小山も似たようなプロフィールになると想定

[2297: 匿名さん]

賃料が2割引きだとしても、人気度は全く違うでしょ。
目黒駅前だからたくさんの人が殺到したけど
武蔵小山じゃ検討する人の数がぐっと減るからさばけないんじゃない？

[2298: 匿名さん]

>>2297 匿名さん
まあ蓋を開けてのお楽しみ

[2299: 匿名さん]

人気の違いか賃料や価格の差に現れていると思います
目黒は平均倍率４倍なのでもっと高くても売れたはずです

[2300: 通りがかりさん]

>>2294 匿名さん
武蔵小山と目黒の賃貸は2割どころじゃないよ。それから、武蔵小山と目黒を比較するのは理論的に無理がある。

[2301: 匿名さん]

目黒駅の上は新航路飛行機が通過予定なのでどうなるか。

[2302: 匿名さん]

>>2301 匿名さん
そうね。とくに最上階は真上300mくらいを旅客機が飛ぶわけで、ちょっと恐怖。

[2303: マンション検討中さん]

>>2302 匿名さん

武蔵小山と目黒は2キロくらい離れてるから大丈夫だと思ってますが、いかがでしょうか？
1キロくらい離れると深刻な騒音はないとどこかで読みました。

[2304: 匿名さん]

>>2303 マンション検討中さん

その情報は本当ですか？
私も新航路の騒音は非常に気になります。
折角高層階買ったのに、窓も開けられず、煩いのはイヤですからね。

ちなみに価値も落ちるのではと思って、白金高輪駅周辺の高層マンションを今のうちに売却予定です。

[2305: 匿名]

騒音については過去ログ見てよ

[2306: 匿名さん]

騒音で価値が一時的に下げても、
また上がると思う
騒音問題で下がったところをうまく拾いたい

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 匿名さん

そうなるかな、なるかもなぁ

[2308: マンション検討中さん]

ならないでしょ、、、

[2309: マンション検討中]

>>2302 匿名さん

ブリリア目黒の真上を通りますね。

[2310: 匿名さん]

>>2309 マンション検討中さん
直撃コースです。

[2311: 匿名さん]

せっかく、目黒くらい、都心から離れるのであれば、２００平米くらいはある、閑静な住宅街のマンションに住むのが良いと思います。

閑静さとか居住性とか求めないのであれば、浜松町の方が良いでしょう。

[2312: 匿名さん]

>>2311 匿名さん

閑静な住宅地って不便な住宅地を言い換えただけだよね

[2313: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2314: マンション検討中さん]

いよいよ案内がきましたね。本当に三井さん500戸近くの部屋をさばけるのか…どんな方が住むのでしょうね。

[2315: マンション検討中さん]

500戸はいけるでしょ
代々木公園のブリリアタワーと同じで即完売にはならないだろうけど竣工までダラ売りすると読むね
問題はその後に建つ三菱と住友じゃないかな
地元需要が枯れてから勝負

[2316: 匿名さん]

不動前住友タワーと迷ってます。同じ坪単価なら山手線も徒歩圏の向こうの方が割安かなとも感じます。大井町と武蔵小山だと、武蔵小山かな。

[2317: マンション検討中さん]

>>2314 マンション検討中さん
電話の事前案内予約しましたが、
webからの予約案内も本日、頂きました。

webからのは満席になってないみたいですね。
物件そのもののネガティブ要素は少ないと思うので、
価格面から敬遠されているのですかね？

[2318: 匿名さん]

>>2316 匿名さん
立地的には同感

[2319: 匿名]

目黒川沿いは浸水リスクがある。
ここ数十年は溢れてないと思うし、溢れても住戸自体に影響は無いけど、
この前のゲリラ豪雨みたいなのでどんどん水かさが増していくのを見るのは
それなりの恐怖があると思う。

[2320: 匿名さん]

昨日事前案内のメールが届きましたが、
webで予約しようと何回試みてもシステム障害と表示されてつながりません。
どうなっているのでしょう。