パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[18884: 匿名さん]

>>18881 匿名さん

その通りですね。
実際、沖式儲かる確率はシティタワー68%に対してパークシティ71%です。本来の価値は同じながら、販売時期により差がついたということですね。

[18885: 匿名さん]

>>18884 匿名さん

こことパークシティでは価値がまるで違います。当然シティタワーの方が価値があります。現実を見ましょう。
タワマンで眺望や共有施設が無いというのは無価値なのです。

[18886: 匿名さん]

>>18880 名無しさん

やはりファサードの酷さ安っぽさが目立ちますね

[18887: 匿名さん]

>>18885 匿名さん

落ち着いて!!
ここパークシティ。

[18888: 匿名さん]

>>18885 匿名さん

シティタワーのスレと往復で投稿しまくってるから、間違っちゃったんですね。はずかし。
年末なんだから、ネガもお休みすれば？

[18889: 匿名さん]

>>18888 匿名さん

また契約者得意の挑発煽り投稿ですか。
都合の悪いことを書かれるとすぐこれです。

[18890: 匿名さん]

三井先生が言っていますが、立地の良い再開発物件などは地域相場の30％高だそうです。
そうするとこちらの本来の実力値(適正価格)は坪単価330万円なのでしょう。
どなたかも言われている通りこちらは超絶割高物件だと思います。

[18891: 口コミ知りたいさん]

>>18885 匿名さん
ホームページをみると、スカイラウンジ、ガーデンラウンジなど共用施設が多くあるように思いますが、なぜあなたは共用施設がないと仰られているのでしょうか？

[18892: マンコミュファンさん]

>>18891 口コミ知りたいさん

こちらはスカイラウンジ無いですよ！！
あとガーデンラウンジってエントランスの脇に申し訳程度に用意した狭いスペースのようです

[18893: 口コミ知りたいさん]

>>18892 マンコミュファンさん

丁寧なご説明ありがとうございます。
スカイデッキはありますが、ラウンジはありまへんでしたね。

ところで私のような小規模板状マンションに住んでいるものからすると、スカイデッキがあるだけですごいと感じるのですが、高級タワマンに住まれている方からするとスカイデッキとラウンジ両方必須でしょうか？それともどちらか１つで十分でしょうか？

[18894: 匿名さん]

>>18893 口コミ知りたいさん

スカイデッキは冬は寒くて夏は暑いので出る気にならないし、紫外線は気になるし、使い道無いです。コストカットでスカイラウンジを用意できなかったので代わりとして設えたのでしょうけど、代用にはならないです。
他の方が投稿されてましたけど、スカイデッキは大規模修繕で多額コストが必要となる癌です。

[18895: 匿名さん]

スカイデッキはかなり贅沢な施設なので、開放感重視な人にはおすすめですね。住居がすでに中高層階ならば眺望はラウンジ行かなくても問題ないと思うので、他の方角も見れるというところ、自然を感じられるところなどが優れています。

[18896: 匿名さん]

>>18895 匿名さん

ものは言いようですね。スカイデッキはコストが物凄く掛かるという意味では贅沢な施設ですね。ここは全方向眺望が塞がれるのでラウンジ用意しても四方のタワマンビューにしかならないので無くしたのかもですね。
それよりもスカイデッキにすれば上を見れば空が見えますから。笑

[18897: マンション検討中さん]

>>18896 匿名さん

スカイデッキの修繕コストも、修繕計画に織り込まれています。お金が払えないのであれば、買わなければ良いだけの話です。

[18898: 匿名さん]

うちにはスカイデッキなんてありませんよ。
白金の新築タワー住まいです。

[18899: 名無しさん]

>>18897 マンション検討中さん

屋上庭園が想定以上にコストが掛かるのはもはや常識となっているのだが。
こちらはその費用としていくら想定していますか？

[18900: 匿名さん]

>>18899 名無しさん

そうなんですね！
どのぐらいの費用がかかるものなのか、教えてもらってもいいですか？
あと、想定以上にコストがかかることが常識になってるのであれば、従来の想定は間違ってるってことになりますね。常識的に考えればそのあたりしっかりかかるコストとして計画に反映されてると思うのですが。いかがでしょうか？

[18901: eマンションさん]

>>18900 匿名さん

多分、単にネガりたいだけの投稿だと思うから、具体的な事何も知らず、教えてくれないと思いますよ。

[18902: 匿名さん]

>>18900 匿名さん

この記事の通り屋上庭園は大規模修繕時毎に多額費用がかかるようですが、こちらでは屋上庭園の防水工事費用としていくらを見積もっているのでしょうか？
https://diamond.jp/articles/amp/161517?page=4&skin=amp

[18903: 匿名さん]

屋上庭園はリスクの塊で無いに越したことはないと理解しました

[18904: 匿名さん]

>>18902 匿名さん

私はこの物件にあまり詳しくないのでこの物件でいくらかかるのかは分かりませんが、雑誌で記事になっていることぐらいは大手デベなら当然把握しているでしょうから、修繕計画に織り込まれているのは間違いないですね。雑誌記事になっているほど一般的な事柄なのですね。教えて頂きありがとうございます。

その計画に基づいて設定された修繕積立金も示されているわけですから、それが払えないなら買わないという判断をすれば良いのだと思います。

記事に載っているマンションは、デベがしっかり説明してなかったのか、住民の意識が甘すぎたということなのでしょうね。

[18905: 口コミ知りたいさん]

>>18904 匿名さん

この物件に詳しくないと言っておきながら修繕計画に間違いなく織り込まれていると言い切る矛盾に困惑しています。
ここは契約者さんに屋上庭園の大規模修繕時の具体的な費用を提示してもらいましょう。不都合は何も無いはずです。開示できないとやはり見込んでいないという根拠となってしまいます。

[18906: 匿名さん]

正論ですね

[18907: 匿名さん]

昨年シティタワーのモデルルームを見た後こちらも見学させてもらいましたが、比較すると目を覆うばかりの安っぽさでびっくりしました

[18908: 匿名さん]

あっちはスーゼネでも基礎免震でもないし、規模やランドマーク性でもこちらが上だからね。しかもあちらはスミフ価格。ここはじめに買った人は正解だよ。

[18909: 匿名さん]

>>18908 匿名さん

ランドマーク性ではスミフが上でしょうね。
ここの酷いファサードではランドマークは名乗れませんよ。
価格もスミフ第1期はここと同じですからここを買った人は地団駄踏んでいるのでは？

[18910: 匿名さん]

>>18905 口コミ知りたいさん

申し訳ありません、詳しくないというのは実際どうなっているか分からないという意味です。
そして、雑誌でも話題にされているような一般的なことを大手財閥デベ×スーゼネ物件で見落としているはずもないだろうというのは、普通に想定できるという意味で、間違いないでしょうという言葉を使いました。
おかしなこと言ってますかね？

[18911: 匿名さん]

>>18910 匿名さん

極端なバイアスがかかった異常な投稿だと思いました。検討者を装った契約者ではないかと思いました。
個人的な感想なので違っても反論は不要ですよ。こちらでは不毛な言い争いが頻発してますから。笑

[18912: 匿名さん]

検討者としては屋上庭園の大規模修繕時の具体的な費用は気になるところです。
契約者からの開示を待ちたいと思います。

[18913: 通りがかりさん]

>>18910 匿名さん

特におかしなことは無いと思う。
雑誌に載るようなことなんて当然デベは知ってるし、計画にも入ってるでしょう。

[18914: 通りがかりさん]

>>18912 匿名さん

検討者ならモデルルームに聞けば良いのでは？笑
なんでここで待つのかな？笑

[18915: 匿名さん]

街作り、再開発案件ですから、三井さんの実績が圧勝でしょう。

住友さんはいつもの後発、コバンザメ商法ですよ。

住友さんがあるから三井さんが引き立つことはない。三井さんの街作りがあるから住友さんにも恩恵がある。

実績が全て。

[18916: 匿名さん]

>>18915 匿名さん

有明も、高級路線とか言っておいて結局イオンモールらしいね。

[18917: マンション検討中さん]

三井、住友も違いについて、モデルルーム行ってみてください。
価格は平均して高いのは住友。
共用施設充実はやや住友。
間取り、収納スペース、家具配置などは三井。
スラブやサッシ、ガラスはやや住友。
エレベーターの数は三井。
トータルして三井がよいと思いました。

[18918: マンション検討中さん]

駅前で広場に酔っ払いがたまるなどの心配する声がありましたが、24時間警備、巡回しているので、大丈夫とのことでした。

[18919: 匿名さん]

住友さんは再開発では、有明を例外として、リスクを取ってファーストペンギンにならないですから。

常にフォロワー。

２番手としてのポジションを確保して、先発隊より値上げしつつ企業収益を最大化するのは、決して悪いことじゃないが、ブランドと実績が出来ない。

[18920: 匿名さん]

>>18917 マンション検討中さん
パークシテイが完売したら、シティタワーは遠慮なく値上げするでしょうから、どちらを選ぶにせよ、急いだ方が良いと思います。

[18921: マンション掲示板さん]

>>18915 匿名さん
住友さんは概ね先陣を切って開発するからこそ全国のマンション販売件数がトップを維持している
一方三井さんは都内に拠点が昔からあるためあまり新規開発をしたがらない
実績が全てだからこそ住友さんの推進力には敬意を表したいがここ武蔵小山は三井の開発着手に一票
ただ地権者との折衝を慌てすぎた感あり

[18922: 匿名さん]

>>18914 通りがかりさん

やはり開示すると不都合があるなど開示できない状況でしたか
これだけ騒いだ通し前をつけずに逃亡といういつものやり口ですね
結論、屋上庭園の大規模修繕費用は現段階では計画に含まれていないというのが真実のようです

[18923: マンコミュファンさん]

常識的に考えて、屋上庭園の大規模修繕費用は計画に含まれているでしょうね。
ここのネガさんよりは、財閥系デベやスーゼネが信用できるのは言うまでもないです。

[18924: 匿名さん]

>>18923 マンコミュファンさん

常識的にとか不確かなことは結構なんで、事実だけ教えて下さい。屋上庭園の大規模修繕の費用はいくらで見積もられているのでしょうか？
大手デベでも不誠実な対応は多いし、無条件に信用するのは危険だということこそ常識だと思うのですが。笑

[18925: 匿名さん]

正論ですね

[18926: 検討者]

>>18924 匿名さん

モデルルームで見ましたが、長期修繕計画に含まれていますよ。金額は、過去の実績等に基づくものだそうです。ここで開示する価値はないので開示しませんがね。知りたければあなたもモデルルームにGO！本当の検討者ならね笑

[18927: 匿名さん]

>>18926 検討者さん

修繕計画で内訳は無かったかと思います。
仕様の低さで検討止めたので詳しく調べませんでしたが、色々アバウトな感じでした。

[18928: 通りがかりさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[18929: 検討者]

>>18927 匿名さん

内訳、ありますよ。

[18930: 匿名さん]

武蔵小山が悪いのではなく荒れているのはこのスレの参加者に問題があるのだね
隣のシティタワーは静かだよ

[18931: 匿名さん]

>>18929 検討者さん

内訳あるなら、屋上庭園としていくら見込んでいるかもったいぶらずに出せば良いのに。
十分に予算積んで問題ないと主張するのに、肝心の金額が出せないのなら客観的には問題があると判断することになります。
やはり記事は正しかったですね。

[18932: 匿名さん]

>>18931 匿名さん

そもそも、記事の内容とここは関係ないですよね。

記事の中で言われているのは、記事で出てくるマンションでは屋上庭園の修繕費用が住民の想像以上に高かったということだけです。

それに、普通の検討者なら、こんな匿名掲示板で金額が出してもらえないから問題あり！と考えるのではなく、自分でモデルルームに聞きますよね。聞けばそれで終わりです。

[18933: 匿名さん]

>>18932 匿名さん

必死に抵抗していますが、要するに記事の通り屋上庭園に関して大規模修繕時の予算に懸念があって、ここで開示できない事態と捉えるのが自然でしょう。
やましいから開示できないと認めればいいのに。