パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[181: 匿名さん]

このタイミングでの不動産投資はさすがにないんじゃないでしょうか

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん

香港やシンガポールの不動産利回りは2%とかだったりするのでまだ東京のタワーマンションを買いたいというニーズそのものはあります。
ただ六本木とか知名度の高いエリアや湾岸のオーシャンビューなどわかりやすい特徴の物件が人気のようです。

[183: 匿名さん]

すみません、地権者が多いと具体的に何がリスクなんでしょうか？うまくイメージできないのですが…

[184: 匿名さん]

地権者が理事会を私物化する恐れがあります。また、私物化とまで行かなくとも地権者に有利な条件が認められているケースも多いようです。
地権者が過半、などというマンションではけっこう「マイナス面」が多いようですよ。若干名いる程度であればあまり問題ないと思いますが。

[185: 匿名さん]

大崎のツインタワーがそうらしいね。

[186: 匿名さん]

地権者がいること自体は普通。
多すぎなければいい。

でも、多すぎると大いに問題。これ常識。

[187: マンション検討中さん]

1/4程度だったら気にしなくていいってことでしょうか？

[188: 匿名さん]

微妙に多いね‥

[189: 匿名さん]

しかも、元々住んでいた人ではなく、テナントの賃貸経営していた人が多いでしょう？
それはどう読めばいいでしょう？

[190: 匿名さん]

この場合は管理組合運営的なデメリットよりも、分譲戸数が少なくなることで価格が上がってしまうことのほうが問題ですね。

[191: 匿名さん]

地権者による賃貸リスクもありますよ
不動産は管理も重要ですが、賃貸が多くなると管理の質が下がり、結果不動産の価値も下がる

[192: マンション検討中さん]

坪450から470は流石に無理。
資産投資としても、高値掴みもいいとこ。
地権者の転売か、賃貸収入投資なら確実に儲かるだろうが、、、
勇気が出ないので、撤退かなあ・・・

[193: 匿名さん]

450～470という情報は何処からですか？

[194: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん

管理の質というのは、規約を守らない人が多いという事ですか？賃貸の方が規約を守らなかったら、管理組合として注意したり追い出すようなことはできないのでしょうか。

[195: マンション比較中さん]

武蔵小山の魅力は何といっても商店街。主婦の強い味方。大井町と比べてみましたが、羽田への着陸空路騒音などを考えると、この物件は買いでしょう。モデルルームはいつからですか？

[196: マンション検討中]

↑の坪単価情報はガセ情報ですか？出所教えてください。

[197: 匿名さん]

武蔵小山駅前で認可も無認可も落ちました。0歳児でも無理なんて、、、駅前にタワーが5棟も建ったらどうなるのでしょう、、、

[198: 匿名さん]

シティタワー大井町が坪450弱なんだからここは坪500は超えてくるんじゃない？

[199: マンション比較中]

坪500すごいですね。私鉄の1駅にすぎないのにそんな価格つきますか？目黒と五反田に徒歩圏内のお隣の不動前駅前ですら坪450とかなんですよ。JRを含めた三路線使える大井町より上とかどうかしてると思います。

[200: 匿名さん]

確かに私鉄の1駅にすぎないですよね。目黒線沿線に住んでますって言うと、大抵の場合、目黒線って何？？って顔をされます。知名度が低いしJRも通ってないのに坪500はないと思います。

[201: 匿名さん]

3路線使えても、大井町に住みたいとは思わない。役所があるから品川区民ならみんな行くと思うけど。
でも武蔵小山もタワーが建ったら変わっちゃうのかもね。すでに好きな店が再開発でどんどん無くなってますが。

[202: 匿名さん]

>>201 匿名さん

大井町は飛行機の爆音がとんでもないので、スミフは売り逃げることしか考えてないのですよ。従ってあの立地で坪400切る価格なんです。
こちらは航路から離れていますから、飛行機リスクを避けたい方は大井町より高くてもこちらを選ぶでしょう。

[203: マンション検討中さん]

>>197 匿名さん

キッズシティリカってところあるよ。認可入るまで入れてた。あまり良い環境ではなかったけど。

[204: マンション検討中さん]

大井町のスミフとの比較なんですね。
私は断然、武蔵小山です。
両親含めた3世代が住みやすい街という印象です。

ただ、飛行機の航路は2020年までに発着枠拡大に向けた変更が検討されていて、
たしか、武蔵小山近辺の上空を通ることになる予定があったと思います。

不動前の上辺りらしいのと大井町よりは空港から遠いので
高度はより高いところを飛ぶのでしょうけど、
これまでほとんど影響がなかった騒音も
ちょっと身近になってしまうかもしれません。

[205: マンション比較中]

2020年からと聞いてますが目黒駅のちょうど上空450mを通過する予定のはずです。確か大井町上空が300mでした。目黒と大井町の直線 上にある物件は少なからず影響を受けるでしょうね。まあ夕方の4時間という限られた時間帯らしいですけど。

[206: 匿名さん]

あと南風のときだけね。

[207: 匿名さん]

>>206 匿名さん

春夏の時期と聞きますから今の時期ですよね。晴れた日の昼下がり、風が心地よいので窓を開けたくなりますが、開けたら爆音…

[208: 匿名さん]

大井町は航路の真下だけど、武蔵小山は離れてるから影響無しってことでいいのかな？

[209: 匿名さん]

同じ品川区同士で仲良くしたいですけどね
武蔵小山から大井町までのバスができれば（補助26号線）、台場や有明等のベイエリアに行きやすくなって良いのになーって思ってます

[210: 口コミ知りたいさん]

>>209 匿名さん
賛同します。

26号線の完成予定は平成31年だけどもう10年も延び延びになってるから、また伸びるかもです。

あと大井町と武蔵小山を結んでもこの間を移動する人がいるかな？
それより武蔵小山から高速通って直接お台場と空港に行くバスがあると嬉しい。

[211: 匿名さん]

羽田空港の航路について、まとめているサイトがありましたよ。
minamiooi-haneda.webnode.jp/

この航路近くで、最近販売しているマンションですが、二重サッシにするなど、防音対策はしているようです。
が、風通しを求めて開けると、爆音だと、萎えますね。

でも、都会なんて騒音だらけですしね。
意外と住んで見たら、飛行機の爆音よりも、上階の部屋の足音がうるさかったりしますしね。

[212: 匿名さん]

>>210
武蔵小山の人口が増えなければバス路線の新設は難しいでしょうね
現在は世田谷区民会館～学芸大学駅～武蔵小山駅～五反田駅の1系統しかありません
駅前に立派なバスロータリーがあるのにもったいない
補助26号線が開通すれば三軒茶屋駅～学芸大学駅～武蔵小山駅～大井町駅の系統が出来るようですが、まだまだ先になりそうですね

[213: マンション検討中さん]

激安価格でお願いします。

[214: マンション検討中さん]

大井町より資産価値があるという事ですか？
大井町、大崎あたりで探してますがこちらの街のこと教えていただけますか？

[215: マンション検討中さん]

大井町大崎は利便性では勝るかもしれないが、
高級住宅街という意味ではこちらが全く上。
人も穏やかな感じ。

[216: 匿名さん]

大井町も武蔵小山も高級住宅地には見えない
ファミリーなら武蔵小山よろしいが

[217: 匿名さん]

>>215 マンション検討中さん

うーん、ほんと？
武蔵小山って、高級住宅街？？？

周辺に高級住宅街が点在している、という意味なら、城南五山に囲まれた大崎の方が上だと思いますが……

[218: 匿名さん]

東の巣鴨地蔵通り商店街
西の武蔵小山商店街
どちらも大差のない下駄履き商店街です。

[219: 匿名さん]

>>217 匿名さん
大崎って、大崎駅周辺のこと？
あそこが高級住宅街だなんて初耳だなあ。

[220: 匿名さん]

巣鴨とはだいぶ違いますけど、高級住宅街でもないでしょう。
武蔵小山に住んでいたら分かると思いますが、ここの良さは穏やかな雰囲気と生活の利便性。

変な論争しないでほしい。

[221: 匿名さん]

確かに、大崎や大井町は殺伐としているし、歩いている人の表情が総じて暗いんだよね。精神的な安心感というかゆったり感を求めるなら武蔵小山の圧勝。

[222: 匿名さん]

>>219 匿名さん

そんなこと、一言も書いていない。
読解力の欠場も甚だしい。
周辺自慢なら、八ッ山、御殿山、島津山などと隣接している大崎の勝ちと言っているだけ。

[223: 匿名さん]

武蔵小山は、商店街で焼き鳥を立ち食いしたり、美味しいあんパンを買ったり出来る庶民の町です。確かに、巣鴨のようにおばあちゃま達が立ち寄るセレクトショップやお茶菓子屋はあるけど、小中学生が喜ぶ可愛い雑貨屋や会社帰りによれる安い飲み屋も沢山あります。セレブが通う高級ブティックやフレンチレストランはありません。

[224: 匿名さん]

庶民じゃここ買えなそう。

[225: 匿名さん]

周辺自慢なら小山7旗の台6碑文谷に荏原洗足に囲まれたここも十分高いと思うが

[226: マンション検討中さん]

庶民的な街なのに庶民じゃ買えないプライスだね

[227: 匿名さん]

一見庶民の町に見えるが周りに高級住宅街だらけだからな。最低450はするだろ。
そうでないと商店街ももっと廃れてるよ。

[228: 匿名さん]

サラリーマンは無理だね

[229: 匿名さん]

>>222 匿名さん
大崎の人ってコンプレックスすごいですよね。
無機質でビルしかない環境の中ふと我に返ったとき、もしかして騙されたんじゃないかというものすごい不安感に苛まれるんだろうと思います。
武蔵小山は都内でも有数の商店街と大規模開発が背景にあるので、その辺も安心ですね。

[230: マンション検討中さん]

山手線の大崎と東急目黒線の武蔵小山じゃ比べ物になりませんよ
流石に笑えないからやめたほうがいい

[231: マンション検討中]

>>230 マンション検討中さん

武蔵小山在住です。同意です。山手線の大崎と私鉄の一駅にすぎない武蔵小山を比較すること自体がそもそも議論の前提としておかしいですね。

[232: マンション検討中さん]

そーなんだけどねー。こればかりは、山手線のみをよく使うのか、他の路線も使うのかによる。山手線のみなら大崎は便利だが、ちょっと経路が変わった途端、地下鉄パワーが強いムサコは便利。家族それぞれが通う会社や学校の場所とかで決まるんだろうな。
自分も山手線の駅が最強だと思ってたが、山手線しか使えない駅に住んでみると、意外と不便だと思う。

[233: 匿名さん]

って考えると、やっぱり目黒は便利な場所だなー

[234: 匿名さん]

商店街行ったインプレストの普通の部屋が軒並み４００超えてますもんね。
利便性は大崎かもしれませんが、住みやすさに本当の上質感、住んでる人の意識の高さなど
こちらが確実に住まいとしては上でしょう。
最低３００後半から、平均は４００後半ぐらいはしそうですよね。

[235: 匿名さん]

目黒大崎よりもこっち好きな人いくらでもいる。移る話してる人、学芸大学とか大岡山とかの友達とか話してる。
たぶん投資需要少ないから安心感もあるし。

ただ私には買えないかなぁ。ちょっとローン組んでも無理かも・・・。

[236: 匿名さん]

武蔵小山のよさはあまり知られたくないから、知らない人にあえて教えない方がいいんじゃ。大井町とか大崎の方が利便性バツグンですよ！タワーマンションも正直歓迎はされてないし。
武蔵小山なんて高級でもなんでもない、私鉄の一駅ですよ。

[237: 匿名さん]

まあ、いまだに田舎だよね…

[238: 匿名さん]

>>230 マンション検討中さん
山手線が居住環境としてNo.1だなんて考えてるのかしら。またまた自ら田舎者であることを露呈しちゃったよ。

[239: マンション検討中さん]

山手線内側に子どもの頃から住んでましたけど、山手線の駅周辺に住みたいとはあまり思わないです。地上走ってるんで線路をまたいだりするアクセス悪いし走行音うるさいし。居住性なら、地下鉄や地下化されたこの駅の方が騒音もなく、駅周りに小さな魅力あるお店も多くて良さそうと感じます。スーパーもいいけど、路面店のいいパン屋さんやカフェや酒屋さんとか、住むには欲しいし。

[240: マンション検討中さん]

>>238
かっぺ顔真っ赤w

[241: マンション比較中さん]

個人的には山手線利用度が高いので大崎かなとは思いますが、
駅徒歩１分かつ商店街がある武蔵小山も住んでみたいです。
武蔵小杉よりはるかに。
ただ、同じ三井の大崎パークシティ＠380を超える400後半とかはないと思いたいです。

[242: マンション検討中さん]

そりゃ小杉と比べればね・・・

[243: 匿名さん]

急激に人口が増えると色々と歪みが出そうだよね。悩ましい。

[244: 匿名さん]

>>236 匿名さん

ごめん、ちょっと笑ったw
でも真理だと思う。いいとこだって教えたくないよね

[245: マンション検討中さん]

坪350越えると、ここじゃなくても。と思ってしまう。
やっぱ山手線内側がいいかな。

[246: マンション検討中さん]

武蔵小山って、
若者が遊びに行くような場所じゃないですよね。
商店街って何があるのでしょうか？
家族向けだと言っても、
塾や習い事などすぐ近くにありますか？
電車で通うようなら不便です。
何が魅力なのかわかりません。
武蔵小山に遊びに行くね、なんて聞いたことありませんから。

[247: 匿名さん]

>>241 マンション比較中さん

大崎とは、販売時期が違うからね。
パークシティの中古は、450前後だから、同時期の新築なら、同じくらいでも驚かない

[248: 匿名さん]

>>245 マンション検討中さん
坪350万で買える山手線内側が有るとでも⁈

[249: マンション検討中さん]

>>246 マンション検討中さん

スイミングスクールが徒歩圏内にあったような…
塾は分かりませんが、子どもと塾の相性もありますから、近所に塾があっても結局電車で別の塾へ通うってこともありえるのでは？

[250: 匿名さん]

>>248 匿名さん

3年くらい前ならありましたね。今は難しいか。

[251: ご近所さん]

ムサコの魅力は何といっても商店街。暮らしやすいです。おいしい店がたくさんあります。個人的にはちゃんこやなどよく行ってました。電車は混むのは覚悟ですね。

[252: マンション比較中さん]

>>247さん
武蔵小杉の330には驚きましたよ。
武蔵小山には希望をこめて、400前半を期待しています

[253: マンション比較中さん]

商店街は良いですね～。
大山、十条、谷中、砂町はTVでもよく見かけます。
赤羽は昼間から飲める、酔っ払い通りになっちゃいましたが。

武蔵小山は隣に戸越銀座もあるので、さらに楽しいです

[254: マンション検討中さん]

武蔵小山に坪400が理解できません。
山手線内側買えますよね。
ここの良さを教えてください。

[255: マンション検討中さん]

理解できないなら無理に理解しなくていいと思うよ
もともと周囲に高級住宅地が多い上に、主要な都心ほぼどこでも10分台。
また、マンションの供給自体ここらの再開発以外には目ぼしいものがない。
住人以外の観光客とか少ない。人の質が高い(主観)。
そもそもここら築15-20の聞きなれない中古が駅10分で330ぐらいするんだけど。
新築駅近い三井タワーなら400は低層だけでしょ

[256: マンション検討中さん]

>>255 マンション検討中さん

マンションの供給は5、6個計画されてるじゃなかったっけ？ここの真横にも同じ位の高さのタワーができるんでしょ。

[257: 通りがかりさん]

>>255 マンション検討中さん
私も同感です。無理に武蔵小山！と思われる必要はなく、実際に街を歩いたり調べたりするなかで、ここ！って思われる方が検討されたらと思います。私は武蔵小山に学生時代に住んでいたので、この街の利便性や、都心の割に庶民的な価格で買い物ができることができる良い街だと思います。名前があまり知られていないからこそ、逆に背伸びするような方がいらっしゃらず、そこを共感できる方が多い街というイメージです。だからこそタワマンができて、街の人層がどう変わってしまうのか、危惧する部分はありますよね。

[258: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん

まともなタワー新築は、買えません。山手線外側ですが、ここに比較的近くで不動前最寄りのシティタワー、ガーデンテラスのスレッドで価格確認してください。

内側なら、600の世界です。

[259: マンション検討中さん]

たぶん2-3つ目タワマンぐらいまではここ近辺の住人で埋まる。一部は東急都内住み替え組含めてだが。東京でここらより住みやすい場所は少ないと思う。
それ以降は噂で人気出て、一段高くなると思うよ。257さんの言うところの街の人層がどう変わってしまうのか危惧する部分はあるけどね。

[260: マンション検討中さん]

ここは再開発で住居用のマンションは何棟建つかご存知ですか？

[261: マンション検討中さん]

山手線沿線は投資や海外資金考えれば金利次第で@600→@440～470/3%時とかのリスクを考えてるけど、ここなら過去の近隣価格などから考えても相対的に変動幅は小さくて高値安定だから@500→@400～450程度で済みそう。

[262: 通りがかりさん]

品川区の世帯収入95%は1000万円未満でしょ。400超えたら近隣の人は買えないよ。

[263: 匿名さん]

5-6本と言われてる。ただし、再開発は初めを買うのがいいのでは。その時高いと思っても、結局あとはそれ以上の分譲例が多いかな。金利や経済に確固たる見通しあるなら別だけど。

[264: マンション検討中さん]

武蔵小山、良くも悪くも下町で、昔からの住民は質が悪いし東南アジア系も相応にいるんだよな〜 学校的にも大井町や目黒周辺のが良い気がするんだけど、暮らしやすいのも事実で迷うわ。

[265: マンション検討中さん]

温泉、公園、商店街
日常生活にはこれで充分
ペット、子育てには優しい都会

[266: マンション検討中さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[267: マンション検討中さん]

ズバリいくら？

[268: 匿名さん]

勝手予想
最安350-70 リーマン部長クラス
平均440-60　ご近所売却移住・自営クラス
上階600-60 いわゆる富裕層とか
ぐらいでどうですか?

[269: マンション検討中さん]

日本一、感じのいいタワマンにするにはそれくらいの値段ですね。あまりに高いと日本一、感じの悪いタワマンになってしまう。

[270: マンション検討中さん]

3LDKだと億超えますね。
残念ですがそれだて買えません。

[271: マンション検討中さん]

確かにそうですね。これでも感じ悪いととる方も多いでしょうから、平均500超えるとか、それだけでかなりイメージダウンな気もしますね。山手線駅に作ればいいじゃんみたいな。
まあ、ここはいくらでも共存できるとは思いますが。いい人が多いと思いますから。

[272: マンション検討中さん]

ここで1億前後の部屋ばかりですか？
どんだけ金持ちなの。
なんにもないとこなのに。
高すぎでしょ。
再開発で立派な街になるとは思えませんし。
完全高値掴みでしょ。

[273: マンション検討中さん]

今更だけど日本一感じが良いなんて、自分でハードル上げちゃうのが凄いな。
感じが良いの定義を明確にしておかないと、アメリカだったら後々訴訟が起こるぞ。日本人は優しいから聞き流してあげるのかな。

[274: 匿名さん]

晴海のパークタワーよりも単価高いのですか？

[275: 通りがかりさん]

確かに、日本一感じのいいって言っておきながら、億超の部屋が多いなんて凄い感じ悪いね。

[276: 匿名さん]

晴海と同じくらいでしょ。

[277: マンション検討中さん]

馬車道はかなりの値段になりそうですが、ここは大丈夫だと信じたい

[278: 匿名さん]

下の階層でも広さとったら、7～8000万になりそな予感
それなら戸建探そうかな

[279: 通りがかりさん]

だね。

[280: 匿名さん]

実質江東区で陸の孤島で駅遠の晴海と
東急線駅まで徒歩1分で商店街直結ココが同じだったら瞬間蒸発でしょ。

晴海で坪平均350万なら、ここは坪平均400万位からかな。