パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[20119: 匿名さん]

自称住人が、小石川で暴れていたからだよ

自称住人のせいで、悪いイメージがみんな植えつけられているのが、売り上げに影響していると思う

因果関係が証明出来るなら、三井は訴えても良いレベル

[20120: eマンションさん]

>>20119 匿名さん

ですよね。こちらの契約者と思われる方が様々なスレで嫌がらせを重ねています。
最近のターゲットは小石川と南麻布ですが、これまでも浜松町や白金台、千桜など被害物件は多数あります。
各物件で訴訟準備の動きもあるようなので逮捕も間近ではないでしょうか。

[20121: 匿名さん]

>>20117 匿名さん

あなた初心者マーク付いてますよ笑

[20122: マンション検討中さん]

ここでこのマンションをバカにし続けていた小石川さんも営業妨害で逮捕されるだろうね。たくさんの契約者が動いてるだろうからね。

[20123: 匿名さん]

ここが、格上パークコートでしかも都心の南麻布とか小石川と同価格帯とは高値掴み確定ですね。
他物件スレを荒らすのは勇み足で購入したことを後悔している証拠でしょうね。

[20124: 匿名さん]

武蔵小金井にも大きなマンション立つのですね。
武蔵小杉も大きなマンション沢山ですね。
武蔵シリーズは大きなマンション好きなんですね。
どれも場所は近いのですか？

[20125: 匿名さん]

>>20124 匿名さん

共通してるのはどの武蔵ほげほげも山手線外側の郊外ということですね。
で、悲惨な満員電車での通勤を余儀なくされます。

[20126: 匿名さん]

>>20125 匿名さん
なるほど。
きっと自然が豊かなステキな街なのでしょうね。
まだまだ先の話ですが、私も子供が独立して、引退したらそういう街で余生をのんびり過ごしたいです。

[20127: 匿名さん]

>>20126 匿名さん

少なくともここは、木造住宅密集地で自然が乏しく様々な不安材料があるため常に緊張感をもって生活する必要があります。のんびりなんてしてられませんよ。

[20128: 匿名さん]

>>20127 匿名さん
それは大変なところにお住まいですね。
私は定年まで25年ありますので、今このマンションを買う気は全くありません。
当面都心に住んで、25年後にどこが良いかゆっくり検討するつもりです。
ありがとうございます。

[20129: マンション検討中さん]

ここで話題の小石川って下がり天井多数で空間的広がりが無く、リビングインも多く、間取りが良いとは言えない。駅直結や共用施設でごまかしているが、かなり微妙な印象だね。ずっと住んでるとかなりストレスになりそうに感じたね。割安にはそれなりに理由があるって印象。

[20130: 通りがかりさん]

>>20129 マンション検討中さん

ここも下がり天井がキツイですよね。
ボイドスラブ厚280ミリとlowe無し灼熱地獄で相当なストレスになってしまいそう。
そんな安普請なのに、ここは都心パークコート水準の価格なんだね。笑

[20131: 名無しさん]

>>20117 匿名さん

ここの契約者っていつも事務局批判を繰り返してるよね。思い通りにいかないと癇癪起こす子供みたい。

[20132: マンション検討中さん]

>>20130 通りがかりさん
私はあくまで検討中の者ですが、小石川もここも含めて三井は間取りや仕様でスミフにかなり負けていますね。三井はどうでもいい共用施設には力入れているイメージです。

[20133: 匿名さん]

>>20132 マンション検討中さん

こちらはお隣との比較でかなり負けているのは事実です。でも小石川のグランドエントランスや地下鉄直結の出入口など、共有部含め素晴らしいですよ。
こちらは残念なことに三井がコストカットしまくっていてタワマンなのにスカイラウンジやライブラリーすら無い有様。

[20134: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山は良いですね。
特に角部屋のリビングのDW、梁の無いフラット天井で窓際まで2550mmでズドン、は秀逸です。
良いものを高く売る、というスミフ通りのセオリーだと思います。

但し値段がネック。
3LDKを前提に考えると、シティタワーの選択肢は3タイプしかなく、角部屋は坪単価560万円以上（KとGタイプ）。
グロス（70平米前後）でパークシティ武蔵小山と1500万円～2000万円異なる。
パークコート小石川の平均坪単価と並ぶ水準（ここの最高坪単価とパークコート小石川の平均坪単価が同じ。）。
ここをどう考えるか。

なお、私は、角部屋以外の中住戸ならシティタワーを買う価値を感じませんでした…中住戸は梁も結構目立ちますし、間取りが悪く使い勝手が悪そうだな、表記ほどの広さを感じないなと、思いました。

[20135: 匿名さん]

>>20134 匿名さん

お隣シティタワーは60㎡の角部屋も魅力的な間取りですよ。リビングも西側は眺望抜けますし、価格もこちらと同水準です。

[20136: ご近所さん]

>>20135 匿名さん
ごめん。
西向きは対象外。
昔住んでたけど、Low-Eでも全く効果無いくらい西日は悲惨な環境だった。
安いのは分かるけど、二度と西向きのタワマンは買わない。

[20137: 名無しさん]

>>20136 ご近所さん

ここは西向き以外他のタワーで眺望が塞がれるよ。しかもその唯一抜ける西にもLow-E無いので悲惨ですね。手出し無用です。

[20138: 匿名さん]

敷地面積 7418.67㎡
建築面積 4964.69㎡
建ぺい率　66.9%
41階建
高さ141.95m

建ぺい率と人が感じる印象の目安は以下の通りだそうです。

80％　繁華街のイメージで、建物がぎっしり並んでいる感じです
70％　雑居ビル街のイメージです
60％　平均的な街並みで、息苦しさも開放感もありません
50％　閑静な住宅街で庭付き戸建住宅が立ち並ぶイメージです
40％　大きな敷地を持つ邸宅が並ぶセレブ街です

タワマンは高さがあるために圧迫感が強いですから、うえに挙げたイメージの－10％は必要かと思います。標準的な環境のタワマンであれば建ぺい率は50％未満となります。

よってこちらは相当な閉塞感息苦しさに悩まされることになりそうです。

[20139: 匿名さん]

タワマンは、住んでいる人にとっては快適ですよ。
周りからは結構嫌われますが。
ビル風は吹くし、デカイし、エリア平均に比して収入が高いから、嫉妬されやすいですね。

例外は湾岸。嫌われません。
全部タワマン又はデカイマンションなので、タワマンが標準装備、だから。
戸建って何？の世界です。

まあ、良いじゃないですか。
武蔵小山はタワマン商店街となって生き残る道を選んだのですから。
放っておいても寂れていくだけですから、何らかの大きな手術が必要だったのは想像に難くありません。

成功しようが失敗しようが所詮他人事、ですけれど。

[20140: 匿名さん]

>>20139 匿名さん

タワマンが一律快適とは言えません。
個別の仕様に依る所が大きいです。
こちらは建ぺい率ギチギチのゆとりのない設計な上に、各所でコストカットしまくりの低仕様なのでとても快適には暮らせなそうです。
お隣ならまだ良さそうですけれどね。

[20141: 匿名さん]

>>20137 名無しさん
東向き?南東は抜けますよ。
該当住戸は完売していますが。

[20142: 匿名さん]

>>20140 匿名さん
まあ、個人の価値観ですから。
私は快適でしたよ。
やはり見上げるより、見下ろす方が快適です。
高層階は気分良いですね。
が、この感覚自体、自分でも下品かとも思いますが...

[20143: 匿名さん]

>>20142 匿名さん

こちらはお隣シティタワーに高さで負けるので、見下ろされてしまいますね。

[20144: 匿名さん]

>>20141 匿名さん

東は大成と被りますし、南は三菱と被り、
その隙間を縫って何とか多少眺望がある程度
ですね。
タワマンらしい開放感は一切ありません。

[20145: 匿名さん]

開放感一切ないって言い切ってる。偽情報の投稿。

[20146: 匿名さん]

>>20145 匿名さん

まあ、個人の価値観ですから。
眺望が抜けると言い切るのも偽情報。

[20147: 匿名さん]

いずれにしても偽情報であることは確かだと言うことですね。

[20148: 匿名さん]

>>20147 匿名さん

南東の眺望が抜けるというのは偽情報だとわかりました

[20149: マンション検討中さん]

日本のディベロッパーがひた隠しにしてるけど、高層階ってかなり健康に悪いらしいよ。欧米では子供がいる世帯は法律で禁止されているレベルだよ。日本でもいつかそうなるのは間違いないよ。

[20150: 匿名さん]

そんなにスミフが良いのに、ここより遥かに売れ行き悪いね。まあどうでもいいんだけど...

バルクだって言ってる人もいるけど、地権者とバルクは完売まで市場に放出されないと言う。ここの意味がよく分からない。売るつもりなら竣工前でも売れるはず。が 、いくつか出ている中古市場の価格は新築時より高いけど、どう言うこと？

かつバルク価格が公表価格よ遥かに安いならスミフだけ高値維持は難しいはず。極端な話、パークシティがスミフの半値なら瞬間蒸発でしょうし、そもそも分譲マンション事業って薄利だから極端な大量値引きは普通に考えて困難でしょう。

その上で、これが武蔵小山の限界だから見捨てるべきと主張される。結局、スミフを褒め称えたいのか、武蔵小山をけなしたいのかよく分からん...

まあ三井が嫌いというのはよく伝わってくるが。なんか許せない事でもあったの？もしそうなら具体的に何があったのか、何をされたのか、そのエピソードを聞きたい。参考になるから。

[20155: マンション検討中さん]

[No.20151～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[20156: マンション検討中さん]

同じ大きさの紙を2枚用意して、１枚はそのまま置き、もう１枚は半分に折りその紙の上にのせてみてください。
下の紙を敷地に、上にのせた紙を建築物とみなすと、その状態が建蔽率50％です。40％でもたいしたことありません。

古い団地の建蔽率は10％～20％が多いです。それくらいでないと広いと感じられません。
最近のマンションで広いのはパークタワー晴海とかですかね。（約27％）
閉塞感が気になる方は古い団地のリノベがおすすめです。

[20157: マンション掲示板さん]

>>20150 匿名さん

支離滅裂で何が言いたいのかはわかりませんが、貴方の中の空想の敵と戦われていることは伝わってきました。ご自愛下さい。

[20158: 匿名さん]

武蔵小山ザタワーを購入しまさした。コーティングやフロアマニュキア、エコカラットなど消費税増税前の８%の契約でできるそうですが、迷っています。

野村プラウドのマンションを購入した友人は自分で探した工務店にまとめてそれらを依頼したそうです。約30万くらいだったそうです。
三井でお願いするともろもろで100万くらいです。

マンション購入の方でそれらを外注でやろうと思っている方はいますか？またそれを決めたきっかけは何でしょうか？

[20159: 匿名さん]

>>20158 匿名さん

デザインテックでは自分は外れの担当でした。
立地によって充てがう人を変えているのでしょうか。

[20160: 匿名さん]

>>20156 マンション検討中さん
60と50、50と40の違いで明らかに違う。そんなこといったら「東京で最高の高級住宅地は？」スレの怖い人たちに怒られるぞ。

[20161: 匿名さん]

>>20160 匿名さん

こちらは建ぺい率都内ワーストの66.9%だから、契約者の人も工作に必死になるよ

[20162: 匿名さん]

ここは割高と言われながらも、大体売れてしまったようですね。
竣工までには完売するのかな。
武蔵小山でこの価格だと、もっと苦戦するのかと思っていたけど、意外に売れていますね。
第1期の価格発表前に、坪500万円でもおかしくないと高値煽りをしていた人がいたので、坪470万円でも高すぎると思わなかった人が多かったのでしょうか。

[20163: マンション検討中さん]

>>20160 匿名さん

もちろん違いますよ。
ただ、どんなに優れたベテランの建築技術者でさえ現場に行って建蔽率の差（％）を明確に言える人はほぼいないと思いますよ。特に10%の違いくらいって一般人にとって感覚的には全くわからないことです。

試しに道を歩いていてこのマンション建蔽率○○％かな。この家は△△％ってわかりますか？

というわけで都内でタワマンの建蔽率を取り上げて、ゆとりがあるとかないとか言ってるのはあまり意味のない議論かと。気に入ったマンションを利便性と立地による資産価値で客観的に判断し購入すればいいと思います。

[20164: マンション検討中さん]

建築基準法読めばわかるけど、商業系エリアの耐火建築物は割増しで建蔽率100％ですよ。特に駅近はマンション、オフィスビルとも目一杯建てるのがこの業界では当たり前。60％台なんてとっても素晴らしいことです。

[20165: 匿名さん]

>>20164 マンション検討中さん

建蔽率60%台が素晴らしいとは、とんでも理論ですね。
商業エリアの雑多な雰囲気をより助長して圧迫感と閉塞感を感じそうです。

[20166: 匿名さん]

>>20162 匿名さん

ヒント：バルク

[20167: マンション検討中さん]

都市計画図で建ぺい率の確認をしましょう。

都内で駅前の建ぺい率が40パーセントなんてところはないですよw
都市計画で意図的に建ぺい率を高くして、敷地に目一杯建てさせて様々な施設を呼び込んで、駅前を発展させようと誘導しているのですから。

近くの不動産屋さんに行って、「都内で駅徒歩1分で建ぺい率40パーセントのところ探してるんですけど？」って聞いてみるのが良いでしょう。
鼻で笑われると思います。

一句「駅前は 80パーがあたりまえ これ常識」

[20168: 匿名さん]

>>20163 マンション検討中さん
マンション一棟、戸建1戸の話しじゃないんだって。建ぺい率が同程度の建物が集まって地域を作り、地域が集まって街を作る。その結果がゴミゴミした地域、街とゆとりのある街の違いに表れるのよ。40と50と60の地域はまったく見える景色が違う。豊洲などは30のマンションが集まり広々とした街になり、武蔵小山は70や80、駅前は100の大小の建物が密集して、息苦しい街になるんですよ。