パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2201: 検討板ユーザーさん]

モデルルームに行かれた方いますか？

[2202: 匿名さん]

ホームページ、見てないんですか？モデルルームは公開準備中とあります。

[2203: 匿名さん]

モデルルームは大崎だよ
グランスカイやパークシティのモデルルームと同じ場所

[2204: 匿名さん]

>>2199 口コミ知りたいさん

白金高輪のエリアは港区の規制でこれ以上タワーは建てられないと思いますので、建っても一般的な14階建てのマンションです..

[2205: 匿名さん]

こらこら、ウソはいかんよ。
白金高輪徒歩1分の三菱タワーは26階建てだよ。
少なくとも近くにある売れ残り多数の白金の三菱タワーよりは、はるかにいい物件ですね。

[2206: 匿名さん]

60平米とか63平米とか、70平米の部屋が多いですけど、どういった人が買うんですか？DINKSとか退職した老夫婦とかですかね。もしそうだとしたら、DINKSとか老夫婦で捌ける数なのか疑問です。70平米以上を求めるファミリー層はそれなりのマーケットあると思うんですが…

[2207: 匿名さん]

>>2206 匿名さん
すみません、70平米未満の部屋が多い、です

[2208: 匿名さん]

広い部屋、はそれなりに高くなるから買い手が減るでしょ。

[2209: 匿名さん]

もう、そろそろ新間取り見せて欲しいなぁ～

[2210: マンション検討中さん]

>>2206 匿名さん

都心はファミリーでも2Lか3Lが主流だよ。

[2211: 匿名さん]

ですよね。ここはファミリーにも向いてます。

[2212: マンション検討中さん]

>>2210 マンション検討中さん

都心の高級マンションだと、７０平米は１LDKで、単身、せいぜい、DINKS向け、という感じですけどね。

普通のマンションだと、８０平米で３LDKはざらです。

[2213: 匿名さん]

パーマンでもパークコートでも無いパークシティなんだから狭くて当然だよ。

[2214: マンション検討中さん]

>>2212 マンション検討中さん
ここは、普通のサラリーマン向けのマンションなので70平米3LDKが多いですね。高級感やステータスは求められないと思います。

[2215: 匿名さん]

自分の買う部屋以外、の広さなんて興味なし。

[2216: 匿名さん]

最近、数ヶ月の間、都心（山手線内）の中古物件の回転を見ていたところ、70平米の物件に比べて60平米の物件が圧倒的に遅く、世間の需要は70平米の方が高いのだと感じました。
将来、住み替えすることになる可能性も考えると、70平米の方がいいのかなと。悩ましいところです。

[2217: マンション検討中さん]

パークシティ、一般層が買うマンション、坪450〜。不思議な時代だ

[2218: 匿名さん]

>>2216 匿名さん
将来というのがいつなのかによるけど少子化によりファミリーの必要面積は小さくなるよ
きっと
かつては3LDK 70平米が一つの標準だっけど

[2219: 匿名さん]

3LDK 70平米は、相応に所得の高い層には有り得ないことですよ・・　後で後悔すること間違いなし。

[2220: マンション検討中さん]

今、都心のファミリー層の多くは3LDKより2LDKを購入するとMRで聞いたことがあります。もしかしたら、そもそも2LDKの方が元々の供給が多いのかも。

[2221: 匿名さん]

うちのマンションは2LDKと3LDKのみですが70平米台は2LDK、3LDKは最低85平米からです
2004年築なんですがこのころは余裕ありましたね

キッチンを除くリビングダイニングを15畳以上、寝室を8畳以上取ろうとすると2LDKでも75平米は最低必要だよね

[2222: 匿名さん]

>>2220 マンション検討中さん
最近は同じ面積なら部屋の数よりリビングの広さを重視する人が増えてるからね
田の字プランを別として

[2223: 匿名さん]

昔は４人家族で80平方メートルは必要だとされたが、
・布団をしまう必要なくなって２平米
・テレビが薄く、パソコンがノートになって１平米
・本やカセットの収納が少しで済むようになって２平米
以上で５平方メートルは少なく済むから、７５平方メートルが最低限かな。
それから、収納に工夫した分だけ狭くてもよくなる。

子供が大学生になった時を考えると、それが最低限かな。

[2224: 匿名さん]

>>2223 匿名さん

http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000012t0i-att/2r98520000012t75...

[2225: 匿名さん]

総事業費400億の内訳知ってる人いますか？
これって妥当価格なんですか？
なんかマンションって色々高くなっても2000〜3000万で造れるって聞きましたけど。土地代が高いんですかね？

[2226: 匿名さん]

土地は権利変換するから総事業費に土地代は入ってないと思う

総事業費４００億円に対して総延床面積は７万５千平米
１平米あたり５０万ちょいだから７０平米で３７００万くらいか
まあ休業保障費とか近隣対策費とかいろいろはいってんじゃないの

[2227: 匿名さん]

>>2226 匿名さん

ありがとうございます。
それにしても7000万で一部屋売れたとしてもデベは相当の儲けですね。まぁもちろんその他にもかかる費用はもっとあると思いますが。

[2228: 匿名さん]

まあ店舗エリア含めて半分くらいは地権者の権利床だと思うのでデベの保留床取得原価は平米１００万近いんじゃないでしょうか

[2229: マンション検討中さん]

中層階の天井高どのくらいですかね？

[2230: マンション検討中さん]

>>2227 匿名さん

一般購入者は、地権者のために一部屋購入にあたり3千万円から4千万円分を負担してるってことですか？

[2231: 匿名さん]

ナイナイ。
一部屋アタマせいぜい500万程度。

[2232: 匿名さん]

>>2230
地権者はもともとの地権（土地の所有権等）と権利床を等価交換しているので損も得もないです
従前権利以上の面積の床が欲しい場合は原価で買うことができます（通常分譲価格の２割引くらいです）

[2233: マンション検討中さん]

原価だけでも地権者分を一部屋あたり1000万円は負担してますよね。それに加えて3年間別のところを借りる家賃と店舗を持っていた人への生活保障もありますよね。

[2234: マンション検討中さん]

地権者多いと500〜1000万円も割高なんですね、びっくりしました。それもあってここは高いんですかね。

[2235: 匿名さん]

まぁ再開発なので仕方ないですよ。
昔からいた人のところに割込んでいくんだし。
しかも駅前一等地。

[2236: 匿名さん]

>>2234 マンション検討中さん

デタラメ信じないように

[2237: 匿名さん]

普通は、補助金が出るから安くなるのでは

[2238: 検討板ユーザーさん]

70平米が原価3700万円で補助金も入ってるのに、どうしてこの価格になるんだろう。マンションに税金を使ってデベロッパを儲けさせるのどうなの。

[2239: マンション検討中さん]

70㎡1億円として、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3500万円、廊下エントランスホール等共有部分負担500万円、土地代（ここでは地権者への支払い）1500万円、宣伝費用500万円、ディベロッパー粗利4000万円。

[2240: マンション検討中さん]

今話題の江東区の野村物件に当てはめると、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3000万円、廊下エントランスホール等共有部分負担200万円、土地代500万円、宣伝費用300万円、ディベロッパー粗利2500万円で、6500万円となります。最大のポイントは、ディベロッパーが利益を削り始めたこと。

[2241: マンション検討中さん]

ここは、補助金なしってことですか？
あと、三井の利益がかなり乗ってるってことなんですね。高いわけだ。

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2239 マンション検討中さん
大井タワーは70m2で標準8500万
土地代は小山より地価が圧倒的に高い為3000万以上かかっています。
スミフが高いと言われるが三井の方が明らかに
ぼったくりじゃないかな。

[2243: 匿名さん]

>>2238 検討板ユーザーさん
原価３７００万円で全ての部屋を販売できればいいけど面積比率で半分くらいは地権者に渡さないといけないからね土地取得代がかからない代わりに販売対象の部屋にはその部分が乗っかる
地権者がいなければ土地代としてオンされるだけ

[2244: 通りがかりさん]

地権者が多いとそれだけ価格が高くなるとスミフのMRで聞いたことがあります。

[2245: 匿名さん]

そりゃ倉庫跡地とかよりコストかかるから当然だよね
でも地権者多いことが悪ではなく本来地権者がたくさんいてマンションなんか建てられなかった場所を取りまとめてバリューアップさせてるのだから高くなるのは必然だね

[2246: 匿名さん]

そうですよね.価値がアップした

[2247: 匿名さん]

2240の言いたいことは、東京のマンションはこの先価格が下がる、ということかな？

[2248: マンション検討中さん]

事前案内会、いつ予約しました？
最早で9日なんですかね。
今週の方もいるのでしょうか。

[2249: 通りがかりさん]

>>2245 匿名さん

いつもこのすれでこの物件は割安だと言ってる人ですか？

[2250: 匿名さん]

再開発エリアって最初の物件は超割高に見えるけど開発後半になるとあれは安かった
買っときゃよかったって話がここ１５年くらいは続いてます
今後もそうかはわかりませんが