パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[18851: 名無しさん]

>>18850 匿名さん

他の2物件もここパークシティ武蔵小山のようにクソ物件オブザイヤーにノミネート？

[18852: 匿名さん]

>>18849 匿名さん

ちよっと子育て世代には無理ですね。
暮らすには相当な覚悟を持つ必要がありそうです。

[18853: 口コミ知りたいさん]

>>18849 匿名さん
○○団についてもう少し詳しく教えてくれませんか。

[18854: マンション検討中さん]

○○団については過去に三井が調べてちゃんと否定してますよ。
過去レス見てください。
たぶん、知っててわざとこの話題を繰り返してるんでしょうけどね。

[18855: 匿名さん]

>>18854 マンション検討中さん

>>18775が真実でしょうね。火消しに必死ですが、嘘はいけません。

[18856: マンコミュファンさん]

ネガさん、イジられたからまた元気出しちゃった、、、

[18857: 匿名さん]

>>18856 マンコミュファンさん

ここは契約者さんがこんな感じで煽り体質ですから、ただでさえ物件に突っ込み所満載なのに余計にやられてる感がありますね

[18858: 匿名さん]

こりゃ入居してからも住民トラブルが頻繁に起きそう。今から思いやられますわ。泣

[18859: 匿名さん]

ここのネガ投稿者には2種類いるようで、ややこしいですね。①隣のシティタワーとの間で貶しあう人と②武蔵小山エリアを貶す人（「○○団」云々は②ですね）。
いずれにしても、既出のネガをしつこく繰り返すのはやめてほしい。ネガを書き込むなら、既出でなく、もう少し気の利いたことを書いてほしい。読んでいて情けなくなる。
また、ネガにいちいち反応するのもやめてほしい。ネガが気に入らないのは判るが、反論するのはネガに養分を与えるようなもので、逆効果。

[18860: 匿名さん]

>>18859 匿名さん

どっちも同じ人だと思います。
要はココが荒れれば満足なんですよ、彼は。
どっちにしろ、仰る通りスルーがよろしいかと。
今回もイジられた瞬間にどどどっと投稿してますからね。

[18861: 匿名さん]

>>18859 匿名さん

あなたはこのスレに張り付いてるから既出だとわかるんでしょうけど、見始めたばかりの人がいることをお忘れ無く。
マイナスな情報こそ有意義だと思います。

[18862: 匿名さん]

>>18860 匿名さん

荒れているのはやはり煽り気質の契約者が原因でしたか。
こちらの契約者には良識を身につけていただきたいものです。

[18863: 匿名さん]

>>18861 匿名さん
あのね、「○○団」云々の話題が既出だということは（張り付いていなくても）最近のやり取りを見ればわかりますよ。
いかにもまともな検討者らしい言い方ですが、読んでいて情けなるような書込みはやめてほしいということです。

[18864: 匿名さん]

>>18863 匿名さん

契約者が建設的な議論を阻害しているようですね。契約者は住民板にご移動願います。

[18865: 匿名さん]

>>18864 匿名さん
荒らしているのは同じ人だと>>18860 匿名さん が指摘していましたが、その通りのようですね。
「建設的な議論を阻害している」のはどちらですか。

[18866: 匿名さん]

>>18865 匿名さん

この投稿は建設的な議論を阻害していると思いますが笑

[18867: 職人さん]

ここは生産性無いですね。山手線外側・品川区のタワーマンションで注目して見ているのですが情報が殆んどない。

[18868: 匿名さん]

>>18867 職人さん

えっ？
契約者の無理ポジ情報は無意味で迷惑ですが、それ以外は有益な情報ですよ。

[18869: 匿名さん]

>>18867 職人さん
過去スレを見れば、いろいろ情報は出てきますよ。
一言で言って、このマンションは割高なのが最大の欠点。再開発物件なので、地権者への支払分が価格に上乗せされているため。それさえ許容できるのならば、ここはお奨めでしょう。
武蔵小山駅が混雑の懸念はあるが、JR目黒駅で大量に乗客が降りていくので、ラッシュアワーでも2駅我慢すれば何とかなる。
湾岸のタワマンと比べると高価格なのは間違いないが、湾岸には住みたくないという人には向いていると思う。

[18870: 口コミ知りたいさん]

>>18869 匿名さん

なぜここか湾岸かの二択なの？
ここはタワマンなのに眺望も無いし、共有施設も貧相だから、超絶割高。
良いところは駅1分だけかな。

[18871: 匿名さん]

http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/12/no205.html?m=1

住友さんより三井さんの方が点数高いですね。

[18872: 坪単価比較中さん]

1869さん　1870さん　　ありがとうございます。
このような内容に期待していますが、10中7～8件は無理ポジか無理ネガで役にたちません…

[18873: 匿名さん]

>>18871 匿名さん

客観的な評価では、そうなるようですね。

[18874: 坪単価比較中さん]

何を以て、住友さんより三井さんの評価が高いのでしょうか。肝心なところです。

[18875: 匿名さん]

>>18870 口コミ知りたいさん
別に、湾岸との二択という趣旨ではないですよ。
過去スレで、よく月島のミッドタワーグランド（通称ぱちもんタワー）を引合いに出してこのマンションをネガる人がいたので、ここに住みたい人の多くは湾岸を敬遠するだろうなと思っただけ。
超絶割高という意見もあると思うので、そう思う人はここは買わない方がよいでしょう。
また、眺望がタワマンの売りであることはその通りなので、眺望最優先の人には、湾岸のタワマンの方がいいかもしれない。
でも、個人的には、眺望がいいのは魅力だけど、住んで1～2年もすれば大体見慣れてしまって感動が少なくなっていくので、眺望を最優先に考えるのはどうかと思う。この点は、人それぞれなので、眺望最優先を否定するつもりはない。もちろん、リセールには眺望がいい方が有利なのは間違いない。

あと、いつも隣のシティタワーと比較されるけれど、評価者の主観もあるし、細かいことを言い出すときりがないので、武蔵小山のタワマンに住みたい人は、自分が気に入った方を買えばそれでいいのではないかと思う。もっとも、パークシティはあまり残っていないかもしれないけど。

[18876: 匿名さん]

>>18871 匿名さん

沖式の時価評価では以下のようにシティタワーの方が価値があると客観的に評価されています。タワマンである意義は眺望と充実した共有施設に同意です。その差がこの様な評価額の差となっているんでしょうね。
パークシティ129万円/㎡
シティタワー145万円/㎡

[18877: 匿名さん]

>>18871 匿名さん

これを読むと武蔵小山は既に先取り価格となっていて、伸び代の無い極めて高値掴みとなるようですね。
ここの予算で格上のパークコート小石川が購入できるようです。年明け早々にMR行ってみようかな。

[18878: 匿名さん]

>>18871 匿名さん

この手の情報をそのまま信用する人、将来価格予測を信用する人、不動産を買うの向いてないよ。

[18879: 匿名さん]

>>18878 匿名さん

セミプロが割高と連呼してるのは事実でしたね。
どうしても武蔵小山に住みたいなら大量放出される地権者住戸を割安で借りるのが良さそうです。

[18880: 名無しさん]

12月31日現在。41階まで立ち上がってしばらくたってますが。

[18881: 匿名さん]

>>18876 匿名さん

それ、販売時期が違うので、そのまま比較しても意味ないです。その時点の新築相場が違うから。

それは、今となってはパークシティは割高でなかったと解釈すべき。

[18882: 匿名さん]

>>18871 匿名さん
三井パークシティを高くしているのは駅に近いということを上乗せしただけで一般的な考え方
しかしこの街では駅近ゆえ飲み屋が多く、酔客の騒音に晒される懸念は前出のとおり
従って駅近がアダになるはず

[18883: 匿名さん]

>>18880 名無しさん
板マンが上に積み重なっただけの印象を持つのは私だけでしょうか？

[18884: 匿名さん]

>>18881 匿名さん

その通りですね。
実際、沖式儲かる確率はシティタワー68%に対してパークシティ71%です。本来の価値は同じながら、販売時期により差がついたということですね。

[18885: 匿名さん]

>>18884 匿名さん

こことパークシティでは価値がまるで違います。当然シティタワーの方が価値があります。現実を見ましょう。
タワマンで眺望や共有施設が無いというのは無価値なのです。

[18886: 匿名さん]

>>18880 名無しさん

やはりファサードの酷さ安っぽさが目立ちますね

[18887: 匿名さん]

>>18885 匿名さん

落ち着いて!!
ここパークシティ。

[18888: 匿名さん]

>>18885 匿名さん

シティタワーのスレと往復で投稿しまくってるから、間違っちゃったんですね。はずかし。
年末なんだから、ネガもお休みすれば？

[18889: 匿名さん]

>>18888 匿名さん

また契約者得意の挑発煽り投稿ですか。
都合の悪いことを書かれるとすぐこれです。

[18890: 匿名さん]

三井先生が言っていますが、立地の良い再開発物件などは地域相場の30％高だそうです。
そうするとこちらの本来の実力値(適正価格)は坪単価330万円なのでしょう。
どなたかも言われている通りこちらは超絶割高物件だと思います。

[18891: 口コミ知りたいさん]

>>18885 匿名さん
ホームページをみると、スカイラウンジ、ガーデンラウンジなど共用施設が多くあるように思いますが、なぜあなたは共用施設がないと仰られているのでしょうか？

[18892: マンコミュファンさん]

>>18891 口コミ知りたいさん

こちらはスカイラウンジ無いですよ！！
あとガーデンラウンジってエントランスの脇に申し訳程度に用意した狭いスペースのようです

[18893: 口コミ知りたいさん]

>>18892 マンコミュファンさん

丁寧なご説明ありがとうございます。
スカイデッキはありますが、ラウンジはありまへんでしたね。

ところで私のような小規模板状マンションに住んでいるものからすると、スカイデッキがあるだけですごいと感じるのですが、高級タワマンに住まれている方からするとスカイデッキとラウンジ両方必須でしょうか？それともどちらか１つで十分でしょうか？

[18894: 匿名さん]

>>18893 口コミ知りたいさん

スカイデッキは冬は寒くて夏は暑いので出る気にならないし、紫外線は気になるし、使い道無いです。コストカットでスカイラウンジを用意できなかったので代わりとして設えたのでしょうけど、代用にはならないです。
他の方が投稿されてましたけど、スカイデッキは大規模修繕で多額コストが必要となる癌です。

[18895: 匿名さん]

スカイデッキはかなり贅沢な施設なので、開放感重視な人にはおすすめですね。住居がすでに中高層階ならば眺望はラウンジ行かなくても問題ないと思うので、他の方角も見れるというところ、自然を感じられるところなどが優れています。

[18896: 匿名さん]

>>18895 匿名さん

ものは言いようですね。スカイデッキはコストが物凄く掛かるという意味では贅沢な施設ですね。ここは全方向眺望が塞がれるのでラウンジ用意しても四方のタワマンビューにしかならないので無くしたのかもですね。
それよりもスカイデッキにすれば上を見れば空が見えますから。笑

[18897: マンション検討中さん]

>>18896 匿名さん

スカイデッキの修繕コストも、修繕計画に織り込まれています。お金が払えないのであれば、買わなければ良いだけの話です。

[18898: 匿名さん]

うちにはスカイデッキなんてありませんよ。
白金の新築タワー住まいです。

[18899: 名無しさん]

>>18897 マンション検討中さん

屋上庭園が想定以上にコストが掛かるのはもはや常識となっているのだが。
こちらはその費用としていくら想定していますか？

[18900: 匿名さん]

>>18899 名無しさん

そうなんですね！
どのぐらいの費用がかかるものなのか、教えてもらってもいいですか？
あと、想定以上にコストがかかることが常識になってるのであれば、従来の想定は間違ってるってことになりますね。常識的に考えればそのあたりしっかりかかるコストとして計画に反映されてると思うのですが。いかがでしょうか？