パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2151: 匿名さん]

>>2148 匿名さん
私はそんなもん見たことないね。

[2152: 検討板ユーザーさん]

家賃は安くて、マンション価格は高い町、むさこ！

[2153: 匿名さん]

>青山あたりのマンションの2/3の価格でおかしくないなら、逆に青山あたりの分譲マンションが、武蔵小山の分譲マンションの1.5倍の家賃で借りれますか？

南青山 賃貸マンション家賃 [平均値]
平均家賃　　　243,215 円
  （4,927 円／㎡、16,286 円／坪）
http://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

武蔵小山駅 賃貸マンション家賃 [平均値]
平均家賃　　　109,787 円
  （3,664 円／㎡、12,111 円／坪）

http://utinokati.com/details/マンション家賃相場/沿線・駅/東京都-東急-東急目黒線-武蔵小山駅/

１.５倍程度ですよ。

逆にこの三井タワマンの賃料は同等の都心タワマンの2/3程度まで高くなるってことでしょうね。まあもちろん都心の高級賃貸需要はありますから、１００万以上の物件は山手線外は厳しいとは思いますけど、価格が高かったからと言ってあまりにも偏った情報を書きこむのはどうかと思いますよ。

[2154: 匿名さん]

マンションネガはまだわかるけど武蔵小山ネガキツイのはなんで!?
単に他の駅に行けばいいのに・・・

[2155: 匿名さん]

>>2153 匿名さん

算数できないのかな、１.５倍ではないが。

[2156: 匿名さん]

>>2155 匿名さん

1.4倍でしょ
賃貸の方が価格差小さいってことじゃん

[2157: 匿名さん]

>>2156 匿名さん

１.４でさえもないが、日常の計算で困らないかい

[2158: 匿名さん]

>>2154 匿名さん

そうですね。アンチ武蔵小山アンチ三井の方にはスミフ大井町や品川シーサイド物件がおすすめですね。

[2159: 匿名さん]

>>2149 匿名さん
青山のマンションで坪600なんて安いのは今は無いよ。
今は坪800-1000万位が相場。

[2160: 匿名さん]

じゃあ結局ここは賃貸対比で見ても、都心対比で見ても割安ってことですね

[2161: 匿名さん]

武蔵小山をここでネガしてる人達は、価格発表前に坪300台だ！いや一番安い部屋は坪200台もある！
と夢見ていた人達なんだろう。期待していた分、憎さ100倍。

まぁ、その辺の相場感もなく、読みができないと言う時点で能力=年収はお察しと言う感じかな。

[2162: マンション比較中さん]

マンション価格も相場変動しだいなので、仕方ないですね
こうやって武蔵小山の価値がＵＰしていくのは好ましいです
今ほしい人にとって残念な状況なのは理解できます
売れ行き悪ければ三井は下げてくるでしょうから期待します

[2163: 匿名さん]

このサイトで調べてみました
http://utinokati.com/

武蔵小山駅の賃料平均は11664円／坪、中古マンション売り出し価格は274万／坪

南青山は表参道、外苑前、青山一丁目、乃木坂の平均を計算しましたところ
賃料は15768円／坪、中古マンションは335万／坪でした

武蔵小山の中古マンション価格は南青山の約８割
賃料は７割ちょいって感じですね

エリアの実力はこんなもんでしょうが再開発＆駅チカプレミアムを考えてもこのマンションの
価格は割安な気がしますね

[2164: 匿名さん]

皆さん、白金2丁目タワーはいかがですか。

まだ全体の20%以上空きがございます。

選び放題ですし、いいですよ。

[2165: 匿名さん]

>>2163 匿名さん
それ築年平均がだいぶ違うと思う。
港区都心は築年古い物件が多いので築年補正して比べないと、全然正確では無いよ。

[2166: 匿名さん]

>>2165 匿名さん
じゃあやってよ

[2167: 匿名さん]

>>2164
南北線／三田線（目黒線）だと５分くらいなので白金台駅徒歩６分と武蔵小山駅徒歩１分だと
都心までの通勤利便性はほぼ同等ですね
白金台と武蔵小山ではマーケットが違うので一概に言えませんけど武蔵小山が割安のまま
放置されていた（ゆえに再開発によるバリューアップが大きい）といえるかもしれません

とはいえ普通のサラリーマンに坪５００万のマンションは買えないです
港区に住むとわかりますが普通の人が会社で働いている時間にスポーツクラブにいたり
犬の散歩させているおじさんとかたくさんいますよね
都心のタワーマンションに住むのはそういう人が多いです
でもそういう人種が目黒駅ならともかく果たして私鉄沿線の武蔵小山に住むものなのかは
よくわかりませんね

[2168: 匿名さん]

そういう人は少ないと思います。
近隣の土地や戸建て処分した人、二馬力＋贈与の方が多いのではないかと思いますが。
ここの1LDKとかを娘に(贈与)検討してるっていう親御さんを知ってます。

[2169: マンション検討中さん]

ここの2LDKはいくらですか？

[2170: 匿名さん]

わざわざこのスレに来て、武蔵小山をディスってる人っていたいなんなんだろう？？
武蔵小山は庶民的な街の最高峰だと思うよ。
そしてこのマンションは武蔵小山のNo.1物件。

港区や田園調布とかのセレブ地域と比較なんて全く意味がない。
セレブな街より庶民的は街が好きな人たちが住む場所。
ここへは、自転車でやってくることはあっても、わざわざ電車乗り継いでくる人なんてほとんどいない。
みんなが地元民なのがいい。
セレブを気取った奴とか馬鹿な若者が少ないのがいい。
電車の利便性だって山手線沿線ほどではないけど、山手線の外の駅の中ではトップクラス。

立地も物件も抜群なんだけど、価格もセレブ地域なみなのが残念です・・・
ちょっと手が出ないので指くわえてみてます・・・

[2171: 匿名さん]

慶応カップルにはピッタリかもな。最近ここら住んでる人多いよね。親からの頭金も多そうだし。

[2172: マンション検討中さん]

武蔵小山は住みやすそうですね。マンションにジムと保育園とコンビニとキッズスペースとライブラリーがあったらいいなぁ。コンシェルジュもね。

[2173: マンション検討中さん]

>>2163 匿名さん
MRに行くと置いてある無理やり数字をひろってきた資料みたいですね。割安なのかは分かりませんが、武蔵小山は割高でも住みたい素敵な街だとは思います。

[2174: 匿名さん]

絶対的には高いと思うんだけど・・・
ここよりかなり安くなるのは結局海沿いとか山手線まで+20分以上の郊外とか・・・

まあ買える人は十分お金持ちと思いますよ。

[2175: 匿名さん]

たまに吉祥寺とか遊びに行くと、歩道における自転車の多さにびっくりするとともに、子供がひかれないか、ヒヤヒヤします。

吉祥寺とかの郊外って、なんであんなに自転車族が多いのでしょうね？

ここは、どうなんでしょうか？

[2176: 匿名さん]

>>2175 匿名さん
多いよ

[2177: 匿名]

生活圏内ほぼ真っ平らだから自転車便利なのよね

[2178: 口コミ知りたいさん]

保育園の競争率は品川区の東側より高め。区も頑張って保育園増やしてるみたいだけど、この再開発でまた厳しくなるんでしょうかね。。

[2179: 検討板ユーザーさん]

目黒までいこうと思ったら滅茶滅茶坂だけどね

[2180: 匿名さん]

電アシだと坂とかほぼ関係ないよね
もっとも駅前1分なのにあえて目黒に自転車で行くことはないだろうね

[2181: 匿名さん]

駅の周りで用はたります.

[2182: 口コミ知りたいさん]

>>2181 匿名さん

生活するのには便利。ウインドウショッピングなど洒落た散歩は他の街で

[2183: 匿名さん]

目黒は洒落てるかびみょー

[2184: マンション検討中さん]

目黒がイメージ良いのは、自由が丘とか鷹番とか柿の木坂といった高級住宅地があるからで、目黒駅周辺は全然ブランド価値ありませんよ。

[2185: 匿名さん]

自由が丘の駅の周りってゴチャゴャして高級ってイメージはない。坂を上がっていくと畑があったりする。

[2186: 匿名さん]

>>2184
花房山はブランドエリアですよね
目黒区じゃないけど

[2187: マンション検討中さん]

2185さん、自由が丘の北側一歩進んだあたり、緑ヶ丘の高級住宅地ご存じないみたいですね。

[2188: 買い替え検討中さん]

駅から遠い住宅街は将来的に消える。高齢者は駅近のタワマンを選ぶね。２４時間有人管理は安心。
困ったら助けを呼べるし、すぐに部屋に来てくれる。今住んでいるタワマンも高齢者が多い。買い物
は徒歩圏で済む。戸建ては、雪かきやら落ち葉はきがしんどい。ゴミは収集日の朝ってのもつらい。

[2189: 口コミ知りたいさん]

>>2187 マンション検討中さん


もうすぐ三井がパーク◯◯◯出しますよ、緑が丘。

[2190: マンション検討中さん]

緑ヶ丘は低層ですよね？

[2191: 匿名さん]

しかもとおない？緑ヶ丘。

[2192: マンション検討中さん]

緑ヶ丘は都心からは遠い＋交通不便でＮＧ、未だムサコ優位

[2193: マンション検討中さん]

連投失礼！
今桜新町に住んでるけど、山手線内に比べたら都心まで遠くてストレス感じる

[2194: 匿名さん]

そこで白金2丁目タワーですよ。

まだ選び放題です。いかがですか？

[2195: 買い替え検討中さん]

田園都市線は頻繁に人身事故やトラブルで止まるから絶対に避ける路線。

[2196: マンション検討中さん]

駒沢も？？？

[2197: マンション検討中さん]

連投失礼！　その2
白銀は高そうで最初から対象外でした。幾らで買えますか？

[2198: 匿名さん]

緑ヶ丘も白金も桜新町も、、、該当のスレで話してください

[2199: 口コミ知りたいさん]

>>2194 匿名さん

飛行機問題が解消されなければきついすね。地所が白金高輪徒歩１分のビギ跡地にタワー建てるからそっちの方がよいと思いますけど。再開発もありますし…。

[2200: 口コミ知りたいさん]

>>2198 匿名さん

連投すいません。近隣エリアで比較の対象になり得る物件なんでいいじゃありませんか。ムサコの優位性を強調できれば問題ありません。

[2201: 検討板ユーザーさん]

モデルルームに行かれた方いますか？

[2202: 匿名さん]

ホームページ、見てないんですか？モデルルームは公開準備中とあります。

[2203: 匿名さん]

モデルルームは大崎だよ
グランスカイやパークシティのモデルルームと同じ場所

[2204: 匿名さん]

>>2199 口コミ知りたいさん

白金高輪のエリアは港区の規制でこれ以上タワーは建てられないと思いますので、建っても一般的な14階建てのマンションです..

[2205: 匿名さん]

こらこら、ウソはいかんよ。
白金高輪徒歩1分の三菱タワーは26階建てだよ。
少なくとも近くにある売れ残り多数の白金の三菱タワーよりは、はるかにいい物件ですね。

[2206: 匿名さん]

60平米とか63平米とか、70平米の部屋が多いですけど、どういった人が買うんですか？DINKSとか退職した老夫婦とかですかね。もしそうだとしたら、DINKSとか老夫婦で捌ける数なのか疑問です。70平米以上を求めるファミリー層はそれなりのマーケットあると思うんですが…

[2207: 匿名さん]

>>2206 匿名さん
すみません、70平米未満の部屋が多い、です

[2208: 匿名さん]

広い部屋、はそれなりに高くなるから買い手が減るでしょ。

[2209: 匿名さん]

もう、そろそろ新間取り見せて欲しいなぁ～

[2210: マンション検討中さん]

>>2206 匿名さん

都心はファミリーでも2Lか3Lが主流だよ。

[2211: 匿名さん]

ですよね。ここはファミリーにも向いてます。

[2212: マンション検討中さん]

>>2210 マンション検討中さん

都心の高級マンションだと、７０平米は１LDKで、単身、せいぜい、DINKS向け、という感じですけどね。

普通のマンションだと、８０平米で３LDKはざらです。

[2213: 匿名さん]

パーマンでもパークコートでも無いパークシティなんだから狭くて当然だよ。

[2214: マンション検討中さん]

>>2212 マンション検討中さん
ここは、普通のサラリーマン向けのマンションなので70平米3LDKが多いですね。高級感やステータスは求められないと思います。

[2215: 匿名さん]

自分の買う部屋以外、の広さなんて興味なし。

[2216: 匿名さん]

最近、数ヶ月の間、都心（山手線内）の中古物件の回転を見ていたところ、70平米の物件に比べて60平米の物件が圧倒的に遅く、世間の需要は70平米の方が高いのだと感じました。
将来、住み替えすることになる可能性も考えると、70平米の方がいいのかなと。悩ましいところです。

[2217: マンション検討中さん]

パークシティ、一般層が買うマンション、坪450〜。不思議な時代だ

[2218: 匿名さん]

>>2216 匿名さん
将来というのがいつなのかによるけど少子化によりファミリーの必要面積は小さくなるよ
きっと
かつては3LDK 70平米が一つの標準だっけど

[2219: 匿名さん]

3LDK 70平米は、相応に所得の高い層には有り得ないことですよ・・　後で後悔すること間違いなし。

[2220: マンション検討中さん]

今、都心のファミリー層の多くは3LDKより2LDKを購入するとMRで聞いたことがあります。もしかしたら、そもそも2LDKの方が元々の供給が多いのかも。

[2221: 匿名さん]

うちのマンションは2LDKと3LDKのみですが70平米台は2LDK、3LDKは最低85平米からです
2004年築なんですがこのころは余裕ありましたね

キッチンを除くリビングダイニングを15畳以上、寝室を8畳以上取ろうとすると2LDKでも75平米は最低必要だよね

[2222: 匿名さん]

>>2220 マンション検討中さん
最近は同じ面積なら部屋の数よりリビングの広さを重視する人が増えてるからね
田の字プランを別として

[2223: 匿名さん]

昔は４人家族で80平方メートルは必要だとされたが、
・布団をしまう必要なくなって２平米
・テレビが薄く、パソコンがノートになって１平米
・本やカセットの収納が少しで済むようになって２平米
以上で５平方メートルは少なく済むから、７５平方メートルが最低限かな。
それから、収納に工夫した分だけ狭くてもよくなる。

子供が大学生になった時を考えると、それが最低限かな。

[2224: 匿名さん]

>>2223 匿名さん

http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000012t0i-att/2r98520000012t75...

[2225: 匿名さん]

総事業費400億の内訳知ってる人いますか？
これって妥当価格なんですか？
なんかマンションって色々高くなっても2000〜3000万で造れるって聞きましたけど。土地代が高いんですかね？

[2226: 匿名さん]

土地は権利変換するから総事業費に土地代は入ってないと思う

総事業費４００億円に対して総延床面積は７万５千平米
１平米あたり５０万ちょいだから７０平米で３７００万くらいか
まあ休業保障費とか近隣対策費とかいろいろはいってんじゃないの

[2227: 匿名さん]

>>2226 匿名さん

ありがとうございます。
それにしても7000万で一部屋売れたとしてもデベは相当の儲けですね。まぁもちろんその他にもかかる費用はもっとあると思いますが。

[2228: 匿名さん]

まあ店舗エリア含めて半分くらいは地権者の権利床だと思うのでデベの保留床取得原価は平米１００万近いんじゃないでしょうか

[2229: マンション検討中さん]

中層階の天井高どのくらいですかね？

[2230: マンション検討中さん]

>>2227 匿名さん

一般購入者は、地権者のために一部屋購入にあたり3千万円から4千万円分を負担してるってことですか？

[2231: 匿名さん]

ナイナイ。
一部屋アタマせいぜい500万程度。

[2232: 匿名さん]

>>2230
地権者はもともとの地権（土地の所有権等）と権利床を等価交換しているので損も得もないです
従前権利以上の面積の床が欲しい場合は原価で買うことができます（通常分譲価格の２割引くらいです）

[2233: マンション検討中さん]

原価だけでも地権者分を一部屋あたり1000万円は負担してますよね。それに加えて3年間別のところを借りる家賃と店舗を持っていた人への生活保障もありますよね。

[2234: マンション検討中さん]

地権者多いと500〜1000万円も割高なんですね、びっくりしました。それもあってここは高いんですかね。

[2235: 匿名さん]

まぁ再開発なので仕方ないですよ。
昔からいた人のところに割込んでいくんだし。
しかも駅前一等地。

[2236: 匿名さん]

>>2234 マンション検討中さん

デタラメ信じないように

[2237: 匿名さん]

普通は、補助金が出るから安くなるのでは

[2238: 検討板ユーザーさん]

70平米が原価3700万円で補助金も入ってるのに、どうしてこの価格になるんだろう。マンションに税金を使ってデベロッパを儲けさせるのどうなの。

[2239: マンション検討中さん]

70㎡1億円として、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3500万円、廊下エントランスホール等共有部分負担500万円、土地代（ここでは地権者への支払い）1500万円、宣伝費用500万円、ディベロッパー粗利4000万円。

[2240: マンション検討中さん]

今話題の江東区の野村物件に当てはめると、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3000万円、廊下エントランスホール等共有部分負担200万円、土地代500万円、宣伝費用300万円、ディベロッパー粗利2500万円で、6500万円となります。最大のポイントは、ディベロッパーが利益を削り始めたこと。

[2241: マンション検討中さん]

ここは、補助金なしってことですか？
あと、三井の利益がかなり乗ってるってことなんですね。高いわけだ。

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2239 マンション検討中さん
大井タワーは70m2で標準8500万
土地代は小山より地価が圧倒的に高い為3000万以上かかっています。
スミフが高いと言われるが三井の方が明らかに
ぼったくりじゃないかな。

[2243: 匿名さん]

>>2238 検討板ユーザーさん
原価３７００万円で全ての部屋を販売できればいいけど面積比率で半分くらいは地権者に渡さないといけないからね土地取得代がかからない代わりに販売対象の部屋にはその部分が乗っかる
地権者がいなければ土地代としてオンされるだけ

[2244: 通りがかりさん]

地権者が多いとそれだけ価格が高くなるとスミフのMRで聞いたことがあります。

[2245: 匿名さん]

そりゃ倉庫跡地とかよりコストかかるから当然だよね
でも地権者多いことが悪ではなく本来地権者がたくさんいてマンションなんか建てられなかった場所を取りまとめてバリューアップさせてるのだから高くなるのは必然だね

[2246: 匿名さん]

そうですよね.価値がアップした

[2247: 匿名さん]

2240の言いたいことは、東京のマンションはこの先価格が下がる、ということかな？

[2248: マンション検討中さん]

事前案内会、いつ予約しました？
最早で9日なんですかね。
今週の方もいるのでしょうか。

[2249: 通りがかりさん]

>>2245 匿名さん

いつもこのすれでこの物件は割安だと言ってる人ですか？

[2250: 匿名さん]

再開発エリアって最初の物件は超割高に見えるけど開発後半になるとあれは安かった
買っときゃよかったって話がここ１５年くらいは続いてます
今後もそうかはわかりませんが